変動金利は怖くない！！その１０

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1

[622: 匿名さん]

うちは、一人目が生まれたばかり。
このあいだ、ＦＰさんとライフプラン設計しましたよ。
中学までは公立、高校、大学は私立。塾、習い事、お小遣い込み。
夫婦そろって理系なので、子供もきっと理系だろうと決めつけ、大学は私立理系。
2年後くらいに二人目も見込んで（笑）
旅行も、車維持費も買い替えも、保険も、リフォーム積立も、私の小遣いも込み。
子供の結婚資金援助も。
あと、老後の旅行や車維持費も。

けっこう色々細々想定するんだなぁと関心しちゃいました。
なかなか面白かったのでお勧めです。
ＦＰさんには全てさらけ出すことになりますが（笑）

住宅ローンは変動0.875%で借りてますが、ライフプラン上はとりあえず3%固定で計算。

人生設計上は赤字は無くほっとしました。
まぁ確かに年収は680万以上ですが、借入額も3000万以上です。

それに妻は資格を生かした職業なため、今後も資格維持のためにも働きたいそうです。
その稼ぎ分はライフプラン上は見込んでいないので、すべて余剰資金になります。
たとえ、妻の希望するほど働けなくても大丈夫かと。
自分の年収もいまをベースに伸びないとして計算しています。

あ、でも親の介護とかまでは見ていなかったな。
うちの両親は自分で介護施設に入ると言い張って貯金溜め込んでいますが、妻の方はそうとは限らないですしね。ちょっと甘かったな。

[623: 匿名さん]

>614
さあ、公開しましたので、あなたも公開して下さいね。

[624: 匿名さん]

>682
2馬力でそんなに収入あるのなら、当然借入/年収の比率は低いはず。
そういう余裕の人は、年収と借入額と借入金利と世帯人数だけで、繰上返済含めて金利上昇リスクに対応出来るし、充分変動金利が怖くないってことがわかるから、敢えてそこまで書かなくてもいいのにね。
変動選択出来る状況のかたでよかったですね。
固定を選ぶ必要は全くないですね。

[625: 匿名さん]

33歳、子供２人。
年収800万で借入1800万。
もちろん変動にしました。

[626: 匿名さん]

頭金いくら入れて、総額いくらの家お買いになったのかな。
年収８００だと、そうそう頭金貯まるもんでもないよね？
家は、当然、東京じゃないよね。そんなに安く購入出来ないよね。
まあ、でも全然変動でも怖くなくってよかったですね。

[627: 匿名さん]

固定との差額を繰上と書いてあるのに、なぜ変動の人の年収とか、借入額を聞きたがるのか疑問です。

それも、こんな事にお金がかかるから、この程度の年収だと繰上は無理とか…

固定との差額を繰上が無理なら、そもそも固定でも借りれないですよね。

なので、変動にすると危険とかじゃなくて、住宅ローン事態が無謀です。

教えてを連呼するのは、明らかにスレ違いだと思うのですが…

変動の人の年収や借入額を知りたい人は、「年収に対して無謀な…」
ってスレがあったので、そちらに行かれてはいかがですか？

[628: 匿名さん]

じゃあ、そもそも無謀な人で変動なら何とか返済出来るけど、３％との差額分を繰上出来ない人は、皆無と言えるのかな？
その根拠は？
そういう人は、ここで、偉そうに、今後の金利動向だとか、差額繰上返済のことをムキになって語る資格があるのかい。いなけりゃいいけどね。
でも、匿名掲示板だから、なんとも言えないよね。だったら、偉そうなことを言う前に自分は、３％との差額分を繰上している状況を述べてから意見すればってところだよ。おやすみ。

[629: 匿名さん]

>>627
書き込んでくれた変動さん達は、皆さん変動は怖くないようですが、
あなたにとっては、怖いようですね。

[630: 匿名さん]

＞、匿名掲示板だから、なんとも言えないよね

それ言っちゃったら何を言っても無駄ですねw

[631: 匿名さん]

