贈与税に関して

[入居済み住民さん]

贈与税について教えてください。

今年初めに親から700万円の資金援助を受け、マンション購入の頭金に充てました。
入居はすでに開始しております。

先般の税制変更に伴う特例適用により、住宅取得のための贈与に対する非課税枠は500万円拡大され、
基礎控除110万円と合わせ、合計610万円までは非課税になると認識しております。

来年の申告では、住宅取得のための贈与合計700万円を申告し、
その内610万円は非課税、残り90万円が課税対象になると想定しています。

この場合の税率について調べると、90万円の場合は10%、
つまり9万円を贈与税として納めなければならないと考えていますが正しいでしょうか？

また、私のケースの場合、相続時精算課税制度を適用すれば来年申告時の贈与税納付は
不要(ゼロ)になるのですが、この制度についても調べた結果、90万円のために
適用するのはやめておいたほうが良い(今後のリスクのほうが大きい)との判断に至り、
暦年課税を適用しようと考えております。
(将来の精算時、相続税率が上がっている、相続税の制度がどうなっているのか分からない、
今後の縛りが大きい、などあまりメリットが見受けられず、悪評の制度のようなので)
この判断についても、みなさまのお考え(自分ならこうする等)を伺いたく宜しくお願い致します。

[122: 申込予定さん]

どなたか教えて下さい。

【質問①】
住宅購入にあたり、親から1500万円借りる予定ですが、どの方法が良いでしょうか？
親がこれからの老後を楽しむためのお金なので、返す前提です。

Ａ．住宅資金贈与非課税枠でひとまず贈与してもらう。
　　返済は私名義の口座に月々入金し、カードは親に渡しておく。

Ｂ．住宅資金贈与非課税枠でひとまず贈与してもらう。
　　返済は親名義の口座に年1回、110万円以内を振り込む。
　（子から親にも110万円の基礎控除は適用されるのでしょうか？）

Ｃ．親ローン扱いにし、金銭賃借契約を結び、親名義の口座に月々返済する。

【質問②】
妻も妻の親から借りる予定ですが、住宅資金贈与非課税枠は、
私の親→私：1500万円　妻の親→妻：1000万円　と
ダブルで適用することはできるのでしょうか？

勉強不足ですいませんが、よろしくお願いします。

[123: 匿名さん]

>>122
＞【質問①】
返す金なら贈与を受けないで借入金とし、返済方法を決めてそのとおりに返済する。
親子間でも借入は認められる。
金銭消費貸借契約書を作成する際に契約金額が１５００万円だと２万円の印紙を貼付して消印を押す必要があります。１０００万円なら１万円です。

贈与を受けた場合、返すのも贈与になるからはっきりいって損。

利息は付けなくともよい。利息を付けるともらった側が雑所得になる。（年間で２０万円を超えると総合課税で所得税の確定申告が必要。）
利息の分が贈与となるが、相続時精算課税制度を選択していなければ１１０万円の暦年課税が受けられるから贈与税は払わなくてすむ。

＞【質問②】
贈与がいくらになったかは、もらう個人を基準に考える。
結論から言えば、両方とも住宅資金として使用するなら、それぞれが認められる。
１つの建物を購入するのであるから、持分を出資割合で設定することになる。

[124: 匿名]

親名義の土地をもらい、ローン残高は自分の住宅ローンに組み直したいと思っていますが、贈与税は、土地の評価額で決まるのですか

[125: 匿名さん]

親名義の土地を譲り受ける場合、非課税になるのでしょうか？
（土地の評価額で1610万円以内の土地）
現金での援助でないと控除されないのでしょうか？

教えてもらえると助かります。お願いします。

[126: 匿名さん]

住宅取得等資金の贈与税の非課税（1500万円）は資金なのでお金でないと適用されません。
また土地のみの資金には適用されません。家屋と一緒に土地を取得する場合のみ土地部分も適用できます。
（いわゆる建売やマンションの場合です）

相続時精算課税であれば、資金に限られないので土地でもOKです。
この場合の土地の評価は、路線価又は倍率で評価します。

[127: 匿名さん]

