元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[821: 匿名さん]

>>820

何度言っても分からない人だね。

差額を繰り上げって言うのはあくまで元金元利どちらが得かを比較する為。（月々の返済額を合わせれば総返済額も支払う利息も一緒）
元利＋自動繰上げやる場合、たったの5000円しかやらないわけじゃない。

もっともたったの5000円でも自動繰上げを初回に設定しておけば煩わしさも無く、元金よりも得になる。5年後の見直しで残債が元金均等よりも大きく減っているから最初から元金均等で払っていた場合よりも月々の返済額を少なくする選択も可能。

ましてやこれを5000円ではなく、1万や2万にすれば元金均等よりはるかに短い期間と少い利息で済む。

元金だって繰上げすれば同じという意見がここで出るかもしれないが、元金＋自動繰り上げを選ぶとしてそこであえて元金にする理由は平等な比較を行った場合の900円得なだけと、月々ほんの少しずつ返済額が減っていく無駄な安心感だけ。

[822: 匿名]

だから、元利の繰り上げだと総支払利息額が減って、元金の繰り上げだと総支払利息額が減らない理由を教えてくれないかと聞いているのに…

それに、元利の場合の返済額中の利息と元金の割合ってどのプランでも一定なのかい？
そこを恣意的に設定してる疑いがある。

[823: 匿名さん]

だから元利も元金も月々の返済額が同じなら支払う利息も総返済額も一緒だと何度も言ってるでしよ？

現実は元利プラス自動繰り上げのが月々の返済額が多くなるから元利のが得。

[824: 匿名さん]

>>822

あなたはそもそも基本的な事を理解してないみたいだね。

そんな人がどっちが得かとか議論する資格すら無いよ。もっと勉強しないと。

[826: 匿名さん]

「繰上返済を併用すれば元金均等返済に近づける！」というＰＲがある。
すべてを物語る絶妙なフレ－ズだね。

[827: 匿名さん]

繰り上げ返済を併用すればより賢く住宅ローンを返済出来る。

元金均等？何それ？

[828: 匿名さん]

>813 の条件で、利率を2.5%にしました。
（保証料、手数料は計算方法分からないので同じ）

元利均等(返済額 \-64,707)
住宅ローン控除合計 \1,614,900
支払利息合計 \-4,088,385
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,734,888

元金均等(初月返済額 \-80,804)
住宅ローン控除合計 \1,525,000
支払利息合計 \-3,883,958
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,613,929

差額 \120,959　
つまり元金の方が10年で12万安い。

長期固定とか、金利がここまで低くない時に借りた人、ローン控除が1%満額じゃない場合などは、
元金均等の方がお得かもしれない。

元利＋繰上＝元金になるのは、手数料や繰上返済最低額、ローン減税など
ここ数年でいろんな条件が整ってきたからだと思いますね。

[829: 匿名さん]

>828

控除は関係ないよ。繰り上げ返済手数料が無料ならば元利と元金の差額はゼロ。違うのは保証料の差額に掛かる利息だけ。

[830: 匿名さん]

繰上返済手数料が無料でも、戻し保証料には手数料が10000万かかってますね。
繰上返済を繰り返せば、支払利息やローン控除の差はなくなりますが、保証料が戻りません。
そうなると、「保証料の差額に掛かる利息」ではなく、「保証料の差額」が元利と元金の差になります。

[831: 匿名さん]

すみません、>830 訂正します。

（誤）戻し保証料には手数料が10000万かかってますね。
（正）戻し保証料には手数料が10000円かかってますね。

[832: 匿名さん]

保証料は少額繰り上げやネット繰り上げの場合、手数料無料で戻って来ます。

保証料自体、残りの元本に対して発生するので、繰り上げ返済を行えばその12万はいずれ返って来ます。

よって、その12万に対する利息が元金元利の差になるわけです。

[833: 匿名さん]

保証料に利息が含まれているなんて、どこにも書いてないけど。

[834: 匿名さん]

