財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[251: 242]

>250
財住金に加盟していない会社ということでしょうか。
例外有るとは思いますが、企業はローンに直接タッチしないでしょう。専門知識が必要ですから。
さて、会社が財住金に加盟していない場合は、住宅金融公庫の財形住宅融資を使うことになります。
申し込みは金融機関経由になりますので、生保では扱えないでしょう。

条件については、ここであーだこーだ書くよりも、住宅金融公庫のwebをご覧になるのが
一番でしょう。
ttp://www.jyukou.go.jp/index/zaikei_index.html
です。
なお、利子補給だけが条件では有りません。社宅制度や住宅費補助も該当します。

[252: 匿名さん]

１０年後に買い換えをしようと思っているのですが
物件４０００万で頭金４００万、財形３２００万、銀行３年固定４００万で考えています。
１０年後の買い替えを考えるともっと他の良い選択肢があるような気がするのですが・・・。
１０年固定の銀行とかの方がよいのですかね？

１０年買い替えだと普通の３０年とお得な条件が変わってくると思うのですが
それがどういう風なのかいまいち理解できなくて・・・。

[253: 匿名さん]

自分のライフプランに合わせたファイナンシャルプランをつくればいいだけのこと。
自分がどうしたいか似合わせて、ローンを決める。
10年くらいならば、いまは、公庫でも銀行でも、それほど差はないですよ。

[254: 匿名さん]

3,000万円の借入に対して、
「①財形(1.78%)から2,500万円、②MTFG(5年固定1.2〜1.3%)」
を10年間完済を狙ってます。計画は20年位。

250万円が積み上がるのが7月末。入居は8月末。
7/1の申込で融資は間に合いますでしょうか？

また、
住友信託の創立80周年キャンペーンも気になってます。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign_2/085/index.html

短プラが上がらなければ、住信もいいかなー。と思ってます。
http://www.boj.or.jp/stat/kinri/prime.htm

今のところ、この２つが有力ですが、如何でしょうか？
私の考え方は間違ってますでしょうか？

[255: 匿名さん]

>254
併用の場合は抵当権は大丈夫か？

[256: 匿名さん]

来年に9月に引渡し予定のマンションの場合、今月に転貸融資を申し込むことって可能なのでしょうか？

[257: 匿名さん]

>>254
>>255の言うとおり、抵当権の優先順位確認を。
公庫や財形などの公的融資は抵当権一位必須、大抵の銀行のキャンペーン金利も抵当権一位必須。
キャンペーン金利を抵当権二位で設定できない場合はあきらめること。
>>256
基本的には大丈夫でしょう。
財住金の場合は、翌「年度」の3月までに融資実行ならばOKです。(それ以上に融資実行が遅れるとダメ?)
※引渡しではなく融資実行ですので注意です。
公庫財形も同様と思われますが、公庫に確認してください。

[258: 匿名さん]

財形住宅融資金利を引下げ（平成17年７月１日より1.78％→1.59％へ）

[259: 匿名さん]

>258
結構下がりましたね。今年の4月から手数料分0.2%が乗っているので、前との比較では1.39%相当。
これは、今年の1月期よりも低い感じになります。今しばらくは低金利が続くということでしょうか。
今から5年なら、2008年の国債大量償還問題も、その場は乗り切れるし、少なくとも短期固定や
変動よりも狙い目じゃないかと。
会社が財住金に加盟していなくとも、社宅制度とか住宅費補助制度があれば、公庫の財形住宅融資は
使えるので、1,2年先の購入・入居を考えている人は、とりあえず財形貯蓄をしてみるのも一つ
ですね。

[260: 匿名さん]

>>258,259
公庫財形の金利が
平成17年７月１日より1.78％→1.59％となるということは、
財住金も同じように金利低下が期待できますね。
ちなみに現在は1.58％（平成17年４月金利）
うちは財住金を利用予定なので7月1日に期待です。

[261: 259]

>260
財住金のシミュレータは、もう1.39%になってますね(笑)

[262: 匿名さん]

>>260
金利は、公庫も財住金も変わりませんよ。
見た目は財住金のほうが金利が低く見えるけど。
理由は、既出なので書きません。

[263: 匿名さん]