>>627
>教えてを連呼するのは、明らかにスレ違いだと思うのですが…
>変動の人の年収や借入額を知りたい・・・

年収に対する返済比率が重要
年収－返済額－公租公課－各種保険料＝預金＆生活費の額が重要
生活費の使途＝金利上昇時に、生活レベルを落とせる限界点がどこまでか、が重要
預金出来る余裕のうち、将来の不確定要素(子供の学費、親や自分達の介護費等)に回せる分と
「繰上返済」がどの程度回せるのか、が重要。

ある程度の状況がわからなければ、繰上出来るかどうかは不明
→出来る人は、変動選択正解＆現状ベストな方法
→出来ない人は、○○○→何を言っても説得力なし＆変動怖い＝住宅ローン組むこと自体無謀。

だから、そんなに詳しくなくても、年収と借入状況くらいは知ったうえでないと、その人の意見は常に「何言ってんの？？？」って思うんですよ。
仮に嘘でも数値的に全然問題ない状況を先に言って、自分の場合は、怖くないって言えば、それはそれで、納得しますよ。アナタのケースなら、変動がベストな選択ですねって。

そういう意味で教えてって言ってるの、ワカルかな。

[632: 通りがかりのFPさん]

>>627
＞固定との差額を繰上と書いてあるのに、なぜ変動の人の年収とか、借入額を聞きたがるのか疑問です。

他人の事情を聞きたくなる理由は分からないですが、変動選択の是非と年収や借入額は
無関係でないと思います。

その理由を以下に述べますが、おそらく過去にも同様の書き込みをした方がいると思うので、
これまでの経緯を熟知した方は読み飛ばしてください。

○金利の期間構造について
金利期間構造を説明する代表的な理論に一つ「純粋期待仮説」に基づけば、
長期金利（固定）が短期金利（変動）より金利が高いのは、市場参加者が
今後金利が上昇することを期待していることを意味しています。
市場参加者の読み通りであれば、固定で借りても変動で借りてもトータルでは
変わらないということになります。ただし、これには罠があって
市場参加者は、国債などの満期一括返済型を基準に評価していることです。
つまり、住宅ローンのように残高が減少していく場合、残高が多いときほど
金利が低いほうがいい、つまり変動で借りた方が若干お得（以下、利益甲と記す）
ということになります。

同じく、代表的な金利期間構造理論である「流動性プレミアム仮説」に基づけば、
長期金利（固定）が短期金利（変動）より金利が高いのは、貸し手にとって長期金利の方が
リスクが高く、それに見合ったプレミアムを要求するためと解釈されます。
貸し手にとって長期金利の方がリスクが高いわけですから、我々借り手からみると、
長期金利（固定）の方がリスクが低減できるが、その低減されるリスク相当の対価（以下、
対価乙と記す）を銀行に支払っていると解釈できます。

○金利変動予測とリスクの関係
これまでの議論の大多数は、「近年大幅な金利上昇が見込まれる」ｖｓ
「当面大幅な金利上昇はない」といった感じだと思います。
これは上述の「低減リスク」の大きさが「大きい」ｖｓ「小さい」で議論していると解釈できます。
低減リスクに比べて、利益甲＋対価乙が大きいかどうか、
また個々人のライフプラン・資産の状況から低減リスクが許容しうる範囲内か
という視点からを各人が判断し、変動か固定かを選択するべきだと思います。

しかし、利益甲および対価乙は一定程度の知識があればエクセルで計算できますが、
低減リスクがどの程度かを定量化することが困難となります。

○通りがかりのFPの提案
上述のように、低減リスクを定量化できないならば、
①リスクが実現しそうな時における自分の回避能力の高低と、
②リスクを回避できなかった場合の影響度の大小
を勘案し、変動か固定を選択することをお勧めします。

①は、大幅な金利上昇※が起こった場合にどの程度の繰り上げ返済が行えるか。
極端な例でいえば、キャッシュで一括で買えることはないけれど、
住宅ローン減税もあるし、提携ローンで変動なら、
0.8%程度（＜減税率）で借りれるので、あえて借りておく人ならば
回避能力満点なので、１００％変動を選択すべきです。

