住宅ローンの審査

[やまじ]

ローン審査は２回落ちると駄目と聞きますので、なるべく通り易い銀行で
借り入れしたいと思っています。
保証会社にもよるとは思いますが、知識がほとんどないので
情報などご教授ください。

[203: 購入検討中さん]

情報開示してみたらどうですか？
そこに延滞記録あったら駄目～！

[204: 匿名さん]

延滞金額の大小よりも、延滞の経緯と日数のほうが、加味される度合いが高いでしょう。

①１０万円の返済で、ちょっと入金忘れたけど、１日で延滞解消した。
②１万円の返済で、資金繰りの関係で延滞解消までに１ヶ月日を要した。

いずれが、返済資力判断にマイナスか判りますよね。

また、過去にちょっと延滞があっても、理由がはっきりしていて、現状ではその要因が除去できて貯蓄が安定的にできていれば、そんなに恐れることはないといえます。

ただし、延滞記録が消えていない期間中に審査を受けるならば、銀行側には、ご本人から、「過去にこういう事情で１回延滞がある」と明示したほうが無難かもしれません。

なぜなら、銀行は、信用情報機関の運営規則の関係で、情報機関から得た情報を本人に開示できませんし、情報そのものを理由として、否決理由にしてはならないとになっているからです。
この関係で、延滞履歴を秘匿して審査を受けると、銀行側から何の前触れもなくストレートに否決されます。
「保証会社の判断で否決されてしまいました。保証会社の判断理由ですか？ん～。判りませんね。あしからず御了承ください」となるでしょう。

延滞記録が消えるまで待機するほうが無難かどうかということですが…。
上記のように理由がある場合であっても、待ったほうが無難であることは明らかでしょう。
理由が説明できる場合であっても、銀行側の実質判断でアウトになるリスクもありますから。そういう判断を受けること自体を回避できるのならそのほうが圧倒的に有利ですから。

ただ、そこまで待てるかどうかという200さんの事情もあるでしょう。

なお、私が200さんならば、いくら消費者金融系の信用情報機関（JIC)の記録が消える期間を経過したとしても、プロミスと資本関係がある三井住友銀行系を利用するのは回避するかも…。
個人情報保護法があるといっても、資本関係のある金融機関同士では何らかの情報交換が隠密裡になされていない保証はないでしょう。
審査ハネられてから「個人情報保護法違反ではないか？」とゴネたって、融資判断が覆るわけではないですからネ。

[205: 匿名さん]

２００です。皆様のご意見、大変参考になりました。有り難うございました。

[206: 銀行関係者さん]

204さん、現場の人間ですが、

個人情報保護法があるといっても、資本関係のある金融機関同士では何らかの情報交換が隠密裡になされていない保証はないでしょう。

そんなことは一切ありません。

[207: 匿名さん]

206さん

コンプライアンスが徹底してるところなら、一切無いといえるかも知れませんが、
206さんの銀行はそうだとしても、その保証会社の審査の中身まで熟知しているのですか？（いかに銀行の関係会社だとしても）

また、他の銀行のコンプライアンス遵守体制が万全だ、業界として「一切ない」とどうして断言できるのですか？
206さんが現場でどんなお立場なのか分りませんが、あなたが知らないだけかも知れませんよ。

どんな銀行でも程度の差こそはあれ、法令等違反行為があるものです。
個人情報保護法・金融商品取引法・金融商品販売法・保険業法・税法・労働関係法全般…。
金融庁ガイドラインや主要行監督指針も入れたら、厳密に守れているところはないと思います。

それら違反行為が、軽微なものか否か、多数か否か、組織的関与があるか否か、経営の健全性に影響を及ぼすか否かという問題でしょう。それを監督するために、毎年金融庁が立ち入り検査してるわけですよ。

あ、断っておきますが…。
ちなみに三井住友とプロミス間でそういう行為があるという風説を流布する趣旨ではありません。
そもそもそんなことに、明確な証拠があるわけないでしょう。
ただ、私ならば、この場合、同資本系列は避けるだろうということです。

