元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[672: 匿名さん]

>>671
大衆向けの本だからこそ、きちんと書いてあげないとおかしいでしょ。

別に細かい計算はいらないけど、「支払いを同じになるようにすればたいして差は出ない」って追加するだけだし。

期間短縮と支払軽減も同じで、「支払額を同じになるようにすればたいして差は出ない」って追加するだけ。

それなのに、大衆向けの本には「ほーらこんなに、軽減に比べて期間短縮の方が得ですよー！」とか元金均等と元利均等についてもすごい差が出るかのようにだけ書いてあり、それがあたかもすごい情報（知ってて当たり前の基本みたいにって意味です）かのように書いてあるのが多いのは問題でしょう。

[673: 買いたいけど買えない人]

元利と元金の違いを紹介したいのに、わざわざ差が小さくなるような書き方はしないよね。
小さな文字で「支払いを同じになるようにすればたいして差は出ない」って書くのはいいけど、
そうしたら元利⇒元金に変わってしまうので比較にならない。

[674: 匿名さん]

元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。
５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？
支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。

また、元利の返済が、最初は利息分が多く元金が減りにくい仕組み（と聞きます）であれば、元金にかかる利息が多くなってしまいます。これが元利の利息を安くできる要因ではありませんか？
どこの金融機関でも元金の方が利息が高いですよね。
同じ利息なら圧倒的に元金が有利だと思いますよ。

[675: 匿名さん]

>元利と元金の違いを紹介したいのに、わざわざ差が小さくなるような書き方はしないよね。

何故？？

[676: 匿名さん]

元利均等・元金均等の対決。勉強になりました。
でも、結局個人個人によって条件は変わるし、繰り上げ返済する・しないでも変わってしまう。
議論はどこまでも平行線ですね。

下記のシミュレーターを使って自分で確認したら、もう納得なのではないでしょうか？
私はこれでよくわかりました。（ただし計算は自己責任でどうぞ。）

住宅保障機構株式会社のローンシミュレーター・トップページ
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

繰り上げ返済したら総支払額がどうなるかの試算
http://www.hownes.com/loan/sim/repayment_advance.asp

[677: 匿名さん]

元金均等　対　元利均等の試算ができます。

http://www.hownes.com/loan/sim/repayment_compare.asp

[678: 匿名さん]

やはり、アキレスと亀だったか。

[679: 匿名さん]

>>644さん
＞どとらも繰り上げた分はすべて元金に充当されるのですか？
＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。


>>674さん
＞元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。

そういう誤解をなさっている方が案外多いようですが、違うんです。
上にも書きましたが、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
その利息額と、元本返済額を合わせた金額が常に一定になるように計算したのが、元利均等返済です。

元利均等では、毎月の返済額は一定ですが、内訳の利息額は徐々に減っていき、元本返済額は徐々に増えていきます。


＞５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？

ですから、５年間に支払った利息は、全てその時点その時点の残債に対してのものです。
５年間支払った中には、繰上返済によって減る利息は含まれていません。
繰上返済で利息が減るのは、繰上返済以降に支払う利息です。
それはもちろん繰上返済によって減った残債に応じて再計算されます。

＞支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。

返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
それを超えて利息を徴収することはありませんし、それより少ないこともありません。
元本均等・元利均等に関係なく同じことです。
親切とか不親切とかそういうことではなく、公平なだけです。


では、元本均等と元利均等の違いは何かというと、返済額のうちの元本分の金額が違います。
ですので、
・残債が同じなら、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。
・繰上返済をしなければ、元本均等の方が元本を多く返済する＝残債の減りが速い＝先々支払う利息が少ない。
・元利均等でも、繰上返済をして、元金均等と残債を同じにすれば、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。

[680: 匿名さん]

元金均等も元利金等も同じと理論上の話をされているようですが・・・
実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。

毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・

私は年末にローン実行の予定で色々考えているのですが、元金均等を選ぶ予定です。

元利金等も同じだとの事ですが試算として

10年固定で30年ローン　借入額1000万円とします。
利率を1.4％とします。
ローン控除が終わる10年後に残債を一括で繰上げ返済するとします。
それまでは毎月決められた額だけ返済し、繰上げ返済は一切しない計画です。
この場合は、元金均等の方が元利金等に比べて総返済額が4万円少ないです。
また、最初に必要な保証料についても5万円ほど少なく済みます。
よって、元金均等を選択するつもりです。

実際の返済を考えた場合ベターだと思うのですが。
理論上、毎月差額分を繰上げ返済すれば同じ・・・

[681: 匿名さん]

