元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[2: 匿名さん]

ちっちぇ〜な〜

「支払額の差を貯めて繰上返済」するより
もっと貯めて繰上返済頑張りなさい

[3: 匿名さん]

元金均等払ができるなら、その方がいいと思うけど、貴方じゃ無理でしょ？

[4: 匿名]

なんか冷たい人ばかりですね、ここは。
＞2＞3のようなコメントしか出来ないのなら書かなければ良いのに。
情けない。

[5: 匿名さん]

>>04
元金均等だと当面の支払額が多いんだから、借入限度額が減る。
だから元利均等しか選べない。
そういう人が多いのは事実。

>>01
０１さんがそのことを理解して、スレを立てたのなら、
何を聞きたいかを聞きたいね。

[6: 匿名さん]

だって、それぐらい自分で調べなよ。簡単に調べられるじゃん。PCの画面の向こうには住宅ローンの情報が大量にあるよ。
質問自体、何と何を比較して有利なのか分からないし。元利と元金の有利さを聞きたいの？

[7: 匿名さん]

>>04はスレ主か？
>04のようなコメントしか出来ないのなら書かなければ良いのに。
>情けない。

[8: 匿名さん]

てかさぁ、この話題をするとスレが荒れるのよ。
今まで議論が出尽くしているので、スレ主さんはまず

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31334/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32123/

あたりを読み直してくれば？
それで分からないところがあれば、改めて聞けばよいかと。

[9: 匿名さん]

金を借りて付く利息は、借入れ額×借りている期間×利率です。
これは元利均等だろうが、元金均等だろうが変わりません。
元金均等だと返済額のうち元金を減らすほうにいくら充当されているか見えやすいですが
元利均等のほうはなかなか見えにくいです。しかし今はエクセル等表計算ソフトが
あればすぐにわかります。
元利均等だろうが元金均等だろうが、毎月いくら借入れ金額(残高）を減らしていくかに
よって利息は決まるのです（期間を変えないという前提で）。
繰上げ返済には手数料がいるので・・・とか、手持ちの流動資金を確保することの是非・金額・・
、期限の利益をどう見積もるか・・・等テクニカルな論点は多々ありますが、利息の基本は
借りている額×期間×利率であることを考えれば、元金均等、元利均等と関係なく
元金を減らせるほうが利息は少なくなります。
「自分は貯金しようと思ってもすぐ使ってしまうんだよね・・・」という人は元金均等で半強制的に
元金を減らしたほうが結果として返済額が少なくなるでしょうし
「自分は借りている利率より高利回りで運用する確固たる自信がある」という人は元利均等で余った
金を貯金・運用し繰上げ返済するほうが結果として返済額が少なくなるでしょう。
利息を減らすためには、借入残高を減らす、期間を減らす、またはその両方，の３通りしか
ありませんので、後は各々が自らの事情に照らして有利なほうを選択すればいいことだと思います。
（あと借り換えで利率を減らす，という手もありますがそれは少しずれると思いましたので上
の３通りからは除外しました。）

[10: ん]

ありがとうございます。

＞08
以前にも同様のスレがあったのを知らず、
読み直してみます。

＞09
そうですね。高利回りで運用する自信はない場合、
元金を少しでもへらせる元利金等を、選べる状況なら
選んだ方が、確実に利息は減らせるんですよね。

[11: 匿名さん]

だめだこりゃorz

[12: 匿名さん]

チーン！

[13: 匿名さん]

頭が良くない人は素直に元利均等にしておきなさい。

[14: 匿名さん]

パソコンなしでも普通の電卓さえあれば、計算できます。
（例題）ｎ年均等元利金等方式においてｔ年経過時の元本残高を求めなさい。もちろんｔ＜ｎ
ただし、返済は年１回期初とする。（予定利率＝借り入れ利率＝ｉ、ｖ＝1/（１＋ｉ）とする）
（解）借り入れ残高＝１、年間返済額ｐとする。
借り入れ時を基準とした現在価値は等しいので　1=p(1-v^n)/(1-v)　　∴ｐ=(1-v)/(1-v^n)・・・①
ところでｔ年経過時の元本残高Atとすると、次の等式が成り立つ。
At（v^t）＋p(1-v^t)/(1-v)=1・・・②
②に①を代入すると　At（v^t）＋(1-v^t)/(1-v^n)=1
　　　　　　　　At=(v^t−v^n)/(1-v^n)＊（（1+i）^t）　以上

