財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[162: １５９]

160番さん
ありがとうございます。　やっぱ勉強しなきゃ、ですね。
私の場合、まだ支払い時期まで数ヶ月あるので、お教えいただいたＨＰなどを参考にこれから色々と研究します。
他にも、参考になるＨＰがあればお教えください。

[163: 160]

そういえば、財形住宅融資の金利が上がりましたね。
>住宅金融公庫は３月25日、公庫の財形住宅融資金利を改定すると発表した。 改定となるのは新規融資金利（当初５年間）で、新金利は現行の1.48から1.78％に引き上げる。適用対象は新築住宅およびリ・ユース住宅、住宅改良。 新金利は４月以降の申込み分から適用する。 [住宅新報社　2005年03月25日]

参考となるHPですか・・・
>>160で書いたHPがいいと思うけど。
いろいろなコーナーにリンクが張られているけどな・・・ちゃんと見た？
必要なことは自分で検索するような姿勢が必要だと思いますよ。なんでも人任せ・・・ってのは、あとあと後悔します。

ま、参考程度に自分のローンのシミュレーションをしてみるといい。
http://www.jyukou.go.jp/
↑
住宅金融公庫HP、住宅ローンシミュレーションができる。繰上げもあるし、資産計画もある。
何より大切なのは、しっかりとしたシミュレーションが出来るかどうか。
お役所仕事のような、甘いシミュレーションではなく、厳しい条件（賃下げ等）を考慮した計画を立てること。
あと必要な知識は、goo、yahoo等の検索エンジンを使えば、十分集められる。

[164: 匿名さん]

４月申込分からの金利、
財形住宅金融に直接申し込む場合は １．５８ ％。
http://www.zaijukin.co.jp/

公庫財形とは金利が異なる事もあるんですね。初めて知りました。

[165: 匿名さん]

財住金に電話で聞いてみました。
公庫は、今回から、保証料?を金利の内枠方式に変えたみたいです。それが金利差になったらしいです。
勝手な推測ですが、フラット35と併用可能にするための対策でしょうか。(あれも保証料なしのはず)
ただ、簡単に聞いただけなので、関心がある方は、直接、公庫や財住金に確認してください。
でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。
いずれにせよ、財形転貸(財住金及び勤務先の転貸融資)と財形直接(公庫)は、どっちが使えるかは、個人の所属先その他の属性で振り分けられてしまうので、選択の自由が無いですけどね。

しかし、財住金のトップページ見た限り、引き続きフラット35は使えないみたいです。びっくり。
(これは今、財住金のトップを見ていて気付いたので、使えるのか使えないのか電話で聞き忘れました)
新規に借入れを考えて併用を検討していた人にはつらいかも。

[166: 匿名さん]

>>165
確認、乙

[167: 匿名さん]

教えてください。
フラットと財形の併用を選んだ場合で、デベ提携などのフラットを利用して
つなぎ融資が発生しない場合でも、財形の部分は今まで通りにつなぎ融資が
必要なのでしょうか。

[168: 匿名さん]

つなぎは、融資側というより、デベ側の問題だと思います。
登記が移らないと融資が実効されないのは、基本です。
デベが融資実行前に登記を移してくれるなら、つなぎ不要。ダメならつなぎ必要です。
なので、デベに確認しましょう。

[169: 匿名さん]

>165
>>でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。

思わず公庫に電話して聞いちゃいました。
前の条件で契約した人は、今後0.2%引いた金利になるそうです。よかった、よかった。
0.2%が手数料と完全に同じではないと思いますけれど、ということは、方針としては財住金と
同利率なのは変わらないんですね。

[170: 匿名さん]

>>169
そのとおり。
保証料は、だいたい0.2%くらいの利率相当です。

[171: 匿名さん]

馬鹿な質問かもしれませんがお許しください。
財形＋フラットが可能になりましたよね。そこで、申込みは同一金融機関で行う
必要がありますが、わからない事があります。

フラットを申し込める金融機関ならもれなく「財形＋フラット」の合わせワザを
利用する事が出来るのでしょうか。（多分、違いますよね？）

財形住宅融資の申込み窓口についての説明はたいてい、「"公庫業務取扱店"または
"公庫財形業務取扱店"と表示のある金融機関で」といった具合ですが、実際には
どうやって調べれば良いのでしょうか。ホームページなどではわからないものなの
でしょうか。

