変動金利検討スレ（旧怖くない）50

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[701: 匿名]

長期金利は日々変動するからフラットはギャンブル性高いよな。
マンションの場合入居の1年前に契約したりするから、心配性の人は実行時のフラット金利を心配する破目になる。
年末で株価が上がってるから余計に荒れている。

[702: 匿名]

大発会で日経＋300円スタートとかもあり得る展開だから荒むのも仕方ないね
その点変動は短期的な株高なんて影響ないから落ちついたもんだよね

[703: 匿名]

フラットは実行金利ってのがネックよね
審査時の金利を採用してもらえばまだいいけど、
3000万変動もリスクあるから、ミックスが一番いいのかな～と

まだ悩むとこだわ

[704: 匿名さん]

>>703
割合どうする？

７割：変動
３割：固定

[705: 匿名さん]

ミックスは大抵諸費用割高になるからなぁ

[706: 匿名さん]

明日，日本国債金利は？為替との関係も注目。 QT 「ブルームバーグがまとめたエコノミスト調査の中央値・・（米国）10年債利回りは年末に2.2％へ上昇すると予想されている」米国債：続落、利回りは10月以来の大幅上昇－米財政合意で http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MG0N6F6TTDUQ01.html …

[707: 匿名さん]

「安倍政権の金融緩和　住宅ローン金利上昇で痛手くらうことも」

大胆な金融緩和で景気対策を行う安倍政権。これによって、市場には資金が投入され、
お金の価値は下がり物価は上昇することとなる。

つまりインフレに状態にするわけだが、そこには落とし穴もあるという。
　特に、専門家が「最も危険」だと指摘するのは、「住宅ローンを返済中の家庭」だ。
現在、一般的な住宅ローン金利は固定2％程度に対して変動0.8～0.9％程度。超低金利に魅了されて変動を
選んだ家庭が9割以上を占めているという。

　しかし、経済政策がうまくいって景気が上昇すると、住宅ローンの変動金利もつられて上がってしまう。
家計の見直し相談センターの八ツ井慶子さんが警鐘を鳴らす。

「安倍政権の狙い通り＋3％の経済成長をすると、金利も3％程度まで上がることもありえます。
すると住宅ローンを変動で借りている家庭は、返済額がハネ上がって大変なことになります」（八ツ井さん）

　例えば3000万円の住宅ローンを変動金利1％、35年返済で借りたケース。2年目に金利が3％になれば
、単純計算で利息も3倍になってしまう。毎月の返済額8万5000円程度のうち、利息の返済は
当初月2万5000円程度で済んでいたのが、2年目に「1％」→「3％」になると月7万3000円程度に。
これが、ローン地獄の入り口になる。

「返済額のほとんどが利息の支払いに回ってしまい、元金を全然減らすことができないケースが生じます」（八ツ井さん）
　当初は返済額のうち7割ほどの約6万円が元金の返済に回っていたが、2年目には元金返済額が
何と1万円あまりまで激減。これでは返済額のほとんどが利息の支払いにあてられ、元金が減らなくなる。
返済額を増やそうにも増やせない。多くの住宅ローンが「5年ルール」を取り入れているからだ。

「変動型の住宅ローンの場合、毎月支払う返済額を見直すのは5年に1回なんです。したがって、2年目に変動金利が上がったとしても、毎月支払う返済額は一定のままなんです」（八ツ井さん）

　住宅ローンで変動を選んだのに、その後の金利の動きをチェックせず、「返済額が変わらないから大丈夫でしょ」とタカをくくっていると、とんでもなく痛い目を見るのだ。

　5年後に返済額が見直されるが、この時には返済額を元の1.25倍以内に抑える『1.25倍ルール』が適用される。
先のシミュレーションでは、毎月の返済額が10万5857円にアップした上、5年目以降も利息の支払い額が元金の
支払い額を上回り続ける。

