変動金利検討スレ（旧怖くない）50

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[51: 匿名さん]

変動金利検討スレなので
金利が上がると思うなら上がる理由を
上がらないと思うなら上がらない理由を
実態経済と社会に基づいた議論を前提にしていきましょう。

[52: 匿名さん]

とりあえず、日経１５０００円オーバー
景況感の好転が利上げの目安にはなるかな。

[53: 匿名さん]

日経2万オーバーじゃないかな。前回18000円で利上げして非難が凄かったから。

しかも当時の総理は安部さんだし。

[55: 匿名さん]

日経20000円か
ローコストローリスクローリターンが取り柄の俺のインデックス投資ですら火を吹くな
本当にそんな日が来るといいなぁ

[56: 匿名さん]

とりあえずなんかのテクニカル分析では年内には1万円到達とかなんとか。

[57: 購入経験者さん]

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE8BD04M20121214

どうなんでしょう

[58: 匿名]

>>56

なら日経INDEXに全力借金してつぎ込んでみたら？

[59: 匿名さん]

1万円に到達くらいは想定内では？

[60: 匿名さん]

>>57

ロイターに限らず、色々ニュース新聞見てるけど、いろんな記事が掲載されるわけ。たまたま拾った記事が金利上昇を書いていたからとそれだけを信じるほうがおかしいんじゃないかな？

例えば、
日本の個人投資家、国内低金利とデフレ継続を予想＝ゴールドマン　ロイター
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPTYE8AI00O20121119
みたいのがほんのちょっと前に出てたりしてる。

もっと昔まで遡ると、>>57の記事を書いた平田紀之と久保信博は2007年に
「新興国と欧州の需要拡大、企業収益の上方修正要因に」とのタイトルで米国のサブプライム問題は深刻じゃないからこれから景気がよくなるくらいな予想記事を書いていたりする。
http://www.worldtimes.co.jp/news/bus/kiji/2007-07-27T135507Z_01_NOOTR_...

　株式市場では「サブプライム問題からマネーの流れが変化し、世界同時株安の様相を呈しているが、こうした需給要因を除いても、株式相場は米国に関してソフトランディングを織り込むシナリオを描くことができる」との声が出ている。

[61: 匿名さん]

>51
なんで理由を書かなきゃいけないの？
実体経済にもとづいた議論ってなんですか？

[62: 匿名さん]

テクニカル参照してる時点で話にならん。
金利を予測できると思っているのがおかしい。

[63: 匿名さん]

>61
物事には必ず原因があります。
予想でも雑誌の受け売りでも
なにがしらの理由をつけなければ
それに対してなにも議論ができませんよね。
ここは検討スレでもあるので議論の余地がないレスであれば
2chで充分。

[64: 匿名さん]

>63
理由をつけなければ議論ができない？
なぜ？

[65: 匿名さん]

横レスだけど議論ってのはその主張の根拠についてするもんでしょ?

逆に根拠示すこと無く議論ってどうやるの？
根拠について議論しないのであれば何か話すことある？

[66: 匿名さん]

>65
横レスだからとても話の筋がわかってないのかな？
金利の話において、上がる理由とかあがらない理由とかおっしゃってた人がいたので、理由をつけることに意味があるの？
って話の流れなんだけど？
金利まわりの理由を議論して金利の将来が正確によめるなら意味があるかもしれないけど、将来の金利が正確によめるともしかして思ってるとか？
あなたにとって議論の目的は何？

[67: 匿名さん]

変動金利で35年ローンを検討しているものです。

このまま超低金利が数年続くとは思っておりませんが、
かといってバブルのような超高金利が数年続くとも思っておりません。

金利はこれから上昇したとしても、いづれ下降しますので
時間軸と金利との面積（総支払額）が変動よりも固定の方が大きくなる可能性は非常に低いと思うのです。

固定金利分との差額を繰り上げ返済に回したりして、一時的に金利が急上昇した局面での
リスク管理さえしていれば、変動金利の方が圧倒的に有利な気がします。

浅はかな考えだと思いますが、やはり定石通り固定にした方が良いのでしょうか。

[68: 匿名]

少しでも不安に感じる要素が有るのなら固定にすればいいのでは？

[69: 匿名さん]

>>67
俺は金利急上昇リスクよりその他のリスクが高いと見るから変動
この先何があるかわからないからね
急上昇しても10年後とかなら影響少ないし

今の低金利でフラット旧s復活したとすればフラット選ぶんだけどねぇ

[70: 匿名さん]

>67
書かれている内容程度で圧倒的に有利だと思えたその理由を知りたいです。

[71: 匿名さん]

