財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[51: 匿名さん]

>>14です。
>>50さん
私はこれで失敗しました。
物件探しを始めた時点で、財形貯蓄以外の現金貯蓄が無いも同然状態でした。
財形貯蓄全般ですが、取り崩すのに当然時間がかかってしまうので、即座に動かせる現金資産とは扱えないです。

私が契約した物件に限らないと思うのですが、契約時点で頭金を1割求められる物件が多いと思います。

しかし、財形の借り入れは、財住金の場合、契約書(!!)のコピー、金融機関の財形貯蓄残高証明(これも発効日等の期限の制約があります)等を元に、融資決定を出す形です。
ですから、契約前後時点での、自己資金（頭金）への算入は、実際問題として無理でしょう。
よっぽど財形貯蓄額が多くて、財形残高を400万(＝最大融資額4000万円の10分の1)残してそれ以外を解約して潤沢に現金を確保出来る、ようなケース以外では無理でしょう。

さらには、財住金の場合、融資決定時の保証料が、決定後二週間以内に振り込まないといけないので、「後からかかる」イメージの諸費用のうち、相当額を前払いしないといけないです。これは滅茶苦茶痛かった。
諸費用は後から、というイメージを完全にひっくり返されましたから。

実際、私は、デベロッパー担当者と話し合って、公庫＋提携ローンで仮審査を通す一方、親から緊急に頭金を立替払いしてもらって契約、財形融資の保証料も(情けなくも)立て替え払いしてもらい、それらが完了後、財形をおろして親にこれら一時借金を返す(&残ったお金を残る諸費用に充当する)、という綱渡りを強いられました。
上記の通り、私の場合は財住金ですが、公庫財形の場合も、残高証明とかいろいろあるでしょうから、契約前後に財形貯蓄を取り崩すのは実質困難と思われます。

てなわけで、現金預貯金も重要、というのが、痛い目を見た私の経験談です。

[52: 50です。]

51様
ご回答ありがとうございます。私の場合、頭金はすでに1割を入金済みで、来年9月の入居予定です。
ローンの決定は7月ころであったと思われます。現在金融公庫は2.75%（当初10年）にて
押さえております。銀行の一部借り入れは考えておりますが、メインを金融公庫か、財形融資の
どちらにするか考える次第です。来年まで様子見をする予定ですが、本当に迷うところです。

[53: 匿名さん]

>>14です。
>>50さん
頭金1割がもう済んでいるのなら私みたいに慌てることはないわけですね。
すばらしいです…うらやましいです(私が無知だったとも言います)

そうなると、財形は財形公庫直接融資、ってことでしょうかね。
それならば、公庫に以下の点を確認してみてください。
・財形を申し込む場合の融資決定時期
・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろし可能時期
・融資決定後の保険料の支払い時期

参考までに、財住金の場合だと、
・財住金に申し込んでから3〜4週間で融資決定の連絡が来る
・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろしは自由
・融資決定の連絡から2週間以内に保証料振込み
・(おまけ)融資決定の翌年度末までに融資実行が必要
でした。

今の大規模タワーマンションとかだと、来年度になってから申し込まないとダメなケースもありそうです。皆様、お気をつけを。

[54: 50です]

14さんありがとうございます。
早速確認をとってみます。
ところで、ソニーバンクが0．7%金利優遇を始めましたね。これで、財形の金利の安さが薄らいだ
ような気もし、非常に迷っております。来年まで静観しながらゆっくり考えます。
保証金なし、変動ならば、繰り上げも手数料無料は魅力的ですよね。
変動ならば、現在は１％ちょっとで借りられる計算ですものね。

[55: 匿名さん]

ソニーバンクでは元金均等払いができない。
このあたりが選択の分かれ目でしょう。

[56: 匿名さん]

>>14です。
私の場合、物件価格の8割を財形、残りの頭金との不足分をデベロッパーの提携ローン、の組み合わせでしたが、提携ローン側も、通常は抵当権一位必須ですが、公的融資の後順位ならばOKとのことで(くどいほどデベ側に念押し確認を依頼しました)、全期間0.7%優遇適用、は問題なし、となりました。
物件とデベロッパーによっては、こんなものありってことで。ソニー銀行は公的融資に対する後順位が不可だったはずです。
ただ、財形、銀行、共に元金均等にはしなかったので(財形はもったいなかったかも、銀行は元金均等選択不可)、銀行、財形、の順に繰上げ返済、の予定です。
また、財形に関しては、銀行の固定金利5年ものと比較すべきと考えているので、財形有利は動かないと思います。

