財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[2: 匿名さん]

このスレ荒れそうだな。

[3: 匿名さん]

銀行にきまってるじゃん！テレビの宣伝でもやってるし、
公庫なんていまどきいるの？

[4: 匿名さん]

来ましたよ！
この話しに乗ります？
荒れますよ。

[5: 匿名さん]

私は公庫財形！
乗りますよ！

[6: 匿名さん]

人それぞれだけど、金利上昇が懸念されると、
リスクがすくないのは、団信・保証料除くと
住宅財形>銀行固定>公庫>銀行変動
では？
総合では、
銀行固定>住宅財形>公庫>銀行変動　かな？
資金あるなら、
東京スター銀行>新生銀行　が最強。
公庫10年は2.8％+団信+保証金アリ

[7: 匿名さん]

公庫財形、7月金利は1.5％より↑or↓？
予想集う！

[8: 匿名さん]

当方、１００パー住宅財形融資です。財形1.5パーセント５年固定でも
5年後の利息は公庫以下。銀行の５パーセント固定は５年後の利息は
店頭金利適用ですよ
公庫２．７パーセントは確かにメリット無いかも、１０年後は３．７だしー

[9: 匿名さん]

経済状況を反映させるなら、↑
住宅購入を促進させるなら、↓
個人的には、↑（株価上昇のため）

[10: 匿名さん]

長期金利も上昇してるしほぼ８０％↑じゃないでしょうかね

[11: 匿名さん]

公庫10年は2.8％
11年以降　3.4％になりましたね。平成16年６月11日（金）〜
http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html
ほぼ、↑でしょう。
予想1.55％

[12: 匿名さん]

公庫は申し込み時の金利が適用ですが、財形は申し込み時？それとも融資時？
Ｈｐだと記載が無いので、どなたか教えてください。

[13: とくめい]

申し込み時の金利です。私も１００パー財形融資です。例年の傾向としては７／１金利は
年間で一番下がるようですが、今年は↑のような気がして１．５％押さえちゃいました。
住宅購入を促進させる制度という意味合いからすると、５年スパンとはいえ他の融資と比べると
極端な変動はないと踏んでいます。
日経にもでてたけど、いま銀行は金利上昇をにらんでの優遇商品投入とのことで、今の条件で
判断するのはすごくリスキーだと思います。以下ご参考まで。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20040608AT1F0300E07062004.html

[14: 匿名さん]

財形(正確には財形転貸融資)申込者です。

財形住宅金融株式会社(以下、財住金)の「平成16年度 転貸融資 財形住宅融資のてびき」、P.7に明記してありました。

(以下、当該手引きのP.7より引用)

[5年間固定金利制のあらましについて]
5年間固定金利制とは、融資申込み時の金利(「貸付決定等のご通知」記載の金利)が融資実行時から5年間適用され、その後5年毎に一定のルールに基づいて見直される制度で、そのあらましは次の通りです。
※当初5年間適用される貸付金利(「貸付決定等のご通知」記載の金利)は、金融機関の借入申込受理日(財住金が、申込人から融資申込みを受け保障機関の審査が終了した後に、機構の代理店である金融機関に借入申込みをし、受理された日)時点の金利となります。

(引用ここまで。以下、金利決定の仕組み、融資実行後の貸付金利の見直し、などが記載されている)

いわゆる申し込んだ時点でのその時の金利、とは言いかねるようです。
(タイムラグがあるため、*月*日までの申込みならこの金利、とは言えない)
しかし、融資実行時点、ではないことだけは確かなようです。

あと、同手引きによると、新規貸付金利の決定日は、原則、1/1、4/1、7/1、10/1、だそうで。(金融情勢により上記日以外の改定もあるらしいですが、それはよほどの事態?)

