財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[122: 匿名さん]

そりゃ、関係者ならわかるでしょ。

[123: 匿名さん]

とりあえず、2.8％で限度額まで今日申し込みました。
あとは、１月の財形の金利が出たら財形との割合を考える予定。

暮れまでに公庫が2.7％以下に下がったらガッカリだけど。

[124: 匿名さん]

またまた長期10年物国債金利ダウンしてきてるねー。予断をゆるさない

[125: 匿名さん]

来年３月にＡＬＬ住宅財形でローンを組む予定のものです。
１月発表の金利を待つか、現状の１．６２％で申し込むか迷っています。
同様に検討なされている方々ご意見をお聞かせください。

①１月の金利発表後、もし金利が上がる場合、１．６２％で申し込めるもの
なのか？
②もしそれが可能である場合、１．６２％の申し込み期限は
具体的に１２月の何日までになるのか？
③１月に金利は下がるか上がるか（予測）？

[126: 匿名]

１２５さんと同じく悩み中です。
我が家は会社経由の申し込みなので１２月中に書類は出して１月の金利が
わかった時点で　どちら（１２月ＯＲ１月）にするか融通してくれるようです。

会社の利子補給など優遇があるので　公庫はやめて財形一本にしようかと
思っていますが　３８００万という高額なローンを組むので５年毎変動というのが
ちょっと気にはなります。また主人の会社の財形なので共有名義にできないので
今のローン減税の恩恵を私が受けれないのも残念。でも、私一人ではローン審査
通るような職種ではなく　あきらめようかなーと思っているところです。

会社経由の財形のためか？公庫と違い　ローン開始後　元金均等と元利均等の
変更や借り入れ期間の延長などは出来ないようでちょっと悩んでいます。
元金均等でスタートして　辛くなったら元利均等に・・・とか計画していたので。
その辺　１２５さんいかがですか？

[127: 匿名さん]

>>126
対象物件を共有名義には出来るはずですよ。連帯債務に出来ないだけではないんですか？共有名義だと連帯保証は求められます。
事実とすれば「住宅資金を出すのは主人だけ」と会社が指定していることになります。贈与税が絡んできますから。そんなアホな会社はありません。
財産形成貯蓄ですよね。何のための制度か考えていただければ理解できると思います。

[128: 匿名さん]

>>127
補足。連帯債務でないと、確かに住宅ローン減税は契約者本人だけしか受けられません。

[129: 125]

125です。
126さんお返事ありがとうございます。うちも会社経由ですので、
同様に融通してもらえるか会社へ問い合わせてみます。
しかも、会社経由の財形だと各種変更手続きに制約があることもあまり
意識していませんでしたのであわせて聞いてみます。
ちなみに、うちに元利均等３５年のフルローンを予定していて、
年明け単位に繰越返済していく予定です。

[130: １２６]

１２７さん　ご指摘ありがとうございます。　間違いました。
もちろん共有名義にはできますが　公庫と違い？我が家が利用する財形では
連帯債務者という形になっても　減税の恩恵にはあずかれない・・・と言いたかった
のです。　保証料など主人の会社が負担してくれるのでローンは主人名義だけで
いいかなーと思いつつあります。　もちろん物件は頭金の部分もあるので持分割合を検討して
共有名義にしないとまずいと思いますが。　でも結局　私はサブで主人に頑張って頂かないと
払い続けられないのだから・・・欲出さず　財形一本にしようかなと。

１２５さん　申し込み前の審査に３週間くらいかかるようなので１２月初旬に提出が
いいようです。それから主人の会社は形式的な形ですが事前審査という書類を提出
してから　本当の申し込み用紙がもらえるようです。お互い繰上げ返済頑張りましょう！

[131: 匿名さん]

財形では共有名義にした場合、必ずその相手方に担保の提供を求められます。
これは連帯保証。
連帯債務は、契約当事者が支払い不能になった時に、競売とかの手続きを経ず、すぐに代わりの支払いを求められる契約です。
この場合はローンの支払い割合を確定申告時に二人の連名で所轄の税務署に届出することになっています。ローン残高証明書の原本を提示して確定申告をすれば、両者とも住宅取得促進税制の恩恵に与れます。

[132: 匿名さん]

>>131　補足
＞すぐに代わりの支払いを求められる
とは、「毎月の返済分の支払いを代わりに支払っていく」という意味です。
未払いの延滞金も支払う必要があります。
それでも払えなくなって、ようやくローン事故、やがて競売。そのように連帯債務の場合は事柄が進みます。

[133: 匿名さん]

フラットよりいいかも・・・３５年かけて払うなら別だけど。
２０年で考えてるので悩み中です。
同じように財形とフラットで悩んでる人います？

[134: 匿名さん]