>>261,262
260です。ご指摘のとおり、金利自体は一緒なんですね。
保証料のこと忘れてました。
公庫財形は保証料内枠になっている金利なんですよね。
何れにせよ金利が下がって、この7月金利で申し込むので
ありがたいです。

[264: 匿名さん]

0.2％上乗せで35年間払うと、保証料を一括で払うのに比べて
高くつくから、一概に同じとは言い切れないと思われ。

[265: 匿名さん]

263です。財住金のＨＰみたら、1.39％となっていました。
約0.2%上乗せで1.58%の公庫財形と保証料外枠で1.39%の財住金の場合が
異なるのはフラット３５との兼ね合いなんでしょうね。
財住金ではフラットとの併用はできないので。

[266: ガイア]

このパターンなら皆さんはどうしますか
悩んでいます

1
財形で4000万借りるが利子補給はなし
勿論5年固定
2
財形で2000万借りる、会社の利子補給は無し
会社ローンを併用し2000万変動で借りる、こちらは利息40%会社負担
変動で1.55
3
財形で2000万借りる、会社の利子補給は無し
会社ローンを併用し2000万固定で借りる、こちらは利息40%会社負担
固定で4.2

個人的には2かなと思いますがアドバイスお聞かせねがえたらと思います
但し会社は2000までしか貸してくれません
固定もステガタイのですよ
うむむ

[267: 匿名さん]

>>266
会社ローンとは、銀行ローンの金利優遇？それとも社内融資？
利息40%は大きいですね。上記だったら、私も同じく２ですね。
でも変動と5年固定というのも若干不安な気もしますが。。。
どのような会社か分かりませんが、このご時勢、将来とか考えると
会社に縛られなくても大丈夫なように考えておく必要ないですかね。
以下のような解もあるかと。
4
公庫財形：2000万。5年固定：1.58％
公庫フラット35：2000万。35年固定：2.35％（グッドローン）
5
東京三菱or三井住友の超長期固定で全額借りる。
20〜35年固定2.65％（三井住友）
もしくは2000万は会社ローンの変動を利用する。

[268: 匿名さん]

東京三菱の超長期固定は終了です。
http://www.btm.co.jp/info/20050526.htm
残念。

[269: 匿名さん]

>>268
267です。東京三菱の終了していたのですね。

>>266
実は私、財住金から全額借りる予定です。会社からの利子補給が受けられるためです。
フラットと併用したかったのですが、財住金は併用ＮＧなのであきらめました。
あと万が一、会社を将来、転職しても会社からの利子補給がなくなるだけで、
一括返済の必要はないことが分かっていたので。それに金利1.39％は魅力です。

[270: 匿名さん]

財住金からの融資を選択する理由に利子補給がります
この利子補給みなさまの会社ではどの位なのかな？
わが社では財住金利率2.75%以下では利子補給なし、
財住金利率2.75%超3.5%以下：財住金利率-2.75%=会社利子補給利率
3.5%超：0.75%会社利子補給利率となってます
従って現在の利率では利子補給はなしです、みなさまの会社もこんなものですか？

[271: 匿名さん]

将来、住宅金融公庫（オール財形）で借りようと思っているのですが、条件は満たしているものの
貯蓄がまだ100万円をきっています。

財住金の場合、予定残高証明書の用紙を利用して、貯蓄予定額を加算して証明してもらうことが
できるようですが、住宅金融公庫の場合も同じような事をできるのでしょうか？

これから物件を見て周るのでいい物件にであっても、財形貯蓄が足りないな〜と少し不安です(^^;）

もし、知っている方いましたら、よろしくお願いします<(_ _)>

[272: 匿名さん]

とりあえず、積立額をアップして、貯蓄額を増やすのが先決でしょう。
不明点については、住宅金融公庫に直接問い合わせてみては？

[273: 匿名さん]

>>270
会社によって利子補給額は違うのであまり参考にならないと思いますが、
2%以下では本人負担1%で、2%以上だとある利率まで1/2負担、ある利率から最新利率-固定利率です。
とてもありがたい制度ですが、会社経営がやばくなった時が怖いです。
>>271
財形は住宅財形に限らず一般・年金財形の貯金額も対象になります。ご参考までに。
貯蓄額の10倍まで借りれるので、272さんの言うとおり、
借りるのなら頑張って貯金してください。