金利決定については、正確には、実際の融資先(勤務先経由で申し込む財形転貸融資なのか(こちらは財住金)、公庫などの財形直接融資なのか)、などを詳しく確認されることをお勧めします。
私の場合、財形直接融資制度の存在は、「住宅情報STYLE」読んで初めて知ったので、分からないですし。

[15: 匿名さん]

結局、乗るべき? ３５００万全額財形だけど

[16: 匿名さん]

現金払いが一番いいと思う。

[17: 匿名さん]

↑そりゃそうだね。面白いですね

[18: 匿名さん]

公庫も金利が上がってしまったので、1.5のうちに財形を使うのは
有利かもしれません。5年後には景気が低迷して、また、金利が
下がってるかもしれませんし。5年先は分かりません。
だから選択が難しいんですね。

[19: 匿名さん]

私は全額財形にするか迷っているものです。財形１００％で借り入れた方は、
5年後に金利が上昇したときのリスク対策を、どのようにお考えになりましたか？

[20: 匿名さん]

19さん。
私は全額財形(昨年の1．15%の時)にしちゃいました。公庫との併
用も考えたのですが、融資をしていただく際の手数料、返済時の
振込み手数料だの色々考えた結果、一本に決めました。
まぁー、5年、10年、15年・・・後に、泣くか、笑うかは、神のみぞ知
るって感じです。
#金利が上がりゃ、給料も上がるでしょ（楽天的）

でも、慎重に考えて後悔しないように頑張って下さいね。
ファイト！！

[21: 匿名さん]

私も1.15％で全額財形、「元金均等」にしました。
５年後はわかりませんが、低金利の間にすこしでも元金をたくさん
返すことができ、有効ではないかと思いまいます。
財住金の保証料も、かなり安かったのがうれしかったし。
リスク対策は、元金均等にしたことと、ローン減税がある１０年間で
貯めて、繰り上げ返済にむけて頑張ることかな？（これまた楽天的）

[22: 匿名さん]

14です。

私は財形最大限(物件価格の80%弱)＋残りを提携ローン2年固定(キャッシュの頭金が少ないんです)、というとんでもパターンだったりします。

公庫を目いっぱい借りられて返済できる方ならば比較対象は公庫オンリーでしょうが、財形を素直に5年固定もの、と考えて銀行ローン(デベロッパーの提携優遇ローン含む)と比較しなおして、単純に有利と判断しました。

あと、会社によっては、財形に対しても利子補給とかの制度もあるみたいなので、調べられてはいかかでしょうか。

金利が上がったら…私の場合は元利均等なので、支払い金額増加額上限が1.5倍まで(元本充当率減りますが)、ということで、初期のうちに繰り上げ返済がんばるしかないかなぁ、と。
ローン減税分は固定資産税と団信保険料に消えますね。
さらに、私の場合は、銀行ローン繰り上げ完済が先だったりします。
財形一本でいける(さらには元金均等)人がうらやましかったり。

[23: 匿名さん]

19さん：
私も全額財形で10年で組んでいます。1.28%なので金利負担もさほど感じません。
また、元金均等ですからすぐに繰り上げ返済してもあまりおいしくないんです。
ですからまずは繰り上げ返済せずにその資金を運用し
4年後の金利見直しの際にアップが予想される場合一気に繰り上げます。

[24: 匿名さん]

私も財形がメインです。
金利上昇が懸念される現在、５年間の固定はうれしいです。
しかも、銀行金利より低いですし。
低いうちに、繰上げ返済ですね。
金利が上がれば、その時点で銀行と比較して乗り換えます。
財形から銀行への変更はできるけど、銀行から財形への変更はできないからね。

[25: 匿名さん]

１９です。
皆様レスありがとうございました。
基本は元金均等・期間短縮・繰上返済なのでしょうかね。
あと乗換えという手もあるんですね。見逃していました。
まぁどこで借りても、以上が共通原則のようなものでしょうか。

[26: 匿名さん]

14です。
>>19さん
・元金均等だと後からの支払いは減るが初期がきつい、繰り上げメリット少
・元利均等だと、とにもかくにも繰り上げ
で、財形からの乗り換えは後から出来るので、一定条件下での財形の確保、はよい手段だと思います。

蛇足：会社ごとの特殊事情
ちなみに、私は、現在の会社に勤務する限り(下記の利率でどこのグループ会社かばれると思います)、とんでもない利子補給がかかることが判明したため、元利金等繰上げ返済35年、で組みました。
(金利が2.0%までは、1.0%固定。2.0〜3.4%までは、その利子の半分を補充。3.4%を上回る場合、1.7%まで利子補給…逆を言えば、財形が5.1%まで悪夢的に狂騰しても、公庫2段目の3.4%と差がないことに…)

