元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[713: 匿名さん]

>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

そういうことなら、

>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。

ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。

[714: 契約済みさん]

> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。

何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ

> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。

> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある

何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。

[715: 匿名さん]

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[716: 契約済みさん]

715さん

なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。

総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。

その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。

[717: 匿名さん]

3.の場合で、２０００万円、２０年、元利利息0.8％、元金1.5％で計算するとどうなりますか？

[718: 匿名さん]

２６５０万　年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。

不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。

元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？

[719: 匿名さん]

＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。



ここが間違いですね。

将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。

[720: 購入経験者さん]

>719
この計算式は元本均等計算ですよ。

[721: 匿名さん]

元利さんが勘違いしていたようですね。

[722: 匿名さん]

>>716

>なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？

では、リクエストに答えて。この方が買おうとしている物件の価格が3000万と仮定します。

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
4.元利均等で月12万にしたら返済期間が35年では無く、25年に短縮した。
5.元利均等で月12万にしたら3500万まで借りられるのでもっと良い家を買う事にした。


4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません。5番は借入額が違ってしまうので比較になりませんが、あえて言うならばより多く借りられるという事でしょうか。しかし、金利上昇リスクや所得減少リスクに弱くなるのであまりオススメ出来ません。

さて、再びお伺いしますが、上記の状況で元金均等を選択するメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[723: 匿名さん]

>>718
>>719

ちなみに過去スレの>>407元利均等VS元金均等の正確なシミュレーションを出してる人がいます。差はたったの994円のようです。

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[725: 契約済みさん]

> 4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。
> 元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません

たぶんあなたやっぱり勘違いされていると思いますよ

１番と２番なら、２番のほうが総支払額は少ないです。なぜなら１番は最初は１２万だが、だんだん月の支払いは減っていきます。２番はずっと１２万支払うということです。
２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

[727: 匿名さん]

>>725

分かってますよ。
すいません、記述ミスです。

☓4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮
○4番は2番、3番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮

でも実際は3番は減税分を多く受け取れるので総返済額と完済時期が一緒でもそのお金をさらに繰り上げに回せばもっと有利になりますね。

>２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

でも2番は保証料が返って来ますのでその差はおそらく微々たるもの。

[728: 匿名さん]

フラット35はどちらでもいいでしゅよ。

http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

元金の方がだいぶ安いみたいです。

[729: 匿名さん]

>>728

結局元利元金の情報って根本的な事が抜けてるんだよね。

元金にすれば元利に比べて月々の返済が高いから得なのは当たり前。でも元利は月々の返済が低い分手元に自由に使える資金が残る事になる。この資金を解説してる所が無い。

この資金は繰り上げに回せば元金と同等になる。貯蓄すれば将来の不確定リスクの資金になる。

そのへんを理解してどっちを選ぶか考えればいい。元金にして強制的に月々の返済を高めにして段々減って行く支払いでニンマリするのも悪くない。

元利+繰上げで可能性としては低いかもしれないけど将来の所得減少に備えるのも悪くない。


>>724

あなたは元利が有利な事をわかってて投稿してますよね？意図は何ですか？単に荒らしたいだけ？自分が元金選んじゃったから現実を認めたくない？

[730: 匿名さん]

>>719,>>720,>>721
元本均等も元利均等も利息の計算式は同じですよ。

>>719
元本と元利で金利が違う金融機関があるのですか？
差し支えなければ、どこの銀行でどの程度違うのでしょう？

[731: 匿名さん]

じゃぁ、あの計算式で元利均等の月額出してみてよ

[732: 匿名さん]

・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
・支払利息＝返済前残債×年利/12
・返済元本＝返済月額－支払利息
・返済後残債＝返済前残債－返済元本


検証はエクセルを使った計算でよいかな？

・返済月額：PMT(年利/12,返済月数,-借入額）・・・Ａ

・ｎ回返済額のうち元本：PPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｂｎ
・ｎ回返済額のうち利息：IPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｃｎ
または
・ｎ回返済額のうち利息：ｎ回返済前の残債×年利/12・・・Ｄｎ

このとき、以下の関係が成り立ちます。

Ｃｎ＝Ｄｎ
Ａ＝Ｂｎ＋Ｃｎ＝Ｂｎ＋Ｄｎ
Ｂｎ＝Ａ－Ｄｎ


例えば、
・借入年数：35年
・借入金額：3000万円
・借入金利：1.00％
とすると、

・返済月額＝PMT(0.01/12,35*12,-30000000)＝84686円・・・Ａ

初回返済は
・初回元本＝PPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝59686円・・・Ｂ１
・初回利息＝IPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝25000円・・・Ｃ１
または
・初回利息＝30000000*0.01/12＝25000円・・・Ｄ１

Ｃ１＝Ｄ１
Ａ＝Ｂ１＋Ｃ１＝Ｂ１＋Ｄ１
Ｂ１＝Ａ－Ｄ１

残債は、3000万円－Ｂ１＝29,940,314円

２回目の返済は、
・２回元本＝PPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝59735円・・・Ｂ２
・２回利息＝IPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝24950円・・・Ｃ２
または
・２回利息＝29940314*0.01/12＝24950円・・・Ｄ２

Ｃ２＝Ｄ２
Ａ＝Ｂ２＋Ｃ２＝Ｂ２＋Ｄ２（１円の誤差が出ていますが端数処理の関係です。）
Ｂ２＝Ａ－Ｄ２

残債は、29,940,314－Ｂ２＝29,880,579円

以下、これを繰り返せば最後まで検証できます。



アドオン方式と元利均等返済方式は違いますよ。念のため。

[733: 契約済みさん]

計算式、変えちゃってるじゃん。
深夜にご苦労様でしたね。

[734: 匿名さん]

だいぶ前のことだが、三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。

[735: 匿名さん]

一部の人間しか使わない関数pmtをチャンと式にしないと、説明にならないよ。

[736: 匿名さん]

>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
＞・支払利息＝返済前残債×年利/12
一番上から２つめの「・」です。

>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
＞・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
一番上の行です。


もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息＝残債×年利÷12

ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
（元本の返済額は元本均等の方が多い＝残債は元本均等の方が少ない）

繰上返済をしなかった場合、２回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済（＝元本の任意返済）をして返済額を同じにすれば、２回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、２回目の利息も同じです。

これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。


>>734
＞三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか？
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。

[737: 匿名さん]

>>728
公庫の計算例ではだいぶ違うね。

現在の公庫５年固定の元金均等が1.48％
銀行さんは、この掲示板では元利0.85％

その計算ではだれも公庫から借りない。
計算方法が違うと思います。

[738: 匿名さん]

だって、元金で貸したって金融機関には何もメリットがないから。そりゃ元利を勧めるよ。

[739: 匿名さん]

元金は借りる側も何もメリット無いけどな

[740: 匿名さん]

貧乏な人には元利が一番ですね。

[741: 匿名さん]

頭数悪い人には元金がお似合い

[742: 匿名さん]

元利を選ぶ人は算数も苦手みたいですね。

[743: 匿名さん]

元金均等を選んだ人の中には、自分で計算しないで「元金均等が得だ」ってすり込まれている人もいるみたいですね。
全員が全員、計算する必要は無いと思いますが、理解もしないで>>740や>>742は、もう話にならないですね。
（話にならないという意味では>>741も同罪ですが）

