フラット金利はどうなるか？

[フラット利用予定]

長期金利がなかなか下がりません。
フラットの金利について皆さんどのようにお考えですか？

[1328: 匿名]

差し迫る七月

[1329: 匿名]

神に祈る

[1330: 匿名さん]

日本のバブル崩壊→日本だけ→世界経済への影響軽微
リーマンショック→日本を除く世界全体→日本ももろに影響

日本は世界的バブルに踊っていなかったから、その点ではダメージはほぼゼロ。
しかし、世界が死に体だから、輸出が伸びず影響あり。

間接影響だから、日本は不景気続行なのに円は買われると。


ヨーロッパがやばく、アメリカが上手く立ち直ったと思っていたが、州政府レベルでアメリカの経済が崩れる可能性があるようだなあ。俺的予想は下方修正。ローン組んだ後だから見守るだけだorz

[1331: 匿名]

７月のフラット３５の金利は間違いなく下がる流れです♪

[1332: 匿名]

なぜ七月は下がりますか？

[1333: 匿名さん]

あおぞらと新生が長プラを0.15％引き下げましたね。
株安・債権高で今月も低金利状態が継続しそうな状況です。

[1334: 匿名さん]

150ベーシスも一気に下がるとは....7月あたりにフラット35s契約する人はウハウハだな。

[1335: 匿名さん]

おっと、15ベーシスの間違いか。金利が低すぎて感覚が狂ってくる。

個人相手に35年で当初10年1.3%程度でカネを貸すなんて、運用難も行き着くところまで
行ったな、と思う。

[1336: 匿名]

まぁ何はともあれお得でしょ♪

[1337: 匿名さん]

35年で当初10年1.3%程度かよ。
今日の１０年最長期国債利回りは１．２００％だぜ。
低金利すぎてなんか終わってるな。

[1338: 匿名さん]

JR倒壊の20年もの社債が無担保とはいえ2.111%、関空の一般担保付4年ものが1.024%なのに、
35年で当初10年が1.3%で11～20が2.0%、コールオプションが格安(数万円程度)。

いくらデフレで運用難だからといって、今のフラット35sはダンピングにも程があると思う。

[1339: 匿名さん]

オプションプレミアムについて検討した論文、中身は読んでないけど、
http://www.hrf.or.jp/web/files/keizai_32.html

>1）初期の金利水準が高く、満期までの期間が長いほどプレミアムは大きい
>2）初期の金利水準が低い場合には、オプション・プレミアムはほとんどゼロ

逆に考えると、ボロワーにとっては初期の金利水準が低い現在はオプションを
行使しない方が有利ってことかな。

[1340: 匿名]

うちは今月実行だから1.41%で確定だけどまぁ満足だな
いづれにしろここ数ヶ月で35sの-1%使えた人はかなりラッキーだと思う
個人が長期でこんなアホみたいな低金利で借りられる機会はまず無いだろ

[1341: 匿名]

この低金利はいつまで続きますか？

[1342: 匿名]

うちも今月実行で大満足です！

[1343: 匿名さん]

うちは10月だ。1.4％台でありますように。

[1344: 匿名さん]

こりゃ、当分金利は上がらないなあ。。。

http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90900001&sid=a3XpkfxuUfwk
>みずほ信託銀行の吉野剛仁チーフファンドマネジャーは、「利回り曲線上では５年までの
>金利がつぶれた状態になっており、徐々に金利のある年限の長い方へと投資家の需要が
>伸びている。銀行貸出動向を見ても、貸し出しが落ちており、預貸ギャップが埋まらず、
>資金が手元で余っている」と説明していた。

[1345: 匿名はん]

ＧＤＰ年５・０％増で企業のリストラ効果なんかいな
有力な企業は資金調達力で何とかなるだろうし
コンピュータが事務屋を人員削減だし
システムもリプレースとか新規開発が少なくて投資が少ないし、ブレードの追加とかだし
マンション業界などは現場の職人が人手不足らしいが。

[1346: 匿名さん]

アホなファイナンシャルプランナーが数年前からずっと「金利が上がる、金利が
上がったら大変」なんて言ってるけど、現実は冷酷だよな。

うちは近所の信用金庫で借りたんだが、ネット銀行を超える底金利を提示するので
聞いて見ると、「預金が余って運用に困ってるんです」と教えてくれました。
国債を買い過ぎると金利上昇時に逆ザヤになるし、かといって企業貸し出しは
増えないし、株式市場も総崩れ。