67です。

>>68
現時点では、固定は変動より金利分を多く支払すぎることにより、将来的に住宅ローン以外の変動リスクへ影響を与えます。
その対策は結局、変動金利の上昇リスクの対策と同じ気がしています。
そのため不安要素は、固定も変動も変わらないと思っています。

>69
確かに「圧倒的」は言い過ぎですね。すみません。

要は個人で対応できるリスクの範囲は限られていて、
その範囲での対策がとれる人が変動を選べば有利な気がしています。

理由は以下の通りです。

金利の予想はほぼあたらないし、誰も判らない。
変動と固定との差は１％程度だと思うが、この状況が続くほど変動が有利になる。
固定が逆転するためには、戦後最長の好景気が必要。
もしバブルの再来があったとしても、文字通りバブルでありすぐ弾ける。
事実として、最初のスレぐらいに変動でローンを組んだ人は、変動金利は怖くなかった人になりつつある。
そのような人は今も増え続けている。
ギリシャほどの経済危機になった場合、金利タイプ云々など細かいことは言ってられない。
固定も変動も職と食の確保が最優先になる。

[72: 匿名さん]

67です。

>69⇒>70でした。すみません。

[73: 匿名さん]

契約後、落ち着いて考えると変動だとやっていけるけど、
固定だとすこしきついレベルの借入になっていてちょっと甘かったかな。って思う。

返済額軽減で繰り上げ返済をとっとと進めたい。
5年はこの金利でお願いします！　そう願わずにはいられない。

このプレッシャー、ローン始まっちゃえば楽になるんでしょうか。

[74: 匿名さん]

>>73
もはや変動でも固定でも危ういラインってことですか
楽になるかどうかはその人次第

[75: 匿名さん]

固定３％、変動0.875%ってスレの冒頭にあるけどいい条件のローン特約だとフラットですら２％切って変動は0.675とその差は１％が最近の状況では？変動は金利の高いときに選び、固定は金利の低いときに選べって本に書いてあったけど、正確には金利差の大小なように思います。

[76: 匿名さん]

変動は今は0.875とか0.775とかが主流だよな。
フラットは1.8ぐらいか。条件によって当初5年とかは0.8ぐらいだったかな。
昨年実行とかなら当初10年1％ぐらいだったっけ。

[77: 匿名]

来年３月引渡し
変動にするかフラットSエコにするか悩み中…
マンコミュいろいろ見て参考にしてるけど
うーん。どうしよ…

[78: 契約済みさん]

来年もSエコって使えるのですか？６月引き渡し予定です。

[79: 匿名さん]

今年実行した変動（０．７７５％・残債４０００万・期間３５年）です。

政治が変わらないなら経済環境への激変も少ないと考え、当面は変動で、と考えていましたが、足元の自民党の動向を見ていると数年以内に短P引き上げに動きそうだと感じています。

固定１０年への切り替えだと今月なら１．２５０％です（某地銀）。切り替えて安心料として割り切ろうかと考えています。

変動の先輩方、ご意見お願いします。

[80: 匿名]

変動なら0.775、当初10年固定なら1.150だったので正直なやんだ。
この程度の金利差なら保険料と思わなくもないが、トータルで60万くらい金利差あるので本気で悩んだ
結局固定にしたんだが、今でも、変動の方が良かったんじゃないかとか思う。

結局、結論は10年後まででないのが、金利選択の難しいところだよね。

[81: 匿名さん]

>>80
ぶっちゃけ10年固定なら変動と大差無いよ、実質変動。
10年固定を変動だと思って契約出来るかどうかだけかと。
だから、今の金利差は有りすぎるね。旧フラットのお得感が有りすぎるのもあるが。

[82: 匿名さん]

sエコは流石にメリット無い気がする。
なら変動で借りて月々の返済が低い分、1万でも2万でも大目に月々返済すればエコで借りた場合の5年後は元本が大きく減ってかなり余裕出てるよ。エコだと金利が上がって返済増えちゃうからね。
それに手数料と団信もバカにならないし。変動なら初期費用が安く済むのでその分借入額減らせるし。

[83: 匿名]

>79
現時点で10年固定への変更は時期尚早かと

安心料と呼ぶ金利差による差額を貯蓄して足元を固めるのが得策
テンプレ参照

[84: 匿名さん]

フラットSと比べると10年固定のほうがいいように思うよね。10年後に確実に1%上がり、手数料団信が割高なフラットなら10年間低金利で固定出来て10年後にどうするかの選択権が借り手に有る10年固定。

でもそういうこと考えだすとやっぱり変動（テンプレ）が最強って結論になる。

[85: 匿名さん]

