変動金利検討スレ（旧怖くない）50

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[281: 匿名さん]

これから金融緩和するのにすぐに政策金利上げる訳ない。
ただ一生0金利の雰囲気はなくなった。
長期金利は上がるだろう。
0金利解除の時期はいつかを議論しても良い雰囲気になった。
2%の物価上昇がいつまでに達成できるかだね。

[282: 匿名さん]

解除がいつかに加えてどの程度の利上げが可能かというのもテーマに入れて下さい。
前回の0.5の利上げを超えるのかどうかは気になります。

[283: 匿名さん]

>>282
前回と比べて今回は景気が良くなったら消費税上げ（2回）というのも有るから
条件はもっと厳しい。消費税上げ分を利上げと考えてもいいぐらい。

[284: 匿名さん]

0金利解除は早くても2016年までは長期金利が上がり、政策金利はあげられない状況は続くんじゃないかな。
ただ2016年頃には変動と固定の金利差が開いてるから変動から固定ローンに切り替える気にならないだろうね。

[285: 匿名さん]

マイナス金利じゃなくなったらローンの旨味がなくなるな。
住宅ローン減税が500万に拡充されても金利で1000万取られたら意味ない。
ただそれだけ高い金利でもお金借りる人がいる程景気よくなるのはいいことだけど。

[286: 匿名さん]

政策金利は2016年にやっと0.5%上がるぐらい。それまでは0金利継続。

[287: 匿名さん]

それって、店頭金利2.475が１６年くらいに2.975になる程度だということですか？？

[288: 匿名さん]

ってこと。
ただ消費増税が確定してるので、増税後の経済状況が良くなるか悪くなるかで
まったく違った結果を迎えることになる。

[289: 匿名]

>286
根拠は？

[290: 匿名さん]

アメリカ次第じゃない？

[291: 匿名さん]

とりあえず金融緩和してる間は金利上がらないのか？

[292: 匿名さん]

当然だろ

[293: 匿名さん]

>>291
金融緩和自体が利下げしてるみたいなものだから（ゼロ金利なので下がらないだけ）
逆に利上げは金融引き締め

[294: 匿名]

じゃー利上げしだしたら皆さんどーするの!?

[295: 匿名さん]

別に何もしませんよ

[296: 匿名]

変動より先に固定が上がってるから、上がりはじめてから固定切り替えはかなり勇気がいるよ
利上げしだしても大抵の人は借り換えずにそのままかと

[297: 匿名さん]

利上げどころか、量的緩和止めるだけで、物価の維持すらままならないくらいなのでは？
量的緩和しながら、利上げする？

[298: 匿名さん]

35年固定が変動＋１％くらいまで下がったら固定に切り替えようかな。
でも、その時は変動と10年固定の差がほとんどなくなってるかも。

[299: 匿名さん]

みなさん、金利は０より下がらないと思っていませんか？

http://www.nikkei.com/article/DGXNASGM05002_V01C12A2EB2000/
スイスの金融大手クレディ・スイスは10日から、銀行間の取引に利用されるスイスフラン建ての預金にマイナス金利を適用する。ユーロへの不安からスイスフランが買われる一方、スイス国立銀行（中央銀行）の低金利政策の影響で運用益を得られないためだ。大手金融機関が自国通貨でマイナス金利を導入するのは珍しい。

[300: 匿名さん]

微々たるマイナス金利なら、預金しててもあまり損してる気分にはならなそうだな。
引出手数料や振込手数料で取られる方がむしろ大きそうだし。

住宅ローン金利もマイナスにならないかな（笑）

[301: 匿名さん]

金融緩和政策が続く限り変動も確かに安泰だと思うが、今回は大胆な金融緩和を行うと言っていることに問題がある。万が一、結果インフレや国債暴落を誘引する事態になると、たちまち悪い金利上昇が起こると考えられる。金融引き締めのタイミングに変わってから、変動を固定に切り替えるのでは刻既に遅しだと思う。万いや100に一つのリスクだが、変動にしようとしている者はヘッジの仕組みを考えておくと良いだろう。

[302: 匿名さん]

>301
悪い金利上昇って何？

[303: 匿名さん]

悪い金利上昇が起きているユーロが利下げとさらなる金融緩和ですが？

[304: 匿名さん]

過度なインフレを抑えるためにはどういう方法が有効なんですか？利上げが有効なように思えるんですが？

[305: 匿名さん]

>過度なインフレ

ってどの程度を想定してんの？過度なインフレが起こるとローンがどんどん減って行くんですが？

[306: 匿名さん]

過度なインフレとか悪い金利上昇の話大好きな人がいますね。

なんでそんなに日本を悪い方、悪い方へと導きたがるんでしょうか？

[307: 匿名さん]

1.利上げによって抑制出来る「過度なインフレ」≒「良い金利上昇」

地価が高騰し、買った先からどんどん値上がりし、例えば2000万で購入した土地が数年で億を超えるような状況。人々は土地を持っているだけでどんどん資産が増やせるので借金してでも投機目的でバンバン土地を買っては転売。地上げ屋や土地転がしなどが現れる。この場合、金利を上げる事により、土地を買いづらくし、資産インフレを抑制出来る。いわゆるバブル。
「≒」としたのは、バブルまで行かず、適度なインフレ、適度な金利が長く続く事がもっとも経済にとって良い事であり、今の政権もそれを目指しているから。