>それまでに支払った利息に変化はありません。
ということは、繰り上げまでに支払った利息は過払いとなりませんか？

[682: 匿名さん]

>>680

>毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。

別にぴったりやる必要無いと何度も言ってるでしょ？あくまで元利元金の比較の例です。

ぴったり同じにすれば差が無い。なら元利はそれ以上の繰り上げをすれば元金より返済額を少なくさせられる。

元金均等で返済出来るのならば初回の返済額に無理が無いはずなのでわざわざ毎月返済額を減らす必要も意味も無いはず。
なら通して初回の元金均等で支払った月額を返済していく事は自動繰り上げの仕組みやインターネットを使えば簡単な事。
そしてそのほうが元金均等で何もしないより得になるし、いつでもやめる事も出来る。

それに保証料は繰り上げる事によって戻って来ます。

[683: 匿名さん]

>>681さん
＞＞それまでに支払った利息に変化はありません。
＞ということは、繰り上げまでに支払った利息は過払いとなりませんか？

過払いはありません。
住宅ローンにおいて、将来の利息を先払いすることは一切ありません。
その月に支払う利息は全て、その月の残債に対して、その月に発生した利息です。
（例外として、金利の急激な上昇時の未払い利息がありますが、これは後払いです。）

元利均等返済の仕組みを誤解なさっているようです。
「元金返済額＋利息額」が一定なのであって、
その内訳の「元金返済額」と「利息額」の割合は、残債が減るのに応じて「利息額」が減っていき、「元金返済額」はその分増えていきます。
利息の総額を均等に配分しているわけではありません。

[684: 匿名さん]

借入少ないと低金利だから元金にしても初期の返済額がそんなに上がらないけどね。
あえて元利にする必要もないと思うが・・・
それでも元利にするべきなの？

それぞれに余裕をもたした月々の返済額があって、元金でその額にしている人と元利でその額にしている人がいるんだから意見が一致するわけがない。

[685: 匿名さん]

>>684

むしろそんなに変わらないなら何もメリットの無い元金均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
どちらも対して変わらないならどちらかというと多少有利になる元利均等を選ぶのが普通の人の考え。

>それぞれに余裕をもたした月々の返済額があって、元金でその額にしている人と元利でその額にしている人がいるんだから意見が一致するわけがない。

なんでこの変な結論になるのか？元利均等は毎月の繰り上げが前提だってずっと言ってるのに。元金均等派は元利が低い返済額でなければ返せない事にどうしてもしたいらしい。

[686: 匿名さん]

684さんはどっちでも大して変わらないから、
これ以上685さんとは関わりたくないと思っているんだね。

＞むしろそんなに変わらないなら何もメリットの無い元金均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？

おそらく684さんは、何もメリットの無い元利均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
って思ってるよ。

[687: 匿名さん]

＞679,683
なるほど、よく分かりました。
残債と利率が同じなら、元金も元利も払う利息は同じということですか。
元利は、元金が残債となる期間が長いので旨みがあるから利息が低く、元金は、一定額の元金が必ず減るので利息を稼ぎにくいから利息を高くしているんですね。
どちらも同じ元金であれば、金融機関が同じ利息収入を得られる利率を設定するということになります。

元利と元金の比較は、利息総額で比較することになります。
同じシミュレ－ションでは元金の方が利息総額が少なくなりますが、銀行は元金の利息を高く設定するので、どちらが得かその利率で比較する以外にありません。

将来的に利息が上がれば、元利は何時まで経っても元金が返せない借金の血の池地獄に浸かり、元金は返済月額が高騰する炎熱地獄となり、笑うは金融機関のみとなるでしょうね。

[688: 匿名さん]

元利の方が苦しそうですね。

[689: 契約済みさん]

> 実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。
> 毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
> そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・

実質は、元利の人のほうが、総支払額は少なくなるみたいですよ。
繰り上げ返済をする場合、元利/元金の差額を行うのではなく、その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。

そもそも元金を選ぶくらいなら、元利で期間を短くすればいいわけです。返済に余裕があり、繰り上げしないならそのほうが総支払額は少なくなりますよ。

[690: 匿名さん]

>>686
元利にメリットが無いの?
それはただの認識不足でしょw

将来の収入が100％確保されてる人なんてほぼいないでしょ

将来の収入減に元金均等より対応できるのが元利均等
3万円得できるのが元金均等でしょ

それと毎月繰上げできない人は元金元利にかかわらず損しているだけの話

[691: 匿名さん]