[15: １４]

うちはEXCELソフトを買うだけのお金がないため、つい、自分で計算する癖がついてしまいました。
貧乏はよくないね。
ちなみに年１２回払いとかボーナス払いも当然手計算できます。
1/12乗なんかになると、マクローリン展開を使うからちょっとややこしくなるけどね。

[16: 匿名さん]

１４さんぐらい賢かったら良かったのに・・・

[17: 匿名さん]

>>14
実際の計算は、月払いは月利計算で月毎の利息金額１円未満の端数切捨てで計算します。
この方法では月の端数処理まで計算することが出来ません。
近似計算するなら、ｉは１２で割って、nとtは１２倍して計算します。

別に１／１２乗計算する必要はありません。

ボーナス払いは最初だけ例外ですが、
次回からは半年払いの金利は年利の１／２で計算します。
端数処理は月払いと同じく、１円未満を切り捨てします。

そして最終回は借主が不利にならないように、
返済額を最初の段階から調整しています。

住宅ローンは、年何％と表示されていますが、
実際には月または半年単位の複利計算なのです。
金利が高くなると、単利と複利の差は無視出来なくなりますね。
（年７％の表示金利は、実質７．２２９％年利率となります。）
（年３％の表示金利は、実質３．０４１６％年利率となります。）

[18: 匿名さん]

>>16
１４さんは実際に住宅ローンを借りたことが無い人でしょう。
「単利の月払い、利息の元本組み入れが年単位で考えている」ことから明らかです。
１５投稿の最後の２行がそういう意味に理解していることを表しています。

[19: １４]

>17,18　さま
丁寧なご指摘ありがとうございます。
そうなんです。ローン組んだことないです。
家は買ったことあるので、ローンを組んだ方がよいか、真剣に検討したことはあります。
（が、書類が必要とか言われて、面倒くさくなったので現金で買っちゃいました）
実務上は確かに１７さんのおっしゃる通りでしょうが、ざくっとしたところを掴むと
大局観が持てますよね。期始払い計算値と期末払いの計算値の和半がざっと年１２回払い
の返済額とか（厳密には違います）。そういう意味で年払いの計算式をお示ししました。

[20: 匿名さん]

で、スレ主さんは結局どっちにしたの？
まぁ、聞かなくてもわかるけどねｗ

[21: 匿名さん]

審査で落ちたので今回は諦めます。　　　　とか？

[22: 匿名さん]

それ以前に不動産屋に相手にされませんでした。　　でしょ。

[23: いつか買いたいさん]

元金均等にする余裕があるなら、元利均等で返済期間を何年か縮めたほうがいいです。総支払額も何十万単位で違ってきますし、月々返済額も同じくらいか、少なくなる場合もあります。元利金等の方が毎月の支払額が安定していて安心ですしね。返済期間を縮めることをお勧めします。

[24: 入居済み住民さん]

変動金利で元金均等はないと思ってたけどあるんだ。知らなかった。
だとしたら利点は大きいな。
最悪段階的に金利が上がっていくシナリオでもダメージが低いもんな。
ttp://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/doctors/minaoshi/080702_gankin/

繰り上げ返済するつもりで予想外の出費や収入源で結局できずってパターンは多いから、自動的に繰り上げ返済してるみたいな元金均等は選択の余地ありとおもう。

というか、返済比率が超えてしまって元金均等で組めないってのはそもそも余裕がなさすぎだと思うな。

[25: 匿名さん]

>>23
3年近くも前のスレにレスするならもっと有意義なこと書けよ。
>総支払額も何十万単位で違ってきますし
何十年間において何十万単位で違っても
誤差の範囲だろ。

元金均等にできるなら、元金均等で返済していって、
徐々に減る返済額を貯めておいてまとめて繰上げが
正解だろう。

[26: 匿名さん]

