変動金利検討スレ（旧怖くない）50

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[601: 匿名さん]

長期金利が上がると誰が得しますか？

[602: 匿名さん]

経済が分かないなどと御託を言わずに、思うことを書けよ。
主張なしで｛ばあか｝と叫んでいるのと同じだよ。
だからあれんだよ。

[603: 匿名さん]

しかしこれだけスレが続いてるのに
まだ長期と短期金利の違いが解らない人いるんだね。
過去スレくらい読めばいいのに。

[604: 匿名さん]

>>592
そうそうこれ、このクオリティw

何で長期金利上がると変動金利上がるんだ？
銀行の逆襲って具体的に？
給料上がってないのに何故変動金利上がるの？


これだから固定さんは笑えるw

[605: 匿名さん]

>594

いやいや。この固定君は、もうすでに借金地獄、高金利に
沈んでいるだよ。自分で気づいていないだけで。

[606: 匿名さん]

結局固定のしょうもない煽りで
変動に火が付いてスレが荒れるんだよ。
固定は自分のスレでやれ!
変動も固定を意識したレスするな！

[607: 匿名]

変動から固定に変えようとしてる場合、どっちのスレに投稿しなあかんの？

[608: 匿名さん]

どこでもいいと思うが、借り換えに特化して
もしあれなら「卒変動」とか「脱変動」スレとか
作るかだな。

[609: 匿名]

ところでみなさん

変動で月どれくらいの返済ですか？

[610: 匿名さん]

年収800万以下とかなら
年間の総支払額÷税込年収が15パーセント以下が
一番多いんじゃないのかな。

普通の一般庶民で20パーセント越えてる人は
変動ではかなりレアケースなんじゃないかな。

もっとも高所得者ならもっと高い割合も結構いる
と思うが。

[611: 匿名さん]

年収890万円。年間の返済額は134万円。

[612: 匿名]

ピッタリ返済率15％ですな。

[613: 匿名さん]

埼玉県で使える住宅ローンで、変動金利最低値はどこの金融機関でしょうか？

公務員で、頭金２割可能です。

[614: 匿名さん]

もし変動を検討している人がこのスレをみて固定さんの荒らし目的のレスで変動を敬遠した人がいたとしたら物凄く不幸で悲しい事だと思います。

固定さんで初めから変動スレを荒らすことを目的に変動派を煽るようなレスをわざと書き込んでるとしたらその人の人間性を疑います。

[615: 匿名さん]

既に変動選んでる人はこれからも安泰。
いま、変動か固定か悩んでる人は、選べるラストチャンスかもしれないから、どちらを選ぶにせよ覚悟を決めろ。
これから借りる人は、さっさと申し込みして、優遇枠だけは早めに確定させろ。

これで良いんじゃないかと思うだけどな。

[616: 匿名さん]

もうすぐ固定の選択はハードルが高くなるんだよ。
固定金利は徐々（急かもしれないけど）に上昇が始まるから手の届かない所へ行ってしまう。

「しかたなく変動」っていうグループも出現するんじゃないかな。

[617: 匿名さん]

来年の日銀総裁や参院選結果である程度金利動向が見えてくると思うが、これだけ固定と変動の金利差がないなら変動金利の優位性は低い。来年夏以降に入居の人は、変動と固定両方申込みしておくのも良いかも知れないですね。

[618: 匿名さん]

固定って何を指してるのか知らんけどフラットなら変動との金利差は1%以上。団信手数料考えてもあり得ないんですが。

[619: 匿名さん]

フラットは0.3%の優遇があり、団信は民間のお得なのもあるので省く。実質差は0.7%ぐらい。2016年頃に変動利上げ0.5%のリスクは織り込む。経済状況次第だが更なる利上げもあり得る。上がる時は早い。よって、現在底値の全期間固定がベストと考えます。変動金利を否定はしませんが、この1ヶ月に潮目が変わった状況を加味すると変動のみの選択肢は柔軟性がありません。

[620: 匿名さん]

まあ、固定選択もいいんじゃない？
でもここは変動を検討するスレなので。

[621: 匿名さん]

>>619

スレ違いだけど反論しとく

>団信は民間のお得なのもあるので省く

団体信用生命保険（団信・だんしん）
http://flat35.tkreo.com/modules/pico/index.php/knowledge/danshin.html

