財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[22: 匿名さん]

14です。

私は財形最大限(物件価格の80%弱)＋残りを提携ローン2年固定(キャッシュの頭金が少ないんです)、というとんでもパターンだったりします。

公庫を目いっぱい借りられて返済できる方ならば比較対象は公庫オンリーでしょうが、財形を素直に5年固定もの、と考えて銀行ローン(デベロッパーの提携優遇ローン含む)と比較しなおして、単純に有利と判断しました。

あと、会社によっては、財形に対しても利子補給とかの制度もあるみたいなので、調べられてはいかかでしょうか。

金利が上がったら…私の場合は元利均等なので、支払い金額増加額上限が1.5倍まで(元本充当率減りますが)、ということで、初期のうちに繰り上げ返済がんばるしかないかなぁ、と。
ローン減税分は固定資産税と団信保険料に消えますね。
さらに、私の場合は、銀行ローン繰り上げ完済が先だったりします。
財形一本でいける(さらには元金均等)人がうらやましかったり。

[23: 匿名さん]

19さん：
私も全額財形で10年で組んでいます。1.28%なので金利負担もさほど感じません。
また、元金均等ですからすぐに繰り上げ返済してもあまりおいしくないんです。
ですからまずは繰り上げ返済せずにその資金を運用し
4年後の金利見直しの際にアップが予想される場合一気に繰り上げます。

[24: 匿名さん]

私も財形がメインです。
金利上昇が懸念される現在、５年間の固定はうれしいです。
しかも、銀行金利より低いですし。
低いうちに、繰上げ返済ですね。
金利が上がれば、その時点で銀行と比較して乗り換えます。
財形から銀行への変更はできるけど、銀行から財形への変更はできないからね。

[25: 匿名さん]

１９です。
皆様レスありがとうございました。
基本は元金均等・期間短縮・繰上返済なのでしょうかね。
あと乗換えという手もあるんですね。見逃していました。
まぁどこで借りても、以上が共通原則のようなものでしょうか。

[26: 匿名さん]

14です。
>>19さん
・元金均等だと後からの支払いは減るが初期がきつい、繰り上げメリット少
・元利均等だと、とにもかくにも繰り上げ
で、財形からの乗り換えは後から出来るので、一定条件下での財形の確保、はよい手段だと思います。

蛇足：会社ごとの特殊事情
ちなみに、私は、現在の会社に勤務する限り(下記の利率でどこのグループ会社かばれると思います)、とんでもない利子補給がかかることが判明したため、元利金等繰上げ返済35年、で組みました。
(金利が2.0%までは、1.0%固定。2.0〜3.4%までは、その利子の半分を補充。3.4%を上回る場合、1.7%まで利子補給…逆を言えば、財形が5.1%まで悪夢的に狂騰しても、公庫2段目の3.4%と差がないことに…)

[27: 匿名さん]

>> 26さん。
「とんでもない利子補給」というのは、財形の金利が上がった場合の利子補給が少なすぎるということでしょうか。
また、「元利均等繰上げ返済35年で組みました」というのは、結局、銀行にしたということでしょうか。
（p.s. たぶん私と同じ勤務先です）

[28: 匿名さん]

>>14です。
>>27
某グループ会社共通ですね(カフェテリアプランメニュー)
私の借入は元利金等35年は財形です。繰り上げ繰り上げ、で返すつもりで。
(同時に借りる銀行も元利均等35年なんですが…)
そのグループ会社の財形利子補給に関しては、上述のとおりで、

財形の金利が〜2.0%まで：自己負担金利は1.0%
財形の金利が〜3.4%まで：自己負担金利は財形金利の半分
財形の金利が3.4%以上：自己負担金利は財形金利-1.7%

となっているんです、確か。
「とんでもない」というのは、少ない、というわけではなく、かなり多いと、という意味で。
元々財形融資の利率が、他の5年固定金利等に比して抑え気味に設定されているところへ、これだけ優遇課されると、「この制度使いなさい」と言わんばかり…。
デベロッパーの営業さんが、「これじゃ家を買え買え言っているようなものですよ」、と驚かれてましたし。