＞元金均等にできるなら、元金均等で返済していって、徐々に減る返済額を貯めておいてまとめて繰上げが正解だろう。
それが、大正解。
これが出来ないでゴタゴタ言うやつは、皆ギリギリで借り入れていると認めているようなもんだね。

[27: 素人評論家]

元金均等　ですと、単純に　借金の元金が、　借用年数で割った金額が　毎年減ります。

30年ローンで、3000間円借りたら、毎年必ず　100万円　の元金が減ります。

5年払ったら、500万円　全体の6分の1返したことになり、家の買い替えの場合には元金が減っていますので
次のローンも組みやすくなりよいです。

ただし、プラス金利を上乗せして毎年返済していきますから、変動で金利が上昇すれば、毎年の支払いは増えます。


元利均等ですと、最初に設定した月々の支払いで、利息を先に返していきます。　変動で金利が上昇しても
毎月の返済額は変わりませんが、最終的に元金が残ってしまうことや、家の買い替え時には、元金が多く残り、
次のローンは組みにくくなります。


毎月の返済額は、元金均等　＞　元利金等です。

ですので、最大融資額は、年収の3割が基本ですので、元利金等のほうが多くなります。


私は元金均等で組んだため、元金均等に関しては間違いないと思いますが、元利均等に関しては？です。

[28: サラリーマンさん]

4000万円を35年ローンで変動金利で借入れの場合、仮に20年間金利が動かないとすると、元金均等払の月あたりの元金の減る額95,238円を上回る元利均等払の元金が減る額が95,238円になるのには、217ケ月かかる。この間に同額の繰上をした場合、明らかに元金均等払のほうが有利。
更に、この間に金利が少しでも上がれば、元利均等払のほうは元金の減り方が鈍るので、更に元金均等払のほうが、元金の減り方は、金利に関わらず一定なので有利。
但し、当初の対収入返済比率が高くなるので、銀行の審査は厳しいから、ギリギリローンの人は借りれないので、あしからず。

[29: 匿名さん]

＞元金均等にできるなら、元金均等で返済していって、
徐々に減る返済額を貯めておいてまとめて繰上げが
正解だろう。


徐々に減る返済額って、１カ月に何百円かせいぜい１０００円程度ですよ。
そんなもの貯めて繰り上げってあまりにも微々すぎて・・・
自分は元金均等だけど、元利均等との差額を繰り上げとか、減っていく返済額の差額をためるとかそんな意識は全然なくて、普通にドーンと繰り上げてるけどね

[30: 購入経験者さん]

ガンガン繰り上げしていくならどっちも大差ないよ。
6000万程度借りて，流動資金を一定にするように毎年だいたい150万とか200万くらいを
繰り上げしているが，当時，借りたときのシュミレーション上では大差なし。
ただし金利上昇がなければだけど。
どのみち元金均等の設定がない商品だったから選べませんでしたが。

[31: 入居済み住民さん]

まぁ普通はかなり悪いシュミレーションも視野に入れて組んでるとは思うけど、中にリスクが頭から抜け落ちている人もいますんで・・・・ちょっと心配になります。まぁ人事ですが。
私としてはガツンガツン繰上げって相当収入にゆとりがないと普通はできない、というかできませんでした。最初はそのつもりでも後々教育費とかの負担が結構効いてきます。

[32: 匿名さん]

>>30
>>31

いまだに
シミュレーションといえないやつが
いるんだな…

[33: 匿名さん]

＞6000万程度借りて，流動資金を一定にするように毎年だいたい150万とか200万くらいを繰り上げしているが，

繰上分を最初から返済額に当てて期間短くして借りれば、金利を多く払わないですむのにね。
それから、そんな多額に借り入れて、毎年だいたい150万とか200万くらいを繰り上げ出来るって、どんなお仕事されているかたなの？
世の中的には、レアケースだから、参考にならない意見だよね。

[34: 匿名さん]

ローンの仕組みと最適な繰上げ方法を理解できる頭があって、
かつ収入に十分余裕のある人なら、元金均等も元利均等も同じ。

ギリギリの人は元利均等しか選べない。

つまり、元金均等を選ぶべき人は、十分収入がありながら、頭が悪い人
というレアケースになる。

[35: 匿名さん]

