財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[301: 匿名さん]

できなくはないと思いますが、
銀行はその分手数料が必要になりますよね？
私個人の考え（あくまでも個人的考え）ですが、
併用は２つまでが無難だと思ってます。

[302: 匿名さん]

>300さんへ
私は、労金にフラット+財形+労金ローンの組み合わせが可能そうか、聞いてみたことがあります。
担当者は可能と言っていました。
手数料についても、公庫の財形融資の手続きに関しては特にいらない旨も言っていました。
ただし、労金分の借り入れ金が、少ないプランで聞いてみたので、
労金ローン分については、無担保ローン（いわゆるフリーローン）を薦められましたが。。。
また、実際申し込みもしていないので、3本立てのローンの可否については、
実際に成功した経験談ではありませんので、あしからず。

[303: 匿名さん]

私は年収1200万で6200万の物件を買いました。
ローンは、住宅財形3000万フラット1800万銀行変動5年600万にしましたよ。
特に問題なかったですが。

[304: 匿名さん]

１年前に１．５％の権利を獲得しているのですが
今回の１．５８％で再契約したほうが得と聞いたのですが
よく意味がわかりません。どういうことか分かる方いらっしゃいますか？？

[305: 匿名さん]

>>303 さん
どういう考えでその割合にしたかお聞かせ願えませんでしょうか？
かなり住宅財形の割合が大きいですが、会社から利子補給などの措置があるということでしょうか？

[306: 匿名さん]

>304
去年の1.5%には手数料が含まれておらず、今の1.58%には手数料が含まれている
からでしょう。で、手数料換算分は0.2%。
すなわち、1.5%と1.38%の比較になるからでしょう。
でも、微妙ですね。1.5%の契約では、手数料を全額前払いする分、今後の金利から
0.2%マイナスで更新されるので。
で、借りる年数と金額にもよるのかもしれないが、全額前払いの場合の手数料は、
金利でいうと0.1%ちょいくらいの計算になるはずです。さ、大いに悩みましょう(^^)

>305
私は303さんではないですが、この三つでは財形が一番金利低いからでは？

[307: 匿名さん]

あらためてこのスレタイについてどう思いますか？
私はスレ主ではないのですが、１年以上続いているスレなのであらためて問いかけてみたくなりました。
よろしくお願いします。

[308: 匿名さん]

いいんじゃないですか？
どこが気に入らないんでしょうか。

[309: 匿名さん]

今の金利って大体銀行の５年ものより 1.2 - 1.3 ぐらい低いですよね
普通の方なら銀行だと金利 1% 優遇使えるでしょうから、現時点で 5 年もの、
という比較なら安いですよね
５年後、１０年後も、銀行金利との関係は大体これぐらいの関係が続いていく
んでしょうか？

[310: 匿名さん]

>>295

社内で財形をしているなら公庫財形での融資は可能のハズです。
財形制度を社内福利として行っているなら、必ず１％以上の利子給付を受けているはずで、
財住金の出資など無くてもＯＫのはずです。

なんてったて、うちはそれを名目に借り入れ申し込みして、審査通ってます。

会社の総務か経理担当者の勉強不足です。

[311: 匿名さん]

>必ず１％以上の利子給付を受けている

間違い

[312: 310]

間違いなんですか？だったらごめんなさいね〜

福利厚生の社内財形（労働者財産形成制度）は性格上、利子給付は設置基準として必須事項と記憶していますが・・・
うちの財務担当にはそう説明受けました）

ただし、制度を利用していない社内積み立てや社内天引きの銀行等での財形は除きます。

まぁ持ち家制度としては財形制度の利用利点として明記されていませんか？

[313: 匿名さん]

>>310

> 会社の総務か経理担当者の勉強不足です。

こうまで書いておいて、

> 間違いなんですか？だったらごめんなさいね〜

なんですか、この軽薄さは。

> 財形制度を社内福利として行っているなら、必ず１％以上の利子給付を受けているはずで、

「必ず１％」 というのは、どのような条件で、ですか。

私の勤務先では、、
・会社が指定するいくつかの銀行から、変動金利の融資を受けた場合である。
・融資金利が、会社が定める金利を上回った場合に、金利超過分を２％を限度として利子補給する。
です。
上記 「最大２％」 に当たる数値が、１％以上となっている
という事でしょうか。
会社規定の金利からの超過分を少なくとも１％は補給せねばならないと？
回答をお願いします。

[314: 匿名さん]

>>310 は早く回答しろよ

[315: 匿名さん]

