ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[370: 匿名さん]

この高額物件で入居まで未だ４カ月あるのに、残り４邸というのは人気がある証拠でしょう。

[371: 物件比較中さん]

竣工済のブランズ麻布狸穴は５戸売れ残り中、ザ・神宮前は昨年４月完成なのに４戸売れ残り中、平成21年5月完成のシティタワー麻布十番は今だに２戸売れ残り中。

[372: 匿名さん]

他のデベさんの高級物件も南青山のとばっちり受けてるんじゃないの。
少しは反省しろよ。

[373: 匿名さん]

その残り4戸を購入する人は、高樹町の件を知らないか、知ってても気にならないか、施工に問題がない確証があるか、もしくは違約金に目が眩んだか(笑)、のどれかかな？

[374: 匿名さん]

もしくは、373みたいな心の貧しいさもしいネガとは
正反対に上品な心根を持った富裕層か、だな。

[375: 匿名さん]

匿名ですが、契約済みです。
独立第三者による検収（工期中間、建築確認も含む）の実施を希望しています。

チェックアイズという自社検収の精度はともかく、
チェックアイズ自体がもともと地所への信頼によるものであり、
反面、高樹町の件は内部告発がなければ売却していたという悪質性があります。

もし地所が知っていての件であればあ信用の悪用であり、
過失であれば逆に検収精度に問題があります。

よっていずれにせよ、地所の費用で、
当方（購入者連名でも）指定の業者への検収実施が購入条件かと考えています。

検収業者については、地所との利益相反の実態を具備することが大前提で、
建築主事か指定確認業者とは思うのですが、
今度は逆に、チェックアイズに謳っている施工条件が検収項目（当然建基法以上）であり、
なかなか難しいところではあるのですけどね。

気に入った物件なのでこのまま購入したいとは思うのですが、
地所が検収体制変更を拒む等ある場合、
逆にその事実自体が怪しい点と、
近距離・似た工期の物件でしかも高樹町のほうがグレード上だった（かつ悪質）と考えると、
不動産価値ゼロリスクはバカにできませんので解約係争は覚悟しています。

そういう意味で、契約者の方で賛同される方がもし見ておられれば、
なんらかの形で数名でも集まれると良いかもとは考えています。
もしその場合は、以降契約者説明会等での面会等、なんらかでコンタクトしてお話でも、とは思います。
（が、中間検査をさせねばまず効果が薄いので、当方は単独で交渉実施します）

失礼いたしました。

[376: 匿名さん]

＞375 契約者からこのような動きが出るのは当然だと思います。一応ここよりランクが上に位置する物件であの始末ですから、他の物件の契約者や検討者が疑心暗鬼に陥るのは当たり前です。売主としては、ただでさえ今期の売り上げ計画が大幅に狂った現在、販売価格に転嫁できないコスト増は是が非でも避けたいところでしょう。ましてや親会社単体の収益に陰りが見え始めた現状では、マンション事業が連結決算の数字を保つ上で頼みの綱となっているはずです。ところが、その頼みの綱が切れるか切れないかの瀬戸際ですから、ここは目先のコスト増や手間を惜しまず、信頼回復のためにグループあげて顧客が納得する形で対処すべきだと思うのですが。とは言っても、官僚気質でどちらかと言うと個人相手の商売には疎い三菱のことですから、果たしてどうなることやら。

[377: 物件比較中さん]

即日完売物件が人気と考えるか、引き渡しまでに完売できれば人気物件というのか、でしょうか？

髙樹町の件は、驚きました。欠陥工事があったこと以上に、それが販売会社、施工会社、設計監理会社のいずれの側からの動きで購入者に明らかにされたのではなく、ネットへの書き込みを契機として公表されたことに対してです。


関係した会社の公表後の株価は、下落したそうですが、当然ですね。

[378: 匿名さん]

ネットの書き込みを景気に地所が調査して施工の問題が明らかになったのだよ。

[380: 匿名さん]

さて、独立第三者による検収とやらは実施されるのでしょうか？

[381: 匿名さん]

少し軌道修正されたみたいですが物件自体の話がすごーく少なくてかなり遡りました。
単純に緩い話で、買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかここはどうなんでしょう。

住むにあたって大事なことですよね？

億ションに対して庶民じみた話題を出してとても恐縮とは承知しています。

[382: 匿名さん]

＞＞３８１
買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかって毎日生活するためには必要な
情報なんじゃないでしょうか。
恐縮される必要はないと思いますよ。
自分もこのあたりに詳しくはないのでいろいろと情報が知りたいです。
スーパーは２軒あるようですが徒歩１０分超なので重い荷物はつらいかもしれませんね。
自転車で買い物へ行く人ってけっこういるんでしょうか？
自転車置き場は何台置けるんでしょう。有料なのが気になりますが。

[383: 匿名さん]

>380

契約者にはチェックアイズに沿って品質管理してますってお手紙が届いただけ。南青山もチェックアイズに沿ってたはずなんだけどね。

[384: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[385: 匿名さん]