>>689

繰上返済は元利均等だけの特権ではないので、
お金が余ったなら元金均等でも繰上げればいいだけの話。

ただ、後半の意見はごもっともで、
支払い総額を抑えつつ初期の返済も元金均等より余裕があることでしょう。

でも、元利均等派の言う「期間のメリットを放棄」する行為に等しいことは付け加えておきます。

[692: 匿名さん]

>>その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。

元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。
で、結局、保証料分だけは少なくなる。

余裕があるなら元金でもいいでしょ。
百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

[693: 契約済みさん]

> 元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
> 繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。

はい
そうです。繰り上げをして同一金額を返したら同じです。つまり繰り上げをするならどっちでも一緒ということです。
でも元金派の人は、繰り上げが面倒という意見が多いので。こう記載させていただいております。

> で、結局、保証料分だけは少なくなる。
> 余裕があるなら元金でもいいでしょ。
> 百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

余裕があるが、保証料が気になるなら、何度もいいますが、元利で期間を短くされたほうがお得です。
元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。
むしろ元金を選択する理由がよくわからない。

リスクヘッジをするなら元利になり、リスクヘッジが必要ないなら元利で期間を短くする。この２択でいいと思いますけどね。

[694: 契約済みさん]

> 元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

すいません。記載ミスです

元金の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

[695: 匿名さん]

>>694
そこまでバカじゃないからわかってますよ。
借金は早く返すほど保証料も利息も払わなくてすむことを理解してない人っているの？

最安値の選択をする必要ないでしょ。
期間を短くして「期間のメリットを放棄」するより、その中間をねらって元金選択でもいいじゃん。
なぜ、元利にこだわるかな。

[696: 匿名さん]

自分がいる元利の長期地獄に有利性を認めて安心したいからだろう。
繰り上げはどっちも同じことだよ。

[697: 匿名さん]

元利均等しか選べない金融機関はあっても
元金均等しか選べない金融機関は存在しない。

理由は、元利均等で貸した方が利息を多くとれるから。

元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

[698: 匿名さん]

697
その通りなのだが、定性的な論拠では納得できないようです。
繰り上げることで有利になるという論はまさに”アキレスと亀”の世界だ。
期間のメリットは、借金の長期化（利息が上がれば血の池地獄）と同じだね。

[699: 契約済みさん]

> 元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
> 毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

今は住宅ローン控除があるため、変動で１％未満の人は繰り上げする意味がないからですよ。
繰り上げをしなくても元金と元利は、１０年未満なら同じになるためです。
つまり１０年未満なら、元金のメリットは、保証料の差ぐらいですね

保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
１０年目でほとんどローンが終わる人は、実質的なメリットが元金にはないのです。

[700: 匿名さん]

>>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。

もはやローン関係ないね。
なんだろう。これじゃあ価値観？世界観？が違いすぎて永遠に交わる事はないよ。
まあ、あなたがそれで正しいと思うならそれでいいよ。

退散～

[701: 匿名さん]

>>697
＞毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

そんなことはないですよ（笑）
「三井住友信託」の「自動返済」は、普通預金に入れておけば設定次第で毎月自動的に繰上返済してくれるし、その金額も調整できます。
自動返済は旧住信のサービスでしたが、合併で旧中央三井でも利用できるようになったことから、利用者の多いサービスだということが伺えます。
「みずほ」や「三井住友」は、毎月の返済額を、計算上の返済額以上に設定することができます。
その他の銀行でも、今どきネットで簡単に繰上返済できる銀行は結構あります。
私も毎月繰上返済をしています。手続きはネットで、手数料は無料です。

もちろん繰上返済が面倒だという人もいるでしょうけど。

[702: 匿名さん]

結局元金均等と元利均等の違いは面倒くさいか面倒くさいくないか？だけ？

元利均等で豆に繰り上げ出来る人（自動繰り上げが有れば関係無いけど）は元利均等が得。

元金派は必死に主張してるけど、明確に元金均等固有の有利性がひとつも無いじゃん。

「どうせ元利均等は繰り上げ出来ないから」とか、「銀行が勧めるから」とか、

なんか、自分が選んじゃった元金均等を否定されたくないのは分かるけど、そんなに意固地になる必要が有るの？人生損してると思う。

元利均等と元金均等はシミュレーションした結果保証料の3万円しか差が無いのは揺るぎない事実なんだから。

[703: 匿名さん]

拘るね。
何を持って３万円なの？
利息は？元本は？期間は？

[704: サラリーマンさん]