314は口の利き方を知らない低脳君か？

[316: 匿名さん]

財住金の財形融資がフラット３５と併用可になりました。良かった　以下財住金HPよりコピペ

９月１日新規申込分より、住宅金融公庫の「証券化活用のＭＢＳローン（フラット３５）」
と財形転貸融資の併用が出来るようになります。

[317: 匿名さん]

財形もしくは公庫を利用した場合と、民間銀行のローンの場合、
火災保険については財形、公庫の方が同等の保証内容で割安な保険に加入できるんですよね？
確信が持てなくて、、、教えてください！

[318: 匿名さん]

１０月にローンの本契約がせまっています
公庫＆銀行の併用で考えていたのですが
ここに来て、財形＆銀行か　銀行１００％か　悩んでしまいました
公庫財形で１．５９％＆銀行の組み合わせでは０．８％優遇で　２．０％（５年固定　全期間優遇）
銀行１００％だと１．２％優遇で　１．６％になります（５年固定　全期間優遇）
融資先を２本にすることで手数料も倍かかるし
ここは素直に銀行１００％かな・・・と気持ちは固まりつつありますが

ひとつ教えて頂きたいのですが
公庫融資の金利は手数料として０．２％が上乗せしてあるのですよね？
３５年ローンで計算してみたら、１００万以上差額が出てしまうのですが
手数料として高すぎないでしょうか？
率直なご意見お聞かせ下さい
（ちなみにうちの会社では金利の補てんはありません）

[319: 匿名さん]

手数料内枠方式では、0.2%が相場。

[320: 匿名さん]

30年元利金等、1.62パーセントで、返済開始してから6ヶ月後に以前住んでいたマンションの売却代金（500万円程度）が入りますが、
このお金は、直ちに一部繰上返済した方がよいのでしょうか?
あるいは、5年後の金利見直し時に繰上返済した方がいいのでしょうか?
5年後の金利上昇リスクを考えてどのようにしたら良いのか分りませんので、教えて下さい。

[321: 匿名さん]

>>320
説明が足りない。
お金はいつ入ってくるのですか？
いつから今のローンを借りたのですか？
残債額はいくらですか？
ローン対象物件の購入価格はいくらで、一戸建てそれともマンションですか？

金利が上がるということは、既発行の債権価格が下がり（額面金利が相対的に市場金利より低いから）、株式は経済活動が活発化しますから価格は高くなる（インカムゲインの利回りは低下）傾向があります。
イラク・テロ・地震などのリスクはありますが、各地に事業所がある内需関連の大企業株式を購入することをお勧めします。
ＲＥＩＴも銘柄を選択すれば、いい選択肢でしょう。
５年間は１．６２％固定なんだから、それくらいの運用益がある銘柄はゴロゴロしています。
住宅ローン減税が適用されるなら、０．６２％以上の運用益でいいんだから、もっと容易です。

[322: 匿名さん]

>>320
一見「条件不十分か？」と思いましたが、
要は「500万円部分のみに対する利息差」と考えれば良い訳ですから
以下の計算で大体把握できます。

金利1.62%に対して控除1.0%を減じると、正味の金利は約0.62%。

①500万円×0.62%＝31,000円
②500万円×0.62%＝31,000円
③500万円×0.62%＝31,000円
④500万円×0.62%＝31,000円
─────────────
★合計⇒124,000円。

1年後に繰上げるのと、5年後に繰上げるのとでは、
約124千円の利息差が出ます。

この12〜13万円をもったいないと思うのか？
それとも500万円が、暫くの5年間、手元にある安心料と見るか？
それだけのことですね。

また、5年後の金利上昇リスク？
0.62%の利息を払い続けても、500万円が手元にあった方が安心！
という人に取って、5年後の金利が上昇しなかったならば、
それまでと同様に500万円を持ち続ければ良いでしょう。でも
金利が急上昇した場合は、利息を減らしたいでしょうから
預貯金を減らしてでも元金を減らした方が賢明！と判断される方も
多いと思います。

※借入総額が分れば、より説明し易いですね。〜(^.-)

[323: 320]

>>322さん
詳細な説明、どうもありがとうございました。
低金利だと、繰上の利息差も小さいですね。５年後の金利見直し時までは手元において、運用してみます。

[324: ３２１]

