ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[301: 匿名さん]

中庭

[302: 匿名]

陽光の下

[303: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[304: 購入経験者さん]

あまり高級感がありませんね…
どこか地方のファミリーマンションかと思いました。

[305: 匿名]

随分な物言いですな。

[306: ご近所さん]

周辺が高級マンションだらけだけど、ここは団地っぽいよね。笑

[307: 匿名さん]

周辺の高級マンションって、どこのことでしょう？ あと、団地っぽいと言えばガーデンヒルズやフォレストがまさにそうでしょう。

[308: 匿名さん]

なるほど購入者の方はもともと写真のイメージで買われてるのですね。
CGだともう少し白というか青みがかった建物を想像したのですが、模型で写真のようなアース色を確認されてるなら
外野がどうこう言うことじゃないですね。

[309: ご近所さん]

307さん
隣のクラッシィハウス広尾フィオリーレ、チェルシーガーデン、イースタンホームズ広尾、反対側ですとル･カルム広尾、広尾レジデンス、ラシテ広尾218などがあります。（私はその中のどこかに住んでいます）
ここは目の前のおんぼろ宿舎に合わせたのでしょうか？笑
植栽が植えられてもっと立派になるとよいのですが、裏側は今の段階では残念な感じですね。
もっと周辺の資産価値が上がるような開発を期待したいところですが、木も伐採して団地のようなマンションを建てるのはナンセンスです。
周辺住民として、もっと完成したら良くなることを願っています。

[310: 物件比較中さん]

３０８さん
同感です。外観はHPをみると白みがかった感じがしたのですけどね。タイルを貼る前のコンクリーと打ちっぱなしの状態のほうが美しかった気がするのですが、、、

[311: 匿名さん]

309さん　賃貸でよく外国人が住んでいるような低層の比較的戸数の少ない物件群ですね。まあ3丁目はそんなに良い土地ではないので、高級マンションと呼べるかどうかは意見の分かれるところですが、確かにどれも3丁目の雰囲気にはマッチしてますし、団地感はありません。そういう意味では、この物件は異質ですし、団地と呼ばれる意味も分かります。まあ採算のこともありますから、あまり木を残せなかったんでしょうし、戸数を確保するためにこんな外観になったことはお気の毒様としか言いようがありません。

[312: 匿名さん]

樹木を上手く残せなかったのは残念ですが、勾配を活かして浮き立つように設計しているランドプランは素敵と思いますが。
感じ方は人それぞれということでしょう。
写真の色合いもカメラの機種にもよるし、日光の当たり具合にもよるし、参考値にしかなりません。

[313: 匿名さん]

このご時世、外観は二の次、まずは施工がちゃんとなされているかがポイント。

[314: 匿名さん]

チェックアイズが機能していないとなると、施工ミスの有無をどうやって我々素人は確認すればいいのだろう。

[315: 匿名さん]

ERIが中間検査工程をちゃんとやっていればまず問題ない。売主ー施工ー第三者のチェックはかかせないでしょ。３社でチェックしてだめなら、それはもう問題外でしょ。高樹町は施工丸投げだからおかしくなった。

[317: 匿名さん]

ERIが中間検査工程をちゃんとやっているかどうか、どうやったら分かるのか？それから施工丸投げかどうかは、どこで分かるのか？素朴な疑問です。

[318: 匿名さん]

高樹町の報道で、三菱地所レジデンスは他のマンションについて、施工中・販売中すべての物件について同様の問題が無いことを確認したとしている。とあるが、聞き取り確認で信用すると思っているのか。第三者機関の調査を行い公表すべきでないか。

[319: 匿名さん]

どっちの駅にも遠すぎる。
車で通勤するならまだ良いが、それでも生活するには不便を感じそうだ。

[320: 匿名さん]

高樹町は震度５で崩壊する、と説明がなされたようですがどんなマンションだったんですかね。驚きです、、

[321: 購入検討中さん]

怖いですね。
同じくらいの時期なのでここは大丈夫ですかね、
こういったニュースがあると不安で買えません…

[322: 匿名さん]

320さん
嘘はいけませんよ。

[323: 匿名さん]

322さん　高樹町の契約者専用スレの書き込みに基づきた情報だと認識していますが、それが嘘である根拠は？

[324: 匿名]

それ契約者じゃないでしょ。。

[325: 匿名さん]

150平米台、売れましたね。残4戸。買主はみな冷静。それよりどうして南向きがこれほど人気無いのか。。

[326: 匿名さん]

南青山から流れて来る人もいそうだね。

[327: 匿名さん]

その見方は流石に楽観的過ぎでは？

[328: 匿名さん]

確かにここ１ヶ月で先着が大分減った。

[329: 匿名さん]

羽澤ガーデンの頃がなつかしいな

[330: 匿名さん]