2.利上げによって抑制出来ない「過度なインフレ」＝「悪い金利上昇」

財政赤字など、国債が償還されないかもしれないリスクが高まると国債が売られ、長期金利が上昇し、円の信認が低下し、最悪日本は財政破綻するかもしれないとの憶測が流れる。このように悪い金利上昇が起こりはじめると中銀は悪い金利上昇を抑える為に国債買入、利下げ、金融緩和で金利を下げようとする。しかし、中央銀行が金利のコントロールを出来ないくらいまでになると、さらに円安が進み、国内から資金が逃げ出す。円は信用されていないので外貨と交換が出来ず、ドル決済が出来なくなるため、海外からの輸入品がストップする。国内のエネルギー食料が不足しだし、円が暴落する事で物価が急激に上がる。この場合いくら金利を上げても物価は下がらない。アジア通貨危機やロシアアルゼンチンなどが例。

1.になるならば別に変動は危険では無いが、固定のほうが得になる。2.の場合はローンの有無金利のタイプに関わらず終わり。

[308: 匿名さん]

アルゼンチンって100年前は大規模農業の成功により世界有数の富裕国だったらしいね。

100年後の日本を見ているような気もしないでもない。

[309: 匿名さん]

そもそも政策金利がコントロール出来ないような事態（悪い金利上昇）が起こることを
想定しているのに、日本に住んでいること自体が理解出来ない。

固定金利にしてても全く無意味になることを意味しているのに。

[310: 匿名さん]

またあり得ないシナリオが始まった。
３０７の２のシナリオは日本には絶対にあてはまらない。

[311: 匿名]

＞310
絶対と言い切るのはなぜですか？

[312: 匿名さん]

>>311

絶対ではないが個人がリスクを回避する余地が限られる。家をローンで買わない、お金はなるべく外貨で持つ(資産は海外に)、海外に移住しても食って行けるようなスキルを身につける、位？

国内に止まりたいなら自給自足で食べれるだけの畑や食料を蓄えるとか？でも土地は国に没収される可能性があるし中国当たりに侵略されるかもしれなあのでやはり海外へ行ったほうがいいかも。

[313: 匿名さん]

アホな一般人ベースでのアドバイスをお願いします。
あと１年くらいは変動から固定に変える必要はないということでよろしいですね。
情けない話ですが、知識のない一般人は固定に変えるべき時期だけが不安なのです。

[314: 匿名さん]

＞固定に変えるべき時期だけが不安

その質問は固定スレで聞いてくれ。

[315: 匿名さん]

固定に変えるつもりなら、今を逃したら、多分心理的に変えられなくなると思う。
来年中盤には、たとえば10年固定への切り替えが2.1%とかになってると思うよ
それでも変動は0.775%だから、変える必要があるとは思えないけど

[316: 匿名さん]

１０年以内に完済なら変動で変える必要は全くないと思うけどね。
固定に変えるなら今を逃したらもうチャンスはないと思う。

[317: 匿名さん]

2014年物権引き渡しの人は心理的にフラットや固定金利選べないかもね。
検討してた時の金利と違い過ぎる。

[318: 匿名さん]

10年以内に完済出来なくてもテンプレ実行出来るなら問題なし。テンプレ実行出来ないなら固定に借り換えるべし。

[319: 匿名さん]

フラットに飛びついたけど実行が来年な人は変動の知識も無いだろうからかなりギャンブルになるね。

[320: 匿名さん]

フラットは低金利最終便みたいな雰囲気あるからな。
変動はもう少し大丈夫では？

[321: 匿名さん]

フラットは底打ち。長期金利は下げ続けた分、反転も大きいよ。
麻生太郎円高対策大臣も期待出来る。円高、株安も反転。政策金利の利上げは当分は自民党が許さないでしょ。
財務省も消費増税するまでは利上げは反対だろうね。

[322: 匿名さん]

実際には給与は下がるからね。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFL260K1_W2A221C1000000/
国内の景気は悪くなる方向。

消費税も上がり、光熱費も上がるから可処分所得は大幅に
減っていく。

[323: 匿名]

すみません… テンプレってなんすか～？

[324: 匿名さん]

確かになんだろな。
テンんぱってる変動プレイヤーってことかな？

[325: 匿名さん]

>323
>0を見て。

>324
くだらないことしか言えないなら他当たってくれ。

[326: 匿名さん]

近いうちに（数年以内に）変動金利が上がると思ってる人は
消費税が上がるにも関わらず、日経平均が数年で1万8000円ぐらいまで
回復すると思ってるのでしょ。どれだけ景気に対して強気なんだろう。

自分だったらそんな強気な見解だったら、家なんか買わずに株買いまくるわ。
そんな簡単に景気回復するなら、今までの長年に渡る不景気って何だったのかと思う。

[327: 匿名さん]

円高不況は解消に向かうんじゃない。
ドル/円が90円～100円くらいになれば中小の製造業も楽になる、
だけど0金利解除は消費増税される2015年の景気動向見ながらじゃない。
駆け込み需要がなくなるから大きく政策金利は上げられないたまろうけど。

[328: 匿名さん]

日銀は日経平均18.000円以上を維持しないと利上げしない
みたいなことを毎日言ってる人がいるけど、
実はこれはあんまり関係ないと言うか参考指標の一つ。

実は利上げに関わる最重要参考値はCPI(消費者物価指数)。
安倍政権がデフレ経済から脱却してCPIを上げれるかどうかが注目だ。

そもそも利上げと言うのは物価の上昇に歯止めを掛ける目的なのである。

[329: デベにお勤めさん]

>>326

かなり愚鈍な意見ですね。

[330: 匿名さん]

>>328
CPIだけ上がったところで無意味。
それに先んじて、平均年収があがらないことにはね。
スタフグレーションでは政策金利は上がらない。