どちらにしろ、財形融資に関しては、各勤務先で、一定条件の利子補給制度とかがあるのが前提だったはずなので、会社によってはこれを上回る大盤振る舞いなところも絶対あるでしょう。

[29: 匿名さん]

とても恵まれていて羨ましいです。
けどね老婆心なんだけど昨今の経済情勢をかんがみると
その利子補給制度が借り入れ期間中持ちこたえられるか？というのも
考えておいた方がよいかもです。
経費の中では比較的削りやすいでしょ？
例えば「金利の1％のみ会社負担」って制度が変わる可能性だって無きにしも非ず。
ですから利子補給がない場合を想定してローンを組んだほうが
より安全かと思われます。

[30: 匿名さん]

>>14です。
>>29さんへ。
ご意見、ありがとうございました。
私の知る範囲でも、過去に、賃貸家賃補助や社宅・寮の施策がコロコロ変わったので、こっちの変動ありも実のところ覚悟しています。

もちろん、利子補給無しの前提でローン設計はしております。
ただ、利子補給無しの状態でも、財形のほうが、提携ローン他より有利、と判断したので、全額財形、なるべく繰り上げ返済、のつもりでいます。
(会社からの利子補給はないものとして繰り上げ返済の原資として積み立てていこうかなと考えています)

[31: 匿名さん]

利子補給制度のない私も財形メインです。
金利は神のみぞ知るですが、一般銀行より影響は少ないはず。
銀行は、今低金利でいいけど、景気回復と同時に、金利上昇！
うー、こわっ。
銀行の金利が低いといっても、財形の安心感はいいかと思います。

[32: 検討中]

私も公庫財形メインで行くつもりです。
ローンは３５年組みますが、目標は５年以内に返すようがんばります。

住宅取得の減税分を考えれば、事実上の金利はかなり低いと想いマウス。

[33: 匿名さん]

知っていました？
所得税は思っているほど１％まるまるかえってこないんですよ・・・。

[34: 匿名さん]

↑　所得に応じて

[35: 匿名さん]

財形の５年後は、上がってもその時期の公庫証券化ローン程度
銀行の５年後は、市中金利-優遇利率（0.3パーセント程度？）
どっちがお徳かは明確ですね

[36: 匿名さん]

最強だと思うぞ。

[37: 匿名さん]

わたしも最強だと思います。問題は今後の上がり幅。今の社会状況からすれば１０年後に３.４％まで上がる確率すら低いと思うので公庫よりも有利かなーって予想しています。

[38: 匿名さん]

ありがとうございます。>> 14さん
私も財形メインで考えていこうと思います。まだ、物件探しの段階ですが。

[39: 匿名さん]

探している間に、財形貯蓄してね。
たまればたまっただけ、融資額が多くなるから。
がんばって！

[40: 匿名さん]

>>14です。
>>38さん
がんばって探してくださいませ。まずは物件とのめぐり合い次第ですね。
ただ、金利動向は要注意です。上がるか下がるかさっぱりこればかりは。
まぁ、上がっても銀行5年とかよりはそれでも有利でしょうが(だから財形が推されるわけで)
>>39さんも言っていますが、必要なら可能なだけ財形貯蓄残高を積み増してください。
400万未満の場合、あればあっただけいいので。
ただ、全財形貯蓄の残高総計が400万以上あったら、財形融資上限4000万円の10分の1を満たしちゃっているので、あとはただの貯蓄になりますね。

あと、公庫、財住金のページにこんなのありました。
もうご覧になっている方も多いかとは思いますが、参考までに。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/kinri_suii/kinri_suii_frame.htm
(間違っても変動金利制なんぞに戻るなよ…その時借り替えるかは金利次第だけど)

財形の制度そのものについては、「超」長期的には独立行政法人雇用・能力開発機構や、果ては勤労者財産形成促進法がどうなるか、なんてことを議論する必要が出てくるでしょうが、公庫や年金住宅融資の今後に比べると、制度としての変動のリスクはまだ低いのではないかと思います。