羽澤ガーデン…コタツに入りながら、花見をした。年に一度の楽しみだった。

[331: 匿名さん]

カウンター寿司バーがあって薄明りの中でオシャレに寿司が食えた

[332: 匿名さん]

流石に南青山からは流れてこんでしょ。同じ地所がやっていて、チェクアイズが意味をなしてないと問題視しているようだから

[333: 匿名さん]

南青山があんなことになっちゃったわけだから、ここに限らず施工中の地所物件はちゃんと施工されてるってことを第三者検証してお墨付きを得ない限り、南青山から流れてくるどころか一般の検討者も敬遠しちゃうでしょ。

それに南青山だけでなく、山王で火災、西麻布で人身事故とトラブル続き。

[334: 匿名さん]

株価も下がり、客も離れ散々だな。

[335: 匿名さん]

株価はアルゼンチンショックでしょ。

[336: 匿名さん]

＞332　考えようによっては、万が一ここで同じようなミスが起きても補償の前例があるから他の業者より安心かも。いざとなればまた違約金もらえばいいや、なんて考えは不純かね。

[337: 匿名さん]

今度ももっと巧妙に隠ぺいするよ。

[338: 匿名さん]

チェックアイズは単なるマーケティングツールだったね。

[339: 匿名さん]

施工ミスは関電工で、気付かなかったのは鹿島だよ。

[340: 匿名さん]

>339

そんな状態を放置しちゃったのが元締めの地所。

[341: 匿名さん]

>339, >340
関電工が施工ミス→鹿島建設がそれに気付かず→地所が調査に乗り出したところ発覚

試合の勝ち負けは監督の責任、っていう意見もわかるが、所属選手に意図的な決勝オウンゴール決められて負けても監督しか責めないのは明らかにおかしい。それでも選手はお咎めなし？
大手財閥系デべの三菱地所を叩きたい立場の人が多いのは理解できるけど、ちょっと強引過ぎ。

[342: 匿名さん]

コア抜きしてんだから関係者が知らないわけないでしょ。
チェックアイズで施工ミスを地所が確認した上で隠蔽を指示したんではないのかねぇ。
もしくは重大ミスを報告できないほど地所の現場に対する圧力が激しいのか。
どちらにせよ、他の地所物件も同様の問題を内抱しているんでは？

[343: 匿名さん]

関電工の施工ミス（配管穴開け忘れ）に対して、コア抜きによる補修を鹿島が試みたが、
最終的に引渡しが出来ないと鹿島が判断し、三菱地所が契約解除を決定した。

[344: 匿名さん]

つまり、三菱地所レジデンスは、被害者の立場にある。
もちろん、購入者には3倍返しの手付金+違約金を支払うなどの対応を取っている。
契約者スレは既に沈静化してる。契約者か疑わしい外野が、色々書き込んでるけどね。

[345: 匿名さん]

>341

何をおっしゃってるやら。掲示板に内部告発した人がいて問題が発覚。その後にHP削除、契約者に（当初は）引渡延期と一ヵ月後に説明会開催なんてあわてて連絡してるわけだから地所は把握していなかったってのも露見しちゃったってお粗末さ。

他の地所物件板でも同じようなステマしてる。反って印象悪くするだけだよ。

[346: 匿名さん]

親方日の丸業してるから、こうなった。

[347: 匿名さん]

あわてて連絡したってのは当初、引渡遅延と連絡していたのが１ヵ月後には事業中止に変っていることでも分かる。状況を把握できてなかったって訳でしょ。無様。

被害者は契約者だよ。何を勘違いしてるやら。そういう考えの会社ってのが分かる。

[348: 匿名さん]

>345
もうそういう感情論にはだれもなびかないよ。>343や>344が事実なのはもうみんな解ったから。
地所ばかりを攻撃するお祭りは終わったんだよ。深呼吸して落ち着いて。

それにしても、手付け金3倍返しなんて中小デべだったら不可能だね。もちろん再発防止に努めるべきなのは言うまでもないが、現時点でできる売主としての対応はしっかりしている。これから先の契約者へのケアについても注目する必要がある。

[349: 匿名さん]

違約金支払うけど、賠償なしでしょ。そっちのほうが安くつくって判断かな。

[350: 匿名さん]

>現時点でできる売主としての対応はしっかりしている

他物件契約者のフォローがないけどね。危機管理ができていない。

[351: 匿名さん]

賠償？
民事訴訟でも起こして判決が出たか、マンション契約にそんな条項が盛り込まれていたの？
法律関係に疎いのならヘタに物申さない方が身のためだよ。専門家から見たら恥ずかしくて敵わない。

盲目的に地所の悪口ばかりいう人って、何か恨みでもあるのかね。実社会で地所物件なんかには縁がないから、うらやましいのかな。

[352: 匿名さん]