フラット３５では加入が（ほぼ）必須
団体信用生命保険（団信）は本来、加入は任意ですが、フラット３５を利用している人の実質的な加入率は９５％を超えており、実績から見てもそれだけ有効な保険であると言うことが出来ます。

>フラットは0.3%の優遇があり

たった5年。

>実質差は0.7%

フラット35比較
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran2.htm

みずほ銀行 全期間 金利 2.030% 手数料 31,500円
三井住友信託銀行 全期間 1.810% 手数料 融資額×2.1%

変動と平等な比較となると手数料が安いみずほで2.03、これに団信を加えて2.23、優遇が5年で0.3として1.93
変動0.775との差は1.155。5年後は1.455

日銀の利上げ約6回分。

絶対無いわ。

[622: ミックスさん]

欲しいのは、35年ローンで
当初５～１０年変動、その後固定

金融機関が、売り込んでるのは、間逆の
当初５～１０年固定、その後変動

結局、繰上げ前提で返済して
変動２４００万＋固定１０００万(35年)で、
0.775%と1.95%のミックスで実質1.1%

約１０年後1000万ぐらい、そのときの相場観で
繰上げしようかな？というプランにしたよ

ミックス派は少ないの？

[623: 匿名さん]

なんか皆さん必死なんですねｗ
これからローン組む人はミックスにしましょうね。

[624: 匿名さん]

>>611
うちは年収1300で13%だった。
考えたことなかったけど、かなり平均的だったんだな。

[625: 匿名さん]

自民党が政権を取ってから為替の潮目が変わったと言ってるけど、安倍さんてドル円は85円前後が妥当と公言してるよね。
そんなに円安になるかな？
なったら嬉しいけどね。
皆の期待が大き過ぎるんじゃない？

[626: 匿名さん]

もう昔のように円安一辺倒がそのままプラスになる時代じゃなくなってるんだよね。

悲観しているわけでは無いけどこれからの時代、いろいろと厳しいと思うよ。
よほど日本発のイノベーションが起きて大きく成長する分野が現れれば別だけど。

[627: 匿名]

625
いま1ドル86円だよ？？
あと85円から90円といったのは石破ね
総理は86円でもまだまだ円高といってます

[628: 匿名]

景気が悪いままを願うよな不思議な発言がなんで
多いのかと思ったら、好況だと金利が上がるからか。
違う方向を向き続けるのもある意味大変だな。
しょうがないとはいえ。

[629: 匿名さん]

景気はよくなって欲しいけど無意味な楽観はしないだけ。

[630: 匿名さん]

もう、原発フル稼働させるしか無いのかもね。

じゃないと円安のメリットが無くなっちゃう。

日本はやっと震災前の水準。やはりあの地震さえ無ければと悔やまれる。2年間も遠回りしたし、原発という負の遺産を抱えてしまった。今後大きな足かせとなるだろう。

そう考えると円高でも大丈夫な経済を考えなければならない。ようするに内需。
日本市場が海外から見ても魅力的な市場になればいい。

[631: 匿名さん]

>628

パナソニックやシャープの社長が、「今後は政策金利が上がるほど、
円安が進み、景気が浮揚するから大丈夫。」とか発言したら即刻クビ。

違う方向を向いているのはあなたの方。

[632: 匿名さん]

>627

その42からの転載だけど。。。

＞参考までに過去2000年8月と2006年7月の利上げ時（ゼロ金利解除時）の経済情勢


日経平均
2000年　20800円
2006年　18200円

長期金利
2000年　1.99
2006年　2.00

ドル円相場
2000年　135円
2006年　124円

＞ようやく0.25％上がった時で、この水準だからね。
＞物事は冷静に判断しよう。

ちなみに、今の長期金利は0.8前後。
上がってきたとか言う人もいるけど、
この頃の長期金利の上昇とは全く意味が違うからね。
物事は正確に理解しよう。

[633: 匿名さん]

日本復活のキーはIPS細胞とメタンハイドレードだと思う。

まだまだ先だろうけど

[634: 匿名]

メタハイは埋蔵量と日本のエネルギー需要比べてみればそこまで影響は大きくない

価格交渉力が上がることと、操業に係わる人件費が内需を押し上げるから開発に賛成だが、過度な期待は禁物

[635: 匿名さん]

iPSも日本復活の鍵となるほどの影響力は無いよ。

[636: 匿名さん]