・残債が同じで金利が同じなら、元金均等でも元利均等でも利息は同じ。
・繰上返済しなかったときに、元金均等返済の方が総利息が小さくなるのは、元金均等返済の方が元金の返済ペースが速いから（２回目以降は残債が少ない分だけ利息が少なくなる）。利息の計算方法が違うわけではない。
・繰上返済をすることで、双方の残債を同じにすることは出来る。残債が同じなら利息は同じ。

これが理解できないのでは、話がかみ合うわけがないです。


>>737さん
公庫じゃなくて、住宅金融支援機構の財形住宅融資のことでしょうか？
http://www.jhf.go.jp/files/100117659.pdf
元利均等でも、元金均等でも、５年固定で1.48％ですね。
皆さんが0.85％とかと言っているのは、銀行の変動金利です。
変動か固定かの議論は、元金か元利かの議論とは別ですね。

財形と同じ５年固定で比較するなら、銀行の５年固定でしょうけど、今は銀行で変動金利で借りる方が一番多いようです。
機構の融資なら、フラット35がほとんどで、財形住宅融資を利用される方はあまりいらっしゃらないと思います。

[744: 匿名さん]

>>743
一生懸命書き込んでるけど、要約すれば、
元利均等は何一つ元金均等より得なことはないってことだね。

[745: 匿名さん]

>>744
いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

逆におたずねしますが、繰上返済も考慮した場合の元金均等のメリットって何ですか？

[746: 匿名さん]

>>745
ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
余計な心配をする必要がないってことかな。

＞いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

ふーん、元本返済額が小さいせいで利息を余計に支払うことがメリットなんだ。
さすが元利均等を選択する人はひと味違うねｗ

[747: 匿名さん]

>>745

繰上返済をしなくても元利＋繰上と同等以上(保証金のことね)が得られることでしょうか。
返済に余裕があったり将来リスクが少ない人（公務員など）には向いているのではないでしょうか。
また、今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽なわけですから、心理的メリットは大きいでしょうね。

[748: 匿名さん]

＞743
フラットの方が財形融資より利息高くない？

0.865％変動と１．４８％１０年固定が、この掲示板の住信さんの元利均等の利息
公庫（誰でも知っているけど今は承継団体ね）の1.45％５年固定の元金均等の利息

固定と変動は抜きにして、この利率で計算すると、どうなるの？
自ら固定と変動など別の論は駄目よ。

[749: 匿名さん]

>>746
>>747

だからずーーと前から元金均等は2万円お得って言ってる。それ以上でもそれ以下でもない。

2万円得したい人は元金。以上、終わり。

[750: 匿名さん]

>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽

なんという矛盾

将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう？実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等？

変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか？しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。

[751: 匿名さん]

>>749
何度も聞くけど、その２万円ってのはどうやって計算したの？

>>750
元利均等の弁済額は支払えても元金均等の弁済額が支払えないってどういう状況？
せいぜい数千円しか差がないのに。

[752: 匿名さん]

しかも、毎月繰り上げ弁済していたら、数千円どころかほとんど差がなくなっていくわな。

[753: 契約済みさん]

> ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
> そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。これをしない理由は何ですか？

> あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
> 余計な心配をする必要がないってことかな。

住宅ローン控除のため、金利１％未満なら、１０年間は、繰上げしなくても元金と変わらないですよ。

[754: 匿名さん]

元金均等は、毎月弁済額が減っていくからローン期間の大体中間で元利均等と毎月の弁済額の多寡が逆転する。

もし、元利均等で毎月元金均等以上の弁済額になるまで繰上げ弁済を続けるとしても
この逆転するポイント以降は、元金均等と元利均等の弁済額がイコールになるのでは？

[755: 匿名さん]

＞もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、
＞元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。

どこが得なんだよｗ
だから元利均等を選ぶ奴は算数が弱いとか馬鹿にされるんだよ。

[756: 匿名さん]

>>753
繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？

それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

[757: 匿名さん]

754さんの言うとおり、返済期間の折返点以降は返済額が逆転しますね。
となると、リスクに対する有利不利が逆転するということかな。

見通しが立ちやすく再就職のしやすい前半と、見通しが立ちにくいし再就職も難しい後半で
リスク対策はどちらに重きを置くべきですか？

[758: 匿名さん]

>>756

結果的に期間短縮になるんだよ。そんな事も分からないのか？

[759: 匿名さん]

誰か↓の問に答えて、元金さん

>>715

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[760: 匿名さん]

>>754さん、>>757さん
元利均等で繰上返済をしなければ、おっしゃるように中間あたりで返済額は逆転します。
しかし、元利均等で返済額軽減の繰上返済を繰り返した場合、逆転はしません。
繰上返済を繰り返すことで、約定返済額はどんどん減っていきます。

例えば、残りが10年の時点での約定返済額は、元金均等、元利均等（繰上返済後）、ともに、最初から10年で借りたときの約定返済額と同じです。

[761: 契約済みさん]

> 繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？
> それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

保証料も得と言いたかっただけですよ。

元金の人は、繰り上げを否定しているので、繰り上げしないくらいなら、元金の初期設定と同等の元利の返済額にすれば、総支払額が減るって言っただけですよ。
繰り上げをするなら元利も元金も一緒。１０年未満では住宅ローン控除があるため繰り上げをしなくても元金と元利は同じ。それなら手元に資金が残る元利がお得ですよ。

そして資金を残す必要もないぐらい余裕なら、元利で期間を短くしたら、保証料が得になると言いかっただけですよ。

[762: 匿名さん]

>元金の人は、繰り上げを否定

そんなことはありません。
元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない、
というお返事が帰ってくるのだけど…。
元金均等で繰り上げ返済して何か問題ありますでしょうか？。

もし元金均等で繰り上げ返済するのが辛くて、繰り上げ返済をやめたとしても、
元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。

もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

[763: 契約済みさん]

> 元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
> しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

だからそういう人は元利でもそれ以上に繰り上げする人ですよ
同一人物なら月の返済のMAXは同じですよ。
そのため、繰り上げするなら元金も元利も同じなので、元金に保証料以外のメリットはない。
元利なら、手元に資金が残るメリットがある。どちらを選ぶかです。

> 元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。

だから、これがデメリットなのですよ。何らかの事情で払えなくなっても強制的に繰り上げしてるのと同等になる。

> もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、
> 元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

だから少なくとも１０年は繰り上げしなくても一緒で、１０年後から考えればいいが、１０年たったら原資もかなり減っているので、繰り上げしなくてもほとんど差がない。

[764: 匿名さん]

平行線ですね。

[765: 匿名さん]

＞＞748
＞＞743

元利主義の方。
ずいぶん盛り上がっていますね。

743の答えをもう一度考えてみてください。
様々計算例をお書きになっていますが、本当にご自分で理解した計算でしょうか？
結果がご自分の主張と違っても、それはそれで柔軟に対応すればいいと思います。
何処でも元金の方が利率が高くなっています。
これはどうしてでしょうね。

匿名の掲示板ですから、かたくなにならず、柔軟にやりましょう。

[766: 匿名さん]

>しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

>>759にあるように元利で借りても元金で借りても月々に負担出来る金額は変わらないでしょ？
月15万の返済が限度の人が元金で借りて12万だったら繰り上げ出来るのは3万。元利で借りて10万だったら繰り上げ出来るのは5万。

