年収に対して無謀なローン その１３

[匿名さん]

管理人さんから指摘がありましたので継続スレ立てました。
冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・
その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけイジメ・追い込みをしない事！

例）
■世帯年収
　本人　　税込500万円（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　配偶者　税込400万円

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳
■物件価格
　3000万円
■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円
■昇給見込み
　無し
■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/

[659: ６５５]

>>658
気持ちはわかるけど。
だからといってそこに居住する理由にはなりません。

自分の場合は底地の実家で、そこの借地権を買い取り、さらに１０年以上経って借家権を買い取りました。
数千万円かけてようやく完全所有権を取得したのです。
しかし、自分が住む選択はしませんでした。

人生設計を少しは考えた方がいいと思います。

[660: 匿名さん]

>>655
たしかに

あなたは人生設計を少しは考えたほうがよさそうですね

たかだか60坪程度の土地に賃貸マンション？
自宅併用の税金対策もしないなんて・・

まぁ、嘘でしょうけど

[661: サラリーマンさん]

654=658です。


655=659さんがおっしゃるように，人生設計はもう少ししっかりする必要があるかも知れません。
2000万円でも建ててくれる工務店は都内でもあるようです。

とすると今から背負うローンの想定額は，先ほどの私の書き込みよりも500万円程度少なく
3500万円程度になりそうです。少し前向きに検討できるかな，とも思いますがどうなんでしょうか。

[664: ６５５]

>>660
＞たかだか60坪程度の土地に賃貸マンション？
都会の幹線道路沿いの商業地域では、４階から８階建のビルが建つのですよ。（道路の南側だと日影規制がゆるくなって８階から１０階が建ちますが、うちは道路の北側なので４階建になりました。）
それでも４階で床面積で４００平米～８００平米くらいの建物が建ちます。

うちは、過大投資にならない範囲での建築（土地の借金は完済して、建物は１億円強の最後まで３％強固定金利の借入。）でしたので、５００平米弱の４階建としました。
１階は店舗に出来ますから、５００平米弱でも月に１００万円程度の賃料収入は得られるんです。

[665: ６５５]

>>660
＞自宅併用の税金対策もしないなんて・・
自宅併用にしてしまうと、事業的な規模が満たせなくなってしまい、解体して立退きさせるなどの損金を不動産所得ゼロ円までしか認められなくなってしまうので、そのようにはしておりません。
その減税効果は住民税も含めて初年度で２００万円くらいでした。
その後の年度で大幅黒字になっても、６５万円の青色申告特別控除が受けられています。

ところで、「自宅併用の税金対策」とは何ですか？
うちは自宅を事務所にしているわけではないので、さっぱり理解できません。
償却資産の固定資産税は、自分の事務所と同じ市町村だと免税額を超えていれば合算してとられてしまいますから、かえって損ですよね。

[666: マンコミュファンさん]

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込420万円　公務員
　配偶者　税込100万円

■家族構成
　本人　29歳
　配偶者　29歳

■物件価格
　3800万円
■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　35年
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　400万円
■昇給見込み
　毎年微増
■その他事情
　・車のローン　無し
　・親からの援助　無し
　・子供の予定　直近は無し

■補足
　妻は現在パート勤務ですが、
　勤務先より正社員（年400～450万位）のお誘いを受けています。
　購入当初に頑張って働いてもらって
　4、5年で1000万円を繰上返済してしまうのもありかな と考えています。
　私の年収と妻のパートで何とかしたいのが本音ですが・・・

[667: 購入検討中さん]

■世帯年収
　本人　　税込600万円弱（手取り月：27万円ぐらい、ボーナス100万円ぐらい）
　配偶者　税込み550万円弱（手取り月：24万円ぐらい、ボーナス100万円ぐらい）

■家族構成　
　本人　　35歳　
　配偶者　34歳

■物件価格
　5000万円

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途用意なし）
　・借入　？？万円

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　２人あわせて800万円

■昇給見込み
　当てにしないほうがよい

■その他事情
　・本人の奨学金支払いがあと４年、１万円/月、無利息
　・親からの援助が1000万円（税込み）
　・子どもはうっかり出来ない限り予定なし

親からの援助足して頭金、2000万円。
変動や固定にしても、将来どうなるか結局はわからないから、
どのぐらいの物件までなら行けるのか見当がつかず…

[668: 匿名]

