ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[51: 主婦さん]

広尾なんて憧れる立地ですけどちょーっとお買い物が遠いのかしら。

でもここに住んだらどの道私は車で移動する生活だと思いますから気にしなくていいかもしれません。

ザ･ガーデンでも車ならものの数分ですよね。
そこまで行き慣れたら恵比寿とかも普通にドライブスポットになるかな。

[52: 匿名さん]

たしかにスーパーなどは遠いですよね。明治屋までどのくらいなんでしょう。

車かネットスーパーじゃないでしょうか。

[53: 匿名さん]

大使館や美術館が多い閑静な立地で、食料品を購入できる店舗が少ないですね。
一番近い店で、徒歩4分のセブンイレブンです。
明治屋までは徒歩12分。ライフも同じく12分。
自転車があれば問題ない距離ですが、皆さんはネットスーパーを利用されているのでしょうか。

[54: 匿名さん]

まわり坂ばかりだから個人的には自転車はあてにできないなと感じています。
食料品を売る店が近くにないのはネック。
食料品は重いし、毎日のことだし、保存がきかないし。
専業より兼業主婦向きの立地かもしれない。

[55: 匿名]

田舎者が憧れるだけ。

[56: 匿名さん]

メルマガでアピールが子育て環境ですか。前も結局子供にとっていいという話だったような。
だったらどのみちネットスーパーメインでしょう。

[57: 匿名さん]

車で移動しても駐車場がある店なんてほとんど無いし、あっても待つのが大変。

[58: 周辺住民さん]

ミッドタウンのプレッセがおすすめ。
週末でも駐車場はまったく混まない。

[59: 匿名さん]

ランドスケープを知りたい。植栽が多いといいな。

[60: 購入検討中さん]

狭い部屋があるのがネックかも…せめて70㎡以上からにしてほしかった、

[61: 匿名さん]

RC3階地下3階建（広告上は、珠光邸：地上4階地下3階建、粋林邸：地上3階建地下3階建、佳苑邸：地上4階地下2階建）

広告上ってなんやねん。誇大広告？

[62: 匿名さん]

一種低層住居専用地域を売りにしてるけど、地下室マンションで事実上６階の建物建てちゃう。世田谷では反対運動起こされて、条例改正となって既存不適格の憂き目に。地下室マンションは既存不適格予備軍だからご用心を。

[63: 匿名さん]

このスレ酷いね。

[64: 匿名さん]

旧東京市長中村是公邸跡地で、料亭としても使われていたんですよね。
総戸数114戸のうち、事業協力者住戸46戸と言うのは、どういう事でしょう？
旧市長の関係者が所有する部屋なのでしょうか。
その場合は、転売される可能性がありますか？

[65: 匿名さん]

前の方のレス読むと解りますよ

転売か賃貸か社宅か
MS外の住環境はともかくMS内の住環境は未知数

[66: 匿名さん]

賃貸物件として見た場合、恵比寿駅をはさみほぼ同距離の代官山レジデンスと競合しそう。
さてどちらが強いか。

[67: 匿名]

事前案内会の連絡来ましたか？

[68: 匿名さん]

ここは料亭のままのほうがよかったですね。ここを所有していたのがあそこというのが不幸の始まりでした。

例の地権者さん、地権者住戸はどうするつもりなんでしょ。社宅はやめてほいね。

[69: 匿名さん]

あまりこのすれポジティブなはなしないですね。位前料亭だった頃たまに利用していて環境は好きなので気になってみていましたが。

[70: 匿名さん]

部屋のタイプも「粋林」「珠光」といった洒落た名前がつけられていますね。
旧東京市長の邸宅跡地であり、各界の名士が訪れるほど名のある料亭だったのに、
何故マンションに建て替えられたんですか？
事情に詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[71: 匿名さん]

恵比寿駅に向かう時のらせん上の歩道橋はかなりマイナスですよね。
横断歩道になる予定でもあったら評価一変するのですが。

[72: 物件比較中さん]

問い合わせしましたが、窓口が高飛車な感じでサービス精神感じられず。殿様商売いつまでやるの？

[73: 匿名さん]

こちらのマンションですが、地上3階建・地下2～3階建なんですよね。
となると、地下にも住戸が存在するのでしょうか。
できれば地下はミニショップや防災用品・備蓄倉庫などの共有施設にしていただきたいですよね。
立面イメージイラストを見ると、シャッターのようなものが書き込まれているので駐車場になるのでしょうか？？

[74: 匿名さん]

この辺り（２Ｌサイズの）賃貸相場はどうでしょうか。賃貸の場合、低地云々はさほど響かないと思っていますが駅からの遠さが痛そうです。

[75: 物件比較中さん]