[41: 匿名さん]

結局、全額財形融資にしちゃいました
まあ、後は何とかなるでしょう....ね

[42: 匿名さん]

7月の金利　明日発表？
1.5％より　↑？　↓？？

[43: 匿名さん]

よくわからないのですが、財形の５年後の金利ってどのように決められるのでしょうか？
どなたか教えてください。銀行は確か短プラが基準ですよね！財形もそうなんでしょうか？

[44: 匿名さん]

1.67出ましたね

[45: 匿名さん]

まじ？上がっちゃいましたね
７月申し込みなので、悔しいです

[46: 匿名さん]

金利上昇傾向↑
5年後にまた下がっているといいなぁ・・・。

[47: 匿名さん]

1.68では？　次回１０月もしくは１月下降していることに期待！

[48: 匿名さん]

あ、１．６８です。失礼しました(^^;
＞４７

[49: 匿名さん]

７月申し込みなので、あきらめます。運悪いなー
５年後に、１パーセント代のままを祈ります....
できれば、１０年後も１パーセント代だといいなー

[50: 匿名さん]

皆さんに質問があります。素人で申し訳ありませんが、
財形に貯蓄している預金を自己資金に考えておりますが、
借入れ決定後、支払いまでに預金を利用できるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

>>14です。
>>50さん
私はこれで失敗しました。
物件探しを始めた時点で、財形貯蓄以外の現金貯蓄が無いも同然状態でした。
財形貯蓄全般ですが、取り崩すのに当然時間がかかってしまうので、即座に動かせる現金資産とは扱えないです。

私が契約した物件に限らないと思うのですが、契約時点で頭金を1割求められる物件が多いと思います。

しかし、財形の借り入れは、財住金の場合、契約書(!!)のコピー、金融機関の財形貯蓄残高証明(これも発効日等の期限の制約があります)等を元に、融資決定を出す形です。
ですから、契約前後時点での、自己資金（頭金）への算入は、実際問題として無理でしょう。
よっぽど財形貯蓄額が多くて、財形残高を400万(＝最大融資額4000万円の10分の1)残してそれ以外を解約して潤沢に現金を確保出来る、ようなケース以外では無理でしょう。

さらには、財住金の場合、融資決定時の保証料が、決定後二週間以内に振り込まないといけないので、「後からかかる」イメージの諸費用のうち、相当額を前払いしないといけないです。これは滅茶苦茶痛かった。
諸費用は後から、というイメージを完全にひっくり返されましたから。

実際、私は、デベロッパー担当者と話し合って、公庫＋提携ローンで仮審査を通す一方、親から緊急に頭金を立替払いしてもらって契約、財形融資の保証料も(情けなくも)立て替え払いしてもらい、それらが完了後、財形をおろして親にこれら一時借金を返す(&残ったお金を残る諸費用に充当する)、という綱渡りを強いられました。
上記の通り、私の場合は財住金ですが、公庫財形の場合も、残高証明とかいろいろあるでしょうから、契約前後に財形貯蓄を取り崩すのは実質困難と思われます。

てなわけで、現金預貯金も重要、というのが、痛い目を見た私の経験談です。

[52: 50です。]

51様
ご回答ありがとうございます。私の場合、頭金はすでに1割を入金済みで、来年9月の入居予定です。
ローンの決定は7月ころであったと思われます。現在金融公庫は2.75%（当初10年）にて
押さえております。銀行の一部借り入れは考えておりますが、メインを金融公庫か、財形融資の
どちらにするか考える次第です。来年まで様子見をする予定ですが、本当に迷うところです。

[53: 匿名さん]

>>14です。
>>50さん
頭金1割がもう済んでいるのなら私みたいに慌てることはないわけですね。
すばらしいです…うらやましいです(私が無知だったとも言います)

