財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[401: 匿名さん]

銀行が住宅ローンに力を入れている関係で、最近住宅財形はメリットない？

[402: 匿名さん]

財形のメリットは会社からの利子補給がどの程度かで随分変わってくるかと思います。
私の会社の場合、3%を超える分については会社が利子補給をすることになっています。
フラットが3%近くですので、この条件が続けばメリットがあります。
もちろん、利子補給の制度は、会社業績や周囲環境で保証されているものでありません
ので、その部分のリスクをどう考えるかで悩んでいます。

[403: 匿名さん]

質問させてください。
先日新築のマンション契約を行い、現在某都市銀行のローンを審査中です。
ローンの審査を申し込んだときに”財形と銀行のローンを併用したいのですが？”
と質問したら、
”そんな人はほとんどいない”と相談にも乗ってくれませんでした。
私としては固定金利と変動金利の2つを合わせてリスクヘッジを行いたいたく銀行と相談したいのですが、
提携ローン銀行ってこんなもんなんでしょうか？
また、相談するならどこに行けばいいのでしょうか？
教えて下さい。

[404: 匿名さん]

>403
財形を使える人（財形貯蓄をしている人）は、財形を使う比率が高いそうです。
でも変動の低金利もすてがたいので、組合せの人が居ても不思議でもなんでも
ありません。
財形は手続きが少し面倒なので、それを嫌がっただけでしょう。
銀行ローンと併用するなら、銀行に相談するしか無いので、
併用の旨をマンションのデベに説明して、別の銀行を紹介させては？

[405: 匿名さん]

>404
早速のご解答ありがとうございました。
今週MRにいきますので、その際にデベと話し合ってみます。
4月からの金利下がってくれるかな・・・。

[406: 匿名さん]

質問です。
過去のレスをみたんですが、財形がフラットと併用できるようになってから
全額財形でローンを組まれている方はいるんでしょうか？

私は勤務先経由の財形転貸融資が使えるため、利子補給を考えると財形が
提携ローンより有利と判断しています。

しかし、この利子補給があるため逆に全額財形でいくか併用するかで悩んでます。
同じような悩みの方、どうされているか教えてください。

[407: 匿名さん]

[408: 匿名さん]

>406
利子補給があると、どうして悩むのかがわからないと答えようが無い。

[409: 匿名さん]

>408
406です。
説明が足りなかったようですいません。。

借入れは2800万
返済期間35年（繰上げ返済はして25年で返済終了予定）
でローンを組む予定です。

利子補給についてですが財形の金利が1〜2%であれば少数点分、2%以上で金利の半分分、
3.4%を超えるとその内1.7%分が勤務先より補給されます。
これがあるため財形の金利が急騰して仮に今から5%まで上がったとしても利子補給が
あるため実質3.3%で借りていることになります。

このためあえてフラットのような長期固定を借りるメリットがあるんだろうかと考えています。

全額財形でいく場合のデメリットは
①財形は金利が5年毎に変動する。（過去に8%だったこともある。）
②利子補給制度は勤務先の業績次第でなくなることもある？

と考えており、このようなリスクを避けるためにそして低金利のいいとこどりをしたいため
フラットとの併用を考えてます。

ただ、攻めるにも守るにも幾分中途半端な考えのような気がしており、
みなさんはどのように考えていらっしゃるのかと投稿させていただきました。
（ちなみに守るなら長期固定、攻めるなら２〜３年固定もしくは財形1本＋利子補給かなっと勝手に思ってます）

[410: 匿名さん]

会社にもよるが、利子補給のメリットが受けられるMAXの融資金額ってあると思うよ
例えば、2000万までは利子補給受けられるがこれを超える借入金額には利子補給が受けられないとかね

[411: 匿名さん]

>409
まあ、枠内には収まるものとして、
利子補給制度があるなら、とりあえずは全額財形でいいんじゃないですか？
長期固定とは、現時点で利子補給分も含めて1.6〜1.8%程度の差が出ますから。

元金がでかい時にこの差は大きい。当初は金利差だけで年に40万ほど違うことになり、
最初の5年で200万くらいの差が出ます。これをいかして繰り上げ返済できます。
5年後にどうするかは、その時の金利の状況と会社の制度次第で決めれば良い
のではないかと。

[412: 匿名さん]

でも財形の場合つなぎ融資が必要でしょ、つなぎ部分の保証料など＊＊にならないよね

[413: 匿名さん]