[274: 匿名さん]

公庫に電話したら、頼りないお姉さんが出て融資の話しかできないと言われたんですよね…。
会社＆銀行にきいてみます(^^;）

貯蓄額を加算できるなら、財形預入額変更申請を何度もださずに済むからいいな〜と思ったのですが。

[275: 匿名さん]

>274
>頼りないお姉さんが出て

あ〜、公庫って実際に窓口に行ってもアルバイトみたいなお姉さんしかいなかったり
するんですよね。ローンの相談しても、Webのローンシミュレータ使うだけ。それって
来た意味ないじゃん！とかでした。
融資「条件」の話だと言って、わかる人に変わってもらうのが一番じゃないかな。
銀行は、多分パスされますよ。公庫の窓口はやるだけで、できれば自社ローン売りたい
ですから。
会社の方は・・・うちの会社だと、公庫の中身は全くノータッチでした。証明書だの
財形の手続きだのは、お願いした通りにやってくれましたけど。
ま、それも無理はない。彼らもプライベートの難しい話を押しつけられても困りますから。

新築マンションでしたら、完成まで１年とかは余裕が出来るので、民間ローンで審査を
クリアしておいて、実行時に、その時の財形の残高で、財形に申し込む、という手段も
使えるようには思いますけど、戸建てだとそうもいかないですしね。
ただ、今すぐ希望の戸建てが見つかったとして、財形は必要額に届くのでしょうか？
あといくらを目標にしているのか不明ですが、いずれにせよ、ローン申し込み時までに
目標額に到達していないと意味無しですので、やはりまずは積み立て額アップでしょう。

[276: 匿名さん]

結局、積み立て額上げました(^^;）
毎月1万→25万に…貯まったらまた下げようと思います。

ついでにどのような負担軽減措置がうけられるのか会社にきいたら、
会社から受けられる優遇措置的なものはないと言われました。
負担軽減措置がないと財形使えないのでは？でも使えると言うので？？状況です。

財形って誰にきいたらよいか意外にわかりにくいものなんですね。
会社の人も財形より銀行のほうがいいですよ〜なんて言ってくるし…。

[277: 匿名さん]

>>276
現在の会社は、財住金に出資されていないのですかね？
もし財住金が融資窓口だったら、財住金は丁寧に教えてくれますよ。
財形転貸融資の説明書もとても詳しく書かれていますし。
公庫財形だとやはり住宅金融公庫に聞くしかないでしょう。
利子補給とかは所属する会社の福利厚生制度なので、
所属されている会社でしか分かりませんけどね。
それにしても毎月２５万ってすごいですね。

[278: 匿名さん]

>276さん
財住金に電話すると276さんの会社が財住金に出資しているかどうかとか、
ご自分がどういう窓口を利用して融資を受けるべきなのかを教えてくれますよ。
私が電話したときは、財住金の電話応対の人はとても親切で分かりやすかったですよ。

[279: 匿名さん]

>276
多分、質問の仕方が悪かったのでしょう。会社の人は、ローンの金利負担優遇という意味に
解釈したのでは？
公庫のホームページを見てほしいのですが、財形の対象となる制度は、住宅手当等、他にも有ります。

[280: 匿名さん]

公庫のホームページを見ても、今一つ理解できないのですが、
住宅財形で積み立てている金額を、残代金支払いに使いたいのですが
（手付を除く頭金と諸費用に使いたい）、それは可能ですか？
可能でしたら、いつのタイミングで引き出せるのでしょうか？
ご存知の方、教えてくださるとうれしいです。

[281: 匿名さん]

>>280
私は財住金利用なんですが、多分、公庫も一緒でしょうから
分かる範囲で回答しますと、
融資申込して貸付決定通知が来たら、財形貯蓄のとりくずしは
可能なはずです。うちはその段取りで残代金支払に使う予定です。

[282: ２８０]

