変動金利は怖くない！！その１０

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1

[182: 匿名さん]

>>170
>ここは、固定と変動の勝ち負けを競う場ではなく、変動のリスクヘッジ方法を論じて、こうすれば変動でも怖くないのでは？と模索し続ける場だと思います。
ですから、「自分の場合は、資金力・収入力と借入れ額とのバランスがこうだから、金利上昇したと仮定してリスクヘッジが出来るので、怖くない」ということを論じて下さい、と何回も何回も恐らく固定の皆さんが、書いているのに、いっこうに、論じるかたがいないのは、どうしてなのかなあ？
これを述べなければ、実際自分は出来ないのに、方法論だけ述べて怖くないって言っても全く説得力のない話ですよね。

>また、変動は固定全否定と言いますが、逆に固定派さんが変動のリスクヘッジを認めたところは見たことないのです。少なくともあなたは違うと言うのであれば、変動のどの辺りを認めてますか？

皆さん、認めていますよ。金利上昇に対するリスクヘッジが出来るだけの資金力・収入力と借入れ額とのバランスが一定以上であれば、それこそ、固定より有効な借入れ手段であると固定の皆さんの多くの人は認めているでしょう。過去スレをよく読んで下さいね。

[183: 匿名さん]

>>182さん
>実際自分は出来ないのに、方法論だけ述べて怖くないって言っても全く説得力のない話ですよね。

そうですか？例えばその人ができなくて方法論だけだったとしても、自分の借入額、収入力に当てはめてみて、自分の場合は有効だなと判断できれば納得するんじゃないのでしょうか？
逆にその人ができたとしても、自分に当てはまらなければ、いくら説得力あっても自分にとっては全く役立たずな方法だ思いませんかね。

大切なのは、自分に当てはめてシミュレートして、それなら有効と判断することですよね。
あなたは、自分に当てはめて有効な方法を見逃しているのかも知れませんよ。

>金利上昇に対するリスクヘッジが出来るだけの資金力・収入力と借入れ額とのバランスが一定以上であれば、それこそ、固定より有効な借入れ手段であると固定の皆さんの多くの人は認めているでしょう。

なんと言うか、、、それだけの条件をあげても、そこそこ有効ですか。
そうですね。それは認めてますよね。
その条件であれば認めるというのであれば、誰がみても認めると思いますよ。
ごめんなさいね。

[184: 匿名さん]

金利上昇を想定したシミュレーションなんて何度もでてるじゃん。
差額返済してる間はその差額が埋まるまでの金利上昇に耐えられる。そして繰り上げが進む。さらに差額発生期間が長いほど更なる金利上昇耐性が上がり、完済時期も早まる。具体的な数字は過去に何度も出てます。

[185: 匿名さん]

一番の問題は、その差額発生期間だよ。どのような想定で、シミュレーションするかだな。
そこが、ブレると結果が大きく変わってくるよね。

[186: 匿名さん]

165さん、孤軍奮闘されたようですね。
お疲れ様です。167です。

結局、双方の煽り、罵倒をスルーすれば、「価値観の相違」としか言いようがないですな。

前にも書きましたが、大半の固定派は、「総返済額」と言う名の「損得」を重視していない。
で、大半の変動派は、そこが一番重要と考える。
それはそれでよいし、十人十色、固定もいろいろ、変動もいろいろです。

ただし、「変動は怖いか？」と問われれば、個人的に「絶対に怖い」ので固定を選択するわけです。
日本経済がどうとか論じる前に、個人的な難局に金利上昇局面が重なるという場面を想像すると、
破綻しないまでもそのプレッシャーに耐えられるかどうか自身がないのです。
これまでの人生も、自分が昔予想したとおりになんか進んできてませんので。

上記のような個人的な難局をイメージしてみた上で、固定差額繰上げ程度の対策で怖くないと
言う人は、変動選択でがんばればよいのではないでしょうか。

そういう僕は、産休中の家内が正社員職に復帰でき世帯年収1千万超に戻って、上記のイメージをしなおし、
なお金利上昇局面がしばらく先だと見込めば、変動への借り換えを検討します。

これをチキンだとおっしゃるなら、勝手にしてくださいというだけですね（笑）。

[187: 匿名さん]

>>184さん
その具体的な数字は、すべてシュミレーション、想定、仮定の話ですよね？
固定派から見ればそれは"具体的"でもなんでもない数字なわけです。
「完済時期も早まる」なんてまったく確定していないでしょ？