例えば、みずほ銀行なら申込み可能と想像しているのですが、ホームページ等には
そういった説明がないようです。また、フラット35で一番金利の低いグッドローン
なんかは公庫財形の申込みが出来る金融機関ではないような気がしていますが、
実際そうなのか良く分かりません。

[172: 匿名さん]

財形の申し込み窓口の基本的な考え方はこれ。
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi_01_01.htm

但し、フラットとの併用の場合は知りません。

[173: 匿名さん]

>169
>前の条件で契約した人は、今後0.2%引いた金利になるそうです。よかった、よかった。

来年入居のマンションを契約し、ローンの一部を公庫財形にしました。
保証料込み(内枠方式)で考えた場合、保証料相当分0.2％をプラスし、1.7％に
なると解釈していいんですか？（保証料はまだ支払ってません。）

[174: 匿名さん]

>173

昨年申し込み時の金利は1.5%でした。

[175: 匿名さん]

>>173
保証料内枠方式になるのは、平成17年4月1日以降に申し込んだ人です。
保証料をまだ払っていようがいまいが、昨年申し込んだのなら、
最初にまとめて保証料を払ってください。

[176: 匿名さん]

新築分譲マンションの購入を検討しているものです。
異なる話題になってしまうかもしれないので申し訳ありませんが、
どなたか教えてくださいませんか？
財形融資の手続きをざっくりと以下のように想定したのですが
間違えてないでしょうか？
財形の貯金をとりくずすタイミングを気にしております。
融資決定後であればくずせますよね？
【前提】
　住宅財形の残高が400万ある。3000万の融資を財形に対して申し込む
(1)物件決定→不動産へ手付金（物件価格の１割）を、財形以外の貯金から支払う
(2)融資申込→財形窓口に融資申込　　★残高の10倍まで融資可なのでOKのはず
(3)引渡→頭金の残金を不動産へ支払　★頭金の残金に財形の貯金をつぎ込む
　　　　　＋
　　　　 つなぎ融資で残金支払　　　★いくらぐらい掛かるのでしょう？
(4)登記手続完了→融資開始

[177: 匿名さん]

>>176
だいたい書かれている通りですよ。
但し、(2)で引き出せる金額には注意が必要です。
a)利益に非課税で引き出したい場合⇒残高の90%まで
(残りの10%を非課税で引き出せるのは、登記後＝引渡し後)
b)要件外で課税扱いで引き出す場合⇒全額OK
のはずです。

つなぎの費用は、つなぎ実行〜本融資の期間によりますね。
だいたい20〜30万円ですかねぇ？

[178: 匿名さん]

>>177
176です。ご回答ありがとうございました。
税金が絡むのですね。財形の資料取り寄せてもう少し勉強してみます。

[179: 匿名]

今　つなぎ融資中です。
ローン金額と同額のつなぎを受けたのですが　結構　同時期に手数料やら立退き料料やら
新居の準備やらと雑費がかかり　へそくりに手をつける事になってしまいました。
余裕をもってこの期間を過ごしたいなら　つなぎ融資は少し多めに借りた方が良かったなーと
思いました。　私も初めてでそんな事考える余裕もなかったんですが　たぶんつなぎは自分の
口座に入るので　少し多めに借りれるなら　それをお勧めします。
初めから　手元に２５０万ほど残す予定にしていたので　何とかまわりましたが
ギリギリで組んでたら　高金利に手を出してたかも・・・です。

[180: 匿名さん]

>>179
176です。自己資金は余裕をもっておかないと危険ということですね。
いろいろ聞くと予想外のお金が結構かかるみたいなので余裕は持たせておくつもりです。

[181: 匿名さん]

>>179
>>180
「自己資金は物件価格の２割はないと」とよく言われますが、
これは、
・契約時手付金に１割(これはすぐ動かせる預金等で持つのがベター)
・残り１割程度　登記費用・管理費等当初分・ローン諸費用・引越し・家具家電等購入費用にかかる
ために目安として言われています。
予想外にお金がかかるというのは、その通りなんですよね。

[182: 179]

そうですね。かなり色々と出費しますよ。
我が家は３５００万のローンで手元に流動資金３００万
株・保険など７００万程残していましたが　流動資金はとりあえず
今回活用しました。あとで半分位は戻ってきますが・・・流動資金が
当初の計画より減ったので　しばらくは貯蓄に励みます。

[183: 176]