>377

マンションの期分け販売って、来場者から要望書を集めて売れる見込みの分を販売するから、ある意味売れて当たり前。なので即日完売は売る側の演出。人気があるかどうかは、各期の販売戸数の総戸数に対する割合とか、販売開始までに要する期間とかで判断。

[386: 匿名さん]

昔は違ったんだけど野村がそれを始めてみんな真似した。

[387: ご近所さん]

>>381,382さん
買い物環境とか交通網の利便性は確かに重要なファクターですね。このあたりのマンション・邸宅の住人は、健康のためにウォーキングやサイクリングはしますけど、自転車や徒歩で荷物になるような買い物をすることはほとんどないですよ。買い物は、自家用車やタクシーをエントランスに横付け、あるいは百貨店食品売り場の配送サービス利用です。
車利用ですが、最短2分で恵比寿駅周辺、5分で渋谷駅や六本木周辺、品川まで10分、東京駅まで15分程度というのは非常に利便性が良いです。坂が少しきついですが、散歩がてらに歩いて15分くらいで代官山や南青山あたりまでいけますよ。大きな救急病院が近くに2つあるというのも安心です。自転車置き場が有料だとしても、物件価格に比べたら微々たるものだと思います。

[388: 匿名さん]

ややネガティブな内容で恐縮ですが、3丁目は4丁目から下ってきた谷底の土地というイメージがあって、4丁目の高台の「陽」のイメージに対して「陰」のイメージが湧いてしまいます。実際に3丁目に住んでいる方はどう感じていらっしゃるのでしょうね。

[389: ご近所さん]

>>388さん
おもしろい表現ですね。確かに4丁目の方が３丁目より高い場所がありますが、4丁目と3丁目は平均的にほぼ同じ標高です（3丁目の南側にあたる2丁目になると確かにぐんと低くなりますね）。4丁目は、その上にガーデンフォレスト、ガーデンヒルズといった10階建以上の大型マンションがあるので「高台」ってイメージになりますね。しかし、3丁目と4丁目は国が指定する都市計画法による「土地の使用制限」・使用目的が違っており、4丁目は遊戯・風俗施設以外の建設も可の「第二種中高層住居専用地域」で基本的には高さ制限のない場所、3丁目は高さ10メートル以下の建物かつ住居・教育施設のみに制限された「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
http://www.ienojikan.com/house/home/20120627.html
　4丁目はガーデンマンションと大病院、大学といった大きな敷地を持つ建物があるので「開けた」感じがあり、確かにイメージ的には「陽」ですが、病院に出入りする救急車の音や、東側に昼夜問わず交通量の多い外苑西通りがあり、救急車だけでなく時に港区側にある某大使館を相手にした街宣車が通るなど、喧噪という意味でも「陽」かもしれません。
　一方、3丁目は山の手線内側の中では非常に希少性の高い「第一種低層住居専用地域」です。広尾３丁目以外では渋谷区松濤や目黒区青葉台などが該当し、「空」を含めた景観と静寂な住居環境を守ることを目的とした都心部では稀な地域です。そのため広尾3丁目は１０メートル以上の建物が建てられないので「低い」イメージに、厳しい建ぺい率・容積率の制限に加えて渋谷区の緑化計画のため樹木が多いこともあり「静寂」という意味では「陰」かもしれませんね。
　ガーデンマンションはさすがしっかりした作りらしく、敷地内や家の中は静かだそうですから、中高層マンションが好みなら4丁目、都心の利便性と静寂を同時に求めるなら3丁目って感じでしょうか。
　このあたりで388さんのおっしゃる「谷底」＝「低地」といったら、３丁目の一番低いところよりもさらに標高が10メートル以上も低くなる広尾駅から天現寺橋あたりですね。ここは広尾・西麻布・南麻布エリアで一番標高が低い場所で、広尾5丁目・南麻布4丁目5丁目の一部に当たります。

[390: 匿名さん]

ご説明ありがとうございました。いま読み返すと、「谷底」という表現は不適切ですね。失礼いたしました。ただ、いもり川の流域ということと、日頃よく通る女学館の脇の急な坂道のことがあるので、どうしても3丁目＝低地と言うイメージが湧いてしまいました。確かに静寂性は高いエリアですね。この物件ができたせいでその環境が悪い方向に変わらないことをお祈りいたします。

[391: 匿名さん]

上から見ると下の位置、という感じではありますよね。

しかし比べなければ何の意識もしないことだと思っていますよ。

物理的に位置が上だから下だからということが何か格的なものの違いとイコールでもないですから。

上下の位置関係が環境にマイナスの影響がない限りは本当気にしなくていいと思います。

[392: 購入検討中さん]

３５年ローンで購入しようと思いますが、返済に関してアドバイス下さい。

[393: ローン経験者]

低金利の時期には長期を勧められると思いますが、私は違う考えをもっています。借入初期（最も借入金額が大きい時期です）には、変動でも固定でも短期で最も金利の低い商品を選択すべきと考えています。仮に、金利上昇の局面があれば、短期ですのであまり期間を開けずに変更ができます。しかし、実際には過去２０年（多少の動きはありましたが）ほぼ低金利で推移していましたので、短期ローンの継続により私は常に最も低い金利（結果、長期ローンの金利より平均が低かったの意）でローンをくんでこれたと考えています。ご参考になれば幸いです。