>>322
その計算、全く間違っています。
それでは５年間利息を一部棚上げした場合の損得計算だからです。

>>323　も含めてよく読んでください。
繰上げ返済すると、元本が減るから返済する期間が短くなるか、返済額が減るかの違いがあります。
同じ３０年でも返す時期によって、全体返済額が変わります。
ローンは３０年間続く訳ですから、そのどの時点で返済するかで、損得計算の金額が大きく変わります。
だから、いつ借りて、いつの時点で返すかを聞いているのです。
従って、名目上の利子額だけを計算しても、意味がありません。

条件がわからないから、私は単純に利回りだけで記述をしましたが、内容によっては実質利率での計算もします。

[325: 匿名さん]

>>295さん
会社の総務担当に「負担軽減措置等の証明書」に印を貰えれば大丈夫です。

私の会社も給与が年俸制に変更された時に住宅手当が廃止になりましたが、
「従来の住宅手当は新年俸額の中に含まれている」と言う解釈をする事で、
会社側は負担軽減措置を行っているとみなす事ができるとの事で、
２年程前に住宅財形融資受けれました。

現在ハンコ押してくれた総務部長は退職してしまったので詳細聞けませんが、
当時住宅金融公庫かどこかにきちんと確認した上でハンコ押してくれましたので、
「年棒の中に含まれている」と言う解釈が適応できないか相談してみると
良いと思います。
総務部長の解釈ＯＫさえあれば、給与明細に住宅手当の項目が無くても
負担軽減措置等の証明書出してくれましたので、諦めずに交渉してみて下さい。

[326: 匿名さん]

とても初歩的な質問でお恥ずかしいのですが
財形融資の申し込みは購入時のどの段階から可能なのでしょうか？
うちは、現在建築条件付土地部分の不動産売買契約が済み
(手付けを一割ほど入れてます)
間取りプランも最終段階でそろそろ設備面を決めて行こうかというところです。
本契約の予定は１０月、着工は１１月末〜１２月頭、来年３月引渡しになります。
１０月は金利が上がりそうなので、今月中に申し込みしたいと思うのですが
必要書類の中で
『建設敷地に関する土地の登記事項証明書（全部事項証明書）』が
今の時点で揃うのかどうか分かりません。
この書類は自分で法務局まで取りに行かないといけないのでしょうか？
９月中の申し込みに間に合うのか教えていただけると有難いです。

[327: 匿名さん]

>>326
ここで聞くより、公庫財形なら住宅金融公庫、財住金の財形転貸なら財住金に、
急いで聞いてください。
その様子ですと土地＋戸建だと思われますが、マンションや、分譲戸建と違って、
土地取得による建築の場合には、いろいろ手続きの制約があるはずですので。
その書かれ方の様子ですと、建物の契約前に申し込みが必要、ということは理解
されているとは思います。
ご質問の書類自体は、土地の売買と登記が済んでいるのであれば、法務局で入手
出来るはずですが、土地の登記について制約がある(建築の契約が済んでいないと
登記してもらえない?)、とかだと、厄介かも知れません。
売主に、登記が済んでいるのか、また、その登記事項証明書があるのか、を確認
してください。登記済みなら、司法書士が登記する段階で一緒に作ってもらって
いるのではないかと予想しますが、無ければ法務局にいくだけのことです。
しかし、もし前述の制約で未登記なのであれば、財形の融資元に、どのようにす
ればよいのかを確認して、必要なら売主と交渉して下さい。
私の場合はマンションだったので土地＋建築の場合のパターンを十分理解してい
るとはいえない(財住金の手引きを斜め読みしただけ)ので、相当推測が入ってい
ます、申し訳ない。

[328: 匿名さん]

>>327さん、ありがとうございます。
夫が会社の担当者にでも聞いてくれると早いのですが
融資などの話にはまるで無頓着で急かしても急かしても
まだ無理だよ〜なんて呑気に構えているので本当に困っています。
明日にでも公庫および売主に確認を取りたいと思います。
丁寧にお答え頂きありがとうございました！！

[329: 匿名さん]

先週審査もパスしてローンの本契約をむかえたのですが
>>295さんと同じように負担軽減措置でひっかかってしまいました
会社の担当が印を押してくれないのです

昨年春まであった住宅手当が現在は調整手当として支給されていて
そこがひっかかってるようなんですが
「その場合でも大丈夫です」と銀行の財形担当の方が一生懸命説明してくれても
会社の担当課長が絶対駄目だと・・・
総務部は親会社から分離して我が子会社に合併したせいか
本当に融通がきかなくて困っています
条件はギリギリ満たしていると思われるのですが
以前にも断ってるケースがあるようで
だから今回も駄目だって言い張るんです・・・