土壌汚染隠しをするような会社だから、隠し事は得意だよね。

[353: 匿名さん]

>348、351

完全に地所の立場の発言。恥の上塗りだね。

[354: 匿名さん]

恥ずかしいのはどっちかな？賠償請求？外野が勝手なことばかり。契約者のことも考えたら。
土壌うんぬんも聞き飽きたよ。野村なんか、駒場の物件でもっとすごい｢事件｣起こしてるよね。

[355: 匿名さん]

南青山、フライデーされちゃったみたい。

[356: 匿名さん]

南青山の件だけが注目されてるけど、地所は去年の１２月から山王の火事、南青山の施工ミス、西麻布の人身事故とトラブル続き。さて、ここは無事に引渡まで漕ぎ着けられるか。

[357: 匿名さん]

なんか、南青山の件、そこら中のザパークハウス物件のスレで取り上げられてますね。売主の人が、ネガを撃ち落そうと頑張ってももう手がまわらないでしょ。自分がその立場だったら虚しくなります。むしろ同情。

[358: 匿名さん]

南青山のスレで書けばいいこと。他のパークハウススレに投稿するのは筋違い。

[359: 匿名さん]

南青山の件は、三菱には何ら落ち度が無い。
配管忘れの直接の責任は関電工、施工者として見落としたのは鹿島と鹿島の下請け業者。
鹿島が施工失敗に気付かず、コンクリートの床下に水道管などの配管を設置するための、
本来あるべき穴が開いていなかったミスが、三菱地所の指摘で発覚した。
これに対してコア抜きによる補修を鹿島が試みたが、
最終的に引渡しが出来ないと鹿島が判断し、地所は契約解除を決定したのよ。

[360: 匿名さん]

>359

まだ、やってる。

でも、削除依頼しちゃダメだよ。こういう会社ってことを晒してあげないと。

[361: 匿名さん]

>359

公式見解はそういうことに決まったのかな。明日のフライデーの社長コメントと一緒だったら笑える。

[362: 匿名さん]

フライングゲット。

[363: 匿名さん]

>357

ステマに同情する必要はないと思う。

[364: 匿名さん]

高樹町の話は高樹町のスレでお願いします。

[365: 匿名さん]

南青山であんなことやらかしちゃって、他の物件はどうなのかってきちんと説明しないから大丈夫なのって話しでしょ。他人事じゃないよ。

[366: 匿名さん]

356…他のスレでも同様のことを書きすぎて。

[367: 購入検討中さん]

対岸の火事を正義感か何か知らないけど振りかざして糾弾するのは勝手だが、契約者や検討者にとって重要なのは、対岸の火事の責任云々ではなく、こちらの物件は本当に大丈夫なのかをどうやって確認すべきか、そしてどうすれば最終的に納得、安心して引き渡しを受けられるかと言うことを、個人であるいは契約者が集まってありとあらゆる知恵と手段を使ってクリアにしていくこと。余程資金に余裕のある人ならいざ知らず、億単位の買い物するわけだから自分の身は自分で守らないと。

[368: 近所さん]

残り4邸になりましたね。
なんだかんだ言って人気だったのですね。

[369: 匿名]

人気、という表現は全く当てはまらない。むしろ販売側が期待したほど人気が出なかったというのが正しい。

[370: 匿名さん]

この高額物件で入居まで未だ４カ月あるのに、残り４邸というのは人気がある証拠でしょう。

[371: 物件比較中さん]

竣工済のブランズ麻布狸穴は５戸売れ残り中、ザ・神宮前は昨年４月完成なのに４戸売れ残り中、平成21年5月完成のシティタワー麻布十番は今だに２戸売れ残り中。

[372: 匿名さん]

他のデベさんの高級物件も南青山のとばっちり受けてるんじゃないの。
少しは反省しろよ。

[373: 匿名さん]

その残り4戸を購入する人は、高樹町の件を知らないか、知ってても気にならないか、施工に問題がない確証があるか、もしくは違約金に目が眩んだか(笑)、のどれかかな？

[374: 匿名さん]

もしくは、373みたいな心の貧しいさもしいネガとは
正反対に上品な心根を持った富裕層か、だな。

[375: 匿名さん]

匿名ですが、契約済みです。
独立第三者による検収（工期中間、建築確認も含む）の実施を希望しています。

チェックアイズという自社検収の精度はともかく、
チェックアイズ自体がもともと地所への信頼によるものであり、
反面、高樹町の件は内部告発がなければ売却していたという悪質性があります。