賃貸は最寄り駅から徒歩10分以上だと、
検索に引っかからない事が多いですからあまり投資には向かないと思いますよ。

賃料からして借りれる人も限られてますし。

[76: 購入検討中さん]

凄いマンションになりそうですね。

ただ地権者住戸が多いので神宮前レジデンスの様に高くならないか心配です。
グレードが良くて高いのは良いのですが。

これだけ地権者が多いと売りに出される方もいると思いますし、
資産価値も気になります。

[77: 匿名さん]

賃貸は厳しいでしょうね。

評価が分かれる物件でしょう。

落ち着いていると思う人もいれば、駅から遠すぎて不便と思う人もいる。
閑静と思う人もいれば、坂下で日当たりが悪く陰気くさいと思う人もいる。

地権者が多いのがマイナスですね。投げ売りなど出なければいいですが。

[78: 匿名さん]

駅から遠いので、賃貸物件という感じにはならないような。微妙ですね、、

[79: 匿名さん]

すぐ近く（の高台）に家賃２００万円くらいの高級賃貸がありますよ。

既に引っ越されているので差し支えないと思いますが、ちょっと前まで、
世界的にも著名なデザイナーの方や、かなり有名な芸能人夫妻がお住まい
でした。

その他にも、ＫＥＮの高級賃貸がありますね。
http://www.kencorp.com/select/hiroo3pj/

ただ、羽澤ガーデンの緑がほとんど伐採されてしまい、また、
たいした植栽も期待できなさそうで、このマンション計画により
この付近の価値が下がったのは間違いないと思います。あとは、
アベノミクスがどこまで上手くいくかですかね。

あがるときは、この辺りは、おかしいくらい上がりますから。

[81: 匿名さん]

＞地権者が多いのがマイナスですね。投げ売りなど出なければいいですが。

地権『者』は多くないです。したり顔で書くと恥かきますよ。

[82: 物件比較中さん]

資産価値は重要ですが私は今の段階では好みで選んでいます。

豊洲も宜しいという感想を持ちましたが馴染みがなく、恵比寿など近いこちらのマンションに非常に親近感を抱きます。

住んでもすぐに周辺を覚えて生活しやすいとも思っていますので、資産価値でなく感性で選んで良かったと思える日がくるかもしれません。

しかし逆もありますよね・・マンション購入は難しい選択です。

[83: 匿名さん]

西向きの列は賃貸をイメージしてしまう

緑がどうこうと言った物件の中で、ここだけ植栽と無関係

[84: 匿名]

資産運用であれば資産価値で選択しますが、生活となると間取りだったり、日当たりや、周りん環境が自分好みかで選びます。西向きは朝あまり日当たり良くないですが洗濯は少し遅くなるんで長く洗濯や布団が干せるというメリットがありますね、夕日好きです！

[85: 匿名さん]

豊洲と広尾は比較になりませんよw

[86: 匿名さん]

また豊洲君の勘違いですか。やれやれ。

[87: 匿名さん]

丸紅の広尾と比較されている方いかがでしょう。

グランスイートは本来好みではないのですが、ここは元々賃貸色も強いし比較検討すべきかと思っています。

あちらは商店街にも駅にもアクセスが良さそう。

[88: 物件比較中さん]

丸紅さんとＭ菱さんの広尾物件では、グレード感が全然ちがうと思います。Mさんの方は富裕層の方が大きな間取りをまず買って、小ぶりな間取りを物置として買う、という感じだと思いますよ。購買層がちがうでしょう。おそらく。。

[89: 匿名さん]

港区検討している人がなぜ、豊洲？　

[90: 匿名さん]

南麻布４丁目はやばい建物が直ぐ近くにありますね。

[91: 物件比較中さん]

やばい＝都営住宅？、でしょうか？。。

[92: 匿名さん]

都営はヤバくない。古いというか、ありていにいえばボロいだけ。

やばいのは、地元民なら普通知っていると思うのだが。

[93: 物件比較中さん]

気になりますね
＊＊＊＊の施設とかあるのですか？

[94: 匿名さん]

プ０００南麻布もやばい物件がある、というだけで購入を止めた方が、多くいるそうですね。

[95: 匿名さん]

やばい物件は、住めば直ぐ判りますが、マンションの周りを見るだけでは、わかりませんね。

[96: 匿名さん]

丸０は、わけあり物件ばかりが目立ちますね。

[97: 物件比較中さん]

ますます気になりますね

[98: 周辺住民さん]

893の事ですか？

[99: 物件比較中さん]