[394: 匿名さん]

立地に関していえば南青山高樹町はパークハウス・グランブランドになって広尾羽澤はパークハウスブランドで販売されたっていうのが全て。
もちろん住所（港区南青山＞渋谷区広尾）の違いはあれど、高台の方が住宅地の格としては完全に上でその現実は見ないといけない。

[395: 匿名さん]

古い情報ですが、「地ぐらい」＝土地の「格」は商業地域より住宅専用地域が、特に緑豊かな低層住宅エリアの方が高いそうです。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31528/

[396: 匿名さん]

「また、駅から離れた高台にあるのが一般的で、著名な医療機関、有名私立学校やインターナショナル・スクールなどの教育機関に近いことが交通利便性よりも重視される傾向にあります。」とも書いてあります。

[397: 匿名さん]

住専に住むのが憧れだった時代もありましたね。

[398: サラリーマンさん]

羽澤ガーデンのほうがよかったな・・・

[399: 匿名さん]

プレミアム住戸しか残ってませんね。

[400: いつか買いたいさん]

そろそろ竣工時期ですが、契約者の方には内覧会の連絡などはあったのでしょうか？
実際の建物を早く見てみたいですね。

[401: 契約者]

内覧会の予定は来週郵送されそうです。内覧会は五月です。

[402: 物件比較中さん]

残り１戸になりましたね。ほぼ同額の広尾駅からフラットを売りにした入居予定5月末の物件が残10戸、即入可の近隣高台物件が残9戸をみるとこちらのほうが好調のようですね。高台物件は定期借地物件だから購入費以外にも毎月地代がかかる上に50年後には更地で価値ゼロになるにもかかわらず、50年後に建物を取り壊して更地にするための費用も購入時にウン百万も払う必要あり、駅フラット物件はバルコニー狭い＆リビング狭い＆柱が邪魔な間取りが難点。さて、どうするか。

[403: 匿名さん]

残り物に福ありますか？

[404: 匿名さん]

最後の1戸と言われると何か魅力が増しますね

[405: 匿名さん]

カーシェアリングやレンタサイクルもあるのは魅力的ですね
カーシェアがあるので、車を持っていなくても暮らしていけそう。このあたりだと、
車ってちょっとしか利用しなさそうですからね。
コンシェルジュサービスも充実しているのでホテルライクな暮らしが出来そうですね

[406: 匿名さん]

「このあたりだと、車ってちょっとしか利用しなさそうですからね。」何を根拠に？

[407: 物件比較中さん]

>>405さん、それに災害時の避難場所に指定される学校や大病院のような公共建築物の耐震強度と同じ耐震等級２の物件であること、非常用発電機があるというのも、地震対策として類のない魅力ですよね。あと24時間警備員常在みたいですね。
近隣の他の物件のように残り１０戸もあれば様子を見ようと思えますが、最後の１戸となると、これを逃しては・・・という気持ちが募ります。

[408: 契約済みさん]

住民スレを立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429675/
契約者や入居予定の皆さん、こちらで情報交換しませんか。

[409: 匿名さん]

ここの仕様はGS広尾や西麻布のTPHタワーと比べてどう思われますか？
ここのいいところはどんなところでしょうか。

[410: 匿名さん]

賃貸を検討しております。比較的賃料は安めの設定のように感じますが皆様はどう思われますか？http://www.creavision.co.jp/building/1441/

[411: 匿名さん]

高くはないというか、こんなものでは？

ただで手に入れたお肉屋さんでしょ。そこまで高く出されては借りる気もしないよ。

[412: 匿名さん]

モデルルームの担当者、感じ悪かったです。
それだけでここは避けました。

[413: 匿名さん]

ここ、40戸以上も賃貸出てるのはちょっと、、、

[414: 匿名さん]

羽澤ガーデンの地権者が出している賃貸だから、数が多いのは仕方ない。

しかし、簿価いくらだったのだろうね。土地持ちはいいですね。賃料だけで、年間いくら稼ぐんだろう？

[415: 匿名さん]

私も電話したけど、出てきた営業、かなり感じ悪かったです。そういうところも重要ですよね。
あんなのから絶対家など買いたくないもの。

[416: 匿名さん]

そんなことはどうでもよいこと。

[417: 匿名さん]

すごいね、賃貸数が、、まあ、そういう物件だと最初からわかってたけどね。

[418: 匿名さん]

凄いな。金額が。ここら辺だとやはり高いですね。住みたいエリアではありますが。
賃貸でとりあえず住んでみてから考える人もいるのかも。
リモート出庫予約システムなんて社長みたい。やはり共用サービスも違いますね。他とは。
ただ、どう考えてもこのプランで1億越えってピンとこないですね。

[419: 匿名さん]

最終1戸の案内がチラシに入りました