住宅ローンの審査

[やまじ]

ローン審査は２回落ちると駄目と聞きますので、なるべく通り易い銀行で
借り入れしたいと思っています。
保証会社にもよるとは思いますが、知識がほとんどないので
情報などご教授ください。

[403: 匿名子]

４０２さん
ありがとうございます。

銀行で正直にやってみます。
内縁さんには、とりあえず１９年分の申告を急いで
やってくださいと伝えました。

内縁さんは、私の連帯保証人になるといっていますが、
彼はその要件を満たしているでしょうか？

[404: 匿名さん]

親子２人で出したほうが通りやすいでしょうね。
子供がどちらの扶養に入っているかで辻褄が合えばですけど。

普通は自営業の赤字申告ならまず通りません。
可能性があるとすれば、仕事上の取引をしている銀行だけですね。
他の銀行では無理です。

[405: 匿名さん]

保証人の次元の話であれば、赤字の要因によるでしょうね。
減価償却費のような非資金支出が多くて赤字になる（または節税上の都合で意図して赤字にする）場合や、接待交際費等の実質的には給与と見れるような支出が多くて赤字になる場合や、創業赤字だってありえますし。

また、内縁の夫がいるのに、家族構成を親子二名と表示するのは虚偽というレスもありますが、必ずしもそうではないかも知れません。
｢生計を一にする家族構成｣という表現の欄であれば、内縁の夫を示さないのは虚偽になるでしょう。
しかし、単に｢家族構成｣という欄ならば、民法上（戸籍上）の親族を指すといえなくもないので、絶対に虚偽だということにならない可能性も残るかと思います。
何となれば、銀行側は内縁の要件である｢実質的婚姻共同生活｣を立証することは困難だからです。

ですから、選択肢として親子２名での申し込みが虚偽とはいいきれないわけです。
ただし、その場合、404さんのご指摘のように辻褄は大事ですよ。

>彼はその要件を満たしているでしょうか？

保証人は銀行（または保証会社）が必要と認めた場合になってもらうのであり、保証人独自の収入要件はないと思います。（担保提供だけならば、年金暮らしの高齢者がなることも多い）
要するに、内縁の夫の収入を合算収入とみなせるかどうかということでしょう。

ただ、逆にいうならば、内縁の夫と生計同一で、その方の収入が赤字（現金収支上）であるとか、事業資金借入れの返済負担が重い等であれば、403さんがその方の保証人となっていなくても、ローン審査上はマイナス要因として加味されると思います。

[406: 匿名子]

４０４さん、４０５さん
レスありがとうございました。
内容が複雑になってきたため、
よく読んで、私なりに研究します。

赤字さんの存在を消すことばっかり考えていて、
忘れてましたが、子どもは私の扶養だけど、
苗字は赤字さんにしてあったことを
いま思い出しました（爆）
赤字の原因は、売上僅少のためです。


それと４０１さん
借り入れ金額なんですが、つみたてくんをやったひとは、
割り増し融資が受けられるそうなんですね。
つみたてくんを始めた年の年収を基準にして
割り増しになるそうです。
つみたてくんを始めた時は、年収が３６０万円
あったので、融資額が低利で増やせるのかなと
こっそり期待しているのですが、そんなわけで
私がなんぼ借り入れられるのか、
わかっていないのです。

リフォームをまったくしていない２０年落ちの物件なので
頭金は５００万円くらいにして、
和室を洋室に（子どもがアトピーで、ハウスダストがアレルゲンなので）したいです。

[407: 匿名さん]

>>406
割増融資が受けられる事を利用するとしたら銀行は決定ですが、金利優遇などは他銀と
同じような優遇幅でしょうか？
貸しては貰ったが、金利も高く返すのが一杯一杯になってしまう事はありませんか？

自営業の内縁者の赤字が帳簿上のものではなく売り上げ利益の減少による実際の赤字だとしたら
収入はゼロという事でしょうか？

そうだとすると確実に収入増の予定がない限り（今年だけ年収２４０万だが去年以前やこれからは３６０万は
保障されているなど）ローンを払って生活していく事自体が大変厳しいものになりませんか？

生計を共にしている家庭（戸籍上ではなく実生活で）として年収２４０万だと生活費の捻出のみで
教育費の確保もありますし、ローンを支払う余裕（税金や修繕の一時金など）はないように思うのですが…。