ネックは893ですか

[100: 匿名さん]

羽澤ガーデンも、よりによって三菱に目を付けれたのが運の尽き。
三井ならもっと元の樹木を生かしたマンションを建てれたでしょうね。

[101: 物件比較中さん]

ここは多くが賃貸にだされるという物件になってすごく残念です。共有施設もいいものですが、賃貸入居者もつかうので、管理も大変になりますね。

[102: 物件比較中さん]

モデルルーム行きました。すごく高くて驚いた。

[103: 匿名さん]

いくら位なのですか？

[104: 周辺住民さん]

大きめのお部屋（90-）は億ションですね。当然。

[105: 匿名さん]

億の部屋もあるのに、賃貸も混在するマンションなんですか？
にわかには信じがたい話です。
物件概要によれば、総戸数114戸のうち事業協力者住戸が46戸あるそうですが
この46戸が賃貸になる可能性がある、という話でしょうか。

[106: 物件比較中さん]

そうなんですね（汗）。管理組合ができてすごくもめそうです。。というか必ずいざこざがおきますね。残念です、、

[107: 物件比較中さん]

都心の高層階なら億は普通ですよね。　都心にありながら緑に包まれ住居環境の整ったここは、私的には高層でないのが逆に魅力的で、いいなと思ってます。ただ一つネックが。。。あり決めかねてます。

[108: 匿名さん]

ネックって何ですか？

[109: 匿名さん]

の関係者宅の事です。

[110: 匿名さん]

ここは、なんだかとてもせせこましい感じになってしまいましたね。

羽澤ガーデン潰してこれでは、この土地もうかばれません。

[111: 購入検討中さん]

賃貸世帯が多すぎで躊躇しますね。管理組合もしきられます。なにせ耐震等級をあげたのは地権者からの意向とかいっていた。　売主だいじょうぶか？という感じです。

[112: マンコミュファンさん]

そして地権者のマンションになった。

[113: 匿名さん]

その通り！　地権者の一声で、耐震等級があがるなんて、売主さんには矜持をもって欲しいものです。地主が偉いとか、そういう考えがまだ有るんですよね。古いふるい。。

[114: 匿名さん]

いや、偉いだろう。売主みたいなもんだろ。でも、これだけ凄い土地持っていながら、随分野暮な使い方したな。仮にお金命で動くにしても、もっとまともな使い方があったような。

[115: ご近所さん]

管理組合が超めんどくさい感じになるのが心配ですね。ここは。。

[116: 購入検討中さん]

先日見てまいりました。
６５A　８３００
７０J　９６００
８０D　１０７００
８５O　１１１００
高木町が殆ど南向きであることを考えると
こちらのほうが高いですかね。
でも最近の株高を背景に売れてしまうんでしょうけど。

[117: 物件比較中さん]

ここ、意外と難しいかもよ。賃貸混在マンションなんで。富裕層はすごくきらうでしょうね。だから。

[118: サラリーマンさん]

わたしもそんな気がします。
上のスレにあったパートナー事業部案件でしたっけ。
相場感の無いオーナーが値付けに失敗したのではないでしょうか。

[119: 匿名さん]

こちらとパークハウス高樹町、パークハウス西麻布レジデンスは、どちらの物件が買いですか？
教えて下さい。

[120: 匿名さん]

東雲あたりがオススメです

[121: 匿名さん]

パークハウス広尾羽澤
パークハウス高樹町
広尾ガーデンフォレスト
（オープンレジデンシア広尾？）

と供給がしばらく続いていますが、これが終わると、
この地域での供給はしばらくない感じでしょうか？

付近を歩いてみると、マンション用地になりそうな
ところはなさそうでしたが、情報お持ちの方、
いらっしゃいます？

[122: 匿名さん]

残念ながら広尾、麻布界隈の大規模物件については、当面無いと思いますよ。

[123: 物件比較中さん]

ここ、売れてるんですか？。。

[124: 物件比較中さん]

売れてなさそうですが、どうなんですか？　地権者だらけのマンションになっておりますが。。

[125: 匿名さん]

まだ販売始まってません

[126: 匿名さん]

うれないだろうな。

[127: 匿名さん]

地権者だらけのマンションなんて嫌だ。投資用に買って賃貸出すなら良いけど。住みたくない。
同じ地所物件買うなら、近くで分譲している南青山か元麻布、西麻布の方を買うわ。

[128: 物件比較中さん]

