贈与税に関して

[入居済み住民さん]

贈与税について教えてください。

今年初めに親から700万円の資金援助を受け、マンション購入の頭金に充てました。
入居はすでに開始しております。

先般の税制変更に伴う特例適用により、住宅取得のための贈与に対する非課税枠は500万円拡大され、
基礎控除110万円と合わせ、合計610万円までは非課税になると認識しております。

来年の申告では、住宅取得のための贈与合計700万円を申告し、
その内610万円は非課税、残り90万円が課税対象になると想定しています。

この場合の税率について調べると、90万円の場合は10%、
つまり9万円を贈与税として納めなければならないと考えていますが正しいでしょうか？

また、私のケースの場合、相続時精算課税制度を適用すれば来年申告時の贈与税納付は
不要(ゼロ)になるのですが、この制度についても調べた結果、90万円のために
適用するのはやめておいたほうが良い(今後のリスクのほうが大きい)との判断に至り、
暦年課税を適用しようと考えております。
(将来の精算時、相続税率が上がっている、相続税の制度がどうなっているのか分からない、
今後の縛りが大きい、などあまりメリットが見受けられず、悪評の制度のようなので)
この判断についても、みなさまのお考え(自分ならこうする等)を伺いたく宜しくお願い致します。

[22: 匿名さん]

直系なら孫でもOKというのがこの制度の特徴だったと記憶しています。
なので600万と400万にわけて非課税で贈与可能になります。
ただし400万分は共有名義になってしまいますよね。
その辺りをどう考えるかは悩ましいところかも。

[23: ０３]

>>19
暫くお暇しておりました。
義母からの援助は、直系尊属からの贈与ではありませんので、５００万円特例も相続時精算課税の適用もありません。
借入としておいて、後日返済するのがよろしいと思います。

土地と建物の資金支出ですけど、６月に建物の建築請負契約を結ばれているわけですから、この際に資金支出がされているのではないでしょうか？
それから、建物に関しては途中で中間金の支払いがあるのではないでしょうか？

売建契約への偽装は、他に同様な土地購入者がいる場合は、うまくいかない場合が多いと思われます。

むしろ、父親からの送金は土地購入のための一時的な運用資金としての借入で処理して、建物購入の契約金と中間金で使用したと主張するケースでしょう。（即金で土地代を支払う必要があるとのあなたの主張ですが、本来は土地もローンで賄うべきでしたね。即金かローンかは売主にはあまり関係無いことで、早く資金を回収したい口車にあなたがのってしまっただけのことです。）このことが税務署がどう判断するかで、かなり微妙になっています。

[24: ０３]

>>20
お子様は贈与をうける年の１月１日現在で２０歳になっていますか？
お子様も住宅を建てるのですか？
住宅は的確要件を満たしていますか？
贈与を受けた翌年の３月１５日までに入居が出来ますか？出来なくともその年の年末までに入居できますか？

これら全ての条件を満たさないと、適用は受けられません。

[25: 匿名さん]

両親より1500万の援助を受け建築予定のものです。
父からは900万円、母からは600万円それぞれの預金から現金でもらう予定です。
母は贈与税の非課税枠を利用し、父は相続時精算課税制度を使う予定にしていたのですが上レスを読むと相続時課税制度は危険？とのことですが、我が家には他に良い手立てがあるのでしょうか？
父は資産も5千万円以下なので、相続税の税率が変わっても大丈夫のような気がしているのですが・・・

ご教授願います。

[26: ０３]

>>25
＞父は資産も5千万円以下なので、相続税の税率が変わっても大丈夫のような気がしているのですが・・・
今の相続税制の計算方式がそのままで、税率だけが変わるというのではありません。
０６と０７の投稿をよく読んでください。
相続財産全体で相続税の総額を計算する方式から、個々に相続する金額に応じて課税する方式に変わるのです。
ですから、全体に５０００万円という基礎控除は当然に無くなります。

[27: 匿名さん]

25です。
相続時精算課税制度のリスクについては分かります。
ただローンの返済もあるので、借入れたとして月々返済する余力もなく、共有名義は両親から断られ、他に手段が思いつきません。
何か良い手はあるのでしょうか？

[28: ０３]

>>27
＞借入れたとして月々返済する余力もなく、共有名義は両親から断られ
ご両親と、このような制度変更が行われることも考えられるのですから、よくお話をされたらいかがでしょうか？
財産がある人たちは、どうなるかを見守っている事柄ですが、一般には意外と理解されていない方が多いのです。
民主党政権になって、相続税の増税が緩和される方向になるとは思われません。

[29: 匿名さん]

贈与税の事で心配している者です。
田舎在住の両親が東京に両親名義で家を買ってそこに子息が住む場合、
贈与税の対象にはならないと思っていて良いのでしょうか？

どなたかお分かりの方是非ともご教授お願いします。

[30: サラリーマンさん]

自分の家じゃないからかからんでしょう。
相続する時にかかるんですよ。
価値が落ちてるから相続有利ね。
でもあきらかに住まないのだから調べられたら脱税になるのでは
そんなことまでしないと思うけどね。
相続人が一人なら8000万まで相続税かからんのじゃない
5000万の財産なら、精算課税がいいね。どちらにしても大丈夫　