固定派は「確定した具体的な」固定金利で納得し、「確定した具体的な」総返済額を支払い、
またがんばって繰り上げ返済も行い、後から当時変動を選択した場合と比べて総返済額が多くなった
としても、それは結果論であり、「ああ、ちょっと保険かけすぎたかな？」と思うだけです。

[188: 187]

訂正：
シュミレーション→シミュレーション
これわかってても間違うもんですね（笑）。失礼しました。

[189: 匿名さん]

うちの場合
100％ローン、変動30年、元金均等、金利優遇1.4％
金利3％と想定し、差額分を繰り上げ返済。
俺のボーナスがゼロになったことにより、年収30％ダウン。
正社員だった妻が会社が嫌で7月末に退職したことにより更に世帯年収ダウン。
結果として、世帯年収が約半分になったが、それでも毎月15万円以上は貯金できている。
これなら子供ができても暮らしていけそうだ。

[190: 匿名さん]

年収いくらで、借り入れ額はいくらなの？

[191: 匿名さん]

>>189さん
おお、すごい、そんな貴方は変動選択でまったく支障ないのではないでしょうか。

敢えて突っ込みますけど、奥様7月末退職ならまだ一月も経っていないのに、毎月15万貯金って？？？(笑)

[192: 匿名さん]

子供って、想像しているより、お金かかりますよ。
とくに、2人いたら。

[193: 匿名さん]

シミュレーションが仮定だから意味ないって・・・
あなたが今後年収維持出来るのも仮定。固定はシミュレーションしないで購入してんの？

[194: 187]

>>193さん
誰も「意味ない」とは言っていないでしょうに。
それこそそういう「意味ない」噛み付きはスルーしたいところですが。
いいかげんその十把一絡刺激即反応単純脳ミソ直球なコメントやめませんか。

今現時点固定派のワタシとしては、ローン支払額のみならず色んなことを
散々シミュレーションした上で、「仮定」をひとつでも減らしたいだけですよ。
価値観の問題です。
貴方がローン支払額が未確定でもまったく問題ないなら、別にいいじゃないですか。
ワタシは変動金利は怖い。貴方は怖くない。OK？

[195: 匿名さん]

事実として、｢仮定｣は｢確定｣ではない。

シミュレーションはとても重要な事だが、
それで、全て決定するわけではない。

住宅ローンは、借金なので借り入れ期間が短いに越した事はない。
特に変動で借りた場合は。
もともと、不確定要素が大きい変動の場合、シミュレーションするにしても
せいぜい10年先の事を予測するのが精一杯だと思う。
なので、10年前後で完済計画が立つのなら、変動のリスクはかなり減るでしょう、今の経済状況ならば。
それ以上、借り入れ期間が長い人はちゃんとリスクを認識した方が良い。
正直、1年後の経済状況だって、確実には予測できないから、あくまでも仮定は仮定で確定ではない。

[196: 匿名さん]

変動は仮定だらけです。固定は金利以外は仮定です。年収については変動でも固定でも仮定ですから。確定を少しでも増やしたいなら固定がいいでしょう。しかし、頭を使って少しでも無駄なお金を払いたくないなら変動でしょう。よって頭をちゃんと使えば変動の方が利口だと思います。しかし私は変動にするか固定にするか悩み中です。変動であろうと固定であろうと不動産取得自身が大きなリスクですよ。

[197: 匿名さん]

>>195

10年で完済できない場合、変動はリスクが高いとおっしゃってますか？

変動における金利のリスクで言えば、完済の時期ではなくて、
いつ金利が上昇するかですよね。

例えば、10年以上先に完金利が上がっても、元本も減っていますし、
さほど怖くないですよ。

例えば、残りの元本が3000万の時と、2000万の時では、
同じ2%金利上昇でも全然違いますよね。

これまでのレスを読んでれば分かると思いますが、
リスク低減という意味では、完済時期を早めるためではなく、
元本を減らす為に変動は繰上するんです。
なので、繰上も期間短縮とは限らないですよ。

たまに出てくる10年で完済って、変動のリスクという点では、
ちょっと違うなと前から思ってたのでレスしました。

[198: 匿名さん]

10年で完済とか言ってる時点でちゃんとシミュレーションしたのかと・・・
試しに10年で完済しなきゃならない金利上昇シナリオを具体的に数値で出してみて下さい。あり得ない結果しかないから。

[199: 匿名さん]

>10年で完済とか言ってる時点でちゃんとシミュレーションしたのかと・・・

だから仮定だって。
それ通りにいく保証内でしょ？
それに、このスレでも多くの変動さん達は、10年～15年くらいで完済する、した方が良いって
掛かれてるよ。
このスレのその1から、読み返してみなよ。
そこら辺、変動さん同士で意見交換して。