私は、20年返済で財形(元金均等)にしましたよ。
今なら1.48％だし、5年後以降全期間が3.5％になったら、
返済総額がフラットと並ぶくらいかな。

フラットは保証料・繰上返済手数料無料だから、その分を考慮しても
3.4％くらいで並ぶかな。

ここまで金利が上がるとは、ちょっと思えないかな・・・というわけで財形。

[135: らんらん]

①公庫1/3財形2/3で既に申請しており、その後フラットが登場し、どちらにするか凄く悩みました。（財形1本にしたかったのですが、返済までの期間ちと心配なので、公庫1/3つけました。）
35年かけての返済なら迷わず、フラットです。私も20年完済予定。申請は30年にしているのですが、繰上げ返済で調整予定。
そのため金利動向をみながら、繰り上げ返済を財形か公庫かに決めようと思っています。財形の金利にあやかれるし、あばよくば5年後金利↓だとラッキーと考え既に今月『②フラット』見送り『①財形＆公庫』
に決定しました。　　最終的には、①でも②でもどっちに転ぶかは同じ確立だし、短期的な金利だけみても変わらない感じしました。繰上げ返済手数料がないフラットに魅力はあったのですが。。。

[136: 匿名さん]

私も財形とフラットと悩んでます。財形とフラットって併用可能なんですよね。併用しようかとも思ってます。
でも併用するメリットって何かあるんでしょうか・・・。

[137: らんらん]

134さん＞と同感です。結果、財形重視に決定。ちなみに財形1.15公庫2.0　フラット（八千代だと）2.48の条件（フラットは月によりいくつになるか？不安材料）
の判断材料でです。　財形も急激に高くなると考えにくいと思いました。財形とフラット併用はしらなかったです。どちらにしろ悩みますよね。

[138: 匿名さん]

現時点では、フラット35と財形の併用は不可です。
うーん、あと半年、一年早ければのったのに…。

住宅金融公庫の「平成17年度事業計画案の概要」、２の(1)のク
http://www.jyukou.go.jp/index/news1629.html

現在、財形(5年1.50)＋提携ローン(2年1.30)なので、財形の一部を証券化ローンで扱えればベストだったんだけど。
どのみち3月入居なので間に合いません(涙)
財形の暴騰は考えにくいんだけど、低利の完全固定部分があればそれにこしたことなし。

[139: １３６]

そうですか・・・。財形とフラット併用はまだ施行されていないんですか。うちは１０月入居なのですが
間に合わないでしょうか？

[140: 匿名さん]

今年の4月から財形とフラットの併用可になるそうですよ。
(問い合わせたので、まず間違いないと思います。）

[141: １３６]

４月からですか・・・ありがとうございます。うちはローン３０００万なんですが、財形１対フラット２で
いこうかと思っています。

[142: 匿名さん]

４月から・・・金利上がるのでしょうか、それとも下がる？

[143: 匿名さん]

財形1.15%で返済中です。さすがにこの金利では繰り上げする気になりません。ローン減税で1％（実際は0.8％）帰ってきますからね。
3700万借入、25年返済、元利均等です。
金利改訂時には元金は約3000万になってます。繰り上げ返済可能額は2000万なので、金利動向をみて幾ら繰り上げするか考えます。
私は公庫財形でしたが、財住金出資企業だと保証料が公庫財形より安いのでうらやましかったです。

[144: 匿名さん]

１４３さん、おめでとさんです。

[145: 匿名さん]

>>143
1%といっても、残高3000万だとして、30万でしょ？
残りの返済期間を考えると、繰上げしたほうがとくでしょ？
しかも元利金等だし。
元金均等を選択しているおいらでさえ、月々4万アップして10年繰上げしているよ。
ちなみに、計算上は、150万円分の無駄な利息がなくなる。
減税分に比べれば、かなりのメリットがありますけど。
繰上げもやり方によっては、メリットがありますよ。
ちなみに、財形住宅融資の利息は、1.5%ですけど。

[146: 匿名さん]

>>145
143じゃないけど。
H15.07の金利は、1.15%だったので、143は嘘は言ってないと思うよ。

ちなみに、うちはH17.01申込で、1.48%。融資実行は4月です。

[147: 匿名さん]

>>146
嘘を行っていると指摘しているわけではないですよ。
たんに、資金に余裕があるのであれば、利率が低くても繰上げをしたほうがメリットが発生するといっているだけですよ。
ま、1.15%ってのは、かなり低い利率なのは事実ですけど。
それでも余裕があれば繰上げor月額アップにより無駄な利息を圧縮できますよ。
（言うまでもありませんが、手元にもちゃんと現金を残すべきですけど。ま、1,000万くらい残しておけば、とりあえずは大丈夫でしょう。）

[148: 143]

