変動金利検討スレ（旧怖くない）50

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1: 匿名さん]

このスレは変動金利を検討している人の為のスレです。

旧スレの荒らし目的の固定さんの書き込みやそれに反応する変動常連さんの書き込みは削除依頼される可能性が有ります。
固定（フラット）を語りたい人はフラットスレへ行くか新たにスレを立ててそこで議論して下さい。

[2: 匿名さん]

固定を肯定する書き込みと変動を否定する書き込みを一切禁止とします。

[3: 匿名さん]

FOMC声明出ましたね。

失業率が下がって来てるけど低金利政策を続ける。
物価が2.5%になっても低金利政策を続ける。
と言うことらしいです。

まさに景気を優先した金融政策と言うことでしょう。

[4: 匿名さん]

これでアメリカの景気が回復すれば
ゆっくりでも続けて日本の景気も回復すればいいですね。

[5: 匿名さん]

アメリカは異例の失業率目標だそうです。雇用が改善するまで金融緩和続けるとか。

[6: 匿名さん]

ヤフートップのリンクだけど、これだと結局引き締めはいつからってことになるの？
２０１５年末までは大丈夫？
↓

実際、同日発表された経済見通しによると、当局者は２０１５年第４・四半期の失業率を６．０─６．６％と予想。また、予想期間の間にインフレ率が２％のターゲットを上回ることはない、と予想している。

長期予想は、失業率が５．２─６．０％、インフレ率（ＰＣＥ＝個人消費支出）が２．０％で、９月から変わらなかった。つまり当局者は、最終的にはインフレを誘発せずに失業率を５．２─６．０％に低下させることが可能、と引き続き考えていることになる。ただバーナンキ議長は、失業率がそこまで低下する前に引き締めを開始する、としている。

[7: 匿名さん]

アメリカは不況でも、まだ消費には旺盛な傾向があるため
景気動向が上向いてくれば、ある程度の改善でゼロ金利は解除するんじゃないかと予想。

これは国民の志向（貯蓄か消費か）の違いが関わってくると思います。

[8: 匿名]

誰か比較お願い。
・20年フラット35Sの固定(1-5年 0.83％　6-10年 1.23％ 11-20年 1.53％)　〈元金均等返済〉　借り入れ7000万　の総返済額
・20年変動、0.750％で、テンプレとやらで返していった場合の総返済額

[9: 匿名さん]

>>8

初期費用(フラットの手数料)と団信費用、保証料があるので単純に比較は出来ないよ。

フラットは金利が低いタイプだと初期費用が高い。
変動は保証料が掛かるけど団信は無料。
フラットの方が金利以外で割高。

例えば手数料を頭金で用意するとなると、7000万借入だと147万(2.1%)の手数料が必要になり、変動だと必要ないので6853万の借入で済む。

[10: 匿名]

↑ありがとうございます。では今の段階での追加情報です。
・20年フラットの借り入れ手数料は、販売会社提携のオリックスのため0.7％です。
・フラットの場合、団信は選ばず、掛け捨て生命保険(ライフネット)で対応。7000万の生命保険で月8300円です。
今のところフラットに傾いていますが、知りたいのは、変動でテンプレ返済した場合の5年後、10年後の、おっしゃる通り単純ではない比較ですかね。というのも、テンプレとやらは固定を3％と比較しており、今は現実的ではないですよね？そこに手数料や保険料が入ってきて、どっちがいいのかちょっとわかりにくいもんでして・・・。

[11: 匿名さん]

>>10

その条件でSが使えるならフラットでいいんじゃね？
フラット最大のデメリット、割高な手数料と高い団信を低く抑えられてるんだから。生保のが安いって事ははまだかなり年齢も低いんだろうし。

フラットSを有効に使え、且つ低金利の時期に実行出来る幸運な人。

まあ、別に変動でも良いとは思うけど、差額返済ではあまり差は出ないだろうから、3%差額繰り上げなどで早めに完済したいなら変動かな。フラットは繰り上げに制約があるので。

しかしその若さ(20代？)で7000万の借入出来る収入や信用があるって事は弁護士？開業医？

好きな方を選べばいいとおもう。

[12: 匿名さん]

>10
そのフラットはかなり破格ですね。
繰り上げ返済シミュレーションを使って計算してみるしかないですね。

生命保険は逓減定期保険か収入保障保険の類ですか？
生命保険と団信の違いは御存じかもしれませんが、生命保険はローン残高が減っていっても死亡リスクが高まるため、保険料は返済期間を通じてあまり変化しないです（繰り上げ返済をガンガンすれば別ですが）。一方団信は死亡リスクを考慮しないため、ローン残高が減ればそれに伴い保険料も減少していきます。なのでローン返済計画に基づいて、総額でどちらが有利かも検討してみるといいかもです。

[13: 匿名]

↑ありがとうございます。30歳。勤務医です。頭金は1000万のみで、フラットの場合月々の返済が当初38万です。あと管理費・修繕費・駐車場代で8万です。手取りが120万ほどなので、住居費は単純に38％と結構高負担となっています。変動ならばと思ってみたのですが、やはりあまり変わらないとのことですので、フラットにしようと思います。ありがとうございました<(_ _)>

[14: 匿名]

>12の方へ。
生命保険は単純な掛け捨てタイプです。とりあえず10年7000万の保障にしました。10年後は残債が約3000万なので、その時また考えようかと思っています。ちなみに、20年の団信に入り続けた場合の保険料は280万、1-10年目に7000万(113万)、11-20年に3000万(120万)のライフネット死亡保険に入った場合の保険料は230万でした。

[15: 匿名さん]

固定禁止かぁ、つまらなくなったな～。
しかたない。

[16: 匿名さん]

>>15
バトル板があるのでそちらでお願いします。
当スレで固定の話題は（煽りしかないので）必要ありません。

[17: 匿名さん]

そう言う事を何故わざわざ書くの。

実際良い流れになってるのに。

[18: 匿名さん]

あ、ごめんなさい。17は15に対してでさ。

[19: １６]

>>18

いえいえ。私も＞１７のレスに同意です。

[20: ＯＬさん]

選挙が近いですが、自民党が政権とったら、金利があがりそうですね。