こういう場合土地を譲ってもらうより、親名義の土地のままでそこに自分の家建てさせてもらうって形のほうが面倒なさげな気もする。

[128: No.125]

親名義の土地の贈与はダメなんですか。
相続時精算課税も考えたんですが、「相続は死んでからするものじゃないのか！」と
良い返事はもらえませんでした。同じ事だと思うのですが・・・。
親名義の土地に家を建てると、相続の時に兄弟・姉妹が出てきて、やっかいな事になりかねません。

もう少し考えたいと思います。お返事ありがとうございました。

[129: 匿名さん]

いま譲ってもらってもややこしくない？
後々、「〇年前、親父から1600万の土地もらって家建てたろ！」「あんときゃその値段だったけど、今じゃ500万の土地だよ！」とか…

[130: No.128]

名義を変更していないと、妻が心配みたいです。
私（夫）が親や兄弟・姉妹より先に死んでしまった場合にどうなるのかが気になるようです。
もちろん、そんなに早く死ぬ気はありませんがゼロとは言えないので・・・。
夫として出来る限り心配事は排除しておきたいです。

[131: 匿名]

教えてください。
新築マンション購入にあたり、親から1000万円の贈与を受ける場合、全額を頭金にしないといけませんか。
事務手数料、登記費用、諸費用も含めて1000万円で申告出来るものでしょうか。

[132: 匿名さん]

「住宅取得等資金」には、「新築、取得又は増改築等の対価に充てる」ものであることが要件とされているので印紙代や登録免許税、仲介手数料、不動産取得税などの「住宅用の家屋の取得に要した費用」は含まれません。したがって、こういう費用に充てる部分は住宅取得等資金の贈与税の非課税の適用がありません。

諸費用は基礎控除の１１０万円の部分から充当するとのがよいでしょう。

[133: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[134: 匿名]

>132さん
ありがとうございます。
では、890万円の頭金と諸費用110万円(残り自己負担)で申告は可能でしょうか。

>133さん
契約済みですが、引き渡しと入居は来年です。
上限の1000万円越えなければ基礎控除は適用できないのでしょうか。

[135: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[136: 匿名さん]

税理士じゃないひとが税金に関する質問に答えると、それはたとえ無償であっても
税理士法違反となります。医者じゃない人が無料でも医療行為を行うと罰せられる
のと同じです

[137: 匿名さん]

そうですね。税理士さんに相談されるのが確実ですね。

[138: 匿名]

皆さま、ご迷惑をおかけいたしました。仰るとおりですね。税理士に確認いたしまして、非課税の範囲内で贈与を受けたいと思います。お騒がせいたしました。

[139: 匿名さん]

>>136
＞税理士じゃないひとが税金に関する質問に答えると、それはたとえ無償であっても税理士法違反となります。
なりません。

金銭を授受する目的である場合と、自分が「税理士」だと名乗る場合は違反になります。

[140: 匿名さん]

なるよ

[141: 132]

住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらましに『贈与を受けた年の翌年３月１５日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること』とあります。

住宅取得等資金の全額という表現が微妙ですが、贈与を受けた資金の全額とは書かれていません。
住宅取得等資金として贈与を受けた金額が、890万円なら、その全額を住宅取得の対価に充てれば、条件を満たしていると思います。

22年の非課税の上限は1500万円ですが、その金額を超えても暦年課税であれば、110万円の基礎控除も同時に適用出来るということです。過去に相続時精算課税を選択している人は110万円の基礎控除は適用できません。

そもそも諸費用分は、住宅取得等資金に該当しないため、暦年課税で累進税率か相続時精算課税での20％課税になると思います。

心配であれば、23年に1000万円の贈与を受けて非課税の規定を受けて、諸費用については自己資金かローンに組み込んでもらったらいかがでしょうか。

相談者の状況を全て把握しているわけではありませんし、クライアントでもないため、この辺りで失礼いたします。因みに税理士は無償独占業務のため無資格者の無償の税務相談でも税理士法に触れます。罰則は確か罰金又は懲役だったかと。。。 税務相談かどうかの判断が難しいですが。

[142: 匿名]