[200: 匿名さん]

>>199

>このスレのその1から、読み返してみなよ。

ﾜﾛﾀ

[201: 匿名さん]

Excelでも何でもいいから実際にシミュレーションしてみなよ。10年完済とか言ってるやつが本当にシミュレーションしたとはとても思えん。

[202: 匿名さん]

この先１０年は金利が上がらないなんて勝手な想像。
それに一般的に１０年で返済できるわけない。

[203: 購入検討中さん]

ご苦労だね。

[204: 匿名さん]

トータルで固定より、支払い総額が少なくても、
子供等に一番お金がかかる時に、金利が上がった場合の
シミュレーションはどう想定してるんでしょうか？
その対応策も。

[205: 匿名さん]

>>204

>子供等に一番お金がかかる時に、金利が上がった場合のシミュレーションはどう想定してるんでしょうか？
>その対応策も。


あなたが言ってるような状況をリスクとして考えて、対策として返済額軽減型で繰上してます。

なので10年とかの短期返済ではないんです。

子供にお金がかかる時期に住宅ローンの支払いを少なくしたいので。

もちろんシミュレーションもしてますよ。

貯蓄が、いついくらになってるかも踏まえて、金利の上昇パターンをいくつか考えてシミュレーションしてます。

[206: 匿名さん]

>>205さん
因みに、何年で完済予定なのですか？

[207: 匿名さん]

>>204
お金のかかる時期までには完済予定。
一応10年のつもりですから。
それ以上かかるようなら、あらかじめ支払額が減るように繰り上げしますから。

[208: 匿名さん]

>>207
>一応10年のつもりですから。
変動派には、10年目安で完済計画を立てる人と、それを否定する人がいますが、
あなたは何で10年目標にしたのですか？
子供の養育費だけが理由なのですか？

[209: 207]

借入額が少ないのと、もう一軒欲しいからです。
長く借りる人には長く借りる人なりの考えがあるんでしょう。
次に家を買う時は、またその時の経済情勢を考えて決めますよ。
なので、別に固定を否定するわけではありません。

[210: 208]

>>209さん
ありがとうございました。

[211: 匿名さん]

>>206さん

205です。

借入期間は35年で20～25年で完済予定です。

5年のバッファは金利の上昇具合や予期せぬ病気などで、
予定通り繰上出来ない時期があった場合を考慮して考えています。

金利上昇リスクや収入減になった場合を考慮して、今のところ完済まで返済額軽減の繰上で対応しようと考えています。

[212: 匿名]

>>211さん
204さん、206さんでもありませんが、横レス失礼します。

その「金利の上昇具合（予期せぬ金利上昇）」と「予期せぬ病気」が同時にやってくることは考慮されていますか？
固定派のワタシは、仮に事前の貯金などで破綻はしないにしても、そういうことがあった場合の心理的プレッシャーは想像するに耐えません。

まあ、少ない借入額を細く長く返されるおつもりか、または年収がかなり多い方であれば、それでも問題ないのかとも思いますが。
しかし、それであればわざわざ完済に20年以上かけることを予定される理由が計りかねます。

[213: 匿名さん]

ソニーの変動は下がりましたね。
他行も少しさげるかな？

[214: 匿名さん]

予期せぬ出来事が2つも重なるなんてよっぽど運がないか、
当初の見積もりが甘く、予期できるのを見逃してたときくらいなもんです

運がないなら何をしても無駄無駄
見通しが甘いんじゃ何を予期しても無駄無駄

どっちも無駄なんだからそんなリスクを考えるのも無駄

金利が突然爆上げなんて貨幣経済が生まれてから発生したことなんかあるんですかね？
いろんなハイパーインフレが何度も起こってますけど
だんだん上がっていってハイパー化する例しか知りませんよ

健康だって体調管理と各種検診をしてれば大抵防げます
生活習慣病を放置してたり、ガン検診とかサボってある日突然病気だといわれるのは
明らかに病気になった人の怠慢です

それが予期できないなら明日、朝日が昇ることも予期できないでしょうね

[215: 匿名さん]

>>212さん

211です。

同時も考えましたよ。
病気になった場合は正直どの程度かによりますが
返済期間が延びるだけと考えてます。
それが5年のバッファです。

その同時が10年後なら、尚更怖くないです。

金利の上昇については、5年の猶予があるのと、
支払額だけで言えば次の見直しでは最大1.25倍までのルールがあるので、
ある程度対応出来る期間の猶予があります。

１番怖いのは病気ですね。
こればかりは突然ですので、、それに伴って収入減になる可能性もありますし。

その時の為にも、返済額軽減で繰上して月の支払額を少なくしておくのが大事だと考えています。

[216: 212]