２８１さん、ありがとうございます。
財形のページで以下の払い出しの記述（抜粋）を読むと、①の全額を払い出す場合、
住宅取得後１年以内に・・・と書かれています。
この「住宅取得」というのがいつなのかがわかりません。
貸付決定通知が来ても、住宅取得にはならないですよね。
残代金支払いに使いたい場合は、②の住宅取得前に払い出す場合、のほうに該当するのでしょうか？①全額を一度に払い出す場合
　住宅取得後、１年以内に住宅売買契約書あるいは建設工事請負契約書の写し、登記簿謄本の写し、住民票の写しを提出して払い出します。
②一部を住宅取得前に払い出す場合
　前出契約書の写しを提出して財形住宅の90％か取得費用のいずれか低い額以内を払い出し、住宅取得後１年以内に登記簿謄本の写し、住民票の写しを提出して残額を払い出します。（残額は払い出さなくても可）。
この間最長2年以内で処理することが必要です。この2年間に住宅財形の積立てを行うことは可能です。

[283: ２８０]

上記の文章、改行がうまくいかなくて、読みづらくなってしまいました。
ごめんなさい。
６行目の後半の　①全額を一度に払い出す場合〜以降が財形のページからの抜粋です。

[284: 匿名さん]

>280,282,283さん
財形貯金を頭金に充当したい場合には、282の②です。
即ち90%までしか払い出せません。
また、この払い出しも融資の決定通知より後でなければなりません。

融資の決定通知より後であることは当然なのですが、90%というのは
実は利息について非課税の扱いを受けようとした時の話です。
財形の金利は雀の涙以下ですので、その20%の税金なんてたかがしれて
います。
というわけで、些細な利息に課税されることを覚悟すれば、融資決定通知後に
全額解約してしまうことは可能です。
この辺は、申し込み先の銀行に確認すると良いでしょう。

なお、私は、せっかく非課税の財形を使ったのだから、という理由で
90%払い出しし、住宅取得後に登記簿謄本その他を添えて、残りの解約を
行いました。でも、資金繰り含め、非常に面倒でした。
財形の最大の欠点は、このあまりに面倒な制度でしょう。
なお、たとえ住宅用途であっても、土地だけの取得代金に財形預金を充て
ようとすると、課税されます。

[285: ２８０]

＞２８４さん
詳しいご説明ありがとうございました。
疑問が解決でき、とてもうれしいです。

＞＞というわけで、些細な利息に課税されることを覚悟すれば、融資決定通知後に全額解約してしまうことは可能です。

この部分、本当にそうかもしれませんね。そうすれば、面倒な手続きもいりませんしね。
（住民票の写しをとるだけでも、数百円かかるわけだし）
そのあたり、銀行に確認して見ます。ありがとうございました。

[286: 匿名さん]

　基本的な質問ですが、よろしければお答え願います。
　財形住宅融資の金利は、５年固定金利制と記載されていますが。
http://www.jyukou.go.jp/faq/faq/ans_073.html
　1995年から、自分が借りている公庫財形は、毎年金利変動（10/1現在の金利が翌年適用）です。
ただし、元利均等で返済額は５年固定。
　これって、財形住宅融資にもいろいろあるということなのか？
　途中で返済制度が変わったのでしょうか？
　当初から比べると、金利がどんどん下がっており、返済は楽をしました。
今後、景気回復に伴い、金利が上昇するかもしれません。
　自分が借用している制度を理解していないようです。

[287: 匿名さん]

＞２８６さん
５年固定と言っても、毎年金利は変動しますので、返済額は５年変わりませんがその中の元金と金利の割合は
変動します。というような説明を受けました。ですから、２８６さんの借りているのと今も同じではないでしょうか。

[288: 訂正]

＞２８６さん
平成１１年４月から、５年固定金利制になったようです。
ごめんなさい。

[289: 286]

>288
　レスありごうございました。
インターネットをさらにサーチしたところ、
「財形住宅融資金利の変遷」http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html#b
がありました。
　H15.07.01、1.15%なんて安い時もあったようです。

[290: 匿名さん]

1.5年後の引渡しなのですが、今月契約をするために、ローンを検討していますが、
今私が考えている方法以外で、良い選択があれば、アドバイスお願いします。


財形をMAXの4000万、残り500万を公庫で借りようと思ってます。共に元利、35年。
フラット35は融資実行時（1.5年後）の金利適用なので、上がっているかどうか不明なので。
引渡しの時に、財形＋公庫より条件がよければ、乗り換え様かと思ってます。逆はできないですからね。