築２０年という事なので修繕費も安くないでしょうし、毎月の支払いはどの程度で考えていて
現在の家賃などはいくらでしょうか？また、大規模修繕の一時金などの予定はありませんか？

年収の割りに貯蓄があるので銀行としては貯蓄できる（無駄遣いしない、計画性がある）と見て
貸付額の増額（少なくとも減額対象からは外れます）対象にはなるのですが現在の収入の低さが
ネックになります。
親子二人と言う審査の話をされていましたが、独身の方だったらローンを通し易い要件のひとつに
いれられるのですが…。

[408: 申込予定さん]

下記の状態で審査通りますでしょうか？

年収:400万
借入金:2000～2500万
自己資金:200万
車のローン:70万
クレジットカードのキャッシング:70万

車のローン、キャッシングの残金は今年中に完済予定です。
支払いの遅れは無いと思います。

来年の2月～3月くらいに銀行に申し込む予定です。
厳しいでしょうか？

[409: 匿名さん]

>>408
家族構成と年齢、今後の収入の見込み等がないと何とも言えないですね。
小さいお子さんがいらっしゃるなら借入可能だとしても返済は厳しいかも。

キャッシングで70万とはちょっと多すぎではないでしょうか。
自己資金は自分の貯金ですか？
もし親に出してもらうものであったとしたら
仮にローン審査が通ったとしても購入は後回しにして
頭金を貯めることをお勧めします。

こちらも読んでみてください。
年収に対して無謀なスレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/

[410: 401]

４０７さん
ありがとうござました。

大規模修繕の一時金とか、将来の教育費は、まったく手当てがありません。

私は月給とりで、随意なる収入の増加なんてありえない立場ですので、
内縁さんに奮起してもらいたいのが、本音です。

購入予定の物件を見直すことにします。

[411: 申込予定さん]

年収520万、勤続5年（申告はしていませんが、それ以前は、結婚をしていて専業主婦だったりパートだったりでした。離婚のため正社員に）、女性38歳、新築マンション3100万購入のため、諸費用込み自己資金400万。（借り入れ希望2870万）

ソ・・銀行仮審査でXでした。
（住信SBIさんのネット仮審査はOKでしたので、甘くみてました。。。）

カードはずいぶん前に3枚に絞ったし他ローンは一切ないし事故歴もないと思いますが、考えられるのは頭金の少なさと、勤め先が頼りないことでしょうか・・・海外本社ではそこそこですが、日本では法人格のない事務所で設立15年です。

某メガバンクからは会社に関して資料の提出を求められ、結果待ちです。

減額でもなく、通らないということであれば、この先この勤め先に何年勤めても借り入れができないということでしょうか・・・

別の社員は、前職のときの住宅ローンの借り換えを検討していて、某信託系にOKをもらったそうですが、借り換えの場合は会社規模などあまり見ないのかしら・・・

こういう状態で、通りやすいところというのはあるのでしょうか。フラット３５とか、東京スター銀行とかなのでしょうか？アドバイスいただけたら幸いです。

[412: 匿名さん]

>>411
「この先この勤め先に何年勤めても借り入れができない」ということはないでしょう。
その間に頭金を増やせばいいだけです。

[413: 契約済みさん]

>>411
似たような条件で某都市銀行大丈夫でした。
頭金が少な過ぎると思います。
ほぼ同じ金額の中古マンションを購入予定ですが、諸費用で２００万くらいかかります。
新築ならもっと安いでしょうが、そのほかに引越し費用もかかります。

何とか頭金２０％位出せませんか？　両親に頼るとか。

[414: 申込予定さん]

＞４１２さん

ありがとうございます。ソニーさん却下の理由はわかりませんが、多分頭金だと思うので、おっしゃるとおりだと思います。

＞４１３さん

ありがとうございます。実は、入居数ヶ月後になりますが、再婚を控えていまして、挙式費用の半分＋多めに残しておきたく・・・。
諸費用は160万ほどです。前に似たような条件の中古のとき見積もりを取ったら200万ほどの諸費用だったので、新築でも結構するんだなあという印象です。

夫になる人が生活費名目でくれる「月々のローン支払額＋管理費その他X半分」を繰り上げ返済にあてていくのですが、頭金として数百万もらうわけにはいきませんでした。相手がローンを一緒に組めないのは外国人だからです。