　住宅ローン地獄の危機を避けるには固定への借り換えが、無難な選択だ。タイミングは「今しかない」と
ファイナンシャルプランナーの深野康彦さんは言う。

「よく『変動金利が上がり始めたら、すぐ固定に借り換えよう』と様子見するかたがいますが、
住宅ローン金利はまず（長期金利に連動する）固定型が上がった後、タイムラグがあってから（短期金利に連動する）
変動型が上がる仕組みになっています。なので変動金利が上昇し始めたときは、すでに固定金利がかなり高騰していると
考えるべき」（深野さん）

※女性セブン2013年1月10・17日号

[708: 匿名さん]

１年間で金利が２％も上がるって所で吹いたｗ
こりゃあ、いよいよバブルの再来ですなぁ。
不動産売って大金が手に入るかな？

[709: 匿名さん]

ホント、不動産価格が上昇するなら、売って実家に引っ込んじゃうな。

[710: 匿名]

>707
君はマジでコピペしたの？
それともアホな評論家やＦＰを晒すため？

[711: ご近所さん]

ひとつのストーリーであるのは事実、最悪の。
だから、全否定するのは間違っている。
それは「楽観」だから。

[712: 匿名さん]

八ツ井慶子さんとやらは本気でこの記事を書いてるのか。

[713: 匿名さん]

2006年の利上げ時の成長率が1.8くらいだから3%成長ってすごい好況なんだろうな。
そりゃ、金利上げないとまずいだろうね。

もしそうなったらみんな思うよ。安い時に買えて良かったって。
だって3%成長時に家を買う人は我々より遥かに高い金額で遥かに高い金利でローンを組む以外無いんだから。
しかも割高な価格、高い金利でも住宅がバンバン売れる世の中。

変動さんにとっても最もベストなシナリオじゃない？
まぁ、1年で2%利上げ、日銀が年間8回の利上げって時点でアレですが。

[714: 匿名さん]

こんな意見も有るよｗ

日経新聞を読んでいない日経新聞記者
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11204143008.html

読んでみて日経新聞ってとことんわかってないなと思いました。特にヒドイのが後半にある以下の一文です。

「返済金利は初め年0.875%で毎月返済額は約8万3000円。1年後に金利が1%上がると、計算上は毎月返済額は約9万7000円になるが、5年ルールで据え置かれる。」

変動金利の基になるのは、日銀の金融政策における「無担保コールレート・オーバーナイト物」の誘導金利です（現在は0～0.1%）。前回のゼロ金利を解除したのが2006年7月（0→0.25%）、そして、2007年2月に0.5%に上げました。あくまで過去とはいえ、0%から0.5%に上がるだけでに7ヶ月もかかっています。そして、その後、サブプライム問題→リーマンショックでまた利下げしています。ハッキリここに書いておきますが1年後1%上昇はあり得ません。

今後5年で金利が3%上がるという前提で物事を語っています。その金利上昇についての根拠などは一切書かれていません。これが実現したら日本の将来はバラ色です。こんなことをサラッと書いて恥ずかしいと思わない記者がいるから間違いが世の中に氾濫する訳です。ちなみに今現在、そんな兆候はまったくありません。以下の表を見ればわかりますが、短期金利が今より3%高いというのはバブル崩壊直後の1992年頃です。

もう「固定が安心」なんて固定概念は捨てなければいけませんし、「変動は上昇後注意」しｊなければいけないなら、最初から上昇している固定金利は今すぐ注意が必要です。さらにいえば「返済計画熟考を」って熟考すべきは「5年で3%も金利が上がるという前提」です。

可能性の低い1つの前提だけで話を完結させるなんていうのは手抜きというか、なにもわかっていないという以外にどう表現したらいいのでしょう。一応図書館で最近の日経新聞を見直してみましたが、そんな情報はどこにも書いてありません。ということで、私はこの記事を担当した大賀智子記者に以下を聞いてみたいです。

日経読んでる？

[715: 匿名さん]

変動さん必死だなぁ(笑)
過去の状況を必死に並べ立ててさ

未来は過去と同じではないよ。
不安なら、固定に借り替えておけば？

[716: 匿名さん]

何れにしても諸君は借り過ぎなんじゃないか？
言い方を変えればここで頑張る必要もなくらい
さっさと返せる給与が貰える会社に入ってれば
また違った展開なんだろうが。

[717: 匿名さん]