スレちゃんと読めよ。

3000万借り入れの場合、元金均等と元利均等の保証料の差額は12万。

平等に比較した場合、頭金も同じで比較しなければならないので元利均等は借り入れを3012万にしなければならない。しかし、保証料の差額12万はいずれ戻って来るのでこの余分に借りた12万に対しての金利のみが元利均等の負担増となる。

[835: 匿名さん]

> 832
そういう金融機関から借りたのなら、保証料は戻る。
でも、>813や>828の借入先はそうではないから、保証料を取り戻せない。

保証料返戻手数料がかかるところはけっこうある。
”保証料がいずれ戻って来る”というのは、誰にでも共通することではない。

[836: 匿名さん]

だから最初からそう言う前提で話してるんだけど。

でも自動繰り上げやネット繰り上げなどの少額繰り上げ出来る所で保証料の払い戻し手数料取る所って聞いた事無い。

>>813の例は10年後に一括返済した場合の保証料払い戻し手数料。当然元利だろうが元金だろうが両方一回だけ10000円掛かる。当然ここでも差は無い。

[837: 匿名さん]

>836
そんな前提があったのですか。
金融機関を限定すれば、そりゃ元利と元金の差はほとんどなくなる。

たとえば、三菱東京UFJは、去年まで繰上返済手数料かかってたし、戻し保証料には今でも手数料かかる。
みずほの自動繰上は、店頭のみの手続きで、設定・解除どちらも手数料5250円かかるね。
しかも自動繰上設定中の一部繰上返済には手数料がかかってしまう。

メジャーどころだと思うけど、そういうのは例外になりますね。

[838: 匿名]

「賢い繰り上げ返済」に使う原資っていったいどこから入ってくるの？

そんなに収入に流動性がある職業の人って、ローン自体認められにくいと思うけど

[839: 匿名さん]

>>838
元金と元利の返済金額差でしょ。
それこそそれが前提で盛り上がってるんじゃないの？

[840: 匿名さん]

>>837

少額でのネット繰り上げ、自動繰り上げは無料の所が多い。

自動繰り上げは初期の設定料を一度取られるだけ。

[841: 匿名さん]

>>837

そもそも元金均等が選べる金融機関だって限定されるじゃん。

[842: 匿名さん]

>840

> 少額でのネット繰り上げ、自動繰り上げは無料の所が多い。
そういうところで借りるのなら、元利でいいでしょう。

そうじゃないところは？
三菱東京UFJは、日本の中ではかなり大きい銀行ですけど。
そこで借りた人、借りようとしている人は、元金の方が有利ってことですか？

[843: 匿名さん]

>>842

もはや元利元金の比較ではないね。
金融機関によっては手数料、その他色々な条件が違うのは当たり前。
そもそも元金均等選べる金融機関の方が少ないんだし。

ていうか、三菱東京もインターネットは無料なんだから繰り上げは数年おきにすれば大して変わらないじゃん。

[844: 匿名さん]

>843

> 三菱東京もインターネットは無料なんだから
ちがいます。
三菱東京はインターネットでも保証料の戻しには手数料かかります。
だから、保証料を戻してもらうには、かなり大きな金額で繰上返済する必要がある。
少なくとも、元金との差を積み立てた金額程度じゃ戻ってこないです。

それに、数年おきに繰上返済するのなら、借入利率とローン控除で実質ゼロ金利なら
元利も元金も変わらないけど、利率が高ければ、元利の方が支払利息が増える。

手数料や保証料を無視して、元利が元金との差額を毎月繰上返済すれば、理論上、総支払額は同じになる。
しかし、実際には無視できないでしょう。

もし保証料の差12万が戻らない（＝元利の負担が大きい）とするなら、
その分は元金を選んだ方のメリットですよね。
これが期限の利益と比較して、価値があると見るかどうかは、借りる人しだいですが。

[845: 匿名さん]

>>844

減税分満額貰うなら初期10年の元金元利の差は900円プラス保証料払い戻し手数料の3150円で4000円ですね。

それでもたった4000円。

もっとも自動繰り上げの仕組みが無い時点で三菱はパスしますが。

[846: 匿名さん]

>845
金利が10年間0.775%確定してればそうなる。

変動で金利が上がったり、固定で借りてる人、減税満額取れない人などはもっと差が開きます。
11年目以降は減税も終わっちゃうから、元金有利になりますね。

[847: 匿名さん]