それとも元金で借りると元利の時より月々の負担を大きく出来るとでも？

>こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない

そんなこと誰も言ってませんよ？元利だろうと元金だろうと元金プラス繰り上げだろうと月々の負担を同じにすれば返済額は一緒。あえて元金を選ぶ必要は有りません。

それと、>>723にあるように、減税と保証料も含めた10年後の元金と元利の差はたったの900円です。

>元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う

結局これだけですね。元金均等は繰り上げを強制でやってるだけ。

>もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

ならば元金均等のメリットは10年で900円得な事と、支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず、結果繰り上げをいつでもやめられる元利より得になる可能性が有ると？

話しが咬み合わないわけです。「支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず」この部分は元利派はデメリットとしか思って無いですから。

だったら元金均等ではなく、期間を短くしてやればさらに効果的では？

[767: 匿名さん]

>>759へ誰も答えないって事は元金さんも元金に意味が無いって事はわかってるんだよ。初心者向けの参考書に書いてある事を鵜呑みにして元金で借りて、いい選択したと思ってたら意味が無かったからどうしても認めたくないって人が執着してんの？

[768: 契約済みさん]

> 何処でも元金の方が利率が高くなっています。
> これはどうしてでしょうね。

借りるときに元金のほうが利率が高い理由ですか？
破綻リスクがたかいため、貸す側が早く利子を回収したいだけだと思いますけど。

[769: 契約済みさん]

おそらく大半の元金選択者は、繰り上げ返済をすれば総支払額が同等になることを知らずに元金にしたのでしょうね。
だから話がかみ合わない。

[770: 匿名さん]

まぁ、知ってたら元金均等なんて選ばないわな

[771: 匿名]

総支払額が同じになるように繰り上げ返済するなら
元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな？

[772: 匿名さん]

>>771

はぁ？月々の負担が同じならば総返済額は一緒なんだけど。

算数も出来ないのか。

[773: 契約済みさん]

> 元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
> なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな？

まぁうそではないですけど、誤解を招きますね

元金で１０万円
元利で８万円＋繰上げ２万円

これで、総支払額はおなじですが、繰上げ返済額だけみれば、元利のほうが上ですね
でも月々の返済額は同じですけどね。

[774: 匿名さん]

元金均等にすると住宅ローンに当てる資金が天から降って来るらしい。

[775: 匿名さん]

短縮と軽減でもいえる事ですが
月々の繰上げを計算してまで、期限の利益がほしいとは思わない。
そういうのはよほど暇な人か、そういうのが趣味の世界ですよね。

まぁ　自分は元利＆繰り上げ返済１回もしたことない(１０年で１活返済予定)なんですけどね。

[776: 匿名さん]

>>７７５

はぁ？またおかしな事を。期限の利益がいらないなら10年後に一括返済じゃなく、最初から期間10年でかりろよ。

それと、さらに君には元金均等にする理由がないね。

[777: 匿名さん]

>>769
知ってるけど、それって元利均等を選ぶ理由にならないじゃん。
だって、元利均等が元金均等より得なことなんて何一つないんだから。

[778: 匿名さん]

>>777

なる程、元金均等は元利均等より10年で900円得だから元金均等選んだんですね。

[779: 匿名さん]

いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。

[780: 匿名]

これから借りる人は住宅ローン減税の恩恵がほとんど期待できないから（従来の半分以下）、
繰り上げに対するモチベーションも下がるよね

[781: 契約済みさん]

> いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。

いやだから、住宅ローン控除で１０年間は、繰上げしなくても元金と元利は同じなんですって。
その分、元利のほうが手元に資金が残る。
そして１０年後繰り上げするかどうかを選択できる権利を持てるのが元利。強制的に繰り上げされるのが元金です。
これだけでも９００円の価値はあると思いますけどね。

また、例えば、元利を選ぶなら、初期支払いが少ないため、頭金を元金の場合よりも大目に設定できる人もいると思う。

[782: 匿名さん]

>>779

普通自動繰り上げ利用する人って元金均等だったらとか気にしないですよ。だいたい3％想定の差額繰り上げですから、現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。

[783: 匿名さん]

>>781
みんなが住宅ローン控除の枠内でローンを借りていると思ったら大間違い。
年収の多い人はもっと借りてるよ。

[784: 匿名さん]

＞現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。

またそういう根拠のないことをさらっと言う・・・。
元利派には嘘つきが多いのか？

[785: 匿名さん]

もう分かったから。君は元金均等にしたおかげで元利均等よりも900円も得出来たんだからそれでいいじゃん。

良かったね、900円も得する事が出来て。

[786: 匿名さん]

一方、元利均等には何の得もないのであった・・・

[787: 匿名さん]

>>786
ローン保証料３万円の話は？

[788: 契約済みさん]

>> 現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。
> またそういう根拠のないことをさらっと言う・・・。
> 元利派には嘘つきが多いのか？

うそではないでしょ。
少なくとも自動返済の場合は、自分で再設定しない限り、返済額は減らない。一方元金の場合は返済額は、減っていくのだから、初期設定をおなじにしていたら、元利で自動繰上げのほうが返済ペースが早い。

> みんなが住宅ローン控除の枠内でローンを借りていると思ったら大間違い。
> 年収の多い人はもっと借りてるよ。

年収の多い人ほど、元金選択しないんだけどね。
・保証料をケチらない。
・総支払額減少よりも手元資金を残そうとする。

[789: 契約済みさん]

> 一方、元利均等には何の得もないのであった・・・

うーーん
元金を選ぶぐらいなら、元金の初期支払いと同じ額で元利で期間を短くする。これで繰上げしなくても保証料も総支払額も少なくなる。これがメリットじゃないの？

そうしないで元金を選ぶメリットって何かあるの？？

[790: 匿名さん]

>>787

減税無視して最初から繰り上げると2万～3万元金のほうが得。借りる額によるけど。

確か3000万で保証料が12万元金のほうが安いので頭金を同じと考えると元利均等は3012万借入れなければならなくなる。
12万の保証料は繰り上げる事でほぼ満額戻って来るので実質この12万に対する金利分が元金均等と元利均等の返済額の差となる。

[791: 匿名さん]

そして元利均等は減税を満額もらうと10年目の元金均等との差は1000円前後。

[792: 匿名さん]

根拠というか数値検証なしで、良いとこ取りの感覚論だけでよく頑張れるね。
君は議員向きだよ。

[793: 匿名さん]

＞７７６
１０年で全額返済するのは住宅ローン減税で逆サヤ状態だからでしょ。
恥ずかしい煽りだなぁ。

[794: 匿名さん]

>>792

むしろ元金均等の人がシミュレーション結果出してこれだけ得だみたいな事言ってるの見た事ない。

そりゃちゃんとやったら得じゃない事が分かっちゃうからね。

[795: 匿名さん]

>>793

いやいや、減税分満額もらって10年完済なら尚更元利均等のが有利だから。

[796: 匿名さん]

それで幾ら違うんだ。
保証料とか、元利、元金の比較とは違うゴミみたいな議論だな。

[797: 匿名さん]

>>796

そのゴミみたいな保証料の差900円得だから元金均等にするって言ってるのはおまえらだぜ？

[798: 匿名さん]

