財形住宅融資って本当に一番良いローン？

[サラリーマン]

現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？

【タイトルを編集しました。2011.8.29　管理担当】

[22: 匿名さん]

14です。

私は財形最大限(物件価格の80%弱)＋残りを提携ローン2年固定(キャッシュの頭金が少ないんです)、というとんでもパターンだったりします。

公庫を目いっぱい借りられて返済できる方ならば比較対象は公庫オンリーでしょうが、財形を素直に5年固定もの、と考えて銀行ローン(デベロッパーの提携優遇ローン含む)と比較しなおして、単純に有利と判断しました。

あと、会社によっては、財形に対しても利子補給とかの制度もあるみたいなので、調べられてはいかかでしょうか。

金利が上がったら…私の場合は元利均等なので、支払い金額増加額上限が1.5倍まで(元本充当率減りますが)、ということで、初期のうちに繰り上げ返済がんばるしかないかなぁ、と。
ローン減税分は固定資産税と団信保険料に消えますね。
さらに、私の場合は、銀行ローン繰り上げ完済が先だったりします。
財形一本でいける(さらには元金均等)人がうらやましかったり。

[23: 匿名さん]

19さん：
私も全額財形で10年で組んでいます。1.28%なので金利負担もさほど感じません。
また、元金均等ですからすぐに繰り上げ返済してもあまりおいしくないんです。
ですからまずは繰り上げ返済せずにその資金を運用し
4年後の金利見直しの際にアップが予想される場合一気に繰り上げます。

[24: 匿名さん]

私も財形がメインです。
金利上昇が懸念される現在、５年間の固定はうれしいです。
しかも、銀行金利より低いですし。
低いうちに、繰上げ返済ですね。
金利が上がれば、その時点で銀行と比較して乗り換えます。
財形から銀行への変更はできるけど、銀行から財形への変更はできないからね。

[25: 匿名さん]

１９です。
皆様レスありがとうございました。
基本は元金均等・期間短縮・繰上返済なのでしょうかね。
あと乗換えという手もあるんですね。見逃していました。
まぁどこで借りても、以上が共通原則のようなものでしょうか。

[26: 匿名さん]

14です。
>>19さん
・元金均等だと後からの支払いは減るが初期がきつい、繰り上げメリット少
・元利均等だと、とにもかくにも繰り上げ
で、財形からの乗り換えは後から出来るので、一定条件下での財形の確保、はよい手段だと思います。

蛇足：会社ごとの特殊事情
ちなみに、私は、現在の会社に勤務する限り(下記の利率でどこのグループ会社かばれると思います)、とんでもない利子補給がかかることが判明したため、元利金等繰上げ返済35年、で組みました。
(金利が2.0%までは、1.0%固定。2.0〜3.4%までは、その利子の半分を補充。3.4%を上回る場合、1.7%まで利子補給…逆を言えば、財形が5.1%まで悪夢的に狂騰しても、公庫2段目の3.4%と差がないことに…)

[27: 匿名さん]

>> 26さん。
「とんでもない利子補給」というのは、財形の金利が上がった場合の利子補給が少なすぎるということでしょうか。
また、「元利均等繰上げ返済35年で組みました」というのは、結局、銀行にしたということでしょうか。
（p.s. たぶん私と同じ勤務先です）

[28: 匿名さん]

>>14です。
>>27
某グループ会社共通ですね(カフェテリアプランメニュー)
私の借入は元利金等35年は財形です。繰り上げ繰り上げ、で返すつもりで。
(同時に借りる銀行も元利均等35年なんですが…)
そのグループ会社の財形利子補給に関しては、上述のとおりで、

財形の金利が〜2.0%まで：自己負担金利は1.0%
財形の金利が〜3.4%まで：自己負担金利は財形金利の半分
財形の金利が3.4%以上：自己負担金利は財形金利-1.7%

となっているんです、確か。
「とんでもない」というのは、少ない、というわけではなく、かなり多いと、という意味で。
元々財形融資の利率が、他の5年固定金利等に比して抑え気味に設定されているところへ、これだけ優遇課されると、「この制度使いなさい」と言わんばかり…。
デベロッパーの営業さんが、「これじゃ家を買え買え言っているようなものですよ」、と驚かれてましたし。