>83
いや、テンプレ通りの金利差（2％超の差）ならまさしくそうだが、固定1.25％と変動0.775％に置き換えると、月々たかだか7000円程度の差額。

「月々7千円」→「年間8万」とすれば「3年でも24万程度」。これでは到底足元固める貯蓄など出来ないのでは？
（3年以内の短期プライムレート引き上げで10年以内に簡単に吹き飛ぶでしょう？）

その条件下で10年固定への切り替えは悪くないチョイスと思いますけどね。

[86: 匿名さん]

それと、１０年固定は長期金利に連動なので自民党政権に移行しインフレ(リフレ)政策が実施されれば
長期金利なんてあっという間に1％超えて1.5％くらいにはなるよ。
ということは、現在0.7％前後なので、簡単に0.8％ほど金利上昇が起きるということ。
数ヵ月後には、１０年固定が１．９％になる可能性は大いに有得る。
１０年固定が1.1％程度の今は１０年固定を選ぶならチャンスです。

[87: 匿名さん]

>>86
自民党がリフレ政策をすればむしろ長期金利はさらに下がるよ
国債無制限買い取りするって言ってるしね
金利が上がる時は＝ハイパーインフレが起きて国家破綻した時
その時は3％どころか20％ぐらいになるだろうけど、固定にしてても意味無い

[88: 匿名さん]

>>85

固定1.25ってどこでしょうか？

検討したいと思います。

[89: 匿名さん]

>88
横浜銀ですよ。基準金利10年固定・12月実行で2.95％。
私は▲1.7％優遇なので、出来上がり1.25％になります。

下記URLご参考に（固定金利指定型10年が対象です）。

[90: 匿名さん]

すみません。URL添付忘れました。

http://www.boy.co.jp/cgi-bin/rate.cgi

[91: 匿名さん]

固定1.25って10年固定？

[92: 契約済みさん]

>89
私も浜銀ですよ。二年前にかりて
当時は1.6％の優遇がMAXだったので
0.875％です。浜銀って10年以下の
期間選択安いですから、良いですよね。
一番低くなりそうなとき、変動から
10年固定に変えようと思ってました。
同じ考えですよ。まあ変動のほうが
結果安くなるかもしれないし、10年
固定はリスクヘッジにもならない
半端かもしれません。しかし、10年は
安心できる。そして安い。

もう少し10年物国債が下がれば、
変えようと思ってますが。

[93: 匿名さん]

>>87　例えが極端すぎやしませんか？ハイパーインフレって･･･（笑）

金利が上がる時＝景気浮揚局面でしょう？
直近でも06年くらいだったかな？各行の短期プライムレートが0.25％刻みで2回上がりましたよね？
（その後の景気悪化で0.4％下がりましたが）
短Pは変動金利に直結しています。

リフレ政策の中で景気浮揚、短P上げ＝変動金利上げは十分に考え得るかと。

[94: 匿名さん]

>>92
全く同感です。

ただ、10年物国債の動向の判断は難しいですね…。
下げの余地もまだ20bp程度有るとされる一方で、米国金利・景気回復展望に引っ張られると一気に戻すような気もしており、今の金利水準でダンしても悪くないとも思います。19日からの日銀金融政策決定会合が材料ですかね…。

[95: 匿名さん]

低金利もついに終わりか
変動さんは地獄が始まるの？

[96: 匿名さん]

>>95

ってずっと言われてるよね

[97: 匿名さん]

>>93
政策金利が上がるぐらいに景気回復となると、日経18000円水準が必要だし
そこで利上げすれば景気の下振れ効果が大きい。それは前回を見ても明らかだと思うが。
短期金利と長期金利は全然違うよ。長期はJGBに連動するから振れ幅がデカイ。

[98: 匿名さん]

>>97　日経平均18千円台。中期的（数年以内）に到達する可能性は十分に有り得るかと。
また、短P上げが景気後退のトリガーの様に認識されているように窺えますが、足許景気低迷の最大のトリガーは08年のリーマンショックでしょう。短P引き上げが景気に水を差したなんて･･･。

短期と長期の成因が異なるのも承知済みですよ。押し並べて、短Pよりも長期金利上昇が先行しますよね。
上述話題の、固定切替を検討中の人は「当面変動で低金利メリットを受けるが、固定への切替タイミングを窺っている」方だと文脈から想定されます（勝手ですが笑）

もしそうであるなら長期金利が先行して上昇する前に固めるのは悪い時機では無いと思いますね（変動0.775％と10年固定1.250％程度の金利差が前提ですがね）。

個人的には政局・米国の動向から、10年物国債の下落よりは上昇の可能性の方が高いと考えています。

[99: 匿名さん]

米国の動向から日本が米景気回復より先に回復するのって有りえなそうなんだけど

[100: 匿名さん]

景気だけじゃなく、アメリカの金利上げ→連動して国内金利（国債）上げの流れは多聞に言われてるじゃない。