[208: 匿名さん]

200です。皆様からの解答有り難うございました。203さんからの解答を読んでいて、思ったのですが、延滞記録が載っていないと言う事が、あり得るのですか？ちなみに私は、延滞日数１日、その際に返済した額は、5000円でした。日数や金額に関係ないと、コメント頂いたので、諦めていたのですが、どうなのでしょうか？
明らかに延滞記録があるとすれば、開示しても意味がないのかなぁと思い、質問させていただきました。
宜しくお願いします。

[209: 不動産購入勉強中さん]

>>208さん
転職してだいぶ経つ＆当時とは個人信用情報の扱いも変わってきているので自信50%くらいですが、以前個信扱ってました。（住宅ローンではないです）

延滞には二種類あります。
(1)「異動情報」となる、概ね２～３ヶ月以上の延滞。（いわゆる「ブラックリスト」です）
(2)「異動情報」にはならない、短期の延滞。

(1)がある場合、恐らく住宅ローンの借り入れは無理です。また、この異動情報は、信用情報機関相互間で情報共有が行われているため、サラ金での(1)延滞は、銀行や信販会社みな知ることができます。
また、掲載期間も5年と長いです。

(2)の情報は、延滞という位置づけではなく、「支払い状況」です。
「利用なし」「利用ありで期日に決済」「利用ありで期日から遅れて決済」のいずれかの情報が過去1年くらい遡ってみることができます。
あくまで「支払い状況」であるため、その捉え方は銀行によって様々です。
２，３回連続して期日遅れがあるだけでNGとするとことももしかしたらあるかもしれない（多分ないと思いますが）し、もしくはあまり気にせず、審査基準ギリギリのときに見るくらいのところもあるかもしれません。
また、信用情報機関相互の情報共有はされていないため、例えばサラ金で数日の入金遅れがあっても、銀行にはわかりません。掲載期間も短いため、２，３年前の(2)の延滞は金融機関にはわからないことがあります。

大体こんな感じだったかと思います。
誤りありましたら、ご指摘ください。

[210: 匿名さん]

即答有り難うございます。
大変勉強になりました！

[211: 契約済みさん]

在籍確認できなくてネット系銀行から融資できないと言われました。
他の銀行3行は大丈夫だったのにネット系の銀行だけダメでした。

社内秘の関係で部署の内線電話を書類に書くことができません。
また、個人情報の関係で「XXさんは在籍しているか？」との問い合わせには
「個人情報なのでお答えできません」と言うようになっているようです。
書類にはいつも代表電話(受付電話)を記載しています。
在籍しているか？ではなく、「XX事業部XX部XX課のXXさんお願いします」
ならば私に転送になると、ネット銀行に伝えたのですが、
ダメですの一点張り・・・
こんなものなんでしょうか。

ま、検討した結果、このネット銀行は金利が高いので、ダメでかまわないのですが、
銀行側の対応にちょっと戸惑っています。
在籍確認と個人情報保護って相反している気もします。

[212: はる]

詳しく書くと長くなってしまうので出来るだけ簡単に書きますが、市税の未払いがあった事に気付かずにいて
銀行口座の残高を差し押さえられた事があります。（後に全額納付済み）

サラ金は使ったことがありません。クレジットカードは持っていて普段から使っていますが遅滞は一切ありませんし翌月一括での使用しかしません。ローンは1つありますが、あと半年で終わります。（残額20万円）

このような場合、銀行の審査は一般的にどのように判定になるのでしょうか？
詳しい方、是非ご教授ください。

[213: 匿名さん]

＞212

まず、その差押対象となった口座の銀行以外ならば、審査上加味される可能性はまずないでしょう。
単なる預金差押情報は各銀行間で共有されませんし、個人信用情報機関に登録されないはずです。