[57: 匿名さん]

質問させて下さい。
会社で一般財形を積み立ててるのですが、この財形で住宅金融公庫の
財形住宅融資は使えるのでしょうか？
住宅財形を積み立ててないとダメなのでしょうか？

[58: 匿名さん]

>>57
一般財形・年金財形・住宅財形を合算して５０万円以上の残高があれば問題ありません。
＃３つのうち、最低１つが１年以上貯蓄を続けていること、という条件もありますが。

[59: 57]

>>58さん
なるほど〜。よく分かりました。
どうもありがとうございます。

[60: 匿名さん]

財形の利率が上がりますよ。しまった-！我が家は来年の3月入居です。
財形一本で借りる予定にはなっていましたが、7月に利率が上がって
しまいました。次回の10月にはまた上がるみたいですよ。（現に公庫が
あがりましたから）4月に申し込んでおいたら計算すると50万は5年間
で浮いたのに・・・今月もう申し込みます。
検討されている方はお急ぎになった方が良いですよ。

[61: 匿名さん]

財形融資を使いたいけど、企業が出資していないので、
負担軽減措置という証明を用意し、金融機関で申し込む
というやり方があるそうなんですが、
この場合融資限度額はかなり制限されてしまうらしいんです。
このことに詳しい方いらっしゃいませんか？

というか金融機関にいけば教えてくれるのでしょうか。

[62: 匿名さん]

限度額は同じではないですか？
４０００万円以下、物件価格の８０％以内、残高の１０倍まで（但し残高は５０万円以上を１年以上かけて）
財形直接融資でしょ。
利子補給制度が会社にあるかどうかと、会社が中小企業か大企業かの証明のことですよね。かっては３つのケースで金利が異なりました。

[63: インコのチル]

>>60

長期プライムレートが７月と８月は連続して下がりました。６月水準よりはまだ少し高いですが。
１．５％から７月申し込みから１．６８％となりましたが、また１．５％近くまで下がると思います。

自分は６月末の駆け込み１．５％です。

[64: 住宅購入検討中]

63さん。
公庫財形融資の金利は長期プライムレートを基準に決められているってことですか？
上のほうに銀行は短期プライムレートを基準だと書き込みがありますが．．．。
公庫財形融資の金利は何を基準に決めているのか？この重要な点についてご存知の方いらっしゃれば教えて下さい。

[65: 匿名さん]

この辺の話が参考になるでしょうか。
基本は政府の財政投融資です。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20040628A/index.htm

[66: 83]

財政投融資金利と長期プライムレート、公定歩合などの推移グラフです。

http://www31.ocn.ne.jp/~j_saijo/tukig1.gif

長プラと財投金利は正の相関関係が強いです。
長期プライムレートは企業に貸し出す最優遇金利ですが、５年もの利付金融債（旧日本興業銀行から移行した銀行が発行する）金利＋０．９％を標準に毎月１０日前後に決定されます。

[67: 匿名さん]

財形って金利安いけど将来金利が上がることも頭に入れていないと
利息ばかり支払って元金が減らない事態になるって聞きましたけど
どうなんでしょうか？それより民間の銀行の10年段階金利が良いって
業者さんが言われるんですが・・・。誰か教えてください。

[68: 匿名さん]

>>14です。
>>67さん
それ、かなり無理な理屈です。
財形で元金が減らなくなる事態は、理論上の可能性では、確かにありえます。
金利上昇時に、月支払い金額の増加上限が1.5倍までとなっているので、それ以上に金利が上がってしまっていた場合は、確かに元金が減らない事態は生じえます。
でも、支払い金額が1.5倍に増える、って、どれだけのとんでもない金利上昇なのか、ということになりますよ。
(元利金等返済の計算式はよくわからんので詳しい人プリーズ)
あと、今のは、元利金等払いの話で、財形の目玉とも言える元金均等返済にしてしまうと、「そんなの絶対関係なく元金が減っていく」ことになり、最後まで完済したら未払いなんて残りません。(その代わり月支払額が増える場合の上限はないようですが)
元金均等は最初のスタート時の負担が大きいので、選べる人がうらやましくはありますが。