あれからいろいろ調べておりました。
今まで知りませんでしたが、公庫窓口の財形と財住金窓口の財形って違うんですね。
前者は、4月から保証料込みの1.78%で、後者は保証料は外枠で1.58%
前者は、公庫orフラット35との併用が可能ですが、後者は併用不可
うちは財形転貸融資なんで財住金になるのでフラット35は使えません。
最初は、フラット35の併用を考えておりました。ややこしいですね。

[184: 匿名さん]

自分でお勉強してえらいですね。
財形もいろいろあるので間違わないでくださいね。
知らないままの人が多そうですが・・・。

[185: 匿名さん]

初歩的な質問ですが、融資申込は、いつすればよいのでしょうか？
来年３月に引渡のマンションを購入予定です。
財住金の資料を見ると引渡の１ヶ月前が目安と書いてあるのですが、
よく世の中のマンション購入の本とか見ると契約してすぐ公庫とかに
申込するように書いてあるように見えるのですが、認識違いですかね？
公庫だと申込時の金利で、銀行だと融資実行時の金利とかよく
書いてありますよね？常識なのかもしれませんがどなたか財形のケース
について教えていただけませんでしょうか？

[186: 匿名さん]

> よく世の中のマンション購入の本とか見ると契約してすぐ公庫とかに
> 申込する

公庫財形は、上のとおりでした。

売主は、本契約日の一週間前に、本契約予定の人のうち公庫財形融資申込予定者へ
同申込書を配布しました。記入例付きでした。
記入・押印して本契約時に持参しました。契約書取り交わし直後に
隣のテーブルで、取り扱い銀行の担当者により融資申込書の記入内容をチェックされました。
その時はまだ、残高計算依頼書(による残高証明) と負担軽減措置等の証明書は
雇用者等へ発行依頼中で、発行後すぐ送るように行員さんから念押しされました。

>>185殿は本契約済ですか。

[187: 匿名さん]

>>186さんへ
ご回答ありがとうございました。公庫財形だと契約時なんですね。
ちなみに私はまだ契約以前の段階です。マンションの登録に申し込んで
無事、当選したら契約の運びになるので、今はいろいろと事前調査の
段階です。

[188: 匿名さん]

>>187
185の書き込みを見ると財住金の情報は見られているようですが、
申し込み先がどこになるかは確認済みですか？
例えばここにて。
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi_01_01.htm

[189: 匿名さん]

>>188
よくよく調べると「財形転貸融資」と社内資料ではなっているので、
申込先は、多分、勤務先（会社）だと思います。
社内に確認してみます。
社内で調べようとすると財住金のＨＰのアドレスがかいてあったので
資料を取り寄せて調べた次第です。お手数おかけしました。

[190: 匿名さん]

>>189
契約日が近づいてくると売主は、(抽選前であっても) いろいろ確認を迫ってきます。
どの融資を利用するのか早く決めろ。
勤務先社内融資制度が利用できるかすぐ確認しろ。
財形を利用するなら、勤務先は財形住宅金融の出資企業か、
それとも転貸融資利用可能か、確認しろ。
出資企業でなければ公庫財形になるが、それでいいか決めろ。
財形積立残高はいくらだ？ 借り入れ額の1/10以上あるか。
手持ち資金は足りているか。本当の本当に大丈夫か？？？

等々。金勘定についてはうるさい。

[191: 匿名さん]

まあ、引渡しの2ヶ月前くらいまでは余裕で変更が効きますから、
(金融機関から融資承認が出ていても、融資実行までは簡単にキャンセル効きます)
あまりあわてなくてもいいですよ。
デベは渋って提携に誘導しがちですが、自分で手を動かす気になりさえすれば何も難しいことはありません。
かくいう私は、自己借り入れ財形⇒自己借り入れＡ銀行⇒自己借り入れＢ銀行と２度も変更しました。
何の問題もなく先日引渡し完了しましたよ。

[192: 匿名]

すみません。手元に資料がなくまた、あまりに初歩的で財形に電話するのが恥
ずかしくい内容で　教えて頂きたくお尋ねします。
今つなぎ融資を受けています。（おそらく今月２５日の本融資の締め切りには
登記が間に会う予定）　その後本融資となるとおもうのですが　口座引き落とし
（ローンの返済）が開始されるのはいつからですか。
もしかして今月？と急に不安になりました。
本融資がおりてからの初めての支払日からでいいのでしょうか？
４月２５日〆だと５月２７日？　とすると口座引き落とし開始は？
ご存知の方　教えて下さい。

[193: 匿名さん]