どちらにしろ、財形融資に関しては、各勤務先で、一定条件の利子補給制度とかがあるのが前提だったはずなので、会社によってはこれを上回る大盤振る舞いなところも絶対あるでしょう。

[29: 匿名さん]

とても恵まれていて羨ましいです。
けどね老婆心なんだけど昨今の経済情勢をかんがみると
その利子補給制度が借り入れ期間中持ちこたえられるか？というのも
考えておいた方がよいかもです。
経費の中では比較的削りやすいでしょ？
例えば「金利の1％のみ会社負担」って制度が変わる可能性だって無きにしも非ず。
ですから利子補給がない場合を想定してローンを組んだほうが
より安全かと思われます。

[30: 匿名さん]

>>14です。
>>29さんへ。
ご意見、ありがとうございました。
私の知る範囲でも、過去に、賃貸家賃補助や社宅・寮の施策がコロコロ変わったので、こっちの変動ありも実のところ覚悟しています。

もちろん、利子補給無しの前提でローン設計はしております。
ただ、利子補給無しの状態でも、財形のほうが、提携ローン他より有利、と判断したので、全額財形、なるべく繰り上げ返済、のつもりでいます。
(会社からの利子補給はないものとして繰り上げ返済の原資として積み立てていこうかなと考えています)

[31: 匿名さん]

利子補給制度のない私も財形メインです。
金利は神のみぞ知るですが、一般銀行より影響は少ないはず。
銀行は、今低金利でいいけど、景気回復と同時に、金利上昇！
うー、こわっ。
銀行の金利が低いといっても、財形の安心感はいいかと思います。

[32: 検討中]

私も公庫財形メインで行くつもりです。
ローンは３５年組みますが、目標は５年以内に返すようがんばります。

住宅取得の減税分を考えれば、事実上の金利はかなり低いと想いマウス。

[33: 匿名さん]

知っていました？
所得税は思っているほど１％まるまるかえってこないんですよ・・・。

[34: 匿名さん]

↑　所得に応じて

[35: 匿名さん]

財形の５年後は、上がってもその時期の公庫証券化ローン程度
銀行の５年後は、市中金利-優遇利率（0.3パーセント程度？）
どっちがお徳かは明確ですね

[36: 匿名さん]

最強だと思うぞ。

[37: 匿名さん]

わたしも最強だと思います。問題は今後の上がり幅。今の社会状況からすれば１０年後に３.４％まで上がる確率すら低いと思うので公庫よりも有利かなーって予想しています。

[38: 匿名さん]

ありがとうございます。>> 14さん
私も財形メインで考えていこうと思います。まだ、物件探しの段階ですが。

[39: 匿名さん]

探している間に、財形貯蓄してね。
たまればたまっただけ、融資額が多くなるから。
がんばって！

[40: 匿名さん]

>>14です。
>>38さん
がんばって探してくださいませ。まずは物件とのめぐり合い次第ですね。
ただ、金利動向は要注意です。上がるか下がるかさっぱりこればかりは。
まぁ、上がっても銀行5年とかよりはそれでも有利でしょうが(だから財形が推されるわけで)
>>39さんも言っていますが、必要なら可能なだけ財形貯蓄残高を積み増してください。
400万未満の場合、あればあっただけいいので。
ただ、全財形貯蓄の残高総計が400万以上あったら、財形融資上限4000万円の10分の1を満たしちゃっているので、あとはただの貯蓄になりますね。

あと、公庫、財住金のページにこんなのありました。
もうご覧になっている方も多いかとは思いますが、参考までに。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/kinri_suii/kinri_suii_frame.htm
(間違っても変動金利制なんぞに戻るなよ…その時借り替えるかは金利次第だけど)

財形の制度そのものについては、「超」長期的には独立行政法人雇用・能力開発機構や、果ては勤労者財産形成促進法がどうなるか、なんてことを議論する必要が出てくるでしょうが、公庫や年金住宅融資の今後に比べると、制度としての変動のリスクはまだ低いのではないかと思います。

[41: 匿名さん]

結局、全額財形融資にしちゃいました
まあ、後は何とかなるでしょう....ね