元金が減らないことを一番想定すべきなのは、財形のような短期固定よりも、一般の変動金利ですね。5年間支払い金額は一定だけど半年毎に金利が見直される、というんですから、金利上昇局面では、元金減らないどころか、期間内での元金充当率が減る、最悪、元金が一円も減らずに未払い利息が発生しうるというものでもあります。

まあ、確かに、金利が急上昇することに対する危険を回避したいのであれば、それは確かに公庫とかそういった全期間固定にすべきなんでしょうが。(財形や民間銀行短期固定より高い利率で安定を買うわけで)
民間の銀行の10年段階金利、というのがよくわかりませんが(公庫みたいに11年以降金利があがる全期間固定金利?)
あと、団体信用生命保険料が枠内でそれでいて十分安い利率ならばそれは魅力的でしょうが。＜銀行

[69: 匿名さん]

財形の最大の難点、それは退職時に全額清算ということ。
つまり完済までは、そう簡単には会社を辞められないという事実。
転職先がしっかりした会社で、借り替えの融資を引き受けてくれる金融機関があれば問題ないですが、、、
その確約がない限りは、どんなに転職したくてもできません。。。
少なくとも私の会社の場合はそうです。。。
なので、利子補給は魅力的だったのですが、自由な身を確保しておきたくて、私は財形はやめました。

[70: 匿名さん]

>>68さん
あらららら。
それはなんと…＜退職時全額精算
融資時に個別に事情を確認する必要があるようですね。
公庫財形もそうなんですかね? FAQ等が見当たらないです。
財形住宅金融を利用した転貸融資の場合は違うようです。＜退職時
http://www.zaijukin.co.jp/hp/2q&a/q&a_0_05.htm

[71: 匿名さん]

財形ではないのですが、社内融資も退職時に全額返済なので、やっぱり気軽に借りられません…自由を確保したくて利用する人は減っているそうです。

[72: 匿名さん]

>>68
退職時に全額清算するのは、財形転貸融資、つまり勤務先を通じて
融資を受けている場合です。
70さんのおっしゃるように、財住金の転貸融資、公庫の財形直接融資
の場合は、退職しても清算する必要はありません。

[73: 72]

68に「さん」を付けなかったのは、意図的なものではありません。
68さん、失礼しました。

[74: 69]

>>70さん
>>72さん
ありがとうございます。
私の認識していた「財形」は、「財形転貸融資」のことだったようですね。
うちの会社はこれのようです。勉強になりました。
財住金は、うちの会社は出資していないようなので、利用できなさそうですし、
他を考えなくっちゃなぁ。。。

[75: 72]

あぁ・・・68さんじゃなくて、69さんだし・・・。
夜更かしは控えましょう(^^;

[76: 匿名さん]

>>68さん有難うございました。銀行の10年段階金利は公庫と同じような当初
10年間と11年目以降の金利が確定しているもので、保証料は無料で手数料も
5,250円、団信不要、金利当初10年間2.9％11年目以降3.9％です。適用金利
は申し込み時金利だそうで、とにかく悩んでいます。業者さんは、過去の金利の
推移表を見せてアドバイスをくれています

[77: 匿名さん]

＞＞68さん76ですが、ちなみに元利均等返済です。アドバイスお願いします。

[78: 匿名さん]

　７６さん。

　おっしゃってるローンはＪＡでしょうか？でも実行時金利だし・・。差し支えなかったら
教えてください。

[79: 匿名さん]

68(14)です。
>>76さん
なんかずいぶん大盤振る舞いですね?
保証料無料、団信不要、融資実行時ではなく申込み時、の二段階固定ローンって…。
金融機関側の条件を詳しく書いてもらわないと、難しいですね。
何がしかの縛りがなければよいのですが(繰り上げ返済が不可または手数料が馬鹿高い、とか、根抵当権を設定される、とか)。
ちなみに、団信がなければ、死亡時のローン債務はそのまま家族に残りますよ?(生保の死亡保険金で払う?)