>>34
頭の中でだけ考えている人だから、そんな結論出すのは自由だけど、
年収に余裕があるローンの人は余計な手間や小金貯めて繰り上げとかそんな事はしないんです。おわかり？

何もしなくても元金均等は元金均等だし。
元利均等は何とか何とかすれば元金均等と同じに効果になるんですか。そりゃ良かったね。御苦労さん。

[36: 入居済み住民さん]

＞３２
ちなみにシュミレーションといっているのは40歳医者某国立大卒だったりする。

[37: 匿名さん]

>>34

＞ローンの仕組みと最適な繰上げ方法を理解できる頭があって、
＞かつ収入に十分余裕のある人なら、元金均等も元利均等も同じ。
３５さんが書かれたように、あなたは実際に借入をどのようにしているの。
元利金等で元金均等とどうように元本が減るようにするにはかなりの余裕がなければ出来ないわけだけど、実際どうやっているの？
具体的に自分の実例を書けよ。
最初の年だけだって返済額の半分近くを繰上することになるんじゃないの？


うちは、自宅の住宅ローンは元金均等で借りています。自己資本率８５％。

[38: 34]

ああ、やっぱり話が通じない(笑)

元金均等の返済額減衰カーブと、ライフサイクル面からの余裕額推移がぴったり一致する人なんか
いないでしょ。だから、元金均等だろうが、余裕資金ができたら都度繰り上げするのがコスト最小。
一部の銀行がやってる手数料無料の余裕額自動返済ね。その場合、元金均等と元利均等は等価。

要するに、元金均等は「最初にたくさん返せば金利がかからない」という当たり前のことを
頭を使わなくてもやってくれる、ただし放置すると余裕資金とのズレが出来るので余計な
金利を払う、というもの。

>>35 >>37
もちろん私は元利均等。
余裕がおありのこと、>>34 の分析(笑)が実証されたようで嬉しいです。

[39: 匿名さん]

>>38

＞ただし放置すると余裕資金とのズレが出来るので余計な金利を払う、というもの。

放置してない元金均等選択、年収多し、手数料有料なので年一回100万～200万積極的繰り上げ派は頭悪いんですか？

＞つまり、元金均等を選ぶべき人は、十分収入がありながら、頭が悪い人というレアケースになる。
＞余裕がおありのこと、>>34 の分析(笑)が実証されたようで嬉しいです。

こんな事を書いて喜んでいるようだけど、第3者の目から見ればこのような煽りをする人間がどのように映っているか、そういう所は気がまわらないの？

[40: 匿名さん]

強がりだからね気にしない、気にしない。
元利均等は、お金の無い人かせ借りるものだからね。

[41: ３７]

>>38
３４投稿で書かれている
＞つまり、元金均等を選ぶべき人は、十分収入がありながら、頭が悪い人というレアケースになる。

これはどういうこと。
ふざけんな。
十分に所得（収入じゃないよ）があって多少の住宅ローンを借りるなら、元金均等はレアケースではありません。
なんで無駄な繰上返済を、手間ひまかけてやるんか。

[42: 入居済み住民さん]

ある程度の収入を超えると仕事は爆発的にストレスフルで忙しくなるからいったん借りて固定したローンに精力を傾けるのがバカバカしくなるのはありますね。。。

長期固定の場合繰り上げ返済もいいんだけど、それをやっているのと元金均等は効果的にはたいして変わりがないからな。
でも変動金利で元金均等が選べるんならかなり一行の余地ありだよ。削れるリスクの重さが違う。

[43: 匿名さん]

42さんの意見が結論なんだけど、若干１名理解出来ない人がいるみたいだね。

[44: 34]

いや、世の中になんで元金均等選ぶ人がいるのか不思議だったんで、煽ってみましたｗ

元金均等選んでるってことは、金利コストを減らそうって考えたんでしょ？
なら、今は最適な繰上げ返済を自動でやってくれる銀行があるんだから、中途半端な
元金均等なんか選ばずに、そっちを選ぶべき。

