事前審査に通らない理由がわかりません。WHY？

[アラ50女性です。]

中古一戸建（競売物件を不動産屋が落札、リフォーム後販売）
を購入検討中です。築15年、市街化区域。
頭金ゼロで1700万円の融資、事前審査通りませんでした。
20年ローンで夏冬ボーナス時各10万の条件で出しました。

某地方銀行に住宅ローンの事前審査を申し込んだのですが、
「連帯保証人を立ててくれ・調査機関の審査は保留」と
銀行の融資担当者に言われました。
私個人でのローン申し込みです。夫は保証人に立てていません。

私は45歳女性・正社員・年収700万・勤続20年・子供なし・
健康上問題なし・他の負債なし
夫は自由業・週末婚・夫もマンション所有、ローン有
返済状況良好、負債なし

若い頃キャッシングや延滞はありましたが、
ブラックリストに載るほどの大きなものはありません。
過去7年間はカード系の延滞はほぼありません。
残高不足で引き落としが出来ない、のうっかりミスが一度だけ。

クレジットカードはメイン1枚の他におつきあいで5枚。
（スポーツクラブに付帯されているようなものばかり）
現在実際使っているのはメイン1枚のみ。

今回申し込みをした銀行が勤務先のメインバンクです。
私の給与振込先で、メインバンクでもあります。
会社は経営が苦しく、ここ数年は火の車だったようです。
現在は上向きで最悪の状態は脱しました。

この状況で事前審査が通らない理由はどこにあるのでしょうか。
自分ではある程度社会的信用があると思っていただけに
今回の回答がショックです。

何か素人にはわからないものがあるのでしょうか。
この条件では客観的に見てムリなんでしょうか。
教えてください、よろしくお願いいたします。

[62: 匿名]

６０です。
アドバイス有難うございます。
今日、事前審査の用紙をもらって来ました。
完済したのは、２月８日です。
書き方が悪く申し訳ありません。カードローンは、イオンカードのキャッシングです。
でも解約しておいた方が無難ですね。
そして、用紙に「何月何日解約」と記載すれば大丈夫でしょうか？

他のカードは、お付き合いで作って、使用していないので、履歴には出ないと思いますが…。

[63: サラリーマンさん]

キャッシングでしたら、「2/8完済済み。金消（金銭消費貸借契約：いわゆるローン契約）までに
解約します」と書いておけば問題ないと思います。

私の場合、キャッシングではなくカードローンがあって事前審査の数日前にやばいと思い
完済したのですがみずほで通りませんでした。カードローンの話はしていませんでした。
かなりショックだったので次に三井住友に審査する時はすべて申告して解約する旨も記入し
即日でOKでした。

60さんは年収、借り入れ金額の面では絶対問題ないと思っていたのに通らなかった、
という前提で私はコメントしていますがそういうことですよね？

[64: ６０]

サラリーマンさん

色々とアドバイス有難うございます。
職業、年収、個信（遅れなし）ともに、問題ないハズなので、原因はキャッシングとしか考えられないのです。
事前審査用紙に、キチンと書いて提出します。

[65: ６０です]

本日、イオンから「残高証明書」が届きました。残高０の記載です。
これを添付しようかと思います。
ただ、auの支払いをイオンカードにしている為、来月～その金額が入って来ます。auも銀行引き落としに変更し、イオンカードは解約しようと思います。

[66: 匿名さん]

>>65
一括払いのクレカの残高はさすがに気にされないとは思うのですけども、そのカードでキャッシングしていた事が原因なら念のために解約して解約証明書もつけた方がいいでしょうね。

後はまれに信用情報に間違いが入ってる事もあると聞きますから、それでもだめならいちど確認してみた方がいいかもしれませんね。

[67: 匿名さん]

最近マンションデベで審査通ったんですが、不動産屋で同じ銀行で審査が通らなかったのですが・・・
一回通っているのに違う地域だと通らないことがあるんですかね？
審査会社によって判断が違うんですかねえ？

[68: 匿名さん]

>審査会社によって判断が違うんですかねえ？
はい、違います。

[69: ６０です]

サラリーマンさんへ

先日は有難うございました。
その後、違う銀行の事前審査を受けました。残高０証明の用紙を付けて、提出しました。
担当の方から「個信に関しては、何の問題もありません」と言われました。
アドバイス頂き有難うございました。