そうなると、財形は財形公庫直接融資、ってことでしょうかね。
それならば、公庫に以下の点を確認してみてください。
・財形を申し込む場合の融資決定時期
・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろし可能時期
・融資決定後の保険料の支払い時期

参考までに、財住金の場合だと、
・財住金に申し込んでから3〜4週間で融資決定の連絡が来る
・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろしは自由
・融資決定の連絡から2週間以内に保証料振込み
・(おまけ)融資決定の翌年度末までに融資実行が必要
でした。

今の大規模タワーマンションとかだと、来年度になってから申し込まないとダメなケースもありそうです。皆様、お気をつけを。

[54: 50です]

14さんありがとうございます。
早速確認をとってみます。
ところで、ソニーバンクが0．7%金利優遇を始めましたね。これで、財形の金利の安さが薄らいだ
ような気もし、非常に迷っております。来年まで静観しながらゆっくり考えます。
保証金なし、変動ならば、繰り上げも手数料無料は魅力的ですよね。
変動ならば、現在は１％ちょっとで借りられる計算ですものね。

[55: 匿名さん]

ソニーバンクでは元金均等払いができない。
このあたりが選択の分かれ目でしょう。

[56: 匿名さん]

>>14です。
私の場合、物件価格の8割を財形、残りの頭金との不足分をデベロッパーの提携ローン、の組み合わせでしたが、提携ローン側も、通常は抵当権一位必須ですが、公的融資の後順位ならばOKとのことで(くどいほどデベ側に念押し確認を依頼しました)、全期間0.7%優遇適用、は問題なし、となりました。
物件とデベロッパーによっては、こんなものありってことで。ソニー銀行は公的融資に対する後順位が不可だったはずです。
ただ、財形、銀行、共に元金均等にはしなかったので(財形はもったいなかったかも、銀行は元金均等選択不可)、銀行、財形、の順に繰上げ返済、の予定です。
また、財形に関しては、銀行の固定金利5年ものと比較すべきと考えているので、財形有利は動かないと思います。

[57: 匿名さん]

質問させて下さい。
会社で一般財形を積み立ててるのですが、この財形で住宅金融公庫の
財形住宅融資は使えるのでしょうか？
住宅財形を積み立ててないとダメなのでしょうか？

[58: 匿名さん]

>>57
一般財形・年金財形・住宅財形を合算して５０万円以上の残高があれば問題ありません。
＃３つのうち、最低１つが１年以上貯蓄を続けていること、という条件もありますが。

[59: 57]

>>58さん
なるほど〜。よく分かりました。
どうもありがとうございます。

[60: 匿名さん]

財形の利率が上がりますよ。しまった-！我が家は来年の3月入居です。
財形一本で借りる予定にはなっていましたが、7月に利率が上がって
しまいました。次回の10月にはまた上がるみたいですよ。（現に公庫が
あがりましたから）4月に申し込んでおいたら計算すると50万は5年間
で浮いたのに・・・今月もう申し込みます。
検討されている方はお急ぎになった方が良いですよ。

[61: 匿名さん]

財形融資を使いたいけど、企業が出資していないので、
負担軽減措置という証明を用意し、金融機関で申し込む
というやり方があるそうなんですが、
この場合融資限度額はかなり制限されてしまうらしいんです。
このことに詳しい方いらっしゃいませんか？

というか金融機関にいけば教えてくれるのでしょうか。

[62: 匿名さん]

限度額は同じではないですか？
４０００万円以下、物件価格の８０％以内、残高の１０倍まで（但し残高は５０万円以上を１年以上かけて）
財形直接融資でしょ。
利子補給制度が会社にあるかどうかと、会社が中小企業か大企業かの証明のことですよね。かっては３つのケースで金利が異なりました。

[63: インコのチル]

>>60

長期プライムレートが７月と８月は連続して下がりました。６月水準よりはまだ少し高いですが。
１．５％から７月申し込みから１．６８％となりましたが、また１．５％近くまで下がると思います。

自分は６月末の駆け込み１．５％です。

[64: 住宅購入検討中]