過去ログを読み返しながらシミュレーションをしている者です。

元利と元金の返済額の差はそんなに大きくないと思います。
例えば、借入額3000万、35年、0.775%だったら初月の返済額の差は9,227円にしかなりません。
(元利81,576円、元金90,803円)
ちなみに10年後(120回目)には差は3,738円にまで縮小します。

たったこれだけの差では収入減リスクに対応できるとは思えないのですが、
元利が収入減リスクに強いというのは無理があるのではないでしょうか？

[799: 匿名]

リスクの話し始めると、元利派は
「想像上の話なら何でもできる！」
ってはぐらかすのが定番だから、ダメだってｗ

[800: 匿名]

減税あてに計算しているなら
>>80は致命的な指摘なんだが…

現実に、今年入居しないと恩恵は無いも同然なのだが
今から検討しようなんて議論してる人は、皆適用は来年以降でしょ？

[801: 契約済みさん]

> 例えば、借入額3000万、35年、0.775%だったら初月の返済額の差は9,227円にしかなりません。
> (元利81,576円、元金90,803円)

・元金の初期支払いが90803円、期間35年、総支払額34,078,259円
・元利で90,746円、期間31年、総支払額33,757,355円

差額32万円
元金を選ぶなら、元金の初期支払額にあわせて、元利で期間を短縮するほうが、繰上げしないなら一番得である。

この場合の元金のメリットを誰も回答してくれていないですよ。

[802: 匿名]

なんで繰り上げる元利と繰り上げない元金の比較になるのでしょうか？
期間が違えば結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ？

[803: 匿名さん]

＞８０１
頭に血が上ってるの？
言ってる事が無茶苦茶ですよ。

[804: 匿名さん]

>>802
ここでの議論はもう終わりでよいと思いながら眺めているけど。

>なんで繰り上げる元利と繰り上げない元金の比較になるのでしょうか？
>期間が違えば結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ？

元利は元金との差額を繰り上げる前提だから。
元金の人もたぶん繰り上げるだろうから、元利も支払いが同額になるように繰り上げる。

で、結果が35年という理論上の最大年数でたったの3万円差。（検証してないけどそうらしい）

もう議論する意味がワカラナイ。

[805: 匿名]

じゃあ元利が良いって理由もなくなるわけだｗ

[806: 契約済みさん]

> なんで繰り上げる元利と繰り上げない元金の比較になるのでしょうか？
> 期間が違えば結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ？

これをいったら、月々の支払いが違えば、結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ？
元金と元利の比較する意味がなくなる。

初期支払いをあわせるか、トータル期間を合わせるかの条件の違いです。
元金で初期支払いの金額に問題ないなら、それでずっと返済するのが一番得ですよと主張しただけですよ。

元金の人主張は、
・繰上げが面倒
・リスクヘッジは必要ない
・総支払額を少なくした（保証料こみ）
なので、元金を選択するよりは、元利で期間を短縮すればすべて解決ですよ

[807: 匿名さん]

元金の人は、繰上が面倒って言っている人もいますけど、
元金で繰り上げるなら、元利で繰り上げても（保証料以外の）総返済額は一緒ですね。

違いは、【 約定返済額が元利の方が小さい 】
それが元利のメリット。

繰上を前提にした場合の、元金のメリットは何でしょう？
保証料だけ？
それとも何か私が見落としていることがあるのでしょうか？

[808: 契約済みさん]

↑追記

そもそも元金と元利でなぜ期間を同じにして比較している理由が分からない。
普通は返済額が条件になると思われる

したがって、元金の初期金額と、元利の金額を合わせて比較すれば、元利がお得。
これが結論だと思いますけど。

元金の人でこれをしない理由を教えてほしい。

[809: 契約済みさん]

今までの議論

現在の月々のローンに使用できるお金が10万だった場合

①元利8万　貯金2万（繰上げしない）
・総支払額は多くなるが、手元にお金を残したい人

②元利8万＋繰上げ2万
・収入の変動に対応しやすく、総支払額は少なくなる
　（⑤、⑥とは保障料の差のみ）

③元利8万＋繰上げ（元金との差額）
・元金④と同じ総支払額（保証料のぞく）
・少し手元に残せる

④元金１０万（初期支払い）
・③と同じ総支払額（少し手元に残せる）
・繰上げせずに将来的な負担を減らしたい人

⑤元金１０万＋繰上げ（支払いが減った分）
・②と同じ

⑥元利１０万で期間短縮
・総支払額は保証料こみで一番少ない

「結論」
・繰上げするなら、ほとんど差がなく、元金も元利も保障料の差のみ
・繰上げしないなら⑥が一番お得
・手元に多く残したいなら①
・元金は中間的な位置づけ

[810: 匿名さん]

元利均等を支持する人で、元金均等はたったの3万円しか得しないとか、900円だけしか得しないとか、いろいろ書いてくれるけど、なぜそのように金額を断言出来るのかわからない。
試算によってはもっと差が出たり出なかったりすると思いますが…。

[811: 匿名さん]

＞＞682

遅くなりましたが・・・

ぴったりやる必要がない、毎月ネットを使えば簡単といいますが・・・
毎月毎月するのですか？そんな暇人な人は珍しいかと思いますが・・・
理論上できる＝実際に皆が普通にする　ではないですよ。
普通に仕事して生活している人が682さんの言ってるような生活するとは到底思えませんが・・・

>元金均等で返済出来るのならば初回の返済額に無理が無いはずなのでわざわざ毎月返済額を減らす必要も意味も無いはず。

ちなみに、私の例に対する回答なので再度例を以下に出します。
10年固定で30年ローン　借入額1000万円とします。
利率を1.4％とします。
ローン控除が終わる10年後に残債を一括で繰上げ返済するとします。


682さんは学生さんかあまり家計を気にしなくて良い人なのかな？
大体マイホームって20代後半～30代で持ちますよね。
そして、大体子どもが生まれる前か小学校入るまでが多い。
その世帯は
マイホーム購入時は教育費負担が少なく少し余裕があります。
子どもが中学生以降になる頃から教育費が急に増えだすかと思います。
つまり
最初の10年間程度は余裕があるのです。

なお、10年後以降から先は子どもの教育費で莫大なお金が必要になります。
その頃に毎月の支払が減るように設計する事はおかしくないと思います。

>それに保証料は繰り上げる事によって戻って来ます。

戻ってくる金額は微々たる物ですよ。
もしかして、保証料20万円を支払って繰上げ返済すれば全額返って来るとお考えですか？
それと少し戻ってきますが、元利金等でも元金均等でも戻ってきますので、元利金等で最初に余計に保証料を支払うと結局負担は多いです。

[812: 匿名さん]

>809

>⑥元利１０万で期間短縮

これは借入期間を短くという事でしょうか。
借入額にもよりますが、あまり短くすると返済比率が上昇し審査通らなくなりませんか？

[813: 匿名さん]

>毎月毎月するのですか？そんな暇人な人は珍しいかと思いますが・・

だから自動繰り上げが有るって言ってるのになんでそこはスルーするの？

元金と元利ってパッケージが違う中身の全く同じお菓子でどっちが美味しいか主張しあってるみたいな感じ。食べたら同じ味なのにパッケージの見た目だけでどっちが美味しいか主張しあってる。

元金さん、以下の条件でも元金がいいと言い張ります？
1.自動繰り上げの仕組みが有る。
2.繰り上げ手数料無料
3.保証料は手数料無料で返金

900円を否定するならば

>>407のシミュレーションのどこが間違えているかをまず指摘してみては？借入れが3000万でも1400円くらいですよ？

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[814: 匿名さん]