[31: ０３]

>>29
親名義の建物に子供が住む場合、２つのケースがあります。

賃料を支払って住む場合、親に不動産収入が発生します。
親の財産価値は貸家建付地で、財産的には減額されます。

家賃を払わないで住む場合はどうなるか？
この場合は、使用貸借という扱いになって、賃料を払わなくともそれを払わないことによる贈与は発生しませんが、建物の価値は、だれも住んでいない通常の評価になります。

[32: ０３]

>>30
＞でもあきらかに住まないのだから調べられたら脱税になるのでは
どんな脱税になるの？さっぱり理解出来ないけど。
建物を建てて自分が住まないと脱税になるの？そしたら、自分なんかしょっちゅう脱税していることになる。
他人のために建てる建物が脱税になるなら、世の中の大家は皆脱税になっちゃうね。

＞親の財産価値は貸家建付地で、財産的には減額されます。
無条件ではなりません。３１投稿に示しました。

＞相続人が一人なら8000万まで相続税かからんのじゃない
現行の相続税では、６０００万円でしょう。（基礎控除５０００万円＋法定相続人１人×１０００万円）

＞5000万の財産なら、精算課税がいいね。
意味不明。
仮に５０００万円の財産を相続時精算課税制度を選択して贈与を受けると、２５００万円超の上乗せ分には２０％の暫定課税が課せられます。（相続時に精算）
何度も書いていますが、現在贈与する必要が無いならば、相続時精算課税はしない方がいいです。

あなたの投稿は全て「でたらめ」だね。

[33: 匿名さん]

29です。
丁寧にお答え頂き有難うございました。
非常に参考になりました。
感謝しております！

[34: 匿名さん]

建築条件付き土地を購入する事になり、11月に引き渡されます。

それに伴い、
夫の父　から　1000万円
妻の父　から　1000万円
借りようと思っています。

定期が2ヶ月後、2000万円　満期になり、
この分で返済するのですが、

借用書は必要でしょうか？

必要な場合の、金利の設定は必要でしょうか？

必要な場合、0.1％（1万円）で　贈与税を避けることは可能でしょうか？


よろしくお願いします。

[35: ０３]

>>34
２ヵ月程度の短期の借入ですよね。
一時的な資金の流用であれば、借用書（正式には金銭消費貸借契約書）を作らなくとも問題はありません。
資金移動の足跡だけははっきりさせておくことが大事です。

長期で借入する場合は金銭消費貸借契約書を作成し、返済期間や返済方法と個別の返済金額を明記します。
この場合、印紙税の課税文書となりますので、国税の収入印紙を契約書に貼付し、消印することが必要になります。
契約書は１通作り、本通は債権者、写しは債務者が持つようにするといいでしょう。（２つ作ってもかまいませんけど、印紙税が２倍になります。）
この契約書は１号課税文書になりますので、不動産の売買契約書と同じ金額になります。
５００万１円から１０００万円までは印紙税は１万円です。１０００万円を１円でも超えると、印紙税は２万円になります。

長期で借入する場合も含め、この程度の借入金額では金利はゼロでかまいません。
金利を支払うと、受け取った側はその金額分が雑所得になります。年間、他の雑所得と含めて２０万円を超えると課税されます。公的年金なども雑所得ですので、ご注意を。

[36: 匿名さん]

＞＞35

大変わかり易く、詳しく教えてくださりありがとうございました。

[37: 匿名さん]

みなさんの親、金持ってんな～

うらやましいです

[38: 申込予定さん]

皆さま

上記スレを読ませて頂き、大変勉強になっています。このたびマンションを購入予定なのですが、持ち分、ローンの組み方、贈与税の関係で頭を痛めています。どなたか、詳しい方がいらっしゃいましたら教えて頂けますでしょうか。

○購入資金は、夫６００万、妻６００万、妻の父親からの援助５００万
○今後のローンの支払いは夫６割、妻４割を予定（実態は収入合算）
○住宅ローンは夫名義で契約し夫の口座から引き落とし予定

質問の内容ですが、
１．持ち分を実態とは違いますが夫１００：妻０にすることは可能でしょうか。その際は妻の出資分が贈与と見なされる場合があり、贈与税と徴収されることもあると伺ったのですがいかがでしょう。
（知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています）
２．もし１でのリスクが大きいようであれば持ち分を夫５：妻５にしようと思いますが、その場合は住宅ローン控除は、それぞれ持ち分に応じ５０％を対象に行うということになるのでしょうか。
３．持ち分が１００：０でない場合は、２では５０：５０にしましたがどこまで正確にする必要があるのでしょうか。

長文になってしまい申し訳ありませんが、どなたが教示頂ければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。

[39: ０３]

>>38
＜登記割合と贈与税について＞
＞持ち分を実態とは違いますが夫１００：妻０にすることは可能でしょうか。
それは可能ですよ。逆に夫０：妻１００でも出来ますよ。
登記はどのような割合や、他人名義で登記することも出来ます。