※固定との差額を繰上が無理なら、、、、とのことですが、
ここでの大幅な金利上昇とは、市場参加者が期待する上昇
つまり、固定に織り込まれている上昇を大幅に超える上昇を意味していますので、
どの程度上回るかなどにもよりますが、固定との差額を繰り上げ弁済していても
完全には避けられないとお考えください。

②は、大幅な金利上昇が起こり、返済額が増えた場合、
年４回の海外旅行を年２回に抑えないといけない程度に収まるようなご年収のある方であれば、
変動でもよいでしょうが、子供の教育費を削らなければない、さらには食費もままならない
といった状況の方であれば、低減リスクが許容範囲を超えていると判断し、
固定をお勧めさせていただきます。

以上、長々と書きましたが、各人の置かれている情況や各人の志向に合致する選択を
なされることを祈っております。

[633: 匿名さん]

>>627

「年収に対して無謀な・・・」って、自分で変動＝ギリ変だって言っている様なもの。

[634: 匿名さん]

>年４回の海外旅行を年２回に抑えないといけない程度に収まるようなご年収のある方

こういう庶民を煽る表現は、止めましょうよ。そういう人は、ほとんどの資金をキャッシュで家買ってますよ。

「年３回の家族旅行と毎月４回の家族での外食を取り止め」位にしといたら、どうですか。費用的に同等かどうかわかりませんけど、表現としてね。

[635: 匿名さん]

＞他人の事情を聞きたくなる理由は分からない　ですが、
＞「変動選択の是非と年収や借入額は無関係でない」と思います。
から、聞きたいのです。

[636: 匿名さん]

>貸し手にとって長期金利の方が リスクが高く、それに見合ったプレミアムを要求するためと解釈されます。

借り手にとって長期金利の方が　リスクが低く、それに見合ったプレミアムを支払う必要があると解釈できそうですね。

＞年４回の海外旅行を年２回に抑えないといけない程度に収まるようなご年収のある方であれば、変動でもよいでしょうが、子供の教育費を削らなければない、さらには食費もままならないといった状況の方であれば、低減リスクが許容範囲を超えていると判断し、固定をお勧めさせていただきます。

こういう人達こそ、教育費も食費も削らないで済む変動に飛び付くのではないでしょうか。

変動でもお金があればある程、使わせようとする圧力がかかる家庭もあります。
住宅ローンで支払わねばならない費用と生活費を除いても10万・20万余裕がある家庭では、
それを住宅ローンの繰上げ返済に回すよりも、子供に私立の小学校を受験させようとしたり、効果の見えない評判の良い塾や習い事をさせたり、見栄えの良い新車に買い替えさせようとする（配偶者からの）圧力も生じる可能性があります。特に、小さい子供が多い家庭にありがちな事態ですが。

このように固定費が増大していった結果、将来的に金利が上昇した際にクビが回らなくなる可能性も考えて、支払いを固定化させる事により、返済額が変動するリスクを少しでも抑えようと考える家庭もあります。

[637: 匿名さん]

>変動でもお金があればある程、使わせようとする圧力がかかる家庭もあります。住宅ローンで支払わねばならない費用と生活費を除いても10万・20万余裕がある家庭では、それを住宅ローンの繰上げ返済に回すよりも、子供に私立の小学校を受験させようとしたり、効果の見えない評判の良い塾や習い事をさせたり、見栄えの良い新車に買い替えさせようとする（配偶者からの）圧力も生じる可能性があります。特に、小さい子供が多い家庭にありがちな事態ですが。

そういった事態になってもなおかつ、定期的に目標とした繰上額・繰上回数を達成していける収入予定や余裕があれば、変動でも全然問題ないでしょうかね。
どの程度のかたが、該当されるかは別として。

[638: 匿名さん]

>貸し手にとって長期金利の方がリスクが高いわけですから,,
貸し手（銀行）は変動金利で約１％だけど長期固定金利はリスク高いから３％とか、、、
これは間違いです、銀行はリスクを取りません。
フラット３５なら証券化だし、その他の長期固定は長期国債などで必ずカバーしてます。