>>214さん
ワタシに対するレスですか？

貴方にとっては無駄でも、ワタシにとっては無駄ではなのです。
ワタシはそんな場合でも家族を守りたい。

ワタシは突然爆上げなんて一言も言っていませんよ。
勝手に話を膨らませないで下さい。

病気については、適当なことを言わないで下さい。
健康管理に気をつけていて、突然病気が発覚した人を何人も知っていますよ、ワタシは。

>>215さん
レスありがとうございます。
その同時が5年後でも大丈夫ですか？
またその場合心理面はいかがですか？
大丈夫と言い切れるのであれば、問題ないのでしょう。
その辺が選択の分かれ目で、価値観の違いでしょうね。

また変動金利の5年、125％のセーフティネットは、ワタシはリスクと考えています。
万一そのまま行ってしまえば、最後に一括返済なのですから。

繰上返済についての考え方は私も全く同じです。
お互いがんばって繰り上げて行きましょう。

[217: 匿名さん]

214は、運任せの破綻予備軍ですので、スルーでお願いします。
私も変動で、返済中ですが、こう言う人がいるから、煽り目的の固定組に、
このスレを荒らされる原因を作ると、
思います。
はっきり言って迷惑です。
まともな変動組は、215さんの様に真面目なレスを返してくると、思います。

[218: 匿名さん]

＞突然爆上げ
じゃない金利上昇に経済的かつ精神的に耐え得るかたは、変動でもよいでしょう。計画的な返済計画を持っていて。
125%は、その前５年間でアップした利息の溜まった分も合わせて払う場合もあるのですから、それで足りない場合は、また、元金の減り方が鈍りますね。そんなに金利が上がることは、まず、無いとは思いますが。

[219: 匿名さん]

さて、スレタイに沿って変動と固定でシミュレーションしてみました。
自分が借りることを考えて設定した条件なので必ずしも一般的でないのはご容赦願います。

条件
・金額：1700万
・ローン：25年・支払額一定(※)・ボーナス払い無し
・繰上げ：2年に1度100万円(変動の場合は固定との月々支払いの差額積立を加算)を完済まで継続
・利率(固定)：当初10年1.7%、以降変動5%
・利率(変動)：当初0.9%、以降1年に0.5%上昇(上限は0.9%(つまり上昇しない)、1.9%、2.9%、4.9%の4パターン)

※計算が面倒だったので変動の支払い金額は金利見直しがあっても一定とみなした

結果
・固定　　　　　 ：支払額￥64,504/月　トータル支払額：約￥18,659,755　支払い期間14.83年
・変動(上限4.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥20,576,811　支払い期間16.00年
・変動(上限2.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥19,077,115　支払い期間15.50年
・変動(上限1.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,123,866　支払い期間14.25年
・変動(上限0.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,063,975　支払い期間14.00年

思ったより変わらないですね
※の条件のおかげで変わらないのかと思い、変動0.9%を通期の設定でも試算しましたが、
10ヶ月しか変わりませんでした。
これは固定の場合、支払い期間が15年程度と短く、固定明けの変動5%の影響が少ないためでしょう。

変動の場合、上限1.9～2.9%あたりが可能性の高いシナリオだと思いますが、
金利上昇リスク(現状で下落リスクはほぼないでしょう)を考えると私の条件なら固定がベストのようです。
ただ、同じ条件でも金利上昇リスクを低く見積もるなら変動でもいいかもしれませんね。

[220: 匿名さん]

過去のスレ見てないでしょ。(色々勉強しなきゃ）
その表面単純式でしか頭で考えられないかな？？？
あなたはやはり固定で大正解だと思います。
それでも▲60万弱なんだ。
おめでたい。

[221: 匿名さん]

>>220
言いたい事があるならはっきり言ったら？
間違いがあると思うなら嫌味を言うんじゃなくて具体的にどこがどうおかしいのか指摘すべきだね

どうせ何がどうおかしいのか分からないけど茶々だけつけたかったんでしょ

ネットにはあんたみたいなさも自分は何でも分かってるかのように装う脳無しが多くて困るね

[222: 匿名さん]

>>219さん

こんにちは。丁寧な書き込みをありがとうございます。
利子として支払う金額が割と少なくていいですね！
ざっくりと計算すると、1700万で年利固定1.7％でしたら、1年間で28万円の利子ですよね。
10年間でだいたい280万もって行かれちゃうんだって思っていました。なので、14年で160万の
アップならぜんぜんいいじゃん！とか思いました（しろうと）。繰上げとかがよいんでしょうね。
変動にするとさらにお得なんですねえ。何とかなりそうな気がしてきました（笑）。