>141さん
詳細なご説明、ありがとうございます。1000万円は全額頭金に充てます。

[143: No.128]

相続時精算課税について教えて下さい。

例えばですが、親が５０００万円分の土地を所有していたとします。子供２人です。
長男が２５００万円分の土地を相続時精算課税で譲り受けました。

その時、【親が２５００分の土地を所有】【長男が２５００万円分の土地を所有】【次男は土地無し】
の状態になります。

この状態で親が亡くなりました。親の財産を２人で半分ずつ相続します。
その時①か②のどちらになりますか？

①【長男が２５００万円分の土地＋１２５０万円分の土地を相続】【次男は１２５０万円分の土地を相続】
②【長男はすでに半分相続しているので２５００万円分の土地のまま】【次男が２５００万円分の土地を相続】

どうなるのでしょうか？

[144: 匿名さん]

②でしょう。

長男が２５００万の土地をもらったからと言って、親が死んだ時、その土地価格がそれより高かろうが安かろうが２５００万でカウントされる。

５０００万の土地の半分を相続時精算課税制度で既に長男が貰ってるとしたら、親の他界時３０００万に下落してても、長男は２５００万、次男は土地を１５００万として相続、他に遺産が１０００万あるなら長男はもらえず、弟はまるまる１０００万もらうもらわないで、紛争のタネになる。

独りっ子はともかく、兄弟多い家族で不動産や株などあると相続時精算課税制度ってベストの選択にはならないかもしれませんね。

[145: 132]

>>143
相続時精算課税はあくまで相続税法（相続税・贈与税）の話です。

財産を相続することと別で考えたほうがよいです。相続により財産を取得する場合、原則は遺言によります。まずは遺言があるかないか。遺言で残りの半分も長男に相続するとあれば、基本的にはそうなります。

ただし次男が、遺留分のことや特別受益（長男が相続時精算課税で先にもらった２分の１について）などの話を出してくると調停などに持ち込まれるケースもあります。なので①とも②とも言えません。

[146: 匿名さん]

来年4月に着工予定の者です。
親から非課税枠いっぱいの1000万＋基礎控除110万の援助を受けることになっています。
親から主人の口座へ移す時、合算して1110万入れて良いのでしょうか。
それとも、1000万と110万に分ける必要がありますか？
初歩的な質問で申し訳ありませんが、教えて下さい。

[147: 匿名さん]

既に建築を実行しており、役所で確認した限りですが
住宅資金の流れとしては、親→子→建築業者に対してのお金の流れは不要です。
親→建築業者の支払いを証明すれば良いです。
同様に金額は１，１１０万円まで合算の支払いでＯＫです。

当方は来年早々の着工ですが、今年度末まで１６１０万円を建築業者（親戚）
に支払う形としました。
（税制上は有利ですが、一般的商取引として多額の先払いはお勧めしません）

[148: 146]

>>147さま
HM直接振り込みOKなんですね。まだまだ勉強不足で・・・。
レスありがとうございました。

[149: 匿名さん]

親族が請負って特例受けられなくないですか？

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

[150: 匿名さん]

＞ただし、受贈者の一定の親族など特別の関係のある者との請負契約その他の契約に基づく新築若しく＞は増改築等又はこれらの者からの取得の対価に充てるものは、非課税制度の対象となる住宅取得等資＞金には含まれません。

これでしょうかね。
勿論自宅資金を贈与する側、親名義で建てたらダメですよ。子供の名義で建てて下さい。

[151: 匿名さん]

特例を受けられないなら逆に親の名義を一部入れるしかないね。

[152: 匿名さん]

年収５００万円の娘夫婦（孫２人）に新築マンション購入進め頭金援助１７００万円ローンは夫が借りる予定していますが、物件は４１００万円です、完成は来年１０月ですが非課税枠１０００万円と基礎控除１１０万円に相続時清算課税５９０万円でよろしんでしょうか、１７００万円分を娘名義の共有すれば贈与税が掛りませんか、又はこれ以外の方法が有れば御伝授下さい宜しく御願いします。

[153: 匿名]