固定は出禁なのに、無視して書き込み。
必死なのはわかるけど、いい加減退場したら？
まあ、固定じゃなくて別スレのスレ警備員だろうけどさ。

[718: 匿名さん]

日本は、安倍さん関連のニュースフローが目立っていますが、自民党の選挙公約も、3年前の民主党のマニフェストも、現実的かどうかという点で言えば、似たようなものじゃないかと思いますがね…いかがでしょうか？

名目3%の成長なんて、すでに、毎度の選挙公約って感じですもんね。

GDPがすべてじゃないですが…

現在、約470兆円。ここから、3%成長するということは、2013年は484兆円、2014年は498兆円、そして2015年には、513兆円となるわけです。

500兆円を超えてくるような名目GDPですと、我々が感じる景況感も、かなり改善されるであろうと思います。
しかし、毎年、名目GDPを3%、約14兆円も増やすことが出来るかどうかですね。
公共投資を追加で15兆円やれば、それは、確かにGDPを押し上げるのですが…

でも、毎年15兆円、つぎ込むのですかね。

収益性の高い公共事業は、新規の供給を生みますので、逆に、世の中に供給を増やしてしまいます（=余計、デフレ圧力がかかる）。

逆に、収益性のない公共事業は、需要だけが増えて、供給を増やしませんので、短期的には、良いのではないかという話もあります。いわゆる「穴掘って埋める」形式の公共事業です。ケインズも認めているように、あくまで、短期的な話しです。
ですから、補正を10兆やるのはいいのですが、いったい、何をするのか？ということになるのです。

[719: 匿名さん]

むしろ、女性セブンなんかのFPの記事を鵜呑みにして固定を選んじゃう人がとても哀れに思う。

こういう事書いてる人って何十年も同じ事書いて外し続けてるんだよね。

[720: 匿名さん]

すでにローン残債が少ない人にとっては、不動産価格が毎年インフレターゲットの２％ずつ上昇したら夢のようだね。

[721: 匿名さん]

>>720
一番お得という意味では借金はあった方がお得だ。
なぜならインフレで実質的な借金額も目減りしていくからな。

その住宅ローンの金利が変わらなければだが。

[722: 匿名さん]

>>721

そうなるといいね、やっと欧米並になる金融緩和と10兆円の公共事業でどこまでやれるか見ものだ。
期待してるぜ、安倍ちゃん。

[723: 匿名さん]

毎年3%成長が続く世の中が想像出来ない・・・

[724: 匿名さん]

>721
周りは実質借金目減りして、自分だけ給料変わらなかったら切ないね…

[725: 匿名さん]

>>721

毎年15兆円近くもGDPが増え続けてるのに給料が変わらないって・・・

ちなみに70年台から90年くらいまでが大体平均で4%成長。それ以降が平均0.9%成長。

イメージとしては80年台くらいの景気を考えればいいんじゃないかな。
今じゃ考えられないけど当時は割りと高い金利が当たり前でそれでも皆マイホーム買ってた。所得も普通に上がってた。

今後は人口が減っていくから一人あたりのGDPで換算すると80年台の4%成長くらいが同等かと。

[726: 購入経験者さん]

具体的な戦略や戦術がないのに、日本経済が大きく成長するなんて、どうやったら考えられるのだろうか。
・人口減少　・高齢化　・高賃金　・円高（１ドル８０円台は円安ではない！１００円が相当な国力かと）　・技術革新の低迷　・狭い国土　

教えてほしい。金利が上昇するのはハイパーインフレ（これも短期間ではないし）が起こる以外にあるのか？

[727: 匿名さん]

>>725
バブル期と成熟期の今では、同じ成長をするのが
どれだけの違いがあって、それがいかに大変なことか考えないと。

[728: 匿名]

バビル期は土地も毎年値上がりしてたし財産という感じがあったしね。

[729: 匿名さん]