>>628
なんでこんな見方しか出来ないの？
日本の景気悪化を望む人なんて変動にも少ないだろうよ。
変動で借りるなら、色んなヘッジはしてると思うよ？
我が家だって円高が進んで景気が良くなった場合に備えてドルや株を仕込んである。
ただ、自民党が政権をとって少し円安になり株価が上がったからと言って何もかもうまくいくと思える程楽観出来ないだけさ。

[637: 匿名さん]

>621
変動で保証料が要らない銀行ってあるんですか？
あったら是非教えて下さい！

[638: 匿名さん]

変動だからといってヘッジしてる人なんて少ないよ。
ヘッジするほど資金を分散できる人がローンを組むとは思えない。
株やドルで数百万円分を持ってても住宅ローンの足しにならないし
なるくらいならそれを処分して現金買いしてるでしょ。
ローンが1億くらいならわかるけどｗ

[639: 匿名]

確かに投資に精通してヘッジしてる人が6年以上も
ここで景気は上がらないとひたすら唱えてるのも
不自然と言えば不自然かも。

仮に運用してるならその投資で繰上完済してても
おかしくないと思うが。なんせ詳しいんだろうし。

もしかしてその運用成績が悪すぎて住宅ローンの
返済の足を引っ張ってるのかもしれないな。

人生色々だな。

[640: 匿名さん]

変動スレに常駐しつづける固定さんを見る度に固定にしなくて良かったと思うので変動すれを見てます。

[641: 匿名さん]

自分と違う選択をした人たちを必死に否定しなければ自分の選択を正当化出来ないとか哀れだよな。

わざわざ固定スレ用意してやっても結局変動スレに書き込まずにはいられない。
そんなに自分の選択を認めてもらいたいなら固定スレで仲間内でやってればいいのに。

ホント哀れだ。

[642: 匿名さん]

>>638>>639
性格がねじ曲がっちゃってるの？
低利でローンを借りてるんだから、運用した方お得でしょうよ。
以前に投資内訳を書いたら、金額も書いてないのに妄想乙ってレスがきたっけ。
10年の減税を満額貰ってから、その時の金利に応じて繰り上げするか考える。
それ以前に景気回復により金利急上昇するなら、その時点で繰り上げ返済する。

[643: 匿名]

642
ちなみに、その運用利回りはどのくらい想定？
今は円ベースでは2％確保すら大変というのが実感
私は今年はアベトレで＋20％くらい確保したけど昨年来ならギリギリトントン

10年で決済の縛り、デフレのなかで下手に運用したらマイナス覚悟じゃないの？

[644: 匿名さん]

>>643
そもそも金利のヘッジ程度のつもりでやってる人なら毎年の運用で儲ける必要は無いと思うけど。
ただし、固定と違うのは変動は固定の金利が上がってから
変動金利が上がるまで数年ぐらい時間がかかるので
その間にさまざまな手段で住宅ローンをヘッジすることが出来る。

固定金利に借り替えたりミックスにしたりする必要は無い。
住宅ローンのヘッジは住宅ローンでしか出来ない、というのは狭い考え方。

[645: 匿名さん]

>>643
642です。
我が家は毎年利益を出すと言うより、ローンの3分の2程度の額を海外株、金ETF、FXでレバレッジなし新興国通貨、円預金に振り分けて所有しています。
このうち若干赤字なのが新興国通貨。
幸いその他は利益が出ています。
海外株がかなり値上がりしたので円に戻すタイミング待ち。
金利上昇があるようなら、これらで繰り上げ返済する予定。

[646: 匿名さん]

>>638
固定さんは出禁ですよ。
いい加減退場したら？

[647: 匿名]

変動と固定のミックスの俺は発言ok

[648: 匿名さん]

もうここがコロシアムVSでいいんじゃね？

常連も固定も出禁なのに移動する気配まったく見られないし。

[649: 匿名さん]

良くない。固定が来なければ全て解決。
あなた達さえ書き込まなければ荒れる事は有りません。

固定は自分のスレへお帰り下さい。大迷惑。

[650: 匿名さん]

返済比率、うちは年収の16%。業績連動のボーナスがもうちょっと増えてくれれば、15%切れるんだけど・・・。最近厳しい。