>>813
10年後に一括返済するような人は、元金にも元利にもメリットがあるとは思っていないよ。
ただ消去法で元金にしてるだけ。
例え900円だとしても、あえて元利にする理由もない。
だって充分な貯蓄があるんだから元利のメリットなど不要。

[815: 匿名]

そもそも元金均等はいつも初回費用をずっと支払い続ける設定っておかしくないかい？
どんどん減っていく計算（だから同じ収入なら可処分が増えていく）で考えなきゃ。

なぜ元利に有利な繰り上げ金額設定なのかも意味不明。

結論：フェアな比較ではない、誘導ありきの話でしかないから、読む価値なし。

[816: 匿名さん]

>>814

10年後に一括返済するしないではなく、10年後の元金元利の差が900円なの。10年経過時点で900円。

10年経ったら見なおしたり買い換えたりするかもしれないじゃん。10年経過時点で900円の差ならば自由の利かない元金をあえて選ぶ理由って何？

ていうか、シミュレーションを否定して下さいよ。「元金はこんなにお得なんですよ！」って。元金元利変わらないならあえて元金選ぶ理由が無くなっちゃうでしょ？繰り上げが面倒くらいしか。

結論は損得ではなく繰り上げが面倒なら元金、面倒では無いなら元利、自動繰り上げが有るなら元金は絶対有りえないでいいの？

総括すると元金元利の違いは繰り上げが面倒かそうじゃないかの違いだけ？他に無いの？

過去の書き込みで有った生活が厳しくても強制的に繰り上げしてるのと同じって理由？

[817: 匿名さん]

で、結局自動「繰り上げ」スルーな

繰り上げって面倒くさいから元金均等がいいよ！って主張しか無いわけだ

[818: 匿名さん]

>>816
NO.813のシミュレーションにしてもガンガン繰上前提のシミュレーションにしても、そういう返済するなら元金にも元利にもメリットなんてない。
そのような返済をされる方なら貯蓄もだいぶお持ちでしょうし、元利のメリットもあえて必要ないでしょう。
普通はこっちを選ぶとかの議論は必要ありますかね？

[819: 契約済みさん]

> 10年後に一括返済するような人は、元金にも元利にもメリットがあるとは思っていないよ。
> ただ消去法で元金にしてるだけ。
> 例え900円だとしても、あえて元利にする理由もない。

いや元利にしていますよ。
・繰り上げするかどうかを選択できる権利がある
・基本計算として月々の返済が同じなので、家計シュミレーションがしやすい
・元金がない銀行もあるため、銀行選択の幅が広い

これだけで９００円以上の価値がある。
あえて元金にする理由がない。１０年で９００円ですよ？？

むしろ元金にする理由が、繰り上げ返済と保証料の差以外にはないですよね。
繰り上げ返済が問題ないなら、保証料の差のみ、これは個人の価値観ですけどね。

[820: 匿名さん]

>813
シミュレーションありがとうございます。
確かにこの試算の場合は元金均等でも元利金等でも、支払い総額はあまり変わらないですね。

ただし、初回返済額も5500円程しか変わらない。
この金額差も決して安くはないが、元利金等派の人が主張するような、「支払いが辛い時は繰り上げ返済しない自由」というのも月々5500円程度の自由でしかありません。
元金均等は後々少しずつ返済額は減っていくのでその5500円差もいづれは縮まる。

こういう試算では確かに総額900円程度の差しかないのも納得だが、元利金等と元金均等の差額分を繰り上げ返済に当てるとか当てないとか言っても、あまり意味がないのでは？。この借り入れの場合は元利金等でも、元利金等でもどっちでもいいと感じますがどうでしょうか？。

[821: 匿名さん]

>>820

何度言っても分からない人だね。

差額を繰り上げって言うのはあくまで元金元利どちらが得かを比較する為。（月々の返済額を合わせれば総返済額も支払う利息も一緒）
元利＋自動繰上げやる場合、たったの5000円しかやらないわけじゃない。

もっともたったの5000円でも自動繰上げを初回に設定しておけば煩わしさも無く、元金よりも得になる。5年後の見直しで残債が元金均等よりも大きく減っているから最初から元金均等で払っていた場合よりも月々の返済額を少なくする選択も可能。

ましてやこれを5000円ではなく、1万や2万にすれば元金均等よりはるかに短い期間と少い利息で済む。

元金だって繰上げすれば同じという意見がここで出るかもしれないが、元金＋自動繰り上げを選ぶとしてそこであえて元金にする理由は平等な比較を行った場合の900円得なだけと、月々ほんの少しずつ返済額が減っていく無駄な安心感だけ。

[822: 匿名]

だから、元利の繰り上げだと総支払利息額が減って、元金の繰り上げだと総支払利息額が減らない理由を教えてくれないかと聞いているのに…

それに、元利の場合の返済額中の利息と元金の割合ってどのプランでも一定なのかい？
そこを恣意的に設定してる疑いがある。

[823: 匿名さん]

だから元利も元金も月々の返済額が同じなら支払う利息も総返済額も一緒だと何度も言ってるでしよ？

現実は元利プラス自動繰り上げのが月々の返済額が多くなるから元利のが得。

[824: 匿名さん]

>>822

あなたはそもそも基本的な事を理解してないみたいだね。

そんな人がどっちが得かとか議論する資格すら無いよ。もっと勉強しないと。

[826: 匿名さん]

「繰上返済を併用すれば元金均等返済に近づける！」というＰＲがある。
すべてを物語る絶妙なフレ－ズだね。

[827: 匿名さん]

繰り上げ返済を併用すればより賢く住宅ローンを返済出来る。

元金均等？何それ？

[828: 匿名さん]

>813 の条件で、利率を2.5%にしました。
（保証料、手数料は計算方法分からないので同じ）

元利均等(返済額 \-64,707)
住宅ローン控除合計 \1,614,900
支払利息合計 \-4,088,385
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,734,888

元金均等(初月返済額 \-80,804)
住宅ローン控除合計 \1,525,000
支払利息合計 \-3,883,958
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,613,929

差額 \120,959　
つまり元金の方が10年で12万安い。

長期固定とか、金利がここまで低くない時に借りた人、ローン控除が1%満額じゃない場合などは、
元金均等の方がお得かもしれない。

元利＋繰上＝元金になるのは、手数料や繰上返済最低額、ローン減税など
ここ数年でいろんな条件が整ってきたからだと思いますね。

[829: 匿名さん]

>828

控除は関係ないよ。繰り上げ返済手数料が無料ならば元利と元金の差額はゼロ。違うのは保証料の差額に掛かる利息だけ。

[830: 匿名さん]

繰上返済手数料が無料でも、戻し保証料には手数料が10000万かかってますね。
繰上返済を繰り返せば、支払利息やローン控除の差はなくなりますが、保証料が戻りません。
そうなると、「保証料の差額に掛かる利息」ではなく、「保証料の差額」が元利と元金の差になります。

[831: 匿名さん]

すみません、>830 訂正します。

（誤）戻し保証料には手数料が10000万かかってますね。
（正）戻し保証料には手数料が10000円かかってますね。

[832: 匿名さん]