[639: 匿名さん]

じぁなぜ、超長期固定を止めた銀行があるんだ？
リスクが大きいからなんじぁないの？

[640: 匿名さん]

No.639
何？、銀行がリスク抱えて長期固定で貸してると思ってるの？
銀行がそんな商売するわけないし、してない。

[641: 匿名さん]

ところで銀行ってどうやって長期固定金利を設定しているのですか？

[642: 匿名さん]

なんにせよ近い内にゼロ金利復活だよ
団塊は貯金を吐き出せってな
ミンスーミンスー

[643: 匿名さん]

>フラット３５なら証券化だし、その他の長期固定は長期国債などで必ずカバーしてます。

リスクが無くなるわけではないでしょう。証券化されて銀行が買ってれば同じだし。
住宅ローン証券って大口の投機筋が買ってるからあんたらの生保や年金が無くなるかもよ。
長期国債でカバーってなに？国債買ってて金利上がったら価格は下がるんですが。

証券化したらリスクが無くなったと勘違いしてどんどん貸して破綻した国が最近有りましたね。

[644: 匿名さん]

リスクがこの世から消えてなくなると、思っている人達がこのスレには沢山いるようですね。

魔法でも使えるんですかね？

[645: 匿名さん]

メラゾーマ使えるけど何か？

[646: 匿名さん]

>メラゾーマ使えるけど何か？

メガンテの間違いでしょ？

[647: 匿名さん]

この世代が今のマンション市場の中心なんだろうね・・・

遊び人からの転職が最強。

ただ、現実は全滅すると金が半分になるどころか０から、下手すりゃマイナスから復活ですから。
現実に預かり所はない。金利にはお気をつけて〜。

[648: 匿名さん]

>>628とか>>631は、
説得力を求めて、変動の人は先に年収と借入額を言ってから発言しろと言ってる訳だが、
匿名掲示板だし根拠が正しければ問題ないでしょ。
宗教じゃないんだから。

それに変動の人は、あなた達にギリギリかどうかを診断して欲しい訳ではないよ。
おやすみ。

[649: 匿名さん]

>>648
結局ギリ変だから、言えないんでしょ。
怖くて怖くてしょうがないんでしょうね、きっと。
たった0.5％の金利上昇でも。
・・・だから、言えない。でも、ぼくは、言ったよ。

[650: 匿名さん]

>ギリギリかどうかを診断して欲しい訳ではないよ。
それから、判断したいんじゃないよ。
怖くないっていうだけの資格があるかどうかを見たいだけだけどね。

[651: 匿名さん]

↑
寝ている暇あったら、コンビニで働いて、繰り上げに励め。

[652: 匿名さん]

651さんへ
>>648に言ってるんでしょ？

[653: 匿名さん]

>リスクが無くなるわけではないでしょう。証券化されて銀行が買ってれば同じだし。
銀行が買ってる場合でも住宅ローンとは全く関係ない部門で買っている(?)ので話が別。
あくまで銀行がリスクを取って住宅ローンを販売することはない、どこの銀行でも
そんな商売は絶対にしない。

>長期国債でカバーってなに？国債買ってて金利上がったら価格は下がるんですが。
債券先物で売る。先物で金利を確定させる、例：２％で売って３％で貸し出し１％儲かる。
あるいは金利スワップで同じく金利を確定させる。

いずれにせよ、銀行が３０年固定の貸し出しを３％で貸せば儲かるかも？などと予想をして
何のカバーもせず住宅ローンを設定することは１００％あり得ない。

[654: 匿名さん]

いつものループだ。

教えて君の次はどんな固定君が出てくるんだっけ。

[655: 匿名さん]

>654
自分も金利はそんな簡単に上がるとは考えていないけど。
ここの変動さんは、やっぱりどうかと思うよ。
借入に対して変動だから固定よりも安心だと抜かしているとしたら明らかにおかしいよ。
繰上返済？
それは方法論であるとしても、実現可能かどうかは、少なくても収入が十分にあって
初めて語れることだろ。固定で繰上返済すればいいことなんじゃないのかい。
繰り上げれば繰り上げるほど、金利差による支払利息の負担も考えなくていいことだよな。