公庫に電話するまでもなく、取り扱い銀行に確認すべし。

[194: 匿名さん]

２５００万を３０年で返済する分を財形（転貸融資）かフラット３５で悩んでいます。
財形にしようかと思ってましたが、返済期間が３０年と長いのでフラットの方にしとこうかと・・・
１５年後にフラットと並ぶくらいの金利だったら財形だけど、上がりだすと一気に行くからなぁ。
財形にされてる方は期間が短いのですか？

[195: 匿名さん]

長いです（しくしく・・・）３５年。返し終わるのは７７！

[196: 匿名さん]

７７まで支払いなんて・・・苦労で早死にしそう。
（だったら問題ないかな？）

[197: 195]

そうです、年金暮らしになる前に死んじゃったら無問題です。

[198: 匿名さん]

28のときに財形で借りました。
5000くらい借りました。
10年くらいで完済できるから、おいらは財形で損はしません。
というより、その時にフラット35はなかったけど。
最近のいろいろな状況を考えると、金利とか消費税とかいやな傾向が出始めましたね。
長期間借りるようであれば、一番金利の低いときにフラットを利用するのが賢いのでは？
10年くらいで完済する予定であれば、何を選んでもそれほど変わらないかもしれませんが。

[199: 194]

そうですね。１０年ぐらいだと安心なんですが、
３０年となると想像もつかない世界だから。
金利が上がってもどうにかなるようだったらいいんだろうけど、
家はヤバそうなので、残念だけど財形はあきらめよう・・・

[200: 匿名さん]

30年フルローンは計画しないほうがいいですよ。
30年で借りても、15年、20年で繰上げ返済するような計画のほうがよろしいかと。
金利負担だけでも無駄ですので。
30年で組んだとしても、お早めに返済を進めてくださいね。

[201: 匿名さん]

財形転貸融資で利子補給を受けられるので、財形１本で行こうと考えてます。
ただ返済期間を考えると最低でも２０年掛かるので、他ローンと併用するか迷ってます。
借りている方で、財形１本って人は少ないですかね？
ちなみに財住金の財形は、抵当権は第１位にしなければならないので、
抵当権第１位を条件とする銀行の超長期ローンは使えません。（公庫は例外）

[202: 匿名]

やはり会社より３％以上の金利になった場合だけですが利子補給があり
また保証料や申込金？の類も会社負担だったので　財形一本にしました。
ただ　繰上げ返済の手数料や毎月の返済手数料も必要だし　定年までに
返済しないとその後は利子補給などないので絶対それまでに完財しなくては！
と思っています。（かえって目標が現実的で良いかと）
妻（働いているので減税目的で）の名義で銀行で・・・と考えましたが
ローン申し込み時の手数料などが結構かかるし減税額も小額なので
やめました。　どの程度の会社の利子補給にもよるかと思いますが
結構銀行によっては　申し込み手数料必要な所も多いのでご注意を！

[203: 匿名さん]

>>201です。財形１本と言う方がいて安心しました。
最初はフラット３５と併用しようかと思っていたら公庫財形はＯＫでも
財住金はＮＧだったので、思い切って１本化することにしました。
頑張って繰り上げ返済しようと思います。

[204: 匿名さん]

財形で5000万借りたって言う奴、嘘吐きです。4000万までしか借りられません。

[205: 198]

>>204
198です。
財形は確かに4000万までしか借りられません。
でも、すべてを財形で借りたと入っていませんので。
訂正まで。

[206: 匿名さん]

>28のときに財形で借りました。
>5000くらい借りました。

これじゃわからんよ。
訂正じゃなくて謝んなさいよ。

[207: 匿名さん]

>>206
いちいちウザイやつ発見！！

[208: 匿名さん]

私も２０５って屁理屈ーって思ったけどね。
２０６はそのとおりだと思うけど・・・。

[209: 匿名さん]

財形の利率計算をしてごらん、実際はそんなに低くないよ
ほとんど使ってる人はいないですよ
銀行ローンとかが事情により組めない人とかが使うだけじゃない

[210: 匿名さん]

>>209
＊＊ですか？
まともな会社しか財形ないから使える奴が限られているだけ。
銀行の3年固定のキャンペーン金利が終わった後にどれだけの利息になるか計算してみろってーの。
特に財住金出資企業だと、公庫財形よりも保証料が安いからお得。あと、火災保険も安い。

[211: 匿名さん]

>>210
別にアスタリスクアスタリスクじゃないと思いますよ。