>412
マンションや建売分譲なら、つなぎ不要の物件もありますよ。
まあ、そういった条件は質問者から出てきていないので、考慮してもしょうがないかと。

[414: 匿名さん]

>412,413

410です。
つなぎは使わずに行きたかったんですが、代理受領が出来ないと言われているので
使うしかない状況です。

つなぎは確かに保証料はかかりますし、そもそも2種類のローンを使うだけでも手数料等、
手間と金がかかるので併用はできれば避けたいと考えています。

当初は財形1本で考えていたんですが、このサイトのスレをみて併用したほうが安全だと思い
併用する方向で考えるようになりました。

>411

繰上げ返済も含めて再度シュミレーションをしてみたところ、
5年後の金利が4%程度でその後5年毎の伸びが0.5％程度なら
総返済額は財形1本の方が得になりました。
繰り上げ返済資金もフラットよりためられますしね。

5%以上であっても5%→10%→15%みたいな考えたくない金利の伸びでなければ、
総額の差はあきらめられる程度でした。

5年後の金利が低いほど財形1本でかりて繰り上げ返済した方がお得感が増すため
また財形1本に心が動いてきました。

1本であれば財形特約火災保険にも入れますし、考える程ぐるぐるめぐります。
結局どこまでリスクを負えるのか、安心・安全がほしいのかということだとは
わかっているのですが。。

[415: 411,413]

あ〜、財形の火災保険はお得でしたよ。
後は生命保険どうするか、ですね。三大疾病一発チャラなんてローンも出てますが。

[416: 匿名さん]

間違っているかもしれませんが、
代理受領の可否と、つなぎ融資要不要とは、別次元なのでは？
登記後に代理受領されるんですから、つなぎ融資は必要です。

[417: 匿名さん]

>416さん
代理受領できる・・即ち、融資金を持ち逃げされる恐れが無い。
なので後払いでもイイですよ・・・即ち、つなぎ融資不要。
となるわけです。

私は代理受領により、つなぎ融資不要となりました。

[418: 匿名さん]

スレにはなかったのでここで質問させていただきます。見落としてたらすいません。。

銀行のキャンペーン金利で財形と併用できるとこってあるんでしょうか？
抵当権の問題でキャンペーン金利は無理かな〜っと思ってあきらめたんですが。。

フラットの金利が上がりそうな勢いなんで、今の金利で判断できる
銀行の長期と併用にしたいと思ってます。

財形と銀行併用される方っておられるんでしょうか？

[419: 匿名さん]

財形、銀行（短期固定）、銀行（フラット）の３つのローン併用してます。
短期固定はデベ提携ですが全期間1.0％優遇です。

ちなみにUFJ（合併前）は抵当権第1順位でないとキャンペーン金利は適用できないと言われたので見送りました。

[420: 匿名さん]

>>417
了解しました。別次元ではないわけですね。
でも、私の場合は、
代理受領するが、持ち逃げ可能性の大小に関わらず後払いは不可なので、
つなぎ融資は必要でした。デベによっていろいろあるのでしょうね。ちなみに三井です。

[421: 匿名さん]

質問です。。
財形の金利は財政投融資の金利が反映されていると聞いていますが、
4月以降？に日銀の量的金融緩和が解除された場合、当然財形の金利って
あがる可能性が高いんですかね？

[422: 匿名さん]

量的緩和が解除されれば、大抵のものの金利は上がると予想します。
財形に限った話では無いと思いますよ。

[423: 421]

>422　やっぱりそうですよね〜。
　　　長期は五年後に5%まであがる可能性ありみたいですけど
　　　財形はどうですかね？
　　　銀行の中期とはまた指標が違うと思うんですが、
　　　今の金利から5%まであがったりしますかね？　　

[424: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
財形の金利適用タイミングは
申し込み時？融資実行時？
探しても載っていない・・・。

[425: 422]

>424さん
公庫と一緒なので、わざわざ記載してないのかな？

答えは、申し込み時です。
財形は金利変更の数日前に発表になるので、次の金利を見て駆け込み
ってのが通用しますね。私がそうでした。

>423さん
そんなことを的確に予想できるのなら、今頃は相場で儲けております。
ただ、銀行の金利変動と、そう大きな乖離ができるとは思わないです。

[426: 匿名さん]