困りました・・このような場合どこか訴える場所はないものでしょうか？
ご存じでしたら教えて下さい

[330: 匿名さん]

うちなんか年俸制になって、一切の手当や補助のたぐいは消滅しちゃったけど、
財形は使える。住宅手当は年俸に含まれるという解釈らしい。こんなのって会社の担当
の胸三寸なんだろうね。しかし財形貯蓄はできても融資はできない、なんておかしな話だと思うな。

[331: 匿名さん]

それはおかしいと思いますよ。
会社の総務でひっかかるなんておかしいです。
会社が融資するわけでもないのに、おかしいです。
労働組合とかはないんですか？
社員のこと考えてない、、、絶対におかしいです。
普通は、従業員の財産形成を会社は支援すべきです。

[332: 匿名さん]

総務とかの課長がミスジャッジすると、一般的には修正を指導する部門が無いので、
痛いよね〜。
でも、人間だし間違いが有るのも事実。文句言っても自己保守に走って、かたくなに
なる奴は多いし。
その総務課長は、多分、前にNG出した人からクレームになるのが怖いんでしょ。
会社が融資とかそういったレベルのことでは無いと思われ。

銀行の財形担当さんとやらに、問題無い旨を説明する文書を作ってもらって、
総務部長に直訴したら？部長さんは専門じゃないだろうから、わかりやすい
文書が無いと理解できないと思うけど。
それでダメなら組合かな。でも労働条件の話じゃないから、難しそう。
銀行や公庫は手を出せない領域だから、実につらい話だ・・

>330
財形貯蓄は、住宅公庫や財住金と直接はリンクしていない。
なんらかの財形貯蓄を１年以上、という制約があるので誤解する人
多いけどね。
会社側にしても、単に銀行の仕組みをそのまま紹介して、何をどう使うかは
社員の勝手というレベルの会社が多いので、不景気で諸手当削減・廃止が続く
現状では、しょうがない。

[333: ３２９]

返答ありがとうございます

会社に財形に強い担当者がいないせいで
以前は簡単にＮＧにしたと思われます
今回はきちんと調べたようですが
５年間の住宅手当・・・の項目について
今後５年間の住宅手当を保証する・・・が正式な話とのことで
現在調整手当として支給してるものを住宅手当として認めたとしても
”今後５年間支給されるかどうかは保証出来ない”　として
絶対駄目って言っています・・・涙・・
この調整手当がこの先どうなるかは組合で争っている話なので
私としても組合に相談するしかないかなと考えているところです
会社の上司に頼れる人がいれば総務の部長に直訴してもらいたいのですが
総務が親会社から来た人ばかりなのでそれも難しい状態です・・トホホ
銀行の財形担当者からは「書類を一旦送り返しますね(私に)」と言われ
あせるばかりです

[334: 匿名さん]

公庫の規定には、
・退職その他の理由により①から⑤の措置がなされなくなっても差し支えありません。
と有ります。
「その他」とあるので、どんな理由でも良い。
なので、期間を保証できないのはどうでもよく、事実上、今、制度が有ればそれで良い。
大体、会社側が制度を廃止したからといって、なんらの罰則規定があるわけでは無いです。
それくらいは説明したんでしょうか？
今、議論している→確定していない→現状で判断する、というのが正しい処理です。

総務部長への直訴は自分でするんよ。
そんなの上司の側も迷惑な話だ。

[335: 匿名さん]

財形使えないのですか。そんなこともあるんですね。ちょっと驚きました。
うちなんて比較的新しい会社で、住宅手当なんてありませんが、年俸制で給料に含んでるってことと、
何か後で言われたら将来そういうの作ればいいってことで、すぐに社長印押してもらえました。
私が社内で財形第一号でした。

[336: 匿名さん]

財住金利用の方、ご教示ください。
現在、審査中なのですが、申込書類の中に団体信用生命保険の申込書がありませんでした。団体信用生命保険の申込はいつなのでしょうか。
融資実行直前付近で申込して、謝絶になってしまったらどうしようか非常に不安です。
フラット３５も審査中なのですが、フラットは申込時に団信申し込んでますから、こちらは財住金の貸付決定がでる時期には、団信加入か謝絶かがわかります。
フラットで団信加入可だった場合、財住金を選んで団信謝絶になったら、悔やんでも悔やみ切れません。
そう考えるとフラット３５にしておいた方がよいのでしょうか。

[337: 匿名さん]