フラットの金利はさすがに2.2%あたりが底だろうが、底をうろうろする展開が
数年は続くと思われ。

[1347: 匿名さん]

>>1346
そもそもFPって金利が上がらないと商売上がったりなの？

仕事とかを見る限りは、別にそんなことは無いような気がするんだけど
確かにそういうふうに言うFPってやたら多いよな、というのは
ネット見てると感じる。実際には低金利ずっと続いてるが。

[1348: 匿名さん]

わがやは１２月実行だけど、その頃には上がってしまっているんでしょうか…

[1349: 匿名]

↑知らん ヽ(*｀Д´)ノ

[1350: 匿名さん]

↑ですよね～
もう今から不安で不安で

[1351: 匿名]

9月実行ですが 上がります? 下がります?

[1352: 匿名さん]

>>1350
フラットって、35年間金利は一定だけど、実行時金利の予測がつかないというのがリスク
かな、と思って変動とのミックスにしました。変動は短期プライムレートとの連動で
政策金利が変わらない限り変動しませんから。

[1353: 契約済みさん]

さて私は来月の金利でS適用になりそうなので是非1.31%まで下がって欲しい。

[1354: 匿名]

５年先、１０年先の金利を読めるの？
２０年以上先もフラットは今の超低金利のままだぞ？
それをあえて変動にする奴の気がしれん。

[1355: 8月実行予定フラット35Ｓ]

>>1352　
実行時金利の予測がつかないというのがリスクって、契約から実行までそんな期間開かないよね？
うちの場合だと、2010/3ごろの金利で資金メドつけて、2010/8引渡しと半年も開いてない。　　
公共事業みたいに何年も先に・・・ってなら金利上昇はありうるけど。

変動のがリスクは高い気がするんだが・・・
この低金利時に長期固定にしない理由って何？返済期間が短いとか？

どういう組み合わせにしたか知りたい。

[1356: 匿名はん]

３５年もの期間のローンを組んで、３５年かけてローンを支払うことじたい危険だと思うが。
０．１％金利が上下してそんするとか、敏感になるくらいなら危ないギリの人だと思う。
途中で売却可能な人はローン組んでもやってけるんだろうけど。所得が上がる見込みが無ければ売却も難しいからね。
会社員だったら１０年くらいで払い終えるくらいのつもりで返済したほうがいい。
財政破綻まで考えたら公務員でも１００％安心は出来ないけど。でも退職金は当てに出来るから公務員はいいよね。
１５年、２０年先までリスクを担保できるものを何に求めるか。長期間のローンにそれを求めることは不可能でしょうかね。

[1357: 匿名さん]

過去の長期プライムレートの推移を見れば、3ヶ月で40ベーシスぐらい簡単に変動してい
ることがわかります。

私の場合、フラットの申し込みが第2次ギリシャショック前なので現在の低金利が予測
できなかったというのもあるのですが、債権市場の混乱で一時的に長期金利が上昇する
と、その金利に35年間も拘束されてしまうのがリスクだと考えたわけです。

今現在の1.41%なら迷わずに全額フラットだったんですけどね。審査に時間がかかると言わ
れてだいぶ前に申し込みしたので。

[1358: 匿名さん]

フラット３５やフラット３５Ｓでも、３５年のローンとは限りませんよ。

２０年以下の方や、私のように２２年の方もいます。
大概の方はフラット３５Ｓの１％優遇金利中の１０年以内に払い終わってしまおうと考えているのでわ！？
私はその一人ですが…

[1359: 匿名]

で
来月の案配は？

[1360: 匿名さん]

来月は今月より０．１％下がる流れですかね。
２．３１％になるかもね～♪

[1361: 匿名]

いずれにしても安いよね〜今はやっぱ固定でしょ!?