63さん。
公庫財形融資の金利は長期プライムレートを基準に決められているってことですか？
上のほうに銀行は短期プライムレートを基準だと書き込みがありますが．．．。
公庫財形融資の金利は何を基準に決めているのか？この重要な点についてご存知の方いらっしゃれば教えて下さい。

[65: 匿名さん]

この辺の話が参考になるでしょうか。
基本は政府の財政投融資です。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20040628A/index.htm

[66: 83]

財政投融資金利と長期プライムレート、公定歩合などの推移グラフです。

http://www31.ocn.ne.jp/~j_saijo/tukig1.gif

長プラと財投金利は正の相関関係が強いです。
長期プライムレートは企業に貸し出す最優遇金利ですが、５年もの利付金融債（旧日本興業銀行から移行した銀行が発行する）金利＋０．９％を標準に毎月１０日前後に決定されます。

[67: 匿名さん]

財形って金利安いけど将来金利が上がることも頭に入れていないと
利息ばかり支払って元金が減らない事態になるって聞きましたけど
どうなんでしょうか？それより民間の銀行の10年段階金利が良いって
業者さんが言われるんですが・・・。誰か教えてください。

[68: 匿名さん]

>>14です。
>>67さん
それ、かなり無理な理屈です。
財形で元金が減らなくなる事態は、理論上の可能性では、確かにありえます。
金利上昇時に、月支払い金額の増加上限が1.5倍までとなっているので、それ以上に金利が上がってしまっていた場合は、確かに元金が減らない事態は生じえます。
でも、支払い金額が1.5倍に増える、って、どれだけのとんでもない金利上昇なのか、ということになりますよ。
(元利金等返済の計算式はよくわからんので詳しい人プリーズ)
あと、今のは、元利金等払いの話で、財形の目玉とも言える元金均等返済にしてしまうと、「そんなの絶対関係なく元金が減っていく」ことになり、最後まで完済したら未払いなんて残りません。(その代わり月支払額が増える場合の上限はないようですが)
元金均等は最初のスタート時の負担が大きいので、選べる人がうらやましくはありますが。

元金が減らないことを一番想定すべきなのは、財形のような短期固定よりも、一般の変動金利ですね。5年間支払い金額は一定だけど半年毎に金利が見直される、というんですから、金利上昇局面では、元金減らないどころか、期間内での元金充当率が減る、最悪、元金が一円も減らずに未払い利息が発生しうるというものでもあります。

まあ、確かに、金利が急上昇することに対する危険を回避したいのであれば、それは確かに公庫とかそういった全期間固定にすべきなんでしょうが。(財形や民間銀行短期固定より高い利率で安定を買うわけで)
民間の銀行の10年段階金利、というのがよくわかりませんが(公庫みたいに11年以降金利があがる全期間固定金利?)
あと、団体信用生命保険料が枠内でそれでいて十分安い利率ならばそれは魅力的でしょうが。＜銀行

[69: 匿名さん]

財形の最大の難点、それは退職時に全額清算ということ。
つまり完済までは、そう簡単には会社を辞められないという事実。
転職先がしっかりした会社で、借り替えの融資を引き受けてくれる金融機関があれば問題ないですが、、、
その確約がない限りは、どんなに転職したくてもできません。。。
少なくとも私の会社の場合はそうです。。。
なので、利子補給は魅力的だったのですが、自由な身を確保しておきたくて、私は財形はやめました。

[70: 匿名さん]

>>68さん
あらららら。
それはなんと…＜退職時全額精算
融資時に個別に事情を確認する必要があるようですね。
公庫財形もそうなんですかね? FAQ等が見当たらないです。
財形住宅金融を利用した転貸融資の場合は違うようです。＜退職時
http://www.zaijukin.co.jp/hp/2q&a/q&a_0_05.htm

[71: 匿名さん]

財形ではないのですが、社内融資も退職時に全額返済なので、やっぱり気軽に借りられません…自由を確保したくて利用する人は減っているそうです。