>>145
普通は繰上げしたほうがメリットがあるのは承知してます。今もその気になれば600万は繰り上げ出来ます。
けど、金利1.15%でローン減税で0.8%返って来るので実質0.35%ですよ。
私の場合、会社の社内普通預金が0.5%（税金引いて0.4%）ですし、300万までの住宅積立は0.65%（無税）なんです。
無理して返したほうが今の状況では損しそうなので。

[149: 匿名さん]

>143
で、何のためにここに書いたの？
自慢？

[150: 匿名さん]

財形を選ぶ人は5年固定っていうリスクをキチンとヘッジしているんですね。
銀行の3年固定1%でその後の金利がどうなろうと知ったこっちゃ無いっていう人達とは違うんですね。
恐れ入りました。

[151: 匿名さん]

リスクヘッジを考えて、固定・流動金利、元金・元利、財形・公庫・銀行、などの組み合わせを考えるものです。
それぞれのローン割合、さらには、繰上げ返済時の返済方法の選択など、やり方によっては、かなりの無駄が省けます。
1年目に繰上げをしましたが、シミュレーション上では、150万円くらいの無駄が省けましたよ。
もちろん、これからも経済情勢をにらみながら、自分の資金と折り合いをつけながら、さらに無駄を省きますよ！
無知＝無駄であることを、よくよく理解していただきたいですね。

[152: 匿名さん]

>>151
いろいろ組み合わせたら手数料だけでも大損じゃん。＊＊みたい。
財形一本で、繰上げして10年で返す予定で居るのが最強でしょ。
新生5年もおいしそうだけど、5年後が怖い。
当初5年は財形、5年後に新生に借り換えならありかもね。

[153: 匿名さん]

>>152
いまどき、手数料のないローンもあるぜ。
知らないってこと、ないよね？

[154: 匿名さん]

>>153
新生のローンでしょ。
5年後が怖いです。財形の人はそこがわかってるんですよ。

[155: 匿名さん]

財形融資の繰上げ返済手数料ですが、

公庫が窓口 (申込は銀行の公庫取扱店) の財形融資の繰上げ返済手数料はいくらですか。

財形住宅金融に直接申し込む融資の場合、繰上げ返済手数料は10,500円です。
公庫財形の場合も、これと同額ですか。
それとも、取り扱い銀行により異なりますか。

[156: 匿名さん]

公庫財形の繰上返済手数料は、

期間短縮型：3,150円　返済額軽減型：5,250円です。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/kuriage.html

また、手数料は、取り扱い銀行によらず同じです。

[157: 匿名さん]

>>156
そのURLは、公庫の繰上げ返済手数料を示したページだと思います。
公庫財形の繰り上げ返済手数料も、公庫の場合と同額でしょうか。

[158: 157]

>>156
すみません、" （財形住宅融資の場合） " の項目が存在しました。
申し訳ない。。。

[159: 匿名さん]

基本的なことを知りたいのですが・・・・・。
私は財形１００％で３０００ほど借りるつもりでしたが、友人から銀行の提携ローンなら５年で１．３％、フラットなら全期間２．６％ぐらいであるから、金利で言っても、将来の安定性（５年後どうなるかわからないという点）でいっても財形以外に良い商品はあると言われました。
しかし、財形は昔から定番ですし、多くの方が利用されているのには、理由があるのだろうと思います。　友人に反論できる財形のメリットを簡潔にどなたか教えてください。　今更ですみませんが。

[160: 匿名さん]

>>159
なんとなく釣りのような気もしますが・・・
↓ここを見て、自分で勉強しなさい。
http://loan.house.goo.ne.jp/know.php

固定金利・変動金利、元金均等・元利金等、いろいろなローンの知識を学べば、財形のメリット・デメリットを知ることが出来る。
自己責任の時代です。
自分が納得のいくローンを選択すればいいのです！！
どのローンがいいのかは、ひとそれぞれです。
自分のライフプラン（人生設計・好み）にあわせたファイナンシャルプラン（財務計画）が必要です。

また、ローンも財形と民間を組み合わせることも可能です。
それぞれのメリットと自分の返済方針・計画をたてて、それにあったものを選んでください。

[161: 160]

ちなみに、一般銀行の●年固定金利は期間が終わると期間の優遇金利ではなくなるよね。
とはいうものの、0.7〜1.0％くらいの金利優遇はあるだろう。

フラット35は、このままの超低金利が続くようであれば、メリットはない。（一般銀行のほうが金利が低いからね。）
でも、金利上昇傾向があるのであれば、ずっと契約時点の金利なのでその恩恵がある。

財形は、基本的に5年間は固定ですね。次の5年間は？あがるかもしれないし、下がるかもしれない。
でも、一般銀行よりは低い金利を設定しそうですが・・・（今は銀行もがんばってるか）。