> >>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
> もはやローン関係ないね。

そうかなぁぁ？
元金の明確な優位性は、保証料のみであることは、今までのスレで明確になっている。
しかし、その優位性すらなくなったら、元金のメリットは基本０になるということだと思いますけど。

まず１０年間は控除があるため、変動１％未満の場合、元金、元利の差は全くでない。
むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。
その上で、元利のほうが貯蓄が多くたまり、１０年後にその分をまとめて繰り上げすれば、１０年後の時点ので状況は全く同じになる。控除分の差で、保証料分の差もほぼなくなる。

つまり、元利の場合、１０年後に繰り上げするかどうかの選択肢が残るというメリットだけある。元金にはメリットがない。

[705: 匿名さん]

元利派はリスクヘッジが出来ることがメリットと言い、元金のメリットは保証料が安いことだけと言う。

元金派は返済額でメリットがあるといい、元利のメリットは返済額が一定であることという。


スレ主は支払額においてどちらが優位かと問うているが、
リスクヘッジできる元利が優位という結論は如何なものか。

[706: 匿名さん]

＞むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。

それはつまり、繰上げ弁済しなければ
元利均等の方が元本返済額が少ないから得だと言いたいわけ？

今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？

前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

[707: 匿名さん]

>>702
銀行がわざわざ利益の減る元金均等を勧めるわけないだろ。
あんたこそ、銀行の言いなりで元利均等を選んでしまい、
後から必死に自分の選択を正当化ようとしているだけじゃないの？

[708: サラリーマンさん]

> 今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
> 最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？
> 前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

変えていませんよ
元利と元金は、同じ支払いなら、総支払額は同じです。

ただし、その計算は住宅ローン控除（返ってくるお金）は含まれていません。
あくまで支払額での比較ですから。
そこまで比較すれば、元利のほうがお得なケースがあると事実の説明をしているだけです。
事実すらうけとめれなくなっているのですか？

[709: 匿名さん]

明確な計算式が過去スレで有って、差額は2万～3万円って答えが出てるわけでしょ？

結局元金さんが必死に主張するのは「どうせ繰り上げなんて出きっこない」とか、「銀行が勧めるわけない」みたいなよく分からない優位性だけじゃん。

優位性を主張するならば元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

結局あなたたちの主張だと元利均等より元金均等のほうが有利である明確な答えがひとつもない。

[710: 匿名さん]

>>217のレスを貼っておくのでまずこの内容に対して反論してみて下さい。

変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）

元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円

元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円

金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。

[711: 匿名さん]

>>709

何もしなければ元金均等が得。
シミュレーションの結果からも明らか。

[712: 匿名さん]

>>711

それって35年で借りるより20年で借りたほうが得と言ってるのと同じだよ。
何もしなければ元金均等のほうが得って事は誰もが承知してる。元利均等は繰り上げする事で（元金均等と同じ負担かそれ以上にする事で）元金均等より得になり得るしりスクにも対応出来る。

たぶん、↓なんだろうけど。

>>315

ようするに>>244がファイナルアンサーでしょ

元金均等で借りるくらいなら、「元金均等で借りたつもり」と考えて元利均等で借りておいて、返済額が元金均等と同じになるように繰上返済していけば良い。

※無論、1円単位で一致させる必要もないし、律義に毎月毎月繰上返済する必要もない。だいたい合ってれば良い。
※ただし繰上返済手数料が無料という前提条件はある。

こうすれば、何事もなければ元金均等と同じように返済が終わるし、もし何か予想もしない事態が起きてお金が必要になったら、繰上返済をやめて手元に現金を残すこともできる。

要するに元金均等には何らメリットはない。既に元金均等で借りてしまった人が、過去の自分の判断を正当化するために必死でねんちゃくしている姿は哀れなものだ。

[713: 匿名さん]

>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

そういうことなら、

>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。

ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。

[714: 契約済みさん]

> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。

何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ

> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。

> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある

何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。

[715: 匿名さん]

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[716: 契約済みさん]

715さん

なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。

総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。

その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。

[717: 匿名さん]

3.の場合で、２０００万円、２０年、元利利息0.8％、元金1.5％で計算するとどうなりますか？

[718: 匿名さん]

２６５０万　年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。

不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。

元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？

[719: 匿名さん]

＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。



ここが間違いですね。

将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。

[720: 購入経験者さん]

>719
この計算式は元本均等計算ですよ。

[721: 匿名さん]

元利さんが勘違いしていたようですね。