保証料は少額繰り上げやネット繰り上げの場合、手数料無料で戻って来ます。

保証料自体、残りの元本に対して発生するので、繰り上げ返済を行えばその12万はいずれ返って来ます。

よって、その12万に対する利息が元金元利の差になるわけです。

[833: 匿名さん]

保証料に利息が含まれているなんて、どこにも書いてないけど。

[834: 匿名さん]

スレちゃんと読めよ。

3000万借り入れの場合、元金均等と元利均等の保証料の差額は12万。

平等に比較した場合、頭金も同じで比較しなければならないので元利均等は借り入れを3012万にしなければならない。しかし、保証料の差額12万はいずれ戻って来るのでこの余分に借りた12万に対しての金利のみが元利均等の負担増となる。

[835: 匿名さん]

> 832
そういう金融機関から借りたのなら、保証料は戻る。
でも、>813や>828の借入先はそうではないから、保証料を取り戻せない。

保証料返戻手数料がかかるところはけっこうある。
”保証料がいずれ戻って来る”というのは、誰にでも共通することではない。

[836: 匿名さん]

だから最初からそう言う前提で話してるんだけど。

でも自動繰り上げやネット繰り上げなどの少額繰り上げ出来る所で保証料の払い戻し手数料取る所って聞いた事無い。

>>813の例は10年後に一括返済した場合の保証料払い戻し手数料。当然元利だろうが元金だろうが両方一回だけ10000円掛かる。当然ここでも差は無い。

[837: 匿名さん]

>836
そんな前提があったのですか。
金融機関を限定すれば、そりゃ元利と元金の差はほとんどなくなる。

たとえば、三菱東京UFJは、去年まで繰上返済手数料かかってたし、戻し保証料には今でも手数料かかる。
みずほの自動繰上は、店頭のみの手続きで、設定・解除どちらも手数料5250円かかるね。
しかも自動繰上設定中の一部繰上返済には手数料がかかってしまう。

メジャーどころだと思うけど、そういうのは例外になりますね。

[838: 匿名]

「賢い繰り上げ返済」に使う原資っていったいどこから入ってくるの？

そんなに収入に流動性がある職業の人って、ローン自体認められにくいと思うけど

[839: 匿名さん]

>>838
元金と元利の返済金額差でしょ。
それこそそれが前提で盛り上がってるんじゃないの？

[840: 匿名さん]

>>837

少額でのネット繰り上げ、自動繰り上げは無料の所が多い。

自動繰り上げは初期の設定料を一度取られるだけ。

[841: 匿名さん]

>>837

そもそも元金均等が選べる金融機関だって限定されるじゃん。

[842: 匿名さん]

>840

> 少額でのネット繰り上げ、自動繰り上げは無料の所が多い。
そういうところで借りるのなら、元利でいいでしょう。

そうじゃないところは？
三菱東京UFJは、日本の中ではかなり大きい銀行ですけど。
そこで借りた人、借りようとしている人は、元金の方が有利ってことですか？

[843: 匿名さん]

>>842

もはや元利元金の比較ではないね。
金融機関によっては手数料、その他色々な条件が違うのは当たり前。
そもそも元金均等選べる金融機関の方が少ないんだし。

ていうか、三菱東京もインターネットは無料なんだから繰り上げは数年おきにすれば大して変わらないじゃん。

[844: 匿名さん]

>843

> 三菱東京もインターネットは無料なんだから
ちがいます。
三菱東京はインターネットでも保証料の戻しには手数料かかります。
だから、保証料を戻してもらうには、かなり大きな金額で繰上返済する必要がある。
少なくとも、元金との差を積み立てた金額程度じゃ戻ってこないです。

それに、数年おきに繰上返済するのなら、借入利率とローン控除で実質ゼロ金利なら
元利も元金も変わらないけど、利率が高ければ、元利の方が支払利息が増える。

手数料や保証料を無視して、元利が元金との差額を毎月繰上返済すれば、理論上、総支払額は同じになる。
しかし、実際には無視できないでしょう。

もし保証料の差12万が戻らない（＝元利の負担が大きい）とするなら、
その分は元金を選んだ方のメリットですよね。
これが期限の利益と比較して、価値があると見るかどうかは、借りる人しだいですが。

[845: 匿名さん]

>>844

減税分満額貰うなら初期10年の元金元利の差は900円プラス保証料払い戻し手数料の3150円で4000円ですね。

それでもたった4000円。

もっとも自動繰り上げの仕組みが無い時点で三菱はパスしますが。

[846: 匿名さん]

>845
金利が10年間0.775%確定してればそうなる。

変動で金利が上がったり、固定で借りてる人、減税満額取れない人などはもっと差が開きます。
11年目以降は減税も終わっちゃうから、元金有利になりますね。

[847: 匿名さん]

元利プラス繰り上げの人は自動繰り上げがデフォだからね。この時点で三菱は有り得ない。

人気なのは住信かな。

そもそもそう言う諸条件の違いからまず金融機関の検討から入るわけで。

特に三菱東京はちょっと前まで金利は高め、優遇は低めで検討する対象ですらなかった。

[848: 匿名さん]

>>844

数年おきの繰り上げだとしても元利と元金の差は保証料の差額の金利だけなんだから12万のに対する金利。年間1000円くらい。
だとすると5年おきに繰り上げた場合、元利と元金の差は8000円くらい。しかも元金均等だって繰り上げするんでしょ？

仮に金利が上がったとしても元利と元金の差はあくまで12万に対しての金利だから大した影響は無いと思うけどね。
それに金利上昇の話を入れると変動VS固定と同じように不毛になるし、将来の不確定要素を考えたらキリがないので現時点での金利で比較するしか無いでしょう。

そもそもなんで三菱東京UFJに限った話になってるんだか？>>847にあるように、三菱東京はほんのちょっと前まで金利は高め、優遇は低め、各種手数料も高めの殿様商売してた。最近やっと他行並の優遇と手数料になって来た。

ちょっと前なら三菱で元金均等で借りるなら他行で1.7優遇取って元利均等にしたほうが遥かに良かったって事になる。

それに過去スレを見れば分かるように「元利均等+自動繰り上げ、手数料無料」の場合と何度も前置きしてるのにいきなり手数料の掛かる三菱出して来て元金が有利ですって言われてもね。

[849: 検討中]

もはや銀行ごとの諸条件まで持ち出されると
元金と元利、単純な比較は不可能

せめて手数料の有る銀行とない銀行で元金元利を比べるのはやめてくれませんか？

[850: 匿名さん]

ゴミの議論で中心からずれてる

[851: 匿名さん]

別に三菱東京を勧めてるわけじゃなく、元金均等が有利になる一例を挙げただけなんですが。

>848
あなたは保証料返戻手数料を理解できてない。

> 「元利均等+自動繰り上げ、手数料無料」の場合と何度も前置きしてるのに

そうしないと、元利均等が不利になっちゃいますからね。

>849
手数料がかからない銀行なら、元利が有利。議論の余地はありません。

[852: 匿名さん]

それから>848

> 仮に金利が上がったとしても元利と元金の差はあくまで12万に対しての金利だから大した影響は無いと思うけどね。

元利均等は数年おきに元金との差を繰上返済するんですよね。
元利均等の方が元本減るペースが遅いんだから、元本残高が多い。
ゼロ金利状態なら差はないが、金利が上がってくると、残高が多い分、元利の方が支払利息が増える。

[853: 匿名さん]