そして、なんと、結果的に、今日、提携先の信託系１行から希望額満額融資のOKをいただきました！ここは、2割の頭金がないと却下されると聞いていたし、追加資料も提出していない銀行さんなので、驚きました。メガバンクさんは明日契約ですがまだお返事いただけていません。

しかし、どなたかがおっしゃっていた、受験の合否発表みたいというのは言いえて妙だと思いました。ものすごく、イライラして落ち着かなかったです。

聞いていただいて、ありがとうございました。

[415: 住宅購入予定]

前に投稿していたものです。

取りあえず３つ申請していた都銀の審査は全部通りました。
何も問題なかったです。

[416: 申込予定さん]

某信託銀行に３６００万円で仮審査を不動産会社経由でお願いした所、審査は通ったのですが７０％（約２５００万円）であれば貸せると回答をいただいたそうです（３６００万円という金額は私の希望額ではなく、不動産会社の人が書きました）。
これはあなたには融資希望額の７０％を貸しますということなのか、２５００万円までなら貸せますということなのか、どちらなのでしょうか（融資希望額を２５００万円にした場合、１７５０万円（70%）なのか２５００万円なのか）。
不動産会社の担当者には前者だといわれましたが、何か釈然としないものがあり、ここに質問させていただきました。
実際に経験された方の回答をいただけると大変参考になります。
よろしくお願いします。

[417: 匿名さん]

>>416
年収、勤続年数、属性、頭金、物件（新築優良物件か中古かなど）などの情報と
詳細の流れがないので何とも言えませんが、一般的には減額で融資がおりたと捉えます。
今回の申請の３６００万は貸せないけど２５００万だったら貸しますよ、という事です。

仮審査の結果は担当以外に個人の元へも連絡が来ていますよね？それに減額が金額なのか書いてあると。
あなたは３６００万貸して欲しいと言ってきましたが、２５００万まで（希望している額からみると７０％）
なら借りる事が出来ると審査されました。だと。

あまりケースとしては少ないのですが、頭金がナイとか物件が新築でも１００％融資出来ない（担保割れ）
などの場合は物件価格満額融資を持ってこられると必ず７０％まで（つまり担保価値が７割と査定されている）
と言う事もありえますが…。

[418: 匿名さん]

>>416
＞不動産会社の担当者には前者だといわれましたが、何か釈然としないものがあり、ここに質問させていただきました

釈然としない部分は何でしょうか？
不動産会社の担当が言った前者とは「あなたには融資希望額の７０％まで貸します」と言う事でしょうか？
私も「今回の融資申込みに関して希望する額の７０％にあたる２５００万までなら貸します」と言う意味で
融資希望額を２５００万にした時にそれの７０％の１７５０万にする、ではないと思いますよ。

[419: 申込予定さん]

＞４１７さん、４１８さん
早速の返信ありがとうございました。

銀行から直接私の所へは回答がありませんでした。
不動産の担当者曰く、年齢や会社規模により退職金の額が少ないであろうことが想定されるのが理由で７０％の２５００万円と銀行にいわれたそうです。
７０％が先か、２５００万円が先かは分かりませんが。。。
そこでたとえば希望額が３０００万円の場合、７０％の２１００万円しか融資してもらえないのかと質問した返事がＹＥＳであったことが釈然としませんでした。
私の理解は希望額が３０００万円の場合、満額は無理だが２５００万円までは融資してもらえると理解したからです。
２５００万円に頭金を追加すれば購入可能です。
７０％か限度額２５００万円かで話は全然変わってきますものね。

[420: 匿名さん]

>>419
極論ですが％が先だとすると、融資希望額1億なら7000万の
借り入れが可能となってしまいますよね。

あなたの認識で間違いないと思いますよ。

[421: 匿名さん]

>>419
年齢や会社規模により退職金が少ないだろうと予想される事が融資の減額理由には
はっきり言ってなりません。
退職金は融資を受ける方が受け取るとしても先の話なので現在の収入や安定企業かなどが
理由になります。
担当者の７０％が先と言う話は420さんが言うように借り入れ希望額を増額すれば貸付額があがるし、
1000万の希望でも700万の融資許可になってしまうのでおかしいです。

一般的に言われている年収の5倍から6倍、公務員などで属性がいい方なら7~8倍をMAXで貸付するとの
事なので、ご自分の年収から計算された額が2500万位なら上限2500万の理解で合っていると思います。

[422: 住宅購入予定]

これから本審査を行いますが、事前審査で通って
本審査で落ちることはあるのでしょうか？