次に、その対象口座の銀行に申し込んだ場合ですが、
その口座の支店に申し込んだ場合や、かつ差押の事実が最近のこと（たとえば１年以内とか）であればチェックされる可能性が『なくはない』というレベルでしょう。

通常、預金に差押があると、銀行は預金残高の異動をオンラインで停止する登録処理をします。
滞納税金の追納によって差押が解除され、預金口座の停止登録のを解除しても、その処理の履歴は一定期間残ります。

よって、銀行によっては、ローン申込人に既存取引口座があった場合はその口座情報を調べる余地があります。
ただし、貸出審査のシステムと預金口座におけるそのような登録履歴をリンクさせ、システムチェックをかけている銀行は少ないとは思います。


蛇足ですが、もしも『借入後』に税金滞納（固定資産税等）で預金差押をうけたり、担保である住宅に差押さえをうけると、かなりマズイでしょう。
契約上、ローンの全額返済義務が発生する場合があります。また、追納して差押が解除されても、少なくともその銀行において傷ついた信用はかなりの年数戻りません。
特に住宅の差押えは登記簿に残るので、たとえば借換したりすることが事実上無理になるでしょう。

税金の滞納処分の差押えは、民間債権と違ってかなり機動的に実施されてます。（特に地方自治体では）
ですから、固定資産税の滞納には本当に注意したほうがいいですよ。自動車税や、源泉徴収で無い方の健康保険料も
同様です。

[214: はる]

>>213さん

非常に詳しくお教えくださってありがとうございます。

口座は停止登録はされておらず、残高全額（1円残らず）引き出され市税の納付に回ってしまいました。
その措置があった当日にたまたま記帳をして、その事実に気付きました。その口座は公共料金や保険料、クレジットカードなどの引き落し用の口座として使っておりましたので、直ちに口座へ入金し引き落としには問題は起きませんでした。

数日後差押調書が届き内容を確認すると私が債権者、銀行が債務者となっておりました。
私はこの点が気になっていました。
でも、他銀行と情報を共有されないのであれば安心しました。
他の銀行を検討したいと思います。
もっとも、住宅を取得後にこのような事になるとかなりマズそうですので、今後は注意します。

[215: 匿名さん]

銀行の窓口の相談会で聞いたら、定期預金とか口座の記録は保証会社にはいかないと回答されましたが。

[216: 匿名さん]

>215

あのさ。
保証会社の審査がOKでも、直近で自行預金に差押さえ受けたことが分ってる人に貸す銀行がいると思う？
保証会社が融資してくれるわけじゃないんだから。

保証会社がOKでも、銀行で持っている情報でOUTなら審査はOUTだよ。それも保証会社に審査回付する以前に。

だからわざわざ保証会社に口座情報などを伝える必要がないというだけ。

[217: ビギナーさん]

教えてください。
先日条件付きの審査結果ということで担当の人から連絡がありました。
この場合は審査をクリアしたといえるのでしょうか？
条件とは以下です
・クレジットカードを3枚すべて解約する
・現在のショッピングローンと医療ローンとカードキャッシング
（180万）を完済すること
わたしはとても条件の悪い者で
・派遣社員（勤続半年）
・年収400万以下
・独身女31歳
・諸経費と頭金あわせて500万
・1100万のローン借入（フラット35　SBIモーゲージ）
契約済（手付金50万・ローンが通らなければ50万返却契約なしにする）
と本当にそれでなんで家を買おうとするのかと
言われるのがあたりまえの状況ですが
どうしても住みたい場所があって
マンション購入のため日々胃潰瘍になりそうなくらい悩んでいます。
完済することで本当に審査ok！という意味なら
がんばって完済の道を切り開こうと思っています。
こういう買い物をしたことがないのでなんというか・・・
自分からもうやめますと言うのを遠まわしに言われてるのかなぁ
などと考えています。
どうか教えてください、完済すれば本当に審査はokなのでしょうか？