団信の申し込みは契約の時じゃなかったかな〜
それで通らなかったら、どうなるかって・・　う〜ん知らん(^^;
こんなのは、素直に財住金に問い合わせるのが一番だ。

[338: 匿名さん]

金利の変わり目に申し込まれた方は
やはり27日に来月の金利を確認してから行動されましたか？
うちは他県に新築するので申し込みにそこまで出向かないといけないので
あんまりギリギリだと書類に間違いでもあったら怖いような気がして。。
でも、万が一下がったら嫌だなあ・・と。

[339: ３２９]

週の頭に会社の財形担当者と総務課長にアポをお願いするメールを送りました
「金曜日に有給を取りましたので直接会って再考お願いします」と
担当者からは
「不動産会社から”形式的なものですよ”と一筆書いてもらえるなら考えましょう」と
電話連絡をもらい直接会えずじまいでしたが
不動産会社もそのような書面は出せないとのことで
結局財形は無理でした・・残念です・・あきらめます。
皆さん色々ありがとうございました

[340: 匿名さん]

金利の変わり目に申し込む時は、先に銀行に書類渡しちゃって、あとはよろしく、でよろしくやってくれるよ。

[341: 匿名さん]

>>340
そういうこともお願いできるのですね。
それなら書類が揃い次第、申し込みに行ってこようと思います。
聞いてみて良かったです。レスありがとうございました！

[342: 匿名さん]

財形融資で貸付決定通知もらったのですが、保証人になってくださる方がいないため（独身、親はすでに亡くなりました）、辞退せざるをえない状況になってしまいました。
私の勉強不足が悪いのですが、やはりショックでした。私のようなケースは稀だと思うのですが、似たような境遇の方は、ご留意下さい。

[343: 匿名さん]

>336
もう見ていないかもしれませんが、私も財住金利用者です。

>>団体信用生命保険の申込はいつなのでしょうか。
>>融資実行直前付近で申込して、謝絶になってしまったらどうしようか非常に不安です。

「財形住宅融資のてびき」を見れば分かりますが、団信謝絶になっても所定の念書を
提出すれば融資してくれるみたいですよ。この辺が公的融資なんでしょうね。
当たり前ですが、団信に加入できないので、不測の事態の際は、残債は保証してくれません。

ちなみに申込は貸付決定後に、融資実行申込をするのですが、それと一緒です。
ただし、告知事項がある場合は専用封筒で早めに提出することとなっています。

[344: 342]

342です。言葉足りず、申し訳ありません。保証人が必要なのはつなぎ融資です。つなぎ融資不要だったら良かったんですけどね。
つなぎ融資だけ、別の保証人不要の金融機関というわけにもいかず、つなぎ融資が借りれないばかりに、財形を断念するのは、何とも悔しいです。

[345: 匿名さん]

>342
財住金を利用予定なんですが、利用のてびきを見ると
「財形融資は、指定の保証会社と保証委託契約または損害保険会社と住宅ローン保証契約ができることを
　条件に融資を行っています。」「なお、原則として連帯保証人は不要となっています。」
と書かれているのですが、どの辺でだめだったのでしょうか？

[346: 匿名さん]

>342 = 344
343,345で書いたものです。タイミングがずれてしまったのですが、
なるほど、つなぎ融資では確かに保証人を立てますね。
つなぎ融資って、マンションとかのデベロッパー（提携銀行利用）
だと貸してくれませんかね？
うちはマンションを買ったのですが、つなぎ融資は、
デベロッパーから財住金でやりますか？
それともこちらの提携銀行でやりますか？
と聞かれた記憶がありますよ。

[347: 匿名さん]

>342,344
保証人不要でつなぎ融資を使える銀行経由で財形を申し込めば、手続き含め
問題ないかと。

[348: 匿名さん]

344です。
アドバイスありがとうございました。
つなぎ融資は財住金だけというわけではないのですね。知りませんでした。デベの営業に確認してみます。
しかし、住宅ローンでこんなに苦労するとは思いませんでした。

[349: 匿名さん]

【今後の金利改定予定】
　　　　９月30日(金)発表→10月４日(火)以降申込み分から適用予定
　　　　11月１日(火)発表→11月４日(金)以降申込み分から適用予定

と、HPに出ていました。
早く来月からの金利が知りたいのに今週末まで悶々としそうです。

[350: 匿名さん]

金利速報〜平成17年９月26日（月）発表〜
財形住宅融資 当初５年間　1.74％と発表済みです。急げ！