[1362: 匿名さん]

たしかに安い。

[1363: 匿名さん]

そう安いって書かないでほしい。
みんなの給料もならせば安くなってたんだから。これからは違うかもしれないけど。
増税、保険料のUPなどが待ち構えているかもしれないけどね。

[1364: 匿名]

変動さん、残念だろうね

[1365: 匿名さん]

>>1358
初期金利が低い場合は、コールオプションバリューが低いらしいです。なので、繰上げしない方が
ボロワーにとっては得になる可能性も高いと思います。

特にフラット35sで1.4%程度で借りれる10年間は、繰上げはしない方が良いのかもしれません。

[1366: 匿名さん]

補足ですが、繰上げしない場合はその資金をJGBまたはJGBと相関性の高い債権投信に投資すると
いうことです。ただ、金利低下時にはコールオプション行使で得しますが、金利上昇時には
満期保有で無い限り損失が出る可能性があるので、何も考えずに定期預金でも良いかもしれ
ませんね。

[1367: 匿名]

目先の長期国債先物は珍しく下がっているね！
７月は金利が上がるかもね！？

[1368: 匿名]

↑何故故に

[1369: 匿名はん]

国際先物下がったらなんで金利が上がるの？

[1370: 匿名]

指標で長期国債先物が上昇すると金利は下がるし、下降すると金利は上がる流れだから…

[1371: 匿名]

７月のフラット３５金利は６月と同じか、上がる気配にも感じます！

[1372: 匿名さん]

『新生証券 証券化市場リサーチレポート　第38回債分』が早く出てほしい。
このレポートのプライシング予想（ＰＳＪモデル）『ローンチスプレッド』の値は、
大体正解だと思う。

なので、『6/25前後の国債10年利回り＋ローンチスプレッド』が七月実行金利に
近い値になると思う。新生証券さん、今週中にレポート出して下さい。

[1373: 匿名]

６月が一番の金利安だったかもね。。。

[1374: 匿名さん]

今日の新発10年物国債利回り（15時時点）：1.230％
今週は先週より0.03％くらい利回りが高い日が続いている。
いずれにしてもわずかな差だが、この傾向の続くのかどうか。

[1375: 匿名]

６月実行＊＊＊＊

[1376: 匿名さん]

ローンチスプレッド予想が43ってどう？
先月が47で先々月が49だったみたいだけど。
金利どれくらいの予想？

[1377: 匿名さん]

予想値を元にしているから、何とも言えないけど、
来週の第308回債利回り＋MBSローンチスプレッド予想（43bp=>0.43%）から考えると、
下限は、2.33（1.20 + 0.43 + 0.7）%、上限は、2.51（1.37　+　0.43 + 0.7）%
※新生証券さんのローンチスプレッド予想値を使用。
※金融機関の手数料を0.7%としている。

今月の実行金利より下がる可能性はあるけど、上がる可能性もある、何とも言えない状態。
来週の債権相場に要注目。来週末には第38回住宅金融支援機構債条件も発表すると思うので、
それを見れば、来月実行金利は大体分かるはず。

[1378: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。
今のところどちらもあり得るって展開なんですね
来週の10年債金利の展開が楽しみですね。

[1379: 匿名さん]

なるほど～勉強になりますね！
私は8月実行です。

[1380: 匿名]

フラット３５やフラット３５Ｓを借りる銀行は、一番の金利安や手数料を考えますと、
ＳＢＩモーゲージバンク楽天モーゲージバンク
ジェイモーゲージバンクの３社に限られますかね～？

[1381: 匿名]

トヨタホームで建てるならトヨタ一択
それ以外は楽天銀行利用なら楽天、その他の銀行利用ならNTT
これが定説だと思ったんだけど最近変わったの？

[1382: 匿名]

優良住宅ローンだね。

[1383: 契約済みさん]

日本モーゲージもありますね

[1384: 契約済みさん]

東芝住宅ローンが締結ローンだったので、これにしようかと。

[1385: 匿名さん]

やはり７月の実行金利は６月より下がりそう♪

０．０５％下がって２．３６％になるでしょう♪(^_^)v

[1386: こいぬ]

先月マンションの購入をしました。フラット３５Sで申し込みしましたが、１２月までは他の商品にも変更可能なので、変動とも迷っています。金利確定が来年３月なのですが、今よりもかなり上昇する可能性はあるのでしょうか。皆様のお考えをうかがいたいです。

[1387: 匿名さん]

金利だけ見るアフィリエイト狙いのローンサイトじゃなくて、
支払い総額をきちんと計算しような。

トヨタとか個別にはもっといいのもあるが、一般的に借りれるものでは
優良住宅ローン(提携のみになっちゃった)かファミリーライフサービスだろ。

[1388: 匿名さん]