>425さん
ありがとうございました。やはり適用は「申し込み時」ですか。

引き渡しが来年１月なんでいつ申し込むか迷ってます。
これから上がることはあっても下がることは無いですよね、多分。
でも、たしか財形って
申し込みから実行まで２年という期限があって、年度の切り替わりを
１年とみなすので、今申し込むと、期限は来年３月までになっちゃう
んですよね。
まぁ、引き渡しは来年１月なのでめったなことは無いと思いますが、
せめて来年度まで待とうかな、という気もしてるんです・・。
困った。。
次の金利変更で２％台いくかなぁ・・。

[427: 匿名さん]

今年１２月に新築マンション入居予定のものです。
昨年末、金利上昇の発表を受けて、１．７４での申し込み滑り込みセーフだったのですが
今後金利がどんどん上がっていきそうなので、それを利用するかどうかも検討中です。

[428: 匿名さん]

別スレでこちらのスレを教えていただきました
来年3月入居予定です。
昨日、本契約の帰りに渋谷のテ○ウェルへ行って色々話しを聞いてきました
１００％財住金でローン組む予定ですが前スレ見ると三井はつなぎ融資しないと
ダメっぽいカキコありましたね、残念です
ダメ元で聞いてはみますが、、、
ちなみにつなぎ不要だった方はどちらのデベさんなのでしょうか？
マンション購入計画を建ててから慌てて財形始めたもので財形の金額が全然たりません
他の預金を全て財形につぎ込むため目いっぱい金額増やしてなんとか１２月には１００％
借りれるまでになりそうです。
あと不安なのは金利の上昇ですね
利子補給があるのでなんとか年内１％台キープしてほしいものです

[429: 匿名さん]

> あと不安なのは金利の上昇ですね
> 利子補給があるのでなんとか年内１％台キープしてほしいものです

利子補給？年内？
申し込み時の金利が適用されるのだから、
今から今月一杯くらいの金利が問題なのでは？

[430: 匿名さん]

>428

今から申し込んどけばどうですか？
金額変更（増額は）できたはずなんで申し込んどけば1.72で確定では？
金額変更が同一年度内1回っという縛りがあったような気がするんで
確認された方がいいとは思いますがどうでしょう？

[431: 匿名さん]

428です。
429さん430さんお返事ありがとうございます
財形転貸融資は金額変更はできますが増額は残念ながら
申込時の貯蓄残高に応じた限度額までしか増やすことができません（涙）
ただ銀行に残高証明を依頼すれば次回１回分だけは加算してくれるそうなので
家のように１２月に予定金額に達する場合は１１月に申込みできるそうです
利子補給については以前どなたかが書き込まれてた会社と同じで２％以内なら
１％を超える分は会社が利子補給してくれます
なので１％台キープしてくれれば自己負担が５年間は１％ですむとゆーわけです。

[432: 匿名さん]

財住金で、テ○ウェルで利子補給って、どこの会社かバレまくりなんだけどねぇ〜。

まあ、その程度で何か支障が有るとも思わないけど、こういうおおらかな感覚の人が
複数勤めている会社が、個人情報の山を持っていると思うと、ちょっと気になる・・

[433: 匿名さん]

誤解があるようで
カキコをしたのはそこのグループ社員の妻ですので
おおらかな感覚の＊＊女は社員ではありませんのであしからず

[434: 匿名さん]

財住金融資とフラットを併用（優遇金利）して２５００万円借りた場合（フラットは２５年の予定）、
それぞれの割合を幾らずつにするのが一番お得でしょうか。（財形は１５年にする予定）
（試算金利は財形２％、フラット３％で、財形は５年ごとに１％増えるとした場合）

[435: 匿名さん]

５：５を基準にこちらでご自身で試算されるのが一番だと思います。

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

気になるのは、財形の金利を5年後毎に1%UPでとのことですが、
急騰パターンも考えられた方がいいのでは？
その程度で収まればいいんでしょうがね。

[436: 匿名さん]

量的緩和解除前に財形1本で申し込みをしました。

ある程度予測していたとはいえ、実際に解除されると5年後の金利変更時期を考えて
毎日いろんな金利情報をチェックしてしまいます。
4月になって財形の金利が急騰したらちょっと動こうかな〜とか思ってしまうんですけど
同じような方っていらっしゃいますか？
銀行の超長期で併用できるものがあるのか知りたいんですけど。

[437: 匿名さん]

私も財形一本で申し込んでいます。
実行は半年後なので、フラットとの併用を検討中です。
一本で行くのはリスクが高いと本気で思い始めているのですが・・・。
でも、あまり先走るのもなんなので、ちょっと様子見です。

[438: 匿名さん]

