元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[361: 匿名さん]

中央三井で以下のような条件でローンを組もうと思っています。
- 借入 2000万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- 保証料一括払 元利均等\412,220、元金均等\327,320
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は上がらないものとする
- 保証料の戻りは考慮しない

元利均等
住宅ローン控除合計 \1,718,830
支払利息合計 \-1,353,832
保証料 \-412,220
保証取扱手数料 \-31,500
合計 \-78,722

元金均等
住宅ローン控除合計 \1,685,714
支払利息合計 \-1,330,417
保証料 \-327,320
保証取扱手数料 \-31,500
合計 \-3,523

この計算結果から元金均等で借りようと思っているのですが、
計算が間違っていたらご指摘ください。

[362: 匿名さん]

元利均等で借りた際の手元に残る現金が考慮されてない

[363: 匿名さん]

保証料の戻りを考慮すれば元利均等が逆転すると思いますが、
保証料の戻りをあえて考慮しないのはなぜ？

[364: 匿名さん]

繰上返済は面倒だから絶対にやらないと言っている元金さんは、
繰上返済手続きをする暇もないほど多忙な生活をお送りなのかと思いきや、
掲示板に貼り付く時間はたっぷりお持ちなんですよね。

[365: 匿名さん]

2000万なんて微々たる金額でシミュレートしてどうするの！
実際に借りる金額で計算しなよ

[366: 匿名さん]

361です。
皆さんレスありがとうございます。

>>362さん
なるほど、その視点が抜けていました。
返済額の差額を運用に回した時に利回りが概ね2.36%以上であれば、
元利の方が有利になりそうです。
(参考) 返済額の差額: 1ヶ月目\6,151、120ヶ月目\2,492

>>363さん
元利の時の返済額の戻り額を銀行の担当者に調べて貰っていないので
今回の計算からは除外しました。
ちなみに元金の時の戻りは10万円程度にしかならないようです。
元利にすると17万円を越える戻りが発生するのでしょうか？

>>365さん
2012年は最大控除額が300万円になるので、
借入額を3000万円にして計算しなおしてみました。
合計額は元利\-96,112、元金\17,609になります。
借入額が大きいほど保証料の差が効いてくるので
元金が有利になる計算です。

[367: 匿名]

やっぱり元金の方が得なのか。

[368: 入居済み住民さん]

＞367

まあ得といったら得なんですが、要は強制的に繰上返済されてるようなものですから、
返済開始から10年位の間に急な出費とか所得の減少がおこった場合、耐えれるかが問題。

元利で自分で繰上するなら繰上やめてしまえば耐えれますけど、元金では耐えれません。

[369: 匿名さん]

＞返済開始から10年位の間に急な出費とか所得の減少がおこった場合、耐えれるかが問題。
借入額が大きいとそうなるでしょうね。
借入額がそれほど大きくなければ、金利も低いし差など小さなものです。

[370: 匿名]

>368
確かにそうだけど、でも>366によると
返済金額の差は２千万借りて初回で６千円台10年後で２千円台なんでしょ？
それがリスクってギリ変さんだね。
ローン控除考えたら元利でも１０年は繰り上げしないだろうし。

[371: 匿名]

それと>363が保証料の戻りがあれば元利が得って言い切ってるけど、
>366で聞いてるように本当に１７万以上も保証料返ってくるの？

[372: 入居済み住民さん]

元金で余裕の返済なら元利で借入期間短くするよ。

[373: 匿名さん]

だからー、期間変えちゃ比較にならんだろ。
期間を変えちゃうと、『期間を短くしたことによるリスク』を考慮しなきゃいけなくなるからね。
それは元利元金とは別の話。

[374: 匿名さん]

借入期間を短くなんてしたら元金の減りが良くなって
ローン控除が減ってしまうのにどうしてそんな勿体無いことするの？
金利が1%未満の今、ローン控除を最大化するのが基本でしょ。

[375: 匿名]

>371
それ自分も知りたい。
たぶん13万ぐらいしか返ってこないと思うんだけど…。

[376: 匿名さん]

17万の所13万だったとしても減税分が2万多くって手元に残る資金があってとか考えるとまさにどーでもいい金額なわけだよ。3000万かりて数万円特です！ってのにこだわるならいいけど、そんなもんどうでも良い金額。

なら元利均等で銀行の毎月自動繰り上げでプラス数万円を上乗せして返していけば総返済額で特になるし、繰り上げの煩わしさも無いし、最悪繰り上げ分を減らしたり増やせたり出来る。

元金均等は初期は面倒じゃないかもしれないけど返済額が減ってくれば繰り上げも考えなきゃならんからそれなら最初から多めに繰り上げてくほうが自由度が高い。

でも10年後完済ってならまさにどうでもいい金額。

[377: 購入検討中さん]

元利の人って都合悪くなると、論点ずらすこと多いですね。

[378: 匿名さん]

元金均等だって毎月自動で数万円上乗せできるんじゃないの。

[379: 匿名さん]

元利さんは
自分さえ良ければ良い人たちだからね

[380: 匿名さん]

だから、毎月同じ負担額にしないと比較にならないでしょ？元利は月々の返済額が元金と同じになるように差額を繰り上げするの。

それで初めて比較が出来る。現実的に無理とかはなしね。あくまで比較の話だから。