＞妻の出資分が贈与と見なされる場合があり、贈与税と徴収されることもあると伺ったのですがいかがでしょう。
頭金の出資分だけでなく、ローンの実質的な負担割合まで贈与とみなされてしまうことになります。
そうなったら贈与税を支払えばいいことです。
それはあなたがた夫婦が、出資の実態と異なる登記をすれば、そのようになりますので、自己責任の世界です。

＜ローン持分について＞
＜＜その１：住宅ローン減税関連＞＞
これについては、夫の名義でローンを組んでも。連帯債務にした場合はそれぞれの負担割合で住宅ローン減税の申請が可能です。連帯債務の場合の申請書が税務署にありますので、これに記入してみればよく理解できると思います。
連帯債務以外の場合は、名義人のみの住宅ローン減税の扱いとなります。
連帯債務は、連帯保証や債務保証とは異なります。お間違いなく。

＜＜その２：登記持分との関連＞＞
住宅ローンが連帯債務の場合は、頭金と住宅ローンの債務負担額をそれぞれで合計して、その出資割合に基づいて、登記の持分割合を決めると、贈与の発生はありません。
連帯保証や債務保証では、それぞれの頭金と実質的な住宅ローン按分額（所得比例の按分額）の合計金額で登記の持分割合を決めると、贈与の発生はありません。

その２については、わかりにくいので例示します。

夫の出資分：６００万円
妻の出資分：６００万円＋５００万円
（妻の出資分のうち親からの援助５００万円は、麻生減税の特例５００万円に合致すれば、申告により贈与税は免除となります。）

住宅ローン金額を仮に３０００万円とし、夫６：妻４で収入按分すると、
夫の総合出資分＝６００万円＋３０００万円×０．６＝２４００万円
妻の総合出資分＝１１００万円＋３０００万円×０．４＝２３００万円
となりますから、１：１の持分が妥当と言えます。

妥当な持分から外れれば外れるほど、贈与金額が増えることになります。

＜何を恐れる？＞
＞知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています
さっぱり理解出来ません。連帯債務者にすべき状況なのに、何を考えているのでしょうか？
連帯債務者にしないと、夫婦双方での住宅ローン減税は受けられません。

＜住宅ローン控除と持分との相違＞
上記で書いていることをよく読んでもらうと理解出来るとは思いますが、出資割合と住宅ローン控除は直接リンクしません。連帯債務以外では、住宅ローン控除のローン金額按分はありません。
しかし、持分の関係では実質的な頭金と返済対象負担割合が、登記の贈与にならない基準額になります。

＞２では５０：５０にしましたがどこまで正確にする必要があるのでしょうか。
あまり正確でなくても問題は発生しません。ただ、全体のスキームが大きく崩れた場合（どちらかが全然仕事をしなくなったとか、片方だけが凄い収入が増えたとか）は、持分を修正する必要があります。
将来の所得を見据えての登記割合設定が肝要です。

[40: 申込予定さん]

＞３８様

３９です。ここまで丁寧で親切なコメントが来るとは予測していませんでした。わざわざ時間を使ってコメントを書いて頂きどうもありがとうございます。

＞そうなったら贈与税を支払えばいいことです。それはあなたがた夫婦が、出資の実態と異なる登記をすれば、そのようになりますので、自己責任の世界です。

そのようですね。素人考えで、何故夫婦間で贈与？と考えてしまったのですが、現在の税法の考え方が個人単位になっているのでしょうか。贈与税は徴収されると金額的にも大きいので、持ち分は実態に近い形で記載しようと思います。

＞連帯債務以外の場合は、名義人のみの住宅ローン減税の扱いとなります。連帯債務は、連帯保証や債務保証とは異なります。お間違いなく。

審査を依頼しようとしている金融機関に確認したところ、ローンを組む際に収入合算しなければ、連帯債務にあたらず、担保提供者になるとのことです。その結果、どうやら私のみの住宅ローン減税の扱いとなるようです。連帯保証と債務保証も調べてみました。違いは分かりました。難しいですね。

＞＞知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています
＞さっぱり理解出来ません。連帯債務者にすべき状況なのに、何を考えているのでしょうか？
連帯債務者にしないと、夫婦双方での住宅ローン減税は受けられません。

知人が示唆していたのは夫が不幸に遭いその残債が残された妻に映らないような方法だったと思います。私の理解がいたのかもしれません。いろいろ調べて見て、その方法は不可であると思いましたので持ち分は実態に則した形にし、贈与税が極力発生しないようにしていこうと思います。失礼しました。

＞ただ、全体のスキームが大きく崩れた場合（どちらかが全然仕事をしなくなったとか、片方だけが凄い収入が増えたとか）は、持分を修正する必要があります。
将来の所得を見据えての登記割合設定が肝要です。

事後的に修正が出来るのですね。将来を見据えてというご助言ありがとうございます。よく考えて割合は出そうと思います。

本当に長々とお付き合い頂きありがとうございました。
専門的なアドバイス非常に感謝しております。

[41: 匿名さん]

住宅購入に関する贈与税の非課税枠が、年最大2,110万円になりそうですね。
住宅の着工数が、来年は増えるかな？

私は、住宅ローン減税の拡大を期待していたのですが・・・