となると、自分がどういう考え方をしているかですよね。
ギャンブラー（？）であれば、一般銀行の短期長優遇金利を選べばいい。
超堅実派であれば、フラットを選べばいい。
フラットほどではないが、金利の変動リスクを避けたいのであれば財形にすればいい。
（公庫・財形から民間銀行への借り換えは出来るが、その逆は出来ない。）

[162: １５９]

160番さん
ありがとうございます。　やっぱ勉強しなきゃ、ですね。
私の場合、まだ支払い時期まで数ヶ月あるので、お教えいただいたＨＰなどを参考にこれから色々と研究します。
他にも、参考になるＨＰがあればお教えください。

[163: 160]

そういえば、財形住宅融資の金利が上がりましたね。
>住宅金融公庫は３月25日、公庫の財形住宅融資金利を改定すると発表した。 改定となるのは新規融資金利（当初５年間）で、新金利は現行の1.48から1.78％に引き上げる。適用対象は新築住宅およびリ・ユース住宅、住宅改良。 新金利は４月以降の申込み分から適用する。 [住宅新報社　2005年03月25日]

参考となるHPですか・・・
>>160で書いたHPがいいと思うけど。
いろいろなコーナーにリンクが張られているけどな・・・ちゃんと見た？
必要なことは自分で検索するような姿勢が必要だと思いますよ。なんでも人任せ・・・ってのは、あとあと後悔します。

ま、参考程度に自分のローンのシミュレーションをしてみるといい。
http://www.jyukou.go.jp/
↑
住宅金融公庫HP、住宅ローンシミュレーションができる。繰上げもあるし、資産計画もある。
何より大切なのは、しっかりとしたシミュレーションが出来るかどうか。
お役所仕事のような、甘いシミュレーションではなく、厳しい条件（賃下げ等）を考慮した計画を立てること。
あと必要な知識は、goo、yahoo等の検索エンジンを使えば、十分集められる。

[164: 匿名さん]

４月申込分からの金利、
財形住宅金融に直接申し込む場合は １．５８ ％。
http://www.zaijukin.co.jp/

公庫財形とは金利が異なる事もあるんですね。初めて知りました。

[165: 匿名さん]

財住金に電話で聞いてみました。
公庫は、今回から、保証料?を金利の内枠方式に変えたみたいです。それが金利差になったらしいです。
勝手な推測ですが、フラット35と併用可能にするための対策でしょうか。(あれも保証料なしのはず)
ただ、簡単に聞いただけなので、関心がある方は、直接、公庫や財住金に確認してください。
でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。
いずれにせよ、財形転貸(財住金及び勤務先の転貸融資)と財形直接(公庫)は、どっちが使えるかは、個人の所属先その他の属性で振り分けられてしまうので、選択の自由が無いですけどね。

しかし、財住金のトップページ見た限り、引き続きフラット35は使えないみたいです。びっくり。
(これは今、財住金のトップを見ていて気付いたので、使えるのか使えないのか電話で聞き忘れました)
新規に借入れを考えて併用を検討していた人にはつらいかも。

[166: 匿名さん]

>>165
確認、乙

[167: 匿名さん]

教えてください。
フラットと財形の併用を選んだ場合で、デベ提携などのフラットを利用して
つなぎ融資が発生しない場合でも、財形の部分は今まで通りにつなぎ融資が
必要なのでしょうか。

[168: 匿名さん]

つなぎは、融資側というより、デベ側の問題だと思います。
登記が移らないと融資が実効されないのは、基本です。
デベが融資実行前に登記を移してくれるなら、つなぎ不要。ダメならつなぎ必要です。
なので、デベに確認しましょう。

[169: 匿名さん]

>165
>>でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。

思わず公庫に電話して聞いちゃいました。
前の条件で契約した人は、今後0.2%引いた金利になるそうです。よかった、よかった。
0.2%が手数料と完全に同じではないと思いますけれど、ということは、方針としては財住金と
同利率なのは変わらないんですね。

[170: 匿名さん]

>>169
そのとおり。
保証料は、だいたい0.2%くらいの利率相当です。

[171: 匿名さん]

馬鹿な質問かもしれませんがお許しください。
財形＋フラットが可能になりましたよね。そこで、申込みは同一金融機関で行う
必要がありますが、わからない事があります。

フラットを申し込める金融機関ならもれなく「財形＋フラット」の合わせワザを
利用する事が出来るのでしょうか。（多分、違いますよね？）

財形住宅融資の申込み窓口についての説明はたいてい、「"公庫業務取扱店"または
"公庫財形業務取扱店"と表示のある金融機関で」といった具合ですが、実際には
どうやって調べれば良いのでしょうか。ホームページなどではわからないものなの
でしょうか。

例えば、みずほ銀行なら申込み可能と想像しているのですが、ホームページ等には
そういった説明がないようです。また、フラット35で一番金利の低いグッドローン
なんかは公庫財形の申込みが出来る金融機関ではないような気がしていますが、
実際そうなのか良く分かりません。