[27: 匿名さん]

>> 26さん。
「とんでもない利子補給」というのは、財形の金利が上がった場合の利子補給が少なすぎるということでしょうか。
また、「元利均等繰上げ返済35年で組みました」というのは、結局、銀行にしたということでしょうか。
（p.s. たぶん私と同じ勤務先です）

[28: 匿名さん]

>>14です。
>>27
某グループ会社共通ですね(カフェテリアプランメニュー)
私の借入は元利金等35年は財形です。繰り上げ繰り上げ、で返すつもりで。
(同時に借りる銀行も元利均等35年なんですが…)
そのグループ会社の財形利子補給に関しては、上述のとおりで、

財形の金利が〜2.0%まで：自己負担金利は1.0%
財形の金利が〜3.4%まで：自己負担金利は財形金利の半分
財形の金利が3.4%以上：自己負担金利は財形金利-1.7%

となっているんです、確か。
「とんでもない」というのは、少ない、というわけではなく、かなり多いと、という意味で。
元々財形融資の利率が、他の5年固定金利等に比して抑え気味に設定されているところへ、これだけ優遇課されると、「この制度使いなさい」と言わんばかり…。
デベロッパーの営業さんが、「これじゃ家を買え買え言っているようなものですよ」、と驚かれてましたし。

どちらにしろ、財形融資に関しては、各勤務先で、一定条件の利子補給制度とかがあるのが前提だったはずなので、会社によってはこれを上回る大盤振る舞いなところも絶対あるでしょう。

[29: 匿名さん]

とても恵まれていて羨ましいです。
けどね老婆心なんだけど昨今の経済情勢をかんがみると
その利子補給制度が借り入れ期間中持ちこたえられるか？というのも
考えておいた方がよいかもです。
経費の中では比較的削りやすいでしょ？
例えば「金利の1％のみ会社負担」って制度が変わる可能性だって無きにしも非ず。
ですから利子補給がない場合を想定してローンを組んだほうが
より安全かと思われます。

[30: 匿名さん]

>>14です。
>>29さんへ。
ご意見、ありがとうございました。
私の知る範囲でも、過去に、賃貸家賃補助や社宅・寮の施策がコロコロ変わったので、こっちの変動ありも実のところ覚悟しています。

もちろん、利子補給無しの前提でローン設計はしております。
ただ、利子補給無しの状態でも、財形のほうが、提携ローン他より有利、と判断したので、全額財形、なるべく繰り上げ返済、のつもりでいます。
(会社からの利子補給はないものとして繰り上げ返済の原資として積み立てていこうかなと考えています)

[31: 匿名さん]

利子補給制度のない私も財形メインです。
金利は神のみぞ知るですが、一般銀行より影響は少ないはず。
銀行は、今低金利でいいけど、景気回復と同時に、金利上昇！
うー、こわっ。
銀行の金利が低いといっても、財形の安心感はいいかと思います。

[32: 検討中]

私も公庫財形メインで行くつもりです。
ローンは３５年組みますが、目標は５年以内に返すようがんばります。

住宅取得の減税分を考えれば、事実上の金利はかなり低いと想いマウス。

[33: 匿名さん]

知っていました？
所得税は思っているほど１％まるまるかえってこないんですよ・・・。

[34: 匿名さん]

↑　所得に応じて

[35: 匿名さん]

財形の５年後は、上がってもその時期の公庫証券化ローン程度
銀行の５年後は、市中金利-優遇利率（0.3パーセント程度？）
どっちがお徳かは明確ですね

[36: 匿名さん]

最強だと思うぞ。

[37: 匿名さん]

わたしも最強だと思います。問題は今後の上がり幅。今の社会状況からすれば１０年後に３.４％まで上がる確率すら低いと思うので公庫よりも有利かなーって予想しています。

[38: 匿名さん]

ありがとうございます。>> 14さん
私も財形メインで考えていこうと思います。まだ、物件探しの段階ですが。

[39: 匿名さん]

探している間に、財形貯蓄してね。
たまればたまっただけ、融資額が多くなるから。
がんばって！

[40: 匿名さん]