私も相談させてください。私の祖母から、500坪の土地の中から150坪貰ったら、贈与税はいくらでしょうか？
その土地の評価額は1800万弱です。
お願いします！

[154: 匿名]

一人っ子 1億円に対し相続税はいくらかかるのでしょうか？

[155: 匿名]

相談させて下さい。
ローン確定時点では不明瞭だった為、実父からの援助を考慮にいれずローンを組みました。
その後実父から援助頂き、それをローンの繰り上げ返済に充てました。
これは非課税の対象外なのでしょうか？あくまで事業主に対しての支払いでないといけないのでしょうか？

[158: マンション購入。]

贈与税非課税枠についてお聞かせ下さい。
現在は会社の転勤で東京に住んでいますが、近い将来地元の大阪に戻る予定でマンションを購入いたしました。（ここ一、2年は予定なし）
又、マンションは耐震性で新築です。
この場合親から非課税で贈与を受けることは可能なのでしょうか？
また、受けられるとすればいくらまでの非課税枠で贈与まで可能でしょうか？

[159: 匿名さん]

今は住宅購入に関し１０００万まで。再増税後は３０００万までになる見込み。霞が関、永田町でこねてる最中。

[160: 匿名さん]

毎年110万までは非課税。
なので1000万なら1110万までOK

[161: 匿名さん]

住宅用取得資金の非課税枠を利用する場合には
贈与を受けた年の翌年の３月１５日までに、
住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をし、入居すること。
または、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれること。
翌年の年末までに入居しない場合、当制度は適用されず修正申告が必要となる。

というわけで、今買いたいけど、ここ１～２年は居住の予定が無いなら、
上記の非課税枠は利用できず、通常の年１１０万円の非課税枠だけ。

[162: 匿名さん]

住民票を移せばいいじゃん。

[163: 匿名さん]

居住の実態も無いのに住民票を異動させれば
住民基本台帳法違反になるし、
贈与税を免れる目的なら、脱税だよね。

ちなみに、居住の実態が無いのに住民票を異動して、
１）住宅用家屋証明を取得し、登録免許税を安くする
２）いわゆる住宅ローン減税を受ける
いずれも、脱税。

居住が要件となっている上記の減税措置、
数は多くないけど、脱税防止のために
居住実態について調査をしているし
実際、脱税として立件されているケースも散見される。

[164: 購入検討中さん]

家を新築予定で、両親が1000万円援助してくれることになりました。
が、両親はまだ60歳未満、
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を
適用できればと思っていましたが、来年3月までに入居は難しいです。

27年度以降も3年延長の要望がでていますが、
それが決議する前に贈与を受けないほうが良いですか？
詳しい方アドバイスお願いいたします。

[165: 匿名さん]

両親が６０歳未満うんぬんって、相続時精算課税制度の話でしょ。

１０００万円まで非課税となる住宅取得資金非課税特例は、
まったく別の制度で、贈与者である親の年齢制限は無いよ。

[166: 匿名さん]

>>164さん
163さんがおっしゃるように、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は相続時精算課税制度とは別物ですので、164さんが今年1月1日現在で年齢が20歳以上、かつ、合計所得金額が2000万円以下であれば贈与者である直系尊属の方の年齢は基本的に関係ありません。
ただし、購入される住戸の広さが50㎡～240㎡であること、受贈者本人の居住用であること等の条件があるので確認してみてくださいね。

あと、居住に関する条件ですがおっしゃるように26年度に取得して、27年3月15日までにお住まいになることが大原則ではありますが、27年12月末までにお住まいになることが可能なのでしたら居住見込としてこの制度の適用を受けることが可能です。

条件をみたされるのでしたら、適用を受けられるのが是非お勧めです。無駄に贈与税を納めたくないですよね。

[167: 匿名さん]

孫の教育資金用なら1500万迄非課税。目的外には使えないけどね、、

[168: 匿名さん]

生前贈与とか悲しすぎるからやめようよ
学費1500万なんていうのも、申し出あっても断ろうよ　嫁はうれしいかも知れないけど、ダンナの男の価値が下がる。
情けない。

[169: 匿名さん]