大抵の人はネットで調べて分かる優遇幅以上の優遇を何らかの形で
特定金融機関から受けられるんだから、
一般的にどこがいいかっていうのは、
知識の広さ自慢でしかないんだよね

ローン金利に関しては一般的な人がいないんだから、
一般的にどうこうって言うのは本質的に無意味なんだよ

[1389: 匿名さん]

来年から消費税が１０％になるなら、マンションや一戸建ての購入は今年がファイナルカウントダウンです。

フラット３５Ｓの優遇金利も今年で終わりだしね。

１０％になったら益々、住宅など買えなくなるよ！

[1390: 匿名はん]

２３区物件で数百万だよ。
買えなくなるよ！ は大げさだよ
もしほんとにそうなら、買わないほうがいい生活ができるよ
買っちゃったらきっとローンで大変になるぜよ
あわてて行動すべきではないですね。

[1391: 匿名さん]

フラット３５Ｓは今年中に終了ですが、大人気化で間もなく来月か再来月には予算切れの流れでしょうかね！？

[1392: 匿名]

来月の金利の流れはどうなるか？わかる方みえますか？

[1393: 匿名さん]

>大抵の人はネットで調べて分かる優遇幅以上の優遇を何らかの形で
>特定金融機関から受けられるんだから、
>一般的にどこがいいかっていうのは、
>知識の広さ自慢でしかないんだよね

一般のローンはそうだがここは属性による金利差のないフラットのスレ。
うそはいかんぜよ。

[1394: 匿名さん]

タイトルはフラットと銘打たれてるが、内情は家に関する一般的なことなんでもあり状態のクソ掲示板

[1395: 匿名]

今年中で終了してしまう国が１％を優遇してくれる、フラット３５Ｓが大人気で申し込み殺到は分かりましたが、予算が底を付くのは今年の１０月位でしょうか？

[1396: 匿名]

あっそうそう住宅エコポイントも今年中で終了？

[1397: 匿名]

どれもこれも延長なをぢゃね

[1398: 匿名]

どれもこれも延長なんぢゃね

[1399: 匿名]

来月はだいぶ下がりそうで〜す

[1400: 購入経験者さん]

>1393
金利自体はどこでも差はないけれど、手数料や団信などの扱いに差があるので、実質負担額に差はでますよ。

[1401: 匿名]

>>1400
全ての支払額(金利＆手数料＆団信)から考えましたら、どこが一番お得なモーゲージバンクなんですか？

[1402: 匿名さん]

>>1401
そんなの自分で計算しなさいよ
自分で買うんでしょ？

[1403: 匿名]

↑意地クソ悪いアンタには聞いとらんの！

[1404: 匿名さん]

>手数料や団信などの扱いに差があるので

どんな差があるのか教えてください

[1405: 匿名さん]

>>1400

それは取扱機関による差であって申込人個人の属性による差じゃないだろ

[1406: 匿名さん]

>>1403
そんな態度じゃ誰も教えてくれないよ

[1407: 匿名さん]

総支払額の安い順など、住宅金融支援機構のＨＰで簡単に調べられます。私はデベにすすめられた提携よりも条件がよかったので、個人申込の優良住宅ローンなのですが、個人申込を受け付けなくなってしまいましたね。
色々な本にも書かれていますが、本当に提携が一番とは限らないので、お勉強が大切ですね。

[1408: 匿名]

はいはい
さー来月の金利を予想しよう

[1409: 匿名]

うちは８月の予定… 今月と同じくらいだと助かる

[1410: 匿名]

フラットは、35年や30年などの長期だと、手数料が安めのオリックスが安いみたいですよ。団信は半強制みたいですけど。

ジェイ・モーゲージも安いみたいですが。

[1411: 匿名さん]

金利と手数料から考えれば楽天モーゲージが一番では？

[1412: 匿名さん]

いやファミリーライフサービスでしょ

[1413: 匿名]

いやいや
タイヘイディナーサービスっしょ

[1414: 匿名]

今月はオリックスとジェイ・モーゲージが一番安いとマンション業者の方が言ってました

[1415: 匿名]

楽天モーゲージだと楽天ポイント付いたりするんですか？
楽天市場とか何か優遇はないんですか？

[1416: 匿名]