同じく財形一本です
やはりリスク高いですかね？
家も437さんと同じく実行は秋頃（10月金利適用）です
デベさんに確認したところつなぎ融資必要なんで一瞬考えなおしましたが
会社の利子補給もあるので財形1本でいこうかと思ってます
フラットは仮換地なので使えないんです（涙）
三井住友さんの超長期はたぶん併用可能だと思いますよ
マンションの提携ローンが三井住友なんで営業の人に聞いてみたら
大丈夫とは言ってましたが銀行さんに確認した方がいいと思います
三井住友はワンズダイレクトで繰り上げ返済手数料が無料になるらしいので
（今年の4月以降だったかな？）
少し惹かれたのですがｂ

[439: 匿名さん]

財形とフラットの併用でいく予定です。
比率は半々で。
ただ、来年の3月実行なのでフラットの金利どのくらいあがるかが不安です。
もし、フラットの金利が3％を超えるようなら財形1本にするかも。
でも、財形1本なら5年後がこわい・・・
難しい選択ですね。

[440: 匿名さん]

難しい選択ですね
財形は一旦申し込んだら増額ができないから
４３９さんのような場合は最初から財形をめいっぱい借りておいて
フラットと併用に決まった時点で減額てのが一番いいんでしょうね
確かに5年後が怖いです

[441: 436]

>437、438、439
情報ありがとうございます。
同じような人がいてなんとなく心細くなくなりました。。
5月実行ぐらいなんですが、三井住友の超長期が併用できるのであれば
ちょっと本気で考えようかな〜と思います。

フラットは実行時に3%を超えそうな気がしたんで併用はやめることにしたんですが、
金利が予想以上の早く上がりはじめたら5年後ちょっと心配です。
5年あるんで万一未払い利息状態になったら・・・。
まあ〜ありえないとは思ってるんですがね。

>440
申込みと同一年度内であれば1回だけ増額できるらしいですよ。

[442: 匿名さん]

私も財形とフラットの併用の予定です。財形だけは１２月に申し込みをしてて１．７４％をおさえていますが本当は三井住友の超長期との併用をしたかったんです。理由は特約火災保険が使えるからです。フラットだったら使えないですもんね。財形の申し込み金融機関が三井住友ではなく地方銀行でしていたので抵当権の問題で同一銀行にしないといけないと言われました。なので今は地方銀行で財形とフラットの併用で仕方ないかぁと思っていたのですが今年も優良住宅支援でフラット当初５年間０，３％引きを予定しているそうです。公庫に確認したら４月中ごろに募集時期など詳しいことが分かる予定みたいです。せっかくなのでその時期にフラットを申し込む予定にしています。量的緩和で金利が上がっている今すごくありがたいです。

[443: 匿名さん]

>441
>申込みと同一年度内であれば1回だけ増額できるらしいですよ。

同一年度内って、4月〜3月末ということですよね？
じゃあ、3月に申込んだら4月以降増額できないのですか？
教えてください。

[444: 436]

>443

以下は財住金のHPの抜粋です。
エ． 年度をまたぐ変更はできません。
　「借入手続きのご案内」作成年度と同一年度内の変更のみ可能です。
　　（変更申込書は同一年度内の３月６日までに財住金へご提出ください）
カ． 増額の変更は一回しかできません。
※ 借入金額の増額は変更承認まで約３週間から１ヶ月程度を要します。

私は増額変更の予定はなかったので直接確認したわけではありません。。
公庫財形の場合もよくわからないのでご自身で確認された方がいいと思います。

中途半端な情報ですいません。。

[445: 匿名さん]

>443
ありがとうございます。
確認してみます。

それにしてもマンションを買うことを決めるまでは楽しいですが、
ローンのことを考えるのは面倒・・・

[446: 匿名さん]

>442 三井住友で財形を申込み直すことはできないんでしょうか？

[447: 匿名さん]

増額はできるけど申込時の財形額の10倍の範囲内なんですよね？

[448: 匿名さん]

住宅財形の積立額の10倍か4000万円の低い方だったと思います。

[449: 匿名さん]

いろいろ悩みましたが、今月中に２０００万を財形１本で申し込みしようと思います。
来月になれば金利も上がると思うので、、、、
ある銀行勤務のかたも財形一本で申し込んだと聞きました。

[450: 匿名さん]

私は財形１本で１．３９（１．５９）で借り入れすることができました。
ナイスなタイミングでした。
ただし５年後の金利が怖いです。