MR見た限りでは、良かったです。
南青山との比較でも住宅性能という意味ではこちらの方が上ですね。
また、バルコニーが広いのも気持ちがいいです。

こちらの問題は、駅からのアクセスですね。

それと地権者が多いということで気にされてる方はどうしたなのでしょうか？
賃貸になる可能性があるからですか？
でも、購入者が自分で使うか、賃貸で運用するかの違いでそんなに違いがあるのでしょうか。
近くの高級分譲マンションでも沢山賃貸の部屋は出ているし。。。。
このクラスになると賃貸でも賃料が高いのでそれなりの人が借りて住むと思いますが、
どういったことが気になるのか教えていただけますと幸いです。

[129: 匿名]

地権者と地権者物件数を調べてみたらいかがでしょうか？

[130: 物件比較中さん]

現地とMRを見て来ました。

現地周辺はさすがに閑静な住宅街ですが、広尾駅からの道は上って、最後は下ってでけっこう大変でした。
徒歩11分以上はかかる感じはします。
さらに広尾高校へ向かう道は上りになっているので、販売員さんは否定していましたが、高台ではあるものの
やはり窪地のように感じました。

MRはもっと期待していたのですがあまり高級感は感じませんでした。
ドアは重厚感があって立派でしたが、中身は普通の新築マンションのMRと変わらない印象です。
私に見る目がなかったのかもしれませんが、販売員さんが強調していた「グレード感」というものは
伝わってきませんでした。

気になる価格ですが、90、100平米タイプですと、1階の安い部屋では坪単価400弱の部屋もあり、
3階の部屋で480くらいでした。
価格に関してはほぼ予想通りでした。
ただ管理費は高く、4万円以上です。
修繕積立金と合わせると6万円以上かかります。

地権者の話題が出ていますが、実際は大口の地権者さん（羽澤ガーデンの持ち主）がいるだけだそうです。

すぐ近く（同じ広尾3丁目）のオープンレジデンシアが105平米で9800万円台（坪単価308万）という広告が
出ていましたので、そちらと比較するとだいぶ割高ですが、地所というブランドと「グレード感」を売り物に
そこそこ人気にはなるのかなと思いました。

[131: 匿名さん]

105平米で9800万円台が異常では？ 何かがおかしいよ・・・

[132: 匿名さん]

こちらの方が植栽が多少はあるので、単純比較はできないと思いますが、
オープンレジデンシア安いですよね。私も気になっています。

ただ、Ⅰ棟の1期の売出しが2部屋なんですよ。
これって、完全に反応みて、それ以後の価格決めようとしていますよね。

勇気をもって飛び込むのがよいのか、様子みた方がよいのか…。
モデルルーム行かれた方います？

[133: 匿名さん]

価格の差は、そのままリセールに反映されるのではないですか？
永住なら問題ないですけどね。

[134: 匿名さん]

窪地で間違いないのかと。
ここならバスが一番いいのでは？

[135: 物件比較中さん]

ここは地権者が賃貸に出す事がきまっているので、資産保全に問題が将来でると思います。

車通勤向けの物件ですね。駅から遠すぎる。　となるとお隣のグランの方が全然いい。で、あちらは売れてます、と。

敷地の割に戸数がすくないので、管理費バカ高い。

グレードは主観がはいってくるので、なんともですが、悪くない、という程度ですかね。

販売はこれからみたいですので、どういう動きになるか。　

[136: 匿名さん]

分譲マンション購入者が必ず自分で住むとは限らないので賃貸があると資産価値が下がるというのであれば、地権者がいるいないは関係ないですね。
分譲マンションを購入して賃貸で運用しているのは近くの高級分譲マンションでも沢山あるでしょう。賃貸検索サイトで一杯でてきますよ。

ここは駅から遠いからグランの方ががいい？　あちらはもっと駅から遠いです（笑）。

4万円で管理費がバカ高いならもっと身の丈にあった物件が宜しいですね。

[137: 匿名さん]

管理費四万は都内に住んだら普通だよ

[138: 匿名さん]

独り相撲している人がいるな〜。

[139: 物件比較中さん]

そうですね。4万円台は普通ですね。

[140: 匿名さん]

間取りにもよるが都心物件だと、４－５万が相場。広めだと、５－６万。
修繕含めて８万の予算。駐車場含めて１０万ぐらいみておけばいいんじゃない。

これぐらい払えない人は他を探した方がいいよ。

[141: 匿名]

近隣住人ですが、ここよりグランの方が近いですよ。

それと相対的に見てこの物件の管理費がやや割高なのは間違いないです。

ただその分の植栽等のメリットをどう捉えるかですが。
物件の雰囲気（特に中庭）はなかなか良さそうですね。

ただしやはり地権者が…

[142: 匿名]