こんなところに張り付いてる変動のほとんどの人はさ、お金がなかったから過大な借入が必要で、
過大な借入をしたからこそ変動でしか返済が回らない危険があって
そもそも固定で借り入れる余裕なんてなかったってことだろ。
家を買うには、今の変動金利でしかあり得なかったってところなんだろう。

６４８みたいなのが典型。（話しをすり替えるのは止めたらどうかな？）
自分の年収や借入をかたれば、ギリギリなことがバレるってことなのかもしれないけどさ
しかし、６４８は自らギリギリだと既に語っていることすら気がついてない様子ｗ

６５４もさ、貧乏な変動さんなら、もう書き込む必要がないよ。
貧乏な変動さんの夢や妄想は、いじましいだけで、なんの参考にならないからさ・・・。

[656: 651]

652さん、そうです。

[657: 匿名さん]

固定さんのギリ変叩きがはじまりましたｗ

[658: 匿名さん]

657様へ

＞貧乏な変動さんなら、もう書き込む必要がないよ。
＞貧乏な変動さんの夢や妄想は、いじましいだけで、なんの参考にならないからさ・・・。

[659: 匿名さん]

固定も変動も繰上げしていけば、差はどんどん縮まるから、どっちでもいいんじゃん。
10年から20年で完済するペースなら、金利が今のままだったとしても車1台分くらいの差にしかならんだろ。

固定にすると繰上げできないから変動にしたわけ？
逆に固定にしたから繰上げしなくてもいいと考えてるの？

だとしたら、どちらも頭おかしいよ。

[660: 匿名さん]

>固定にしたから繰上げしなくてもいいと考えてるの？
そんな事考えている人は、ほとんどいないんじゃない。
少なくとも僕は違うよ。
早期繰上、早期利息カットが基本でしょ。

[661: 匿名さん]

>こんなところに張り付いてる変動のほとんどの人はさ、お金がなかったから過大な借入が必要で、過大な借入をしたからこそ変動でしか返済が回らない危険があってそもそも固定で借り入れる余裕なんてなかったってことだろ。家を買うには、今の変動金利でしかあり得なかったってところなんだろう。

違うかたは、まず、自分の状況を語ってから、意見しまょうね。
別に無理に教えてっ、とは言いませんから。
でも、語らずして、何も説得力・信用性はなし。

[662: 匿名さん]

>>657
>固定さんのギリ変叩きがはじまりました
別に、叩いているわけではないよ。
変動が状況によっては、有利・有効な借入れ手段ということが明白な事実であるのは、誰もが認めることなので、自分は怖くないというその論理を述べる資格があるのは、その状況のかたのみぞ、主張出来るものではないか。
それを言っているんだよ。
ですから、わざわざ、ムキになって反論していただくことはないよ。その状況でないかたには。

[663: 匿名さん]

当方３年前に３年固定で借り入れて今年の春に固定が終わって変動に切り替えました。

当時３年固定1.2優遇（当時は3年固定金利は2.165だったので実質0.965）で2900万借り入れで
8万1千円/月。銀行サービスの返済額指定返済を選択し、月々の返済額を11万5千円（毎月3万4千円自動繰り上げ）
に指定した結果、3年経過して残債が2千5百万まで減らせました。（固定3%だったら2750万くらい？）

固定期間が終わって変動1．2優遇で1.275%（月々8万）で半年放置しておりましたが、年収も今年は減りそう
だし、やはり月々8万に減った事は魅力的だったのですが、どうも景気も底を打ったようなので銀行に
他行との借り換えをにおわせて交渉した結果、1.6%優遇を勝ち取りました！4日に実印と通帳と通帳印もって
再契約に行ってきます！

このたびの金利変更で月々の返済額は7万5千円まで下がります。前回と同じように返済額指定返済で
月々の返済額を月12万に上げようと思います。（年収が減ったとはいえ、3年前よりも増えているので）
変動は5年間有効だそうなので、また5年後にどれほど元本が減っているか楽しみです。