あと、収入(∝所得：自営だったなら失礼)が十分あるなら、元金均等の初回返済と同
じ返済額の元利金等にしないのは何故？(★)というのも素朴な疑問。
所得が今後増えず、かつ子供が生まれたばかりでどんどん生活費が増えるから返済額を
漸減させたい、とかなら分からなくもないけど、皆さん余裕があるんでしょ？

>>39
繰上げ手数料無料が一般化する前に借りてたんなら分かります。
それとか、ソロバンや電卓しか無かった時代なら、返済額等を計算しやすいという
メリットもあったかも。

頭が悪いのは、これから元金均等で借りる人に限定します、失礼しました。

でも★は依然として疑問だなあ。誰か答えてくれたら去ります。

[45: 匿名さん]

貴方の意見は、金利が変動、特に上昇しないのが、前提っていうのが、わからないみたいだね。
上昇って言ったって、0.数％でもすれば、元利均等は不利になるんだよ。

[46: 匿名さん]

>>34
ローンは他人と勝ち負けつけるものではない、って分からないかな？
これを選んだ自分が正解、選ばなかった他人は間違いでも、勝った負けたでもなく、何を選択するかは人の好きずきだってことわからない？

それが分かれば、自分が考えたこのプラン最強、これを選ばない他人は頭悪いって煽って書かないと思う。

人は人、自分は自分という事が理解できれば、「なぜ僕は★を選択するけれど他人は★を選択しないのだろうか」というような疑問は生じないと思うけど。

[47: ３７]

>>44
事業用の資金で、不動産に関するものは出来るだけ債務の元本を残しておきたいね。利息が必要経費に全額認められるから、そっちは元利均等返済で借入する。
（出来上がりのマンションを購入するような、土地分の利息が他の所得との損金算入出来ないような借入はしません。）
金利の３５％から４０％が所得税と住民税で戻るんで、３％くらいの金利でも１．３％くらいは戻る計算になります。こっちは１億円以上借りています。

自宅用のローンはいくら住宅ローン減税が大規模になっても利息額の全額が所得からは控除されないから、通常の事業資金と同様に元金均等で借りる。
在住金の借入で正規の解約でペナルティ無し。
会社から住宅支援のお金ももらえるし住宅ローン控除もあるので、そのままにしています。

手間や暇をかけて、どれだけの損得があるのか。
全体を見据えた上でどのように資金配分をするかは、個別の事情で異なります。

あなたが、自分の考えを持つことはいいことだと思います。
だけど、それを他人に押し付けて評価するのは、おこがましいことです。

[48: 匿名さん]

とりあえず
>>34
はゴーマン
馬
鹿
決定と言う事ことでよろしいですか？

[49: 匿名さん]

34=44
まさしく、レアケースだね。
収入に対する返済率２０％以内だったら、特にね。

[50: 34]

要するに、「面倒くさいのは嫌だから」「好きだから」ってことですね。
全部分かった上で、「好きだから」って言うのならもう何も言いません。

ただ、
http://www.nomu.com/loan/story/05.html
こういう絵を見て、「元金均等の方がオトクじゃん！」って選択してる人
が多いのかと思って「頭が悪い」と言いました。
この絵のどこが変か、分かりますよね？

>>45
なぜ金利が上昇して元利均等が不利になるのか、全く分かりません。
もしかして、変動の５年間返済額一定を前提にしてます？
手数料無料で自由に繰り上げすれば等価だってことが分かりませんか？

[51: ３７]

>>50
リンクの絵ね。
おかしいのは、オレンジ色の利息部分の借入開始時の高さが、同じ金額借入しているならほぼ同じ高さになっていなければいけないのに、極端に元金均等払いの方が低く描かれていることでしょう。

これは意図的にそう書かれているのよ。
返済可能金額が年収の何パーセントかで抑えられるから、利息と元本の合計額がほぼ同じ高さになるようにして比較しているんですよ。
つまり、借入金額が同じかが重要ではなくて、当初の返済金額が同じという対比を基準に説明をするイメージ図なんです。
元金均等払いは、借入金額が元利金等払いよりも実際に借入限度額が小さくなるからね。