[218: ビギナーさん]

年収４００万で頭金５００万、負債が１８０万。入居が数年後ならまだしも、１８０万返済して５００万用意するなんて事、可能なんでしょうか。可能であれば私も教えてほしいです。

[219: 匿名さん]

217さん 諸経費と頭金で500はどこから引っ張ってきたのですか。
自分でその金額貯金してきたなら買物・医療で普通ローン支払いなどしないし、金利がやたら高いキャッシングなどする必要はないですからね。

これからずっと滞りなく住宅ローン支払いと固定資産税など税金納入をしていけるのでしょうか。
今後流行で欲しいものがあってもこれからはローンで買わないし、キャッシングなど一生しないと誓えます？クレジットカードは今後つくらないことも。
でないとあなたのようなタイプの方は住宅ローン支払いや固定資産税などの税金納入についても危なっかしいので、これ以上借金することはすすめられません。
住宅ローンは巨額の借金ですよ。担保はマンション。

[220: 匿名さん]

>>217

>手付金50万・ローンが通らなければ50万返却契約なしにする
ローン特約は付けなかったの？
それとも、不動産屋が言ってきたの？

後者なら、少々考えものですよ、その不動産屋。

[221: 購入経験者さん]

>>220
ローン特約付いてるんじゃないの。
だから「ローンが通らなければ（手付金の）50万（は）返却（して）契約なしにする」なんでしょ。


>>217
完済すれば借金はＯＫなのでしょうかとのことですが、完済しないと借金は無理だと銀行は
言ってます。ですので、借りたければ完済するしかないでしょう。

頭金の500万をなんで金利の高い180万の返済に充てないで、ついでに住宅ローンを組もうと
するのか？って、銀行もなやむでしょう。

180万の別口の借金があるってことは、その頭金の500万も銀行から見れば180万の借金の結果
ですから、実際は320万以下ってことです。

それで条件的とはいえ審査がクリアしてるんだから、銀行もお金を貸す相手を探しているんだな
と思いました。

借金を返済すると頭金が減りますけど、今の借金を返して、頭金320万で、借り入れを1280万で
審査しなおしてもらうのがいいと思います。

[222: ビギナーさん]

こんばんは>217です。

>218さん
頭金500万は両親からの援助です。180万のローンは両親に内緒です。
でもこの期に及んでは懺悔して援助額を増やしてもらわなければ、
この苦境は乗り越えられそうにないです。

>219さん
おっしゃるとおりでございます・・・なんだか219さんと姉がかぶりました＾＾；
おっしゃる通りわたしはダメ妹で毎月のお給料を今は使い切っている状態です。
こんな私でも仕事人間の時代があって
一人暮らしの生計をローンなしでやりくりできていたんです。
しかし精神的にいわゆる燃え尽きたっていうんでしょうか。
仕事を辞めてしまったんです。そのあと貯金を切り崩して生活していたんですが
貯金が底をついて派遣を始めたんです。なのでこれからは燃え尽きない程度に
一生懸命働いてまた貯金もしていく予定です。
巨額の借金ですよね・・・
わたしの実家は田舎すぎて実家から通える距離で働けるところがありません。
だから家賃を払うか家を買うか２択です。
結婚はするかもしれないですが離婚もするかもしれないので
人生設計としては一人暮らしが基本です。
アドバイスありがとうございます。再度自分に覚悟があるか考えてみます。

>220さん

特約付いています。
書き方が下手で申し訳ありません。

>221さん

すごいですね！こんなこと思いつきませんでした！
しかし・・・担当の人が何度も言っていたのですが
頭金500ないと難しいらしいです。
わたしという人間では頭金500あってローン申込金1100がギリギリらしいです。
1100以上組めないのでその分物件価格を下げてもらった経緯があります。
なので1100以上のローンは難しそうです。
でもすごく参考になりました。
担当の人にダメモトで聞いてみます。
本当にありがとうございます。