>>1415

それぐらいはpcで楽天モゲージのサイトですぐ調べられると思うんだけど
てかその程度のことすら調べるのが億劫とか調べ方が分からないようだと
ネット使って住宅ローン組む事は無理なんじゃないだろうか

[1417: 匿名]

まあまあ、7月予想でもしましょうや！

[1418: 匿名]

楽天モーゲージは楽天銀行の口座を開かないと金利が高く設定されてしまう。
楽天銀行はかつてのイーバンク、サービスは最悪。
金利の低さに釣られて損してしまいそう。

[1419: 購入検討中さん]

長期国債の金利からよそうすると
来月はさらに0.02～0.04％下がりそうですね

うらやましい限りです

[1420: 匿名さん]

>>No.1414
フラットの場合、金利の下限はどこも同じ。だから
＞今月はオリックスとジェイ・モーゲージが一番安いとマンション業者の方が言ってました
今月は・・という事は無い。

>>1415
借入額が4,000万円超だと楽天キャッシュがもらえますよ。
http://mortgage.rakuten.co.jp/smile_program/above4000million.html

今年Sで借りれる物件なら間違いなくフラットですね。

[1421: 匿名さん]

>>No.1418

＞楽天モーゲージは楽天銀行の口座を開かないと金利が高く設定されてしまう。
＞楽天銀行はかつてのイーバンク、サービスは最悪。
＞金利の低さに釣られて損してしまいそう。
不正確な情報ですね。金利は同じですよ。
楽天銀行のサービスがいいか悪いかは、個人の判断なのでわかりませんが。

[1422: 匿名]

来月のフラットの金利は６月と同じだと思います、後４日でわかりますが。

[1423: 匿名さん]

第38回住宅金融支援機構債の条件発表された。以下URLを参照。
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK040473920100624

308回債利回り（1.16%）＋ローンチスプレッド（45bp(0.45%)）= 1.61%
※新生証券さんのローンチスプレッド予想が上値で外れたのは初めて！？

ちなみに今月の実行金利は、以下の計算。
307回債利回り（1.24%）＋ローンチスプレッド（47bp(0.47%)）= 1.71%

各金融機関の手数料上乗せの最低が0.7%で、それが継続されると仮定すると
最低の手数料に合わせた今月、来月の実行金利は以下になると予想される。
今月：1.71 + 0.7 = 2.41%
来月：1.61 + 0.7 = 2.31%

私は今月実行か来月実行かで迷っていたが、来月実行にして大正解だった。
これで金利予想から解放される・・・。色々とチェックしていたので疲れた。

最後に。この調子だと8月、9月実行が底になるのかな～・・・。
それとも残り半年は、フラット35Sの大当たりになるのかな～。八月以降実行の方は
予想を頑張ってください。

[1424: 匿名さん]

>1423

Good Job!
良い情報ありがとう！

[1425: 匿名さん]

>>1423
情報ありがとうございます。
私は７月末に実行予定なのですが、８月にした方がいいですかね？
現場が遅れ気味で、何とか急いで７月実行に間に合うように頑張ってくれているのですが、
８月が更に金利が下がる傾向なら、現場に無理して急いでもらうこともないのかなと思いまして。

[1426: 匿名さん]

>>1425

何とも言えません。
ただし、今回私が金利の予想に利用した情報源を記載しておきますので、
それを参考にご自身で判断して下さい。

8月実行の場合
■7月2週目位から7月下旬まで、309回債利回りを毎日チェック
国内、国外（特にアメリカ）の動向を分析。
長期金利利回りは財務省、ブルームバーグさん。
経済動向はロイターさん。

■7月半ば位に新生証券さんから出るであろう『第39回住宅金融支援機構債レポート』をチェック
ＭＢＳローンチスプレッド予測値を確認

■7月下旬の309回債利回りを自身で予測
『309回債利回り予測値』＋『ＭＢＳローンチスプレッド予測値』 < 1.61%ならばあなたの勝利。
ただし、2変数とも予測値なので自己責任。
特に309回債利回り予想値は下がれば御の字ですが、上ブレすれば後悔する事になる。



私の場合、ローンチスプレッド予測値により、308回債利回りが1.28%までいっても、
今月と同じ金利だと思えたので、来月実行に踏み切れたというのがあります。
今週のマーケットで、308回債利回りが予想以上に下がってくれたのは、良い意味での誤算でした。

[1427: 匿名]

難しくてよくわかりませんが良かったです