ちなみにグランの方が、駅までのアクセスにおけるロケーションが全然良いです。

136さん！

あと私は１３５さんではありません（笑）

[143: 検討中の奥さま]

昼間はそうかもしれませんね。

でも、上の方でどなたかが指摘されてましたが、

あの道、夜の一人歩きは避けたいですね（特に子供は、、、）。

[144: 物件比較中さん]

両方駅から歩いてみたがグランの方が近い？？？ グランまでは走ったらそうなるのかな。。。。

[145: 購入検討中さん]

駅までのロケーションも検討材料になるんですね（笑）

[146: 匿名さん]

今は、色々と便利なものがあるのだから、
これの羽澤版とグラン版作って、比較して
みればいいのでは？

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
公共交通

上段：PC千代田富士見
中段：サンウッド西麻布
下段：ガーデンヒルズG棟

◆暁星小学校
６分http://goo.gl/maps/vmT1z
３５分http://goo.gl/maps/3KlaL
３６分http://goo.gl/maps/LMOKh

◆後楽園
９分http://goo.gl/maps/ToDcE
３４分http://goo.gl/maps/fA7eX
２９分http://goo.gl/maps/y56HB

◆新宿駅
１８分http://goo.gl/maps/2MNIC
２１分 http://goo.gl/maps/Jak9a
２０分 http://goo.gl/maps/bUkZY

◆神宮にこにこパーク
１９分http://goo.gl/maps/QTGxA
２１分 http://goo.gl/maps/6vUcr
２２分 http://goo.gl/maps/XG9oH

◆丸ビル
１９分http://goo.gl/maps/TSqaH
３３分 http://goo.gl/maps/cqTaL
２７分 http://goo.gl/maps/GJj0T

◆東京大学
２１分http://goo.gl/maps/JmSQn
４３分http://goo.gl/maps/BNLlj
３８分http://goo.gl/maps/6bXEX

◆赤坂サカス
２２分http://goo.gl/maps/Gomf1
２１分 http://goo.gl/maps/tzZFv
２０分 http://goo.gl/maps/EnAVq

◆アークヒルズ
２２分http://goo.gl/maps/G9lj8
１４分 http://goo.gl/maps/a2LK1
１９分 http://goo.gl/maps/q34aE

◆銀座
２３分http://goo.gl/maps/yynaW
２４分 http://goo.gl/maps/zkjqn
１７分 http://goo.gl/maps/vtz3J

◆新橋
２４分http://goo.gl/maps/MKX4t
３０分 http://goo.gl/maps/7YTak
２３分 http://goo.gl/maps/aeNBE

◆財務省
２５分http://goo.gl/maps/uCpN4
２５分 http://goo.gl/maps/AsRur
１８分 http://goo.gl/maps/lEMX6

◆表参道ヒルズ
２７分http://goo.gl/maps/kVcYR
１９分 http://goo.gl/maps/yzY0r
２５分 http://goo.gl/maps/RpSFW

◆六本木ヒルズ
２８分http://goo.gl/maps/P6sAS
１２分 http://goo.gl/maps/1n7C7
１３分 http://goo.gl/maps/i6TCH

◆渋谷ヒカリエ
２９分http://goo.gl/maps/p48al
１３分 http://goo.gl/maps/1R5mq
２１分 http://goo.gl/maps/tDI22

◆ミッドタウン
３０分http://goo.gl/maps/FJhEK
１５分 http://goo.gl/maps/tYAzc
１４分 http://goo.gl/maps/qsPEo

◆慶応義塾幼稚舎
３６分http://goo.gl/maps/eq8Hj
１４分http://goo.gl/maps/Yl3zQ
８分http://goo.gl/maps/hSzUQ

[147: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。

少し驚いたこと…

中庭は、居住者でも立ち入り禁止（散歩不可）だそうです。

中庭に面した物件を購入した住民だけが、
緑の恩恵を享受できるようです。

他の住民は、眺めることさえできない？！（苦笑）。

[148: 匿名さん]

驚きますよね。中庭は何のため？

[149: 匿名さん]

逆立ちしても買えない人間は、駅から遠い、

地権者がいる、いろいろと理由を考えて、

買えない自分を納得させる。

所詮は、高級マンションに住む人への嫉妬。

[150: 物件比較中さん]

ここは、サラリーマンは向いてないですよ。車通勤でお金に余裕がある人ね。　だいたいここらへん、人が歩いてないですもん。車利用でしょ。ほとんどが。あとはタクシー使いですね。管理費とかも気にしない。ポンと買える人向け。仕様・設備もまずまずかと。

中庭にでれないのは問題だけど（環境保全？）、管理組合ではなせばどうにでもなりますよ。