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込850万円（独法職員）

■家族構成
　本人　40歳
　配偶者　36歳
　子供　6歳と2歳

■物件価格
　6800万円
■住宅ローン
　・自己資金　4800万円
　・親からの援助（相続時精算）　2000万円
　・借入　0万円の予定
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円（流動性の高いものは200万程度）
■昇給見込み
　毎年微増

購入後、流動性の資金がかなり減ってしまうので
数百万のローンを組むべきでしょうか？

[669: 購入経験者さん]

667さんへ
同じような給与水準で購入したものですけど、今年に入って夫婦ともボーナス減りました。
それでも子どもも2人いての共働きですので、贅沢を控え繰り上げでローン1800万まで減らしてきました。
巷でボーナス激減でローン滞納という記事も出回ってますが、幸いそうはならないで済みそうです。
それでも1800万借金がありうんざりしてます。

一緒にするなと言われそうですが夫婦で150万は下がるくらいの腹構えが必要かもしれませんよ。
それと3000万の借金を安全圏まで減らすには最低5年は共働きを強いられるでしょう。
そのとき奥さんは出産が厳しい年齢となります。
家のために子どもをつくれなくなるのは後々辛いですよ。

せめて4000～4500万の物件にしてはいかがでしょうか。

[671: サラリーマンさん]

当方42才。専業主婦である妻と小学生の子ども2人です。
かなり安定した会社に勤めており、年収は1400～1500万円。

いま住んでいるマンションを貸せば月20万円前半の賃料収入は可能ということです。

自己資金を頭金に5000万円のローンを組んで都内に戸建を買おうと
検討していますが、過大なローンではと思います。

5000万円のローンはやはり危険でしょうか。

[675: 670]

>>672
マンション自体は高さ制限ないの？

[676: ６５５]

>>675
用役地地役権での制約はありません。

[693: 申込予定さん]

おはようございます。
以下の条件で来週中に契約を考えております。

■世帯年収
　本人　　税込600万円 (IT系：手取り25～30万、ボーナス年120万)
　配偶者　税込600万円 (本人と同じ職場・職種・給与)

■家族構成
　本人　 30歳
　配偶者　27歳

■物件価格
　7000万円(諸費用・リフォーム代込み)
　25階：90㎡弱(3LDK)
　
■住宅ローン
　・頭金　500万円(諸費用・リフォーム代込み)
　・借入　6500万円(仮審査通過)
　・変動　35年・0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1500万円

■昇給見込み
　年1.2%

■その他事情
　・車無し、予定も無し
　・親からの援助無し
　・現在、16万の家賃で年間300万程度貯金しています
　・子供は二人予定(1人目は3年後、2人目は6年後)
　・妻は育児休暇等を利用し、仕事を続ける予定です
　・維持費は2.5万スタート、26年後に4.5万
　・住宅ローン減税期間中＆金利が低い間は繰上返済をせず、
　　定期預金（SBJ:1年利率1.12%)にて運用するつもりです。


現在、妻が「なんとなくだけど、7000万は高い！怖い！」と心配しており
何とか安心させることはできないかと考えております。

　・住宅ローン控除をフルに使える(二人で約600万)
　・車を一生持たない(年間維持費最低50万として、30年で約1500万浮く)
　・金利優遇が全期間1.7%(優遇が1%の場合と比べ500万程度お得)

から考えて、7-8年前(優遇1.0%、住宅ローン控除無し)に、車1台持ちの共働き世帯が
5000万弱の物件を買うのとほぼ同一条件であり、私としてはあまり違和感はないのですが
やはり皆さんの目から見ても危うい借り入れなのでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

[695: 匿名さん]

>>693
築４年のタワーマンションですか？
（「リフォーム」とか「２６年後」とか書かれていたので、そう判断しました。）

気になる点がいくつかあります。

＞頭金　500万円(諸費用・リフォーム代込み)
金融機関から見たら、頭金はほとんど無い同然ですね。
諸費用やリフォーム代を除いた部分が金融機関が考える「頭金」です。
「物件価格」と書かれているのは、こちらも諸費用・リフォーム代込みですから後からくる不動産取得税も含めて「取得価格」になります。
それでも仮審査は通っているのですから、ローンは実行可能でしょう。

頭金はほとんど入れずに資金の１５００万円を敢えて残して運用するのは、それなりのお考えがあってのことでしょうからとやかく言いません。（リスキーな点；その１）

車を持たないのは、場所が都心部の便利な場所だからでしょう。
子供さんの計画もあるようなので健全だとは思いますが、現時点では不要ですが、本当に無くていいのでしょうか？
（実は私はずっと都会暮らしで、自動車は持たず自転車とバイクしか乗っておりませんが、子供が複数小さい時にはかなりしんどかったです。今孫がいる子供たちは、都会に住んでいる方は自動車を持っていません。）