財形＋民間の場合、民間の諸費用が公庫よりかかるため却下しましたが、諸費用余分に払っても、
低金利が良いのかな・・・。ただ、これも引き渡し時の金利適用なので、リスクありだと思っており、
1.5年後に公庫500万だけでも、民間に乗り返れば良いかなーと思ってます。

乗りかえるのに、費用はほとんど発生しないということだったので、現時点で金利が固定できる商品を選んでます。

私は、大規模マンションですが、多くの方が融資実行まで時間があることに対して対応を考えていると思うのですが、
他に良い選択ありますでしょうか？？

[291: 匿名さん]

>290

財形＋民間って難しいのではないでしょうか？抵当権の問題で・・・
500万円程度なら問題ないのかな？
財形を利用した時点で残りは公庫だと思っていました。(勉強不足)

私は、財形を使おうと思っていましたが、全額銀行から借りました。
金利については変動を使っています。
変動にしておけば、景気を見ていつでも固定に切り替えられますからね。
固定にしていたら、固定年数後まで変更できませんからね。
全額銀行にすることにより、35年間、金利をマイナス1%してくれるので
今の段階で1.37%です。

[292: 匿名さん]

私は先月契約し、引渡しは１.５年後です。
全額財形で申し込みましたが、来年の実行時の金利を見て、
財形を減額し、フラットとの併用にしようと考えてます。
財形金利は申し込み時の金利なので1.59％です。
ただ５年後どうなるかわからないのでやはり全額財形では怖いです。
フラットが今くらいの金利を保っているなら、迷わず70％くらいをフラットにし、
財形は1.59％で元金均等、こちらを繰上返済していこうと思っています。

[293: 匿名さん]

＞２９１さん
財形と民間、できるところ有りますよ。
ちなみにうちは、財形と三井住友の超長期固定３５年です。

[294: 匿名さん]

＞292さん
ということは、私と同じ考えなんですかねー。
でも、金利が今と一緒だったら、財形＋フラットなんですね、、、
フラットも視野に入れて引き渡しまでの期間勉強します。

金利の低い財形よりもフラットを多くするのは、上昇リスクを回避する為ですか？

[295: 匿名さん]

現在、会社給与天引にて住宅財形を行っております。
今回新築マンション購入を検討中で財形1本での返済（2500万）を考えておりましたが、
会社に確認したところ、公庫の融資条件に該当項目がなく、財住金への出資もないため
融資は出来そうにないのですが、何か方策はないものなのでしょうか？

ご教授願います。

[296: 284]

>295
ありゃ、がっかりですね。
住宅手当ですが、社宅の支給ないし、普通の賃貸を社宅みなしとして家賃の一部を負担することでも、
確か該当するはずです。
また、会社の補助が世帯主を対象にしていて、あなたが世帯主では無い場合でも、大丈夫です。
これでダメなら・・・　手は無いかな。

[297: 匿名さん]

〉296さん
ありがとうございます。
そうなんです！本当にがっかりしてます。
住宅手当は今年の3月末で支給が無くなり、なすすべが無い状態です。

[298: 284]

>297
３月末・・・昨年度中ならなんとかなったのでしょうね。
最後の手段！？
３月末の時点で、５年間以上、手当を受け取っていましたでしょうか？
もし受け取っていたなら、３月末まで、このように５年間以上手当を受けていたが、
適用されるかどうか？と事実のみを公庫に問い合わせてみるのは、手段です。
なお、申し込みの際に、所定の書類に、手当支給の証明を会社からもらうことは
必要になります。

あの規定って、実は手当については、過去・未来は定めていないように
思えていますし、申し込み後に会社側の制度が消えても構わないので、
もしかしたらと思いますが、ダメでしたら恐縮です。

[299: 匿名さん]

>>290さん、292さん
私も先月契約し、引渡しは１.５年後、今のところ全額財形です。
同じマンションかもしれません（苦笑）

できればフラットと組み合わせたいですね。財形もかつて７％台とかありましたし。
一応そこまでの金利アップは見込んで返済計画を立ててはいるんですが・・・。
大規模物件はフラットの金利が見えてこないのが辛いですね。

[300: 匿名さん]

フラット＋財形＋銀行って組み合わせることって理屈的にはできるはずですが、
実際にも問題なくできるんでしょうか？