3年前フラット35にしようか相当悩みました。当時は今よりも金利上昇傾向でしたし、変動や短期固定
選択者への風当たりは相当強かったですが、今は自分の選択がベストだったと思っています。
あの時全期間固定にしていたらと思うとぞっとします。

当時は金利上昇局面とはいえ、世界中がバブルに沸いた中で日本だけが取り残されている感じがあったので
金利上昇も限定的と思っておりましたし、今は世界的な不況。外国頼みの日本経済を考えるとやはりしばらく
は金利上昇も限定的だと思いますので今から変動へ変更して繰り上げ早期完済を目指しても遅くないと
思いますよ。固定を選ぶって事は元々余裕があるはずですし、意固地になって固定に拘らなくても
担保価値や勤め先の信用具合で、借り換えでも変動1.6優遇は取れます。

私は素直に良いと思って固定さんへ借り換えをお勧めしているので変な煽りはやめてくださいね。
今までうまくいったからって今後もうまくいくはずが無いみたいな発言とか。
その辺は月々4万5千円の繰り上げで充分吸収出来ると思ってますので。

それでも固定に固執するのならば無理にとは言いませんので。

[664: 入居済み住民さん]

変動スタート1.15%で、10年間は上限2%保証の住宅ローンはお徳でしょうか？

[665: 匿名さん]

＞私は素直に良いと思って固定さんへ借り換えをお勧めしているので変な煽りはやめてくださいね。
＞今までうまくいったからって今後もうまくいくはずが無いみたいな発言とか。
＞その辺は月々4万5千円の繰り上げで充分吸収出来ると思ってますので。

ご自分と同じ状況以上のかたにだけ、お勧め下さい。

[666: 匿名さん]

だから、一括りで変動が怖くないなんて、あり得ません。
一番重要なことは、年収と借り入れ額。

[667: 匿名さん]

666の意見が結論で良いですか。
変動の皆々様方。
それでも、まだ反論されるのかな？

[668: 匿名さん]

>>667

変動に限らず、「住宅ローンは」でしょ？

事実今年に入って住宅金融支援機構からの借入者の競売行きが激増しているわけですから。
固定でも「年収と借り入れ額」を考えないと安全とは言えない。そして年収は経済状況によって
上がる可能性も下がる可能性もある。

職種や時代背景、家族構成、立地条件によってリスクは千差万別なので単純にどちらが有利とも言い難いとは
思いますが、結果的に早くローンを完済した人が勝ちじゃないですかね。

結果は１０年２０年後にならないと分かりませんね。

[669: 匿名さん]

>>668
本当に負けず嫌いだね。
ここは、変動について怖いか、怖くないかを話すレス。
話題を固定まで巻き込むと、話がまたややこしくなる。
それに、全期間固定であれば、借金総額が確定するので、変動よりはシミュレーションの精度は高い。
だからといって100％確実だなんて言わないよ。
家を競売になった人達は、殆んど倒産かリストラされた人達じゃないかな？
そうなれば、固定も変動も同じ。

[670: 匿名さん]

>>669

そうかな？同じ年収だったらもしかしたら固定じゃなく変動にしていたら競売を回避出来た人もいたはず。
最悪競売ではなく、任意売却だったかもしれない。

競馬行きは最低最悪な事態。ニュース記事を見たけどボーナスの激減で競売予備軍が増えたと有った。
結局固定を選んでいたにもかかわらず、ボーナスを充てにしていたとかツメが甘かった人が競売行き。

しっかりシミュレーションして変動との比較もしっかりしてあえて固定を選択しているのならばとやかく
言う気は無いけど、ここに常駐しているような人たちは安易に固定＝安心とろくに比較もせず、決めた
人がほとんどだろうからね。（前者はそもそもこんな所見てない）

[671: 匿名さん]

究極の基本に戻すと、金利上昇局面には固定、下降局面には変動ですよね？

で、いまは上昇局面なんですか？

この点については、自分の年収、借入額は関係ないと思いますが、述べなくても聞いてもらえますか？