金利が優遇が大きいとはいえ変動金利です。（リスキーな点；その２）
今の政権が財政を膨らまして、国債金利が上昇してきています。

ご夫婦間での考え方の違いもあるようですね。（リスキーな点；その３）

まあしかし、ご夫婦で意思統一されてのぞまれるのであれば、ＧＯでいいんではないでしょうか。
計画そのものは無謀とは思えません。

これはリスクと言えるかどうかはわかりませんが、必ず共稼ぎを続けるという前提条件のもとでの判断です。
自分も３０年以上、ずっと共稼ぎを続けてきました。体が夫婦とも丈夫だったからですが、病弱だとしんどいと思います。

[697: 匿名さん]

>693
一般的には、ギリギリに見えます。
年間返済額から判断しているのでしょうが、
35年の変動ですから経済状況も変化していくでしょう。
少なくとも、何とか頑張って行こうレベルの感覚があった
方がいいのではないでしょうか？
まあ、自分も無謀なローン組んでますが・・・。
それでも年収の5倍以内です。

[698: 教えてください]

購入検討しています
■世帯年収（手取り）
夫 400万
本人 300万
■家族構成
夫 37才
本人 36才
子供 1才
もう一人欲しい
■物件
2900万の新築マンション
■住宅ローン
頭金 550万
（諸費用は別に用意済み）
借入 2350万
変動か固定か検討中です
■貯蓄
引っ越し代などすべての諸費用除き200万
■昇給見込み
あるが微々たるもの
■その他事情
車有り ローンなし
二人目の子どもを希望しており、出産後は引き続き働く予定
二人とも資格職
現在は共稼ぎなので、払える範囲の物件かなと思いますが、不足の事態で一人の収入になった場合は無謀な借入額になるのでしょうか？
またこの年収で変動で組むのはどうでしょうか？よろしくお願いします。

[699: 購入検討中さん]

>>693
奥さんが本当にずっと働いていけるのかそれにかかっていると思います。
それでも合計年収の5倍以上のローン、けっこう大変かも。

[700: 購入検討中さん]

>>693
だんなが見栄っ張りなパターンだな
奥さんの不安は正しい

[701: 匿名さん]

>>693
参考までに、うちの場合は、
自分33歳　基本給　年800万+ボーナス
妻　29歳　基本給　年300万+ボーナス（今年の7月まで）
2007年の世帯年収は、1500万を超えていたが、去年は自分のボーナスがゼロだったので、1150万くらい。
今年の4月に買った築7年の中古マンションは60平米4500万（フルローン）。
これでも結構借入が多いほうだと自分では思う。

子供1人ならこのまま住み続けるし、2人なら住み替える予定。
賃貸住まいの時は、うちも月額30万以上貯金していたが、
ローンを元金均等にし、さらには妻が会社が嫌で退職してしまったので、
今では月額10万以下しか貯金できない状態。
無駄な生命保険を削ったり、昼飯を安く抑えたり、外食を控えたりしている。
11月から妻が働き始めたので、収入が月20万近く増えることになるが、
妻が会社を辞めると言った時は、相当青ざめた。

貯金を手元に残しておくのは賛成だが、
まだ家族2人しかいない状態で、90平米のマンションが必要なのか考えてはどうだろうか。
せめて70平米5500万前後のマンションも検討することを勧める。

[702: 購入検討中さん]

■世帯年収
　本人　　税込４３０万円　配偶者　税込２００万円

■家族構成　
　本人　３１歳
　配偶者　３１歳
　子供　0歳
■物件価格
　３５００万円（諸費用など込み）長期優良住宅、タイル外壁、太陽光発電、オール電化など建築後に出資が少ない
■住宅ローン
　・頭金　６００万円
　・借入　２９００万円
　・変動　３５年ローン　５年間１．４％変動金利　月々８８０００円ボーナスなし（５年間）
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円
■昇給見込み
不明。。。年齢とともにあがる見込みあり
■その他事情
　・車のローンは現在なし
　・１人目妊娠中。将来的には２人ほしい。
　・嫁さんは、仕事継続するか不明。最悪は、４～５年後ぐらいに年収１００万ぐらいのパートかも・・・


どうですか？アドバイスお願いします。