>>168さん

私は今のマンションを購入するにあたり両親からの贈与は受けませんでした。ただ、私の場合は、弟夫婦に重度の障害を持つ子どもがいたため、私に住宅取得資金を贈与するぐらいならそっちに生活費や医療費として贈与してあげて欲しかったので、自身は贈与を受けることを断っただけです。

事情は人それぞれですから、ご両親等からのご厚意を素直に受けるのは良いことだと思います。

住宅取得にあたり両親等から贈与を受けることが情けないなんてことは私はないと思いますよ。むしろ、ご両親としては自分の息子や娘が自己の家を持ちたいと言うぐらい成長したっていうことが嬉しいぐらいではないでしょうか？ついつい助けてあげたくなるというご両親の気持ちもわかります。

スレの主旨である贈与税の話からずれてしまいすみません。

[170: 匿名さん]

税金を無駄に使われるぐらいなら子や孫に使った方が良い。相続税の増税前の時限的措置だしね。

[171: 匿名さん]

教えてください。
現在親名義マンションに居住中で来春一戸建てを新築予定です。
マンションからは新居完成後引っ越し、その後マンションを売却して代金の一部を新築費用として贈与を受ける予定ですが、
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度が延長されたとして、その対象になりますか？
マンションは欲しいという方がいてある程度は売却の目途はたっています。

[172: 匿名さん]

>>171さん
書き込まれている内容からしますと、住宅取得等資金の贈与税の非課税の規定は受けられないのではないでしょうか？

新居完成後にご両親のマンションを売却して代金の一部贈与を受けられようとされていますよね？
新居完成後となると、通常は業者に対して代金支払をしてしまっているのではないでしょうか。その場合、その後にマンション売却代金の一部をご両親から新築費用として受け取った場合には177さんが戸建取得のために立替えた代金を両親から受け取った、あるいは住宅ローンを利用された場合には借入金返済資金の贈与を受けただけとされてしまい、住宅取得等資金そのものの贈与ではないということになってしまうかと思います。

難しい書き方になりすみません。

[173: 匿名さん]

>>172です
177さん→171さんの間違いです。
失礼しました。

[174: 匿名さん]

少しずつ生前贈与をするといいですよ
ある程度額以下なら無税です

[175: 匿名さん]

質問お願いします。
現在中古マンションの購入を考えています
実父より1000万円の住宅購入資金援助があります。
耐震基準や築年、年収などの条件は満たしていますので、現在の税法だと非課税になると思うのですが

現在その購入したい物件は居住中で、その方の
都合で退去、引き渡しは27年5月半ば以降の予定です。
また実父の資金は四月に満期になる定期預金からの予定で、預金は他にもあるそうですが、出来ればその定期預金から支出したいと言われました。
来年の贈与の税法は拡大とも言われているようですが、調べた中でハッキリとしたことがわかりませんでした
今のうちから何か税金対策ですべきこと、出来ることはありますでしょうか？

[176: 匿名さん]

特にありませんね。

[177: 匿名さん]

110万だけ年内に貰いましょ。

[178: 匿名さん]

来年からの贈与非課税案は、まだ決定されていないですよね？

当方、親からの贈与を計画した上で、中古の一般住宅を購入予定です。
耐震等級アリ・省エネ等級アリの住宅の非課税枠拡大のことは新聞記事で確認しておりますが、一般住宅については何一つ触れられていません。
税理士事務所に問合せても、一般住宅に関しては情報が何もない、決まるのはおそらく年末12/30頃とのこと。
それじゃ、遅いだろーーー。

どなたか、情報を持ってらっしゃいませんか？？

[179: 匿名さん]

自分で調べる能力もないの？じゃ無理ね。

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[181: 匿名さん]

ご意見いただけると助かります。

昨年、住宅取得資金の特例として、親から2500万の贈与を受けてマンションを購入して、現在居住していますが、リモートになったり、環境になじめなかったりというような理由で、
売却を考えています。

短い期間しか住んでいないと居住用に購入した物件として認められず、追徴課税される場合があるという話を小耳に挟みました。
どのくらいの期間を住めば、そのような懸念点がなくなりますでしょうか？