>>851

ならそれでいいんじゃないですか。三菱東京UFJでしか借りる事の出来ない人は元金均等が有利。

>そうしないと、元利均等が不利になっちゃいますからね。

そうしないとも何も最初からそういう前提でしか話してませんよね？
元利+繰り上げ前提での借入れを検討するならばまずその条件で最も有利な金融機関を選ぶ。ただそれだけ。
自分の返済プランに最も適している金融機関を選ぶ、まずそこからでしょう。もっとも三菱しか選択肢が無い人（ってどんな人か知りませんが）は三菱で借りる前提で最も有効な借り方を考えるのでしょうが、普通は金融機関を選ぶ権利も金利タイプを選ぶ権利も元利か元金かを選ぶ権利も借主に選択権が有るのでその組み合わせで最も有効な組み合わせを借主が選択出来るはず。

結論として手数料無料なら元利均等が有利。一部の借入れ金融機関に制約の有る人は元金均等が有利な場合も有る。

[854: 匿名さん]

>>852

金利上昇の議論は意味無いよ。
金利が上昇したら元金均等は月々の返済額が跳ね上がるので条件も同じにするならば元利均等も月々の繰り上げ額を跳ね上げればいい。

むしろ元金は金利上昇によって返済額が跳ね上がるけど元利はあくまで任意の繰り上げ額だから跳ね上げるかの選択権は借主に有る。

これだけみても元利のほうがメリット有るように見えるけどね。

[855: 匿名さん]

そもそも、元利均等が数年おきに繰上返済するってのは、私じゃなくて >843 が言い始めたんだけどね。

元利で毎月、元金に合わせて繰上返済するんなら差はないし、繰上返済するかしないか選択できるから元利が有利なのもその通り。

[856: 匿名さん]

もういいじゃん。三菱で借りるなら元利均等のメリットがあまりないで。

[857: 匿名さん]

三菱東京に限らないんだけどね、戻し保証料にかかる手数料。
みずほ、三井住友はかからないが、りそなはかかる。地銀はかかるところが多い。

[858: 匿名さん]

>>857

それを言ったらそもそも元金均等を選べる金融機関自体が少いでしょ？

自動繰上げの出来る所は手数料取らないよ、普通。だって毎月１万プラス繰上げを自動で設定したとして手数料が発生してたらすごい事になるでしょ？

自動繰上げが無くてもネットからの少額繰上げも取らない所が多い。同じ理由で今月は余裕が出来たから１万繰上げとこうなんてときに手数料が３０００円掛かったら繰り上げる意味無いし、戻って来る保証料より手数料のほうが高くなってしまう。

普通は繰上げする場合、一回の繰上額が高額になるので返ってくる保証料も高額になり、手数料が発生するのであって、ネットや自動繰上げで少額を繰り上げる場合、手数料無料にしないと返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。

[859: 匿名さん]

>858
> 返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。

それが一般的だし、ちゃんとそう書いてあるんだけどねえ。↓りそなだとこんな感じ。

保証料の返戻について
お借入当初に、保証料を一括してお支払いされたお客さまが繰上返済を行う場合、
保証会社所定の計算方法により保証料を返戻いたします（以下「戻し保証料」）。
「戻し保証料」からは、保証会社が申し受ける手数料10,500円（消費税等込み）と
所定の振込手数料が差引かれます。従いまして、「戻し保証料」金額が保証会社手数料および
振込手数料の合計金額より少ない場合は、「戻し保証料」の返戻はございませんので、あらかじめご了承ください。

[860: 匿名さん]

>>859

だからそう言う所からは借りなきゃいいじゃん。

[861: 匿名さん]

>860
その銀行が一番良い金利を提示しても？

[862: 匿名さん]

>>861

なら一番低い金利を提示した銀行に元金均等がなかったらどうするの？

もはや元利元金の比較の話ではなくなってるよ？

[864: 匿名さん]

>862
現実にローンを借りようとする人は、まず、いくつか銀行を当たって交渉する。
金利、手数料、取引関係など、人それぞれ色んな基準により借入先を決める。

さて、その銀行では元金均等と元利均等が選べて、どちらの審査も通りそう。
どっちを選んだ方がいいか？

こんな流れだと思います。
そして答えは、諸条件や将来の見通しによって変わります。
もし、借入先に元金がなければ、そもそも元金と元利の比較すらしないよ。


あなたは、元利 vs 元金で、元利が有利になる銀行だけと交渉スタートするのですか？

[865: 匿名さん]

ならあなたは元金均等がある銀行だけと交渉するの？

[866: 匿名さん]

元利か元金かなんて優先順位低いから、借入先が決まってから考えるし、
元金なければなくても構わない。

[868: 匿名さん]

主婦いいねえ。私も主婦になりたい。

[869: 匿名さん]

元利均等プラス繰り上げ派は銀行選ぶ時手数料無料と自動繰り上げの仕組みを重要視するけどね。

だから住信が人気有ったし、このスレのシミュレーションも住信が元になってたりする。

どちらかというと、手数料無料の所は最近は結構有るけど自動繰り上げはまだ少ないんじゃないかな？

特に変動は金利がほぼ横並びだから後は手数料とか利便性とか諸条件で選ぶ事になるし。

元金均等は始めから検討すらしてないから知らないけど。

[870: 匿名]

検討してない人の話は参考にならないな
比較スレだからｗ

[871: 匿名さん]

では元金均等の人は元利均等で借りた場合の検討も含めて銀行選びしてるんだ？

[872: 匿名]

普通は金利(優遇幅)で選ぶんじゃないの？

ローン関連本を鵜呑みにして
最初に元利か元金で検討する人なんているの？

[873: 匿名さん]

元利均等の人はそうだよ。そもそも元金均等は意味ないと思ってるからね。

だから元金派はどうやって銀行決めたか気になる。

[874: 匿名さん]

繰り上げすれば、損得の差は、ほんのわずかだが、
返済期間が長い住宅ローンにおいては、
元利均等の方が柔軟性があることは間違いない。

[875: 匿名さん]

元利均等の人って、金利低くて繰上返済手数料がかかる銀行と、金利高くて手数料無料の銀行だったら、金利高い方を選ぶんだ。
なるほど、これじゃ話がかみ合わない。

[876: 匿名さん]

元金均等の人は金利が低くて元金均等の設定が無い銀行より金利が高くても元金均等のある銀行選ぶんだ。
なるほど、これじゃ話が噛み合わない。

[877: 匿名さん]

>876
ぜんぜんちがうね。
その場合なら金利が低い銀行で元利均等を選ぶ。

>875 のケースなら、金利が低い銀行で元金均等を選ぶ。

>866 で書いたとおり、元利か元金かなんて結果的にどちらかになるだけであって、
最初に元金均等に絞って銀行を選ぶようなことはしない。

[878: 匿名さん]

>>877

では、金利が低くて手数料無料の銀行の場合は？しかも自動繰り上げが有って繰り上げの煩わしさも無い場合。

[879: 匿名さん]

>878
金利低い銀行で元利均等を選ぶ。
私は元利均等を否定してるわけじゃないのに、分からないのかな。

[880: 匿名さん]

もはやどうでもいい。絶対に勝ち負けは付かないと思う。

[881: 匿名さん]

どう考えても元金均等に意味が無いと思うけど。無理矢理引き分けにしないでくれる？

[882: 匿名さん]