ただ、買い替えの為（住宅ローン残870万）、現在の家の担保評価が低い為、そちらを売却、或いは完済してからのローン実行になりそうです。
まだ事前審査の段階ですが、銀行の担当の方から「現在の住宅ローンの完済か売却」をと言われ、一難去ってまた一難…」になっています。

「保証会社からは、否決ではなく、返却→条件付きだから、それをクリアーすれば、大丈夫だと思います。」と言われました。
大丈夫なのか心配です。

[70: 匿名さん]

60さんへ

普通の買い替えなので何も心配ないと思いますよ。
僕も去年買い替えしました。
買い替えは実行日が大変ですので、事前準備を仲介業者の方としっかり確認し合って行わないと
何か１つの不備で全てが破談する恐れがあります。

手順として
１．現在の家の売却で60さんの旧住居を買われる方と目の前で決済をします。
２．その買われた方の「銀行から融資」されたお金を、そのまま60さんの個人口座に振り込まれます。
３．その振り込まれたお金を元とに60さんの今のローンを組んでいる銀行に行き、全額返済します。
　　ここでローンの抹消登録します。この抹消登録が次の60さんが買われるときに完済証明書として提出します。
　　もう１つポイントとして、売却した金額が入金されますが、ローンの返済に差額があれば
　　前もってその銀行に補充分の御金を用意して、ローン残高全額になるようにする必要があります。
４．上記３のローンの抹消登録と同時に、司法書士の先生が謄本を持って60さんの登記を抹消し
　　変われた方に登記を移します。
５．上記３でローンの抹消登録を持って、今度は60さんが買われる銀行にいきます。
６．そうすると売主さんが待っています。
７．ここで60さんの旧住居で組んでいたローンの完済証明を持って、新しいローンが実行されます。
　　いったん60さんの銀行にお金が振り込まれ、目の前で売主さんに送金されます。
　　その手続きを見届けた瞬間に司法書士の先生が売主さんの登記の抹消登録をして、60さんの
　　名義に書き換えます。

1日でこれだけするのです。

ここでたまに事故がおきます。
僕の場合、上記５で前の銀行が抹消の証明書を僕に渡さずに完済証明だけくれたので
上記７のときに大騒ぎになりました。僕は家無し子になりそうでした。
待機していた司法書士の先生が急いで取りにいって無事でしたが、
今度は上記７でトラブル
銀行が振込先名をミスして売主さんになかなか振り込まれませんでした。
ミスが発覚しすぐに訂正し3時5分前に入金が出来て事なきを得ました。

これは凄い問題で僕はローンを実行してもらい銀行からもらったお金を売主さんに振り込んでいるので
ローンが始まりますが、売主さんは入金が無いので、その家の登記を書換できません。
僕は家は無いけど、ローンだけ組んだ状態になるのです。

過去に事例が無いので全員大騒ぎ。

クタクタの1日でした。

売り買いは勇気がいる作業ですよ。

　　

[71: 匿名]

ひぇぇぇ
借り換えって疲れますね。不動産屋が嫌な顔するのもわかります。

[72: 匿名さん]

ちなみに破談すると、先方に違約金が、売買取引の10%だったと思います。
5000万だと500万の違約金です。

これが買換えの人のせいだと、売主と買主両方に違約金が出ますので
例えば、自分の売る物件が3000万で　買う物件が5000万だと、
合計8000万の10%で800万の違約金です。

たしか、別途で仲介の半額を先に払っているので、さらに上積みされます。
まあ、1000万の無駄金です。

例えば、売る物件がローン残高より少ない場合、補充ミスでローンの完済が
出来買った場合は、その買主も登記が出来ないし、ローンは実行されてるわで
違約金が発生しますし、当然ローンの抹消登録が出ないので、買う予定の物件
も破談します。

とにかく、余分に資金を持っておくことが必要です。
想定外の手数料が発生する場合もありますしね。

僕の場合は、書いていませんが、さらにややこしい手続きもしましたので、
仕事よりも難しい処理と判断を多々迫られました。

違約金が発生する直前に大幅の値引き交渉があったりとか…
中古だったので契約書の条件を細部にわたり変更したりとか…
土地が複数にわたっていたんだけど、その一部が道路だったので、役所ともめたりとか…