[182: 匿名さん]

>>181
当該特例の居住要件は「贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること」です。購入されたマンションに居住した実態があるのであれば、その後の事情により期間が短くなったとしても、直ちに否定されることにはなりません。
ご心配であれば、居住事実を証明するような書類を保存しておけばいいですよ。例えば、引越業者の作業報告書や領収書、家具等の配送伝票控え、水道光熱費の明細、その住所宛ての各種郵便などがあると、否定することは難しいでしょうね。

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

実際に居住しているので、居住事実を証明するような書類は保存するようにします。

不動産会社経由の税理士や、電話の無料相談の税理士に聞いてはみてるのですが、最低2、3年住まないと認められない可能性がある、という意見や、実際に居住しているのでいますぐ売却しても問題ない、という意見があり、混乱しております。
やましいことはないのですが、直接管轄の税務署に電話相談などをすると、逆に何か目をつけられるようなことがあるのでしょうか？なんとなく気後れしております。

[184: 匿名さん]

2,3年なんて法律の根拠がないので、その税理士の逃げ口上ですよ。居住実態があるのであれば短期間でも大丈夫です。
目をつけられることはないので、まずは国税局電話相談センターにでも気軽に聞いてみたらいかがでしょうか、一般論での回答ですが。それでも不安であれば、売却する前に、管轄の税務署で、事実関係を明らかにして面接相談されてください。

[185: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
なるほど、まずは国税局電話相談センターに確認してみることにします。そこでまた今後の方向を考えたいと思います。ありがとうございました。

[186: 通りがかりさん]

>>183 マンション検討中さん
おそらく一部の税理士さんは、住宅の配偶者控除と混同されているように思います。
配偶者に住宅の贈与を行った場合は、居住目的であると同時に「その後引き続き住み続ける見込みである場合」という要件があり、2、3年以上の居住を行わないと否定される可能性があります。一方で直系親族の贈与控除にそのような文言はありません。あくまで主となる居住が実施されていれば否定されないでしょう。、

[187: マンション検討中さん]

>>186 通りがかりさん
ご返信ありがとうございます。
何年も現在の家に住まなくてはいけないのか、と気落ちしていたのですが、少し希望が見えてきました。きちんと電話相談して確認させていただきます。
本当にありがとうございます。

[188: マンション検討中さん]

2022年11月完成の新築マンションを検討しているのですが、2021年中に契約しても非課税の対象にはなりませんか？
『贈与を受けた翌年の3月15日までの入居』になってますので。。。

[189: マンション検討中さん]

本来は2022/3月までに入居しないといけないんでしょうが、
2022/12末までに入居できればどうにかなるんじゃないんですっけ。
いまさらですし、もう専門家にご相談されたでしょうが。

私も類似の疑問にぶち当たっていて、契約が2021年で引き渡しが2023年なんですよね。
非課税の特例は年が明けないと決まらないと言うし、
契約は2021年、贈与･支払･居住は2023年なので、すごく不安。

マンションなんて２年前契約とか当たり前にあるでしょうに、、、
大きい金額だし、制度設計をもっと簡潔にして早めに決めてほしいわ。
2023年以降完成のマンション検討中の方は悩まれてませんか？

[190: 通りがかりさん]

>>189 マンション検討中さん
延長の方針が出ましたね！
控除額の上限が下がるようですし、詳細はこれから要確認ですが取り急ぎ。

が。

https://kahoku.news/articles/knp2021121001001143.html

“一、住宅取得資金の贈与税の非課税措置は適用期限を２３年末まで延長。非課税限度額は、現行の最大１５００万円から最大１千万円に引き下げ。”

[191: 名無しさん]

自身の親、妻の親からそれぞれ住宅購入資金を1000万円ずつ贈与してもらう予定です。そこで収入制限が2000万円を超えたら非課税枠は適用外との事ですがこの場合は私が2000万円以下、妻が2000万円以下と考えてよろしいのでしょうか？

[192: ご近所さん]

それぞれ2,000万円以下かどうかで判定します。
配偶者が超えてても本人の判定には影響ありません。