ただ、ここのスレッドの本論である「財形融資」との比較からすると、政策的に低く押さえられている5年固定ローン(団信考えてもずっと民間銀行のキャンペーン金利が続いているようなもの)である財形vs各種長期固定ローン(公庫も含む)、の話になりますね。
既に上述の通り、5年固定、なので、脅しとして言われている、元金や利息の未払い発生については、次回利率決定時に支払い金額が1.5倍以上に膨らむような利率高騰がなければ、発生しません。
ただ、5年でそこまで金利上昇するというのは、違う意味で、どえらいことになります…(バブル再来?)。
11年目以降の二段目金利に入ったときに、どれだけ残債が減らせているか、が勝負ですね。
そういう意味では、スタート時の低金利ってのは実は非常に大きいと思う今日この頃…。

なお、繰上返済のスレッド、32番に、支払い金額のExcelでの計算方法が簡単に書かれています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/nandemositumon/
(一度、細かい利率の数字を計算してみましたが(現行1.68%の金額が1.5倍に膨れる利率)、間違った時がまずいので、書くのはやめました)

[80: 76]

地銀です。団信は未加入と意味じゃなく団信料銀行負担という意味です。

[81: 匿名さん]

63さん良いですね1.5％なんて。結局ウチは1.6％で落ち着きそうです。
5年だと50万ぐらいも違うなんて損した気持ちですが。
10月は恐らく上がるのではないでしょうか？公庫は上がっていますし。
これはちょっとした賭けでドキドキですね。財住金の方は会社ごとに
担当者が決まっているので、内部事情も知っていて安心しました。
出資会社じゃない人はいろいろ資料を揃えなくてはならないみたいで
話を聞くと大変そうでした。
これで、旦那は会社と結婚してしまったのですね。ちょっと可愛そう。
その代わり早期返済を目指します。
住宅購入のマニュアル本などを読むと、どこも「元金均等返済」が
得と書いてありますが9割方の方が「元利均等返済」らしいです。
我が家はもったいないので1割の部類を選びました。皆さんはどんな
感じなのかな？と思いました。

[82: インコのチル]

>>63 です。

直接融資なら会社の縛りはないです。こんなに違うとはビックリします。
うちの会社には制度が無い。この方が全然いいんですね。

[83: iインコのチル]

間違いでした。
>>82 投稿の最初の一行リンク >>63 は >>81 が正当でした。

[84: 匿名さん]

全額、財形で借りる予定の者です。
元金均等と元利均等で迷っています。
繰上げ返済をバンバンする予定でも元金均等がお得でしょうか？

やっぱり10月で利率上がりますよね〜。

[85: インコのチル]

>>84 さんへ

７月に１．５％から１．６８％にあがりましたか。
この時は長期金利が１．６％から１．８％くらいまで急上昇した少し後です。
今の長期金利は１．７％くらいで前後しています。このままなら、１．６％くらいに下がるということになると思います。
まだ確定ではありませんが。

元金均等は最初の頃の支払額が多くなるので、一杯一杯でローンを組む人にはお勧めできないということです。
余裕で返せるなら、当然元金均等を選択するべきです。ただし、住宅取得促進税制（ローン残高に応じた税額控除）の恩典は多少少なくなります。
公庫は手数料がそんなに高くはありませんから、繰上げ返済は元金均等でも元利均等でもご自由に。

[86: 匿名さん]

84さんではないですが、横から失礼します。

>85
10月から財形の金利は下がりそうなのですね。
まさか1月はまだ予想できる人はいませんよね・・・？

3月末引渡し物件を申し込んだのですが
財形をメインに考えているものの
物件価格の8割まで借りられるのに
まだ残高がその１０分の１に達していません。
そこで11月と12月の月給+ボーナスで
積み立てを増額し、満額借りられるようにしたいところですが
12月の給料日（21日）後に融資申込みをしたら
1月になってしまいますよね。

また、頭金をあまり用意出来ないので
財形を満額借りた場合でも、残金を
共済（2.26％25年）と提携銀行ローン（1.5％3年固定　35年）で
数百万円づつ借りる必要があります。
この場合、年収に対する返済割合から
財形で元金均等払いを選択不可、という可能性はありますか？

また、年末までかけて財形借入額の割合を増やすことにより
もし元金均等が選べなくなるとしたら
財形を現時点の残高で、その１0倍額を元金均等で返済したほうが
（その分提携銀行ローンの借入額が増えます）
得なのでしょうか？

[87: 84]

インコのチルさん、ありがとうございます。
財形の申し込みはもう少し待ってみようと思います。
待ちきれなくて申し込みするかもしれませんが・・・。

[88: 匿名さん]