[223: 匿名さん]

自分ならローン減税分を考えて、10年くらいで返すことを検討するかな。
4年分くらいだったら利子払っても50万くらいのものだろうか？

[224: 匿名さん]

また、たちの悪い変動組が出て来たね。
こういう奴は、両方に迷惑。
スルーでいきましょう。

[225: 匿名さん]

↑何に対してタチが悪いと決めつけてるんだか？
意味わかんないよ。

[226: 匿名さん]

いきなり、上から目線なくせに、自分からは具体的な例をあげずに、
人を馬鹿にした書き込みをする人。
ここ見ていて、そんな事も解らないかい？

[227: 匿名さん]

>>219
すいません。
計算間違ってないですか？
自分の勘違いかもしれないけど、222さんが書いてる通りで、毎年平均20万の利息を払ったら、14年くらいで280万くらいですよね。
少なくとも、固定の1.7%だと1980万くらいにはなると思うのですが。
あくまでそう思うだけだから、違ってたらごめんなさいですけど。

[228: 匿名さん]

>>227
利息は残債に掛かるので毎月支払いをするたびに減っていきます
なので毎年同じ利息は掛かりません

ただ、自作のシートで計算した結果なので絶対正しいとは断言できません。
計算に使ったシートをアップしたので確認してみてください。
(OpenOfficeを使っていますのでExcelでは開けません)

http://touch.moehome.jp/down/1250335672.lzh
ダウンロードパスワード：1234

[229: ２２７]

・固定　　　　　
：支払額￥64,504/月　トータル支払額：約￥18,659,755　支払い期間14.83年

この条件の場合

・1年め
　利息　289，000　　残高　16，515，000
・2年め
　　　　280，755　　　　　15，211，755
・3年め
　　　　255，370　　　　　14，503，125
・4年め
　　　　246，553　　　　　12，975，678
・5年め
　　　　220，587　　　　　12，422，264
・6年め
　　　　211，178　　　　　10，859，443
・7年め
　　　　184，641　　　　　10，270，054

大体この辺で、支払い総額をこえると思うのですが、どうですか？

[230: 匿名さん]

おはようございます。
ミスが見つかりましたので修正しました。
ミスの内容は、借り入れ金額を1700万で計算しなければならないところを1600万で計算していたという
お恥ずかしい内容でした。
計算式自体は、計算結果の利息が>>229さんの計算した利息とほぼ一致するので間違いはないと思います。

誤
・固定　　　　　 ：支払額￥64,504/月　トータル支払額：約￥18,659,755　支払い期間14.83年
・変動(上限4.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥20,576,811　支払い期間16.00年
・変動(上限2.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥19,077,115　支払い期間15.50年
・変動(上限1.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,123,866　支払い期間14.25年
・変動(上限0.9%)：支払額￥59,578/月　トータル支払額：約￥18,063,975　支払い期間14.00年
　↓
正
・固定　　　　　 ：支払額￥69,598/月　トータル支払額：約￥19,875,678　支払い期間15.42年
・変動(上限4.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥21,798,161　支払い期間16.67年
・変動(上限2.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥20,276,123　支払い期間16.17年
・変動(上限1.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥19,263,296　支払い期間14.83年
・変動(上限0.9%)：支払額￥63,302/月　トータル支払額：約￥17,980,279　支払い期間14.00年

しかし、おかげで見えてきたものがあります。
1700万借りると固定に比べて変動がぐっとお得になりますね。

借入金額が多くなればなるほど変動の方がメリットを受けやすくなるのは分かっていましたが
100万の違いでもかなり大きいですね。

頭金を100万多く入れるか、100万安い物件を選ぶのか、
物件・頭金そのままで変動にするのか、やっぱり固定にするのか
選択肢は色々ありますが、どれを選ぶのかはその人それぞれの価値観の違いですね。

私ならがんばって頭金を100万多く捻出するかな？

[231: 匿名さん]

>>230
ごめんなさいね。
別にいじわるするつもりではなかったのですが、自分はあなたの計算パターンに、減税分を引いたものを計算していたのですが、どうしても合わないようだったので。
ちなみに、固定の利息に誤差が出たのは、ズボラな自分が計算しやすくするために毎月の支払額を4円引いたからです(笑)
本当は計算シートを見れたら良かったんですが、オープンオフィスを入れているわりに、うちのパソコンでは見れなかったので。
計算し直していただいてありがとうございます。
減税分を加えた結果を後で載せておくので、ご自分のと比較してみて下さい。