元利プラス繰り上げの人は自動繰り上げがデフォだからね。この時点で三菱は有り得ない。

人気なのは住信かな。

そもそもそう言う諸条件の違いからまず金融機関の検討から入るわけで。

特に三菱東京はちょっと前まで金利は高め、優遇は低めで検討する対象ですらなかった。

[848: 匿名さん]

>>844

数年おきの繰り上げだとしても元利と元金の差は保証料の差額の金利だけなんだから12万のに対する金利。年間1000円くらい。
だとすると5年おきに繰り上げた場合、元利と元金の差は8000円くらい。しかも元金均等だって繰り上げするんでしょ？

仮に金利が上がったとしても元利と元金の差はあくまで12万に対しての金利だから大した影響は無いと思うけどね。
それに金利上昇の話を入れると変動VS固定と同じように不毛になるし、将来の不確定要素を考えたらキリがないので現時点での金利で比較するしか無いでしょう。

そもそもなんで三菱東京UFJに限った話になってるんだか？>>847にあるように、三菱東京はほんのちょっと前まで金利は高め、優遇は低め、各種手数料も高めの殿様商売してた。最近やっと他行並の優遇と手数料になって来た。

ちょっと前なら三菱で元金均等で借りるなら他行で1.7優遇取って元利均等にしたほうが遥かに良かったって事になる。

それに過去スレを見れば分かるように「元利均等+自動繰り上げ、手数料無料」の場合と何度も前置きしてるのにいきなり手数料の掛かる三菱出して来て元金が有利ですって言われてもね。

[849: 検討中]

もはや銀行ごとの諸条件まで持ち出されると
元金と元利、単純な比較は不可能

せめて手数料の有る銀行とない銀行で元金元利を比べるのはやめてくれませんか？

[850: 匿名さん]

ゴミの議論で中心からずれてる

[851: 匿名さん]

別に三菱東京を勧めてるわけじゃなく、元金均等が有利になる一例を挙げただけなんですが。

>848
あなたは保証料返戻手数料を理解できてない。

> 「元利均等+自動繰り上げ、手数料無料」の場合と何度も前置きしてるのに

そうしないと、元利均等が不利になっちゃいますからね。

>849
手数料がかからない銀行なら、元利が有利。議論の余地はありません。

[852: 匿名さん]

それから>848

> 仮に金利が上がったとしても元利と元金の差はあくまで12万に対しての金利だから大した影響は無いと思うけどね。

元利均等は数年おきに元金との差を繰上返済するんですよね。
元利均等の方が元本減るペースが遅いんだから、元本残高が多い。
ゼロ金利状態なら差はないが、金利が上がってくると、残高が多い分、元利の方が支払利息が増える。

[853: 匿名さん]

>>851

ならそれでいいんじゃないですか。三菱東京UFJでしか借りる事の出来ない人は元金均等が有利。

>そうしないと、元利均等が不利になっちゃいますからね。

そうしないとも何も最初からそういう前提でしか話してませんよね？
元利+繰り上げ前提での借入れを検討するならばまずその条件で最も有利な金融機関を選ぶ。ただそれだけ。
自分の返済プランに最も適している金融機関を選ぶ、まずそこからでしょう。もっとも三菱しか選択肢が無い人（ってどんな人か知りませんが）は三菱で借りる前提で最も有効な借り方を考えるのでしょうが、普通は金融機関を選ぶ権利も金利タイプを選ぶ権利も元利か元金かを選ぶ権利も借主に選択権が有るのでその組み合わせで最も有効な組み合わせを借主が選択出来るはず。

結論として手数料無料なら元利均等が有利。一部の借入れ金融機関に制約の有る人は元金均等が有利な場合も有る。

[854: 匿名さん]

>>852

金利上昇の議論は意味無いよ。
金利が上昇したら元金均等は月々の返済額が跳ね上がるので条件も同じにするならば元利均等も月々の繰り上げ額を跳ね上げればいい。

むしろ元金は金利上昇によって返済額が跳ね上がるけど元利はあくまで任意の繰り上げ額だから跳ね上げるかの選択権は借主に有る。

これだけみても元利のほうがメリット有るように見えるけどね。

[855: 匿名さん]