普通、どういうプランで繰上げ弁済をするかが問題なのに、
わざわざ元利にして月々の返済額を抑える意味がわからない。

[883: 匿名さん]

わざわざ元金均等にする意味の方がもっと分からない。

元利均等プラス繰り上げは金利上昇リスク、収入減少リスクに対応。

[884: 匿名さん]

収入減少リスクが気になる人は元利を選べばいい。

私は気にならないので例え数万円の差でもローン保証料が少ない元金を選ぶ。

[885: 匿名さん]

>>884
こんな奴に限って大幅収入減でパニクるんだよなｗ

[886: 匿名]

>884が考えてる収入減少リスクの範囲が狭いだけだろ
放っておけ

[887: 匿名]

逆に繰り上げ収入がないと元利は成り立たないってこと？

そんなにリスク高いのかな？

[888: 契約済みさん]

> 収入減少リスクが気になる人は元利を選べばいい。
> 私は気にならないので例え数万円の差でもローン保証料が少ない元金を選ぶ。

本当に収入減のリスクを考えないなら。
元利で元金の初期支払額にあわせて期間を短くしたほうが、保障料も減りますよ。

つまり元金は一般的には中間的な位置づけですよ。メリットも少ないが、デメリットも少ない。

[889: 匿名さん]

>>888

別に元金に合わせる必要も無いですよ。金利の影響が大きい借入初期に1万でも2万でも多めに自動繰り上げ。

元本が減ってしまえば教育にお金が掛かる時期はちょっと負担を減らしたり、逆に昇級して所得が増えればさらに繰り上げ額を増やしたりと柔軟な対応が可能。しかし、元利均等は強制的に繰り上げしてるのと同じだから返済額を減らす事が出来ない。

この部分が大きいと思います。

[890: 匿名]

要は収入状況によりベストの選択が違うわけでしょ？

最初からそういや議論にならないのに…

[891: 匿名]

裏元金

[892: 匿名さん]

で、元金均等のメリットって結局なに？

[893: 匿名]

>887
繰り上げに廻せる収入があるかないか？
ギリギリじゃなければ普通に用意できるはず

さらに、生活状況に応じて繰り上げする、しないを選べる
＝柔軟に対応できるということ

期間短縮と返済額軽減との違いと同様

[894: 匿名]

子供が出来たら一定額の収入でそんなに余剰つくるなんて夢物語なんだけどね…

[895: 匿名]

そういうのも含めてギリと言います

[896: 匿名さん]

うちは月8万の所12万返してるけど元本が毎月10万減ってる。

[897: 匿名さん]

>>894
子供が小さいうちは全然余裕。
小学校低学年は幼稚園よりお金がかからないから、更に余裕。

後は人生設計次第。

[898: 匿名]

>>896
元利じゃそんなに元本返せないでしょ
借り入れ当初は利息の割合の方が多いと図示してあった

[899: 匿名さん]

>>898
896じゃないですが、
例えば3000万円、0.875％、35年の場合
初回の返済額は、82,949円。
うち利息が、21,875円（返済額の26.4％）。元本が、61,074円（返済額の73.6％）。

元金がよいと思っている人は、元利を誤解している人もけっこう多いのかな。

[900: 匿名さん]

>>898
>>899

896だけど、まさに3000万0.875で借りてる。
月々はぴったり12万になるように設定。

だいたい毎月元本の割合が100円増えて利息が100円減ってるので2年半で12万の内元本が10万に到達する。
銀行からの返済計画表見るとこのまま金利上昇がなければ5年後の月々の返済額は6万まで低下する模様。

その時は6万+繰上げ6万にするか繰り上げちょっと減らすかはまだ決めてない。

減税分も考えて繰り上げするか悩んだけど年間48万の繰り上げだから1%で4800円と考えたら繰り上げでもいいかなと考えた。

[901: 住民さんＡ]

元利だ元金だ、レベルの低い争いがいつまでもつづくね。
グーとチョキとパーのどれが最強か？くらいの議論に聞こえる。

[902: 匿名さん]

そりゃ、もちろんグーでしょ！！

[903: 匿名さん]

そのレベルの低い事を知らずに、元金がすごい得だと勘違いしてる人が定期的に現れるから盛り上がる。

[904: 匿名さん]

旧フラット35S（東芝住宅ローン）、元金で契約しました。
元金=>元利、元利＝＞元金の変更可能ですが、銀行さんのローンだと出来ないのですか？
一時的に支払いを抑えたい場合は元利に変更できるので便利ですよ。

変動型よりも金利が高い、繰上げ返済に条件（100万円以上）があるので、
初めから検討対象外なのかもしれませんが・・。

[905: 匿名さん]

私も904さんと同じフラット35Sです。
私の場合は最初は元利均等でしたが、あとで元金均等に変更しました。あとから変えられるのは便利ですよね。

[906: 匿名]

>901
落ちてたスレを上げておいて「レベルが低い」？

スレタイどおりの進行ならレベルなど関係ない

[907: 契約済みさん]

> 変動型よりも金利が高い、繰上げ返済に条件（100万円以上）があるので、
> 初めから検討対象外なのかもしれませんが・・。

私もフラット（S含む）は完全検討対象外でした。
現状金利が１％以上で団信含まず、繰り上げも１００万単位なので、メリット感じませんでした。

１０年以上返済にかかること自体が、金利以上にリスクが高いと感じ、そもそもの借入を減らしました。
でも人それぞれ考え方があると思います

元利も元金もそうだと思います。
総支払額だけでいえば、月々の返済が同じであれば、どちらも同じですので、各人の人生設計にあったほうを選べばよいと思います。まぁ保証料を負担にかんじるなら元金だと思いますけど、柔軟性は元利にありますので。

[908: 匿名さん]

変動を選ぶか固定を選ぶかみたいなもんだな。
どっちでもいいじゃんか。
人のことは放っておけ

[909: 匿名さん]

ぼくも元金均等です。
借金の総額と利息、毎月の支払額が分かりやすいからです。
元利は騙されていそうな気がする。

[910: 匿名さん]

すごくバカバカしいなと思いながら、一応このスレ全部に目を通してみた。同じような議論がループしてるのは、同じ人が議論してるからなのだろうか？

返済金額、期間が同じであれば、元利も元金も総返済額は似たようなものだということですね。

人によって前提条件（期間、返済額）、損得の判断基準（金額、リスク？）がまちまちなので、いつまでも歩み寄れないというのは分かった。まぁ、歩み寄る必要もないのだけれど。とりあえず、元利スレと元金スレを分けて、それぞれでメリット・デメリットを整理したら、あっという間にスレが終了しそうですね。

[911: 910]

>910
>返済金額、期間が同じであれば、

これは無料繰上返済が前提ということです。書き忘れました、すいません。

[912: 匿名さん]

保証料の話がでていたんですが、元金と元利ではそもそもの単価が異なるんで、いくら繰り上げしたからといって、逆転はしないんですよね。(まぁ、数万円の差で元利の方が高くなるというのは共通認識でしょうけど）

事例として、三井住友信託銀行の設定では、元金35年と元利23年が同じ程度。ここまで繰り上げたら全うな比較にならないだろうし、、、

そもそも、借り手もたいして得しない中で誰が一番喜ぶのかなって考えると、借入時点での銀行の担当者くらいなのかな？貸出時には自分の成績になるけど、
繰上げて手数料の戻りが発生する頃には、どこかにいなくなってるでしょうから。。。