バブル期は人口増えてたし、団塊ジュニアの成長期と重なって、実需も増えてた。
企業もこぞって東京に進出してて、土地も足りなかった。

国内の実需要が旺盛で、供給が追いつかなかった時代。
あそこがすべての意味での日本経済の天井。

人口減、少子化、企業の海外流出、新興国の成長などマイナス要因だらけの日本で不動産バブル？
投資するなら資源や株の方が遥かに良いのに、実需の伴わない不動産に金が回るとは思えない。

[730: 匿名]

住宅ローン組んでて、インフレになるとなぜいいんですか？仕組みがわからない。給与が上がるなんてあり得ないし。

[731: 匿名さん]

>>730

年2%のインフレが10年続いたら物価は今の1.2倍になります。10年間給料が額面上上がらないと実質給料は2割減ります。
物価と給料が2割上がって初めて給料は横ばい（実質上がってない）になります。

ようするにインフレが続くという事はインフレ率と同等の所得の上昇が有って給料が上がらない（下がらない）状態となります。
そして借金は増える事は無いので物価が１．２倍になれば借金は8割になります。

[732: 匿名さん]

>>730

インフレが続いているのに給料が上がらないと（物の値段が上がってるのに貰えるお金が変わらないと）結局物が売れなくなるのでインフレ率は下がります。

ようするに継続してインフレが続くためには所得の上昇が必須なのです。

[733: 匿名さん]

インフレになれば企業の売り上げが増えて給料が増える。消費が増えて、さらに企業の売り上げが増える。税収も増える。インフレが3%程度だとまさにこの好循環が期待できる。

[734: 匿名さん]

>732
物を買うのは何も日本人だけじゃないんだけど。
それくらいかんがえてローンは考えよう。

[735: 匿名さん]

その日本製品の売れ行きが悪い・・・
売れてる製品の多くが外資なんだよね。
その影響も考えてローンを組みましょう。

[736: 匿名さん]

>>734

今話題となっているインフレ目標、CPI（消費者物価指数）は家計消費に対象を限定しているんですが？

そんなことも知らないでローン組んでるの？

[737: 匿名さん]

734はインフレになっても給料が上がらない仕事をしてるってことでＦA

[738: 匿名さん]

金利が上昇する局面はインフレや景気がよくなる場合だけではない。
今のまま政治も経済も停滞すれば早晩日本国債は暴落し、
欧州危機の二の舞。
バブル時並になる訳ないとか、当たり前。
リスクはそんなところにない。

5年後あたりにはみんなでギリシャの人々みたいに
デモしてるかもね。

[739: 匿名さん]

欧州危機の二の舞って欧州は政策金利上も住宅ローン金利も上がってないし。

むしろ下がってるし。

[740: 匿名さん]

ベースが日本と比較にならない。

[741: 匿名さん]

>735
ビジネス自体は変化するだよ。企業淘汰とともにね。
過去、現在のビジネスが将来もっていう延長思考で将来がよめるとでも？
それくらい考えてインフレについて語ってね。

[742: 匿名さん]

>736
何いいたいのかわかんないよ。
あなたがいうように限定されてても、言いたいことに影響はないよ。

[743: 匿名さん]

>737
で？
主張はないの？

[744: 匿名さん]

>>740

是非日本と欧州のベースの違いを聞きたいな

[745: 匿名さん]

>>741

外人が買うからインフレになるって主張ならばインフレ抑えるには外国に金利上げてもらわにゃならんね。

[746: 匿名さん]

>>740

「欧州の二の舞」「ギリシャみたいに」って言っておきながら金利が上がってない事実を突きつけられると「ベースが違う」って言い訳にならんだろ

ベースが違うのに例に出してる時点で自ら否定してんじゃん。

[747: 匿名さん]

>740
ギリシャはユーロに加盟しているから日本と違って金利や金融政策ができないということを言いたいのかな？

[748: 匿名さん]

もう何が言いたいのか、さっぱりだね。
738はインフレになっても給料が上がらないってことでしょ？

[749: 匿名さん]

年末から長期金利上がってきてる。
変動から固定に切り替えるタイミングなんて庶民にわかるはずもない。まな板の上のコイ！！
気が付いた時には外堀埋まって終了。

[750: 匿名さん]

日経平均年初でいきなり約300円高　
理論的には300×364で今年中に日経平均10万円を越える勢い