そもそも、元利均等が数年おきに繰上返済するってのは、私じゃなくて >843 が言い始めたんだけどね。

元利で毎月、元金に合わせて繰上返済するんなら差はないし、繰上返済するかしないか選択できるから元利が有利なのもその通り。

[856: 匿名さん]

もういいじゃん。三菱で借りるなら元利均等のメリットがあまりないで。

[857: 匿名さん]

三菱東京に限らないんだけどね、戻し保証料にかかる手数料。
みずほ、三井住友はかからないが、りそなはかかる。地銀はかかるところが多い。

[858: 匿名さん]

>>857

それを言ったらそもそも元金均等を選べる金融機関自体が少いでしょ？

自動繰上げの出来る所は手数料取らないよ、普通。だって毎月１万プラス繰上げを自動で設定したとして手数料が発生してたらすごい事になるでしょ？

自動繰上げが無くてもネットからの少額繰上げも取らない所が多い。同じ理由で今月は余裕が出来たから１万繰上げとこうなんてときに手数料が３０００円掛かったら繰り上げる意味無いし、戻って来る保証料より手数料のほうが高くなってしまう。

普通は繰上げする場合、一回の繰上額が高額になるので返ってくる保証料も高額になり、手数料が発生するのであって、ネットや自動繰上げで少額を繰り上げる場合、手数料無料にしないと返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。

[859: 匿名さん]

>858
> 返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。

それが一般的だし、ちゃんとそう書いてあるんだけどねえ。↓りそなだとこんな感じ。

保証料の返戻について
お借入当初に、保証料を一括してお支払いされたお客さまが繰上返済を行う場合、
保証会社所定の計算方法により保証料を返戻いたします（以下「戻し保証料」）。
「戻し保証料」からは、保証会社が申し受ける手数料10,500円（消費税等込み）と
所定の振込手数料が差引かれます。従いまして、「戻し保証料」金額が保証会社手数料および
振込手数料の合計金額より少ない場合は、「戻し保証料」の返戻はございませんので、あらかじめご了承ください。

[860: 匿名さん]

>>859

だからそう言う所からは借りなきゃいいじゃん。

[861: 匿名さん]

>860
その銀行が一番良い金利を提示しても？

[862: 匿名さん]

>>861

なら一番低い金利を提示した銀行に元金均等がなかったらどうするの？

もはや元利元金の比較の話ではなくなってるよ？

[864: 匿名さん]

>862
現実にローンを借りようとする人は、まず、いくつか銀行を当たって交渉する。
金利、手数料、取引関係など、人それぞれ色んな基準により借入先を決める。

さて、その銀行では元金均等と元利均等が選べて、どちらの審査も通りそう。
どっちを選んだ方がいいか？

こんな流れだと思います。
そして答えは、諸条件や将来の見通しによって変わります。
もし、借入先に元金がなければ、そもそも元金と元利の比較すらしないよ。


あなたは、元利 vs 元金で、元利が有利になる銀行だけと交渉スタートするのですか？

[865: 匿名さん]

ならあなたは元金均等がある銀行だけと交渉するの？

[866: 匿名さん]

元利か元金かなんて優先順位低いから、借入先が決まってから考えるし、
元金なければなくても構わない。

[868: 匿名さん]

主婦いいねえ。私も主婦になりたい。

[869: 匿名さん]

元利均等プラス繰り上げ派は銀行選ぶ時手数料無料と自動繰り上げの仕組みを重要視するけどね。

だから住信が人気有ったし、このスレのシミュレーションも住信が元になってたりする。

どちらかというと、手数料無料の所は最近は結構有るけど自動繰り上げはまだ少ないんじゃないかな？

特に変動は金利がほぼ横並びだから後は手数料とか利便性とか諸条件で選ぶ事になるし。

元金均等は始めから検討すらしてないから知らないけど。

[870: 匿名]

検討してない人の話は参考にならないな
比較スレだからｗ