>>14です。
>>38さん
がんばって探してくださいませ。まずは物件とのめぐり合い次第ですね。
ただ、金利動向は要注意です。上がるか下がるかさっぱりこればかりは。
まぁ、上がっても銀行5年とかよりはそれでも有利でしょうが(だから財形が推されるわけで)
>>39さんも言っていますが、必要なら可能なだけ財形貯蓄残高を積み増してください。
400万未満の場合、あればあっただけいいので。
ただ、全財形貯蓄の残高総計が400万以上あったら、財形融資上限4000万円の10分の1を満たしちゃっているので、あとはただの貯蓄になりますね。

あと、公庫、財住金のページにこんなのありました。
もうご覧になっている方も多いかとは思いますが、参考までに。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/kinri_suii/kinri_suii_frame.htm
(間違っても変動金利制なんぞに戻るなよ…その時借り替えるかは金利次第だけど)

財形の制度そのものについては、「超」長期的には独立行政法人雇用・能力開発機構や、果ては勤労者財産形成促進法がどうなるか、なんてことを議論する必要が出てくるでしょうが、公庫や年金住宅融資の今後に比べると、制度としての変動のリスクはまだ低いのではないかと思います。

[41: 匿名さん]

結局、全額財形融資にしちゃいました
まあ、後は何とかなるでしょう....ね

[42: 匿名さん]

7月の金利　明日発表？
1.5％より　↑？　↓？？

[43: 匿名さん]

よくわからないのですが、財形の５年後の金利ってどのように決められるのでしょうか？
どなたか教えてください。銀行は確か短プラが基準ですよね！財形もそうなんでしょうか？

[44: 匿名さん]

1.67出ましたね

[45: 匿名さん]

まじ？上がっちゃいましたね
７月申し込みなので、悔しいです

[46: 匿名さん]

金利上昇傾向↑
5年後にまた下がっているといいなぁ・・・。

[47: 匿名さん]

1.68では？　次回１０月もしくは１月下降していることに期待！

[48: 匿名さん]

あ、１．６８です。失礼しました(^^;
＞４７

[49: 匿名さん]

７月申し込みなので、あきらめます。運悪いなー
５年後に、１パーセント代のままを祈ります....
できれば、１０年後も１パーセント代だといいなー

[50: 匿名さん]

皆さんに質問があります。素人で申し訳ありませんが、
財形に貯蓄している預金を自己資金に考えておりますが、
借入れ決定後、支払いまでに預金を利用できるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

>>14です。
>>50さん
私はこれで失敗しました。
物件探しを始めた時点で、財形貯蓄以外の現金貯蓄が無いも同然状態でした。
財形貯蓄全般ですが、取り崩すのに当然時間がかかってしまうので、即座に動かせる現金資産とは扱えないです。

私が契約した物件に限らないと思うのですが、契約時点で頭金を1割求められる物件が多いと思います。

しかし、財形の借り入れは、財住金の場合、契約書(!!)のコピー、金融機関の財形貯蓄残高証明(これも発効日等の期限の制約があります)等を元に、融資決定を出す形です。
ですから、契約前後時点での、自己資金（頭金）への算入は、実際問題として無理でしょう。
よっぽど財形貯蓄額が多くて、財形残高を400万(＝最大融資額4000万円の10分の1)残してそれ以外を解約して潤沢に現金を確保出来る、ようなケース以外では無理でしょう。

さらには、財住金の場合、融資決定時の保証料が、決定後二週間以内に振り込まないといけないので、「後からかかる」イメージの諸費用のうち、相当額を前払いしないといけないです。これは滅茶苦茶痛かった。
諸費用は後から、というイメージを完全にひっくり返されましたから。

実際、私は、デベロッパー担当者と話し合って、公庫＋提携ローンで仮審査を通す一方、親から緊急に頭金を立替払いしてもらって契約、財形融資の保証料も(情けなくも)立て替え払いしてもらい、それらが完了後、財形をおろして親にこれら一時借金を返す(&残ったお金を残る諸費用に充当する)、という綱渡りを強いられました。
上記の通り、私の場合は財住金ですが、公庫財形の場合も、残高証明とかいろいろあるでしょうから、契約前後に財形貯蓄を取り崩すのは実質困難と思われます。

てなわけで、現金預貯金も重要、というのが、痛い目を見た私の経験談です。