マンションだと楽なんですけどね。

[73: 匿名]

７０＆７２さん

ご丁寧なレスを頂き、本当に有難うございました。
こんなに大変だとは思っていなかったのですが、乗り掛かった船…頑張りたいと思います。（ここまで行って、本審査がダメとか言われたら、と心配で心配で…）

７１さんのおっしゃる通り、買い替えは、皆さん嫌な顔をしますね。
そのせいか、展示場でアンケートを書いて来ても、しつこくはありません(笑)
中には「どちらもお手伝いしますから」と、色々情報を下さる方もいますが…。
その中でも、親身になってくれた地元メーカーにお願いする事にしました。
上手く行くように、頑張ります。

[74: 71]

おもわず買い替えと借り換えまちがえてカキコ
失礼しました。

[75: 匿名さん]

７０＆７２です。

僕の場合は、売りも買いも一戸建てだった上、買うほうが企業だったので、結構ややこしかったです。
でもマンションは普通は個人の売買なので、いたってシンプルのはず。

1日に全てを行うので、朝早くからタイトに動く事をお勧めします。
銀行は3時までですから、それを超えると大変な事になりますよ。
僕の場合は喧嘩になってでも売主の口座を差し押さえしようと思っていました。
会社の口座ですが、しったこと無いですからね。こちらは一生関わる問題ですから。

登記は5時までなので、心配ないです。

頑張ってください！！

[76: 匿名]

７５さん

我が家も、戸建て→戸建て（建て売り）の買い替えなので、大変かもしれないですね。
アドバイス通りに、スムーズに行くよう、綿密に計画を立てますね。
動きがあり次第、報告させて下さいね。（他の方の参考になればとも思いますので）

[77: 匿名さん]

７６さん、自分の家を売るほうは順調ですか？
ちゃんと特約はつけていますか？

僕の場合は、違約金が発生しないように、ローンが通り かつ売れたら買うと言う特約を
売主の方と結んでからスタートしました。

これは、常識の中の常識なのですが、不動産屋さんによっては、適当にしていて
トラブルが発生することがあります。
ローンでもなんでも通ればいいのでは無く「条件のいいローンが通る」事を誰でも希望
していますので、ローンが通るでもよく吟味して進めてくださいね。

僕の場合、ローンが通る条件を細かくしていしてから複数の銀行に申し込みし
最低の金利優遇を設定して特約つくりました

[78: 匿名]

７７さん

本当に細かいアドバイスを頂き、感謝です。

売る方は、買う物件の地元メーカーさんが、奔走して下さっています。
すごく良いメーカーさんに出会えて、買い替えでも頑張れそうです。
後は、こちらの手落ちがないよう、念には念を…ですね。

[79: 匿名さん]

しばらく胃の痛い時間が過ぎると思いますが、頑張ってください！
それから高く売れるように、家の荷物を少なめにすることをお勧めします。

僕は、近くにトランクルーム借りて、家の物を半分にしました。
生活感あるのに、ひろーーい！　と思わせる感じですかね。
さらに来客あるたびに、エアコンを最適温に全部屋の全ての電気をつけて
一家総出で家出状態で不動産屋さんに家のカギを渡しました。
（横に売主がいるのは購買意欲をなくすらしいです）

広告の写真も自分の一眼レフで100枚くらいとりベストショットを
数枚わたしました。

売るときは、一発勝負で行くほうがいいみたいです。
まわりの価格の1割引きで勝負しました。
通常は公示価格から交渉が始まり結構値下げさせられるので、値引きに
応じない手法で最近の決定価格そのままを取りました。

おかげさまで3日で4件の申し込みがありました。

本当に、疲れましたわー。
売るって大変ですね。

[80: 匿名]

７９さん

本当に大変な思いをされたのですね。
胃が痛い…正にその通り。
私も胃が痛い日々が続いています（涙）
のっけの審査から、つまずいたせいもありますが…

[81: 匿名]

７９さん

やっと、事前審査内定がおりました…が…しか～し、条件付きです。
車のローン全額返済です（涙）
270万…。
実家に泣きつくしかないです。
急に決まった話なので、何の準備も出来てない状態でのローン審査。
胃の痛い日々が続いています。
頑張ります。