元金均等35年と元利均等30年なら
どちらを選ぶべき？？
やはり期間は長いほうがいい？？

[89: インコのチル]

>>88 さんへ

ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数を使って、元利均等払いの支払額は自分で計算してみましょう。

現在価値はマイナスで借入額、将来価値は０、期間は月数（返済年数×１２）、期首か期末かは０、これで団体信用生命保険とローン保証料以外の計算はできます。

元金均等払いはだれでも計算できますね。

４０００万円を３％で借りた場合、最初の支払い額は次のようになります。
元金均等では、２０年：２６６６６６円、３０年：２１１１１０円、３５年：１９５２３８円
元利均等では、２０年：２２１８３９円、３０年：１６８６４２円、３５年：１５３９４０円

金利が１．５％だと、元金均等の３５年は１４５２３８円、元利均等の３０年は１３８０４８円。


長期プライムレートは今月も下がりました。（１０日発表）

[90: 匿名さん]

うちも８６さんと同じく財形利用狙いです。来年春完成のマンション契約し、公庫と提携ローンをとりあえず申し込んでますが、
いま財形貯蓄が６５万しかなく、先日社内で更新時期がきたときに増額手続きし、１２月時点で１００万まで到達させ、そのときの金利の動向で、１０００万財形から借りようと思っている３本たて計画です。
とりあえず頭金２割は確保できたので、あとのローンを、公庫１本or公庫＋財形or公庫＋提携or財形＋提携or提携１本のどれかにと考えてます。
長プラ、公庫が下がったので財形も下がるよう期待してるんですが・・・・

[91: 87]

10月に金利が下がりそうな気がしてきました。
とりあえずすぐに申し込めるようにしておいて、発表を待とうと思います。
４日前の２７日に発表でしょうか？

[92: 匿名さん]

いや、２週間くらい前に発表のはずです。

[93: 匿名さん]

金利は、まだ１.６８％でしょう。金利については予断を許しません。
公庫が下がってますので、下がる可能性はありますが・・。
逆に９月の情勢をみて上がる可能性も出てくると思います。

[94: 匿名さん]

ぶっちゃけ、どうでしょう？
財形が10月に金利が上がるか、下がるか？
この点、これを見ている皆さんの予想が知りたい!
少し下がると予想しているが、いろいろ詳しい方
がいらっしゃるのでどう考えているか？
お願いします。

[95: 匿名さん]

うー、上がると担当者から予想され我が家は1.68％で契約書送って
しまった。
下がるのか？？？下がったらメチャ悔しい。7月は1.5％で10月でまた
下がったら意味がない。
実行は来年３月なので、10月にもし金利が下がったら、一旦取り消し
（解約）して再契約ってできるのですかね？？？

[96: 匿名さん]

長プラは、９月１０日に０．５％また下がりました。

[97: 匿名さん]

前月の１０年物債券の利回りと連動しているらしく、９月ものの利回りが
判明する時点で１０月からの金利が上がるか下がるかはわかるといわれ、
申し込みだけしておいて、９月までの金利と１０月からの金利を二股かけ
てました。（＝上がるのなら９月までの金利が適用されるように駆け込み、
下がるなら待つ）。その後連絡あり、今回の改正では下がること確定したと。
６年目以降はわからないですがとりあえず一番残高の大きい当初の５年
が低い金利になるので喜んでます。因みに公庫と財形と半々くらいに
してます。全額財形にしたい誘惑に駆られましたが、もともと結構ぎりぎり
なので５年目くらいで財形金利が大きく上がると破綻してしまうので。

[98: 匿名さん]

私も、２３００万のローンを公庫と財形を半々くらいで借りようと計画してるのですが、来年春入居なので、１０月の金利及び１月の金利を見て、１２月に判断しようと考えてます。
財形の金利があがるようだと、公庫＋銀行も検討中！ですが、いまのところ５年固定と考えると銀行より財形のが金利低いですよね！

[99: 匿名さん]

１０月からの金利が下がるというのは間違いないのでしょうか？ローンを組む直前なので大問題です。
詳しい方教えてください。

[100: 匿名さん]

10月の金利が上がると聞いて、9月の月初に駆け込み申込みをしてしまった。
今日、融資OKの決定通知が届いた・・・どうしよう延期もしくわ、解約再申込み
出来ますかね？