もし地所が知っていての件であればあ信用の悪用であり、
過失であれば逆に検収精度に問題があります。

よっていずれにせよ、地所の費用で、
当方（購入者連名でも）指定の業者への検収実施が購入条件かと考えています。

検収業者については、地所との利益相反の実態を具備することが大前提で、
建築主事か指定確認業者とは思うのですが、
今度は逆に、チェックアイズに謳っている施工条件が検収項目（当然建基法以上）であり、
なかなか難しいところではあるのですけどね。

気に入った物件なのでこのまま購入したいとは思うのですが、
地所が検収体制変更を拒む等ある場合、
逆にその事実自体が怪しい点と、
近距離・似た工期の物件でしかも高樹町のほうがグレード上だった（かつ悪質）と考えると、
不動産価値ゼロリスクはバカにできませんので解約係争は覚悟しています。

そういう意味で、契約者の方で賛同される方がもし見ておられれば、
なんらかの形で数名でも集まれると良いかもとは考えています。
もしその場合は、以降契約者説明会等での面会等、なんらかでコンタクトしてお話でも、とは思います。
（が、中間検査をさせねばまず効果が薄いので、当方は単独で交渉実施します）

失礼いたしました。

[376: 匿名さん]

＞375 契約者からこのような動きが出るのは当然だと思います。一応ここよりランクが上に位置する物件であの始末ですから、他の物件の契約者や検討者が疑心暗鬼に陥るのは当たり前です。売主としては、ただでさえ今期の売り上げ計画が大幅に狂った現在、販売価格に転嫁できないコスト増は是が非でも避けたいところでしょう。ましてや親会社単体の収益に陰りが見え始めた現状では、マンション事業が連結決算の数字を保つ上で頼みの綱となっているはずです。ところが、その頼みの綱が切れるか切れないかの瀬戸際ですから、ここは目先のコスト増や手間を惜しまず、信頼回復のためにグループあげて顧客が納得する形で対処すべきだと思うのですが。とは言っても、官僚気質でどちらかと言うと個人相手の商売には疎い三菱のことですから、果たしてどうなることやら。

[377: 物件比較中さん]

即日完売物件が人気と考えるか、引き渡しまでに完売できれば人気物件というのか、でしょうか？

髙樹町の件は、驚きました。欠陥工事があったこと以上に、それが販売会社、施工会社、設計監理会社のいずれの側からの動きで購入者に明らかにされたのではなく、ネットへの書き込みを契機として公表されたことに対してです。


関係した会社の公表後の株価は、下落したそうですが、当然ですね。

[378: 匿名さん]

ネットの書き込みを景気に地所が調査して施工の問題が明らかになったのだよ。

[380: 匿名さん]

さて、独立第三者による検収とやらは実施されるのでしょうか？

[381: 匿名さん]

少し軌道修正されたみたいですが物件自体の話がすごーく少なくてかなり遡りました。
単純に緩い話で、買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかここはどうなんでしょう。

住むにあたって大事なことですよね？

億ションに対して庶民じみた話題を出してとても恐縮とは承知しています。

[382: 匿名さん]

＞＞３８１
買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかって毎日生活するためには必要な
情報なんじゃないでしょうか。
恐縮される必要はないと思いますよ。
自分もこのあたりに詳しくはないのでいろいろと情報が知りたいです。
スーパーは２軒あるようですが徒歩１０分超なので重い荷物はつらいかもしれませんね。
自転車で買い物へ行く人ってけっこういるんでしょうか？
自転車置き場は何台置けるんでしょう。有料なのが気になりますが。

[383: 匿名さん]

>380

契約者にはチェックアイズに沿って品質管理してますってお手紙が届いただけ。南青山もチェックアイズに沿ってたはずなんだけどね。

[384: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[385: 匿名さん]

>377

マンションの期分け販売って、来場者から要望書を集めて売れる見込みの分を販売するから、ある意味売れて当たり前。なので即日完売は売る側の演出。人気があるかどうかは、各期の販売戸数の総戸数に対する割合とか、販売開始までに要する期間とかで判断。

[386: 匿名さん]

昔は違ったんだけど野村がそれを始めてみんな真似した。

[387: ご近所さん]

>>381,382さん
買い物環境とか交通網の利便性は確かに重要なファクターですね。このあたりのマンション・邸宅の住人は、健康のためにウォーキングやサイクリングはしますけど、自転車や徒歩で荷物になるような買い物をすることはほとんどないですよ。買い物は、自家用車やタクシーをエントランスに横付け、あるいは百貨店食品売り場の配送サービス利用です。
車利用ですが、最短2分で恵比寿駅周辺、5分で渋谷駅や六本木周辺、品川まで10分、東京駅まで15分程度というのは非常に利便性が良いです。坂が少しきついですが、散歩がてらに歩いて15分くらいで代官山や南青山あたりまでいけますよ。大きな救急病院が近くに2つあるというのも安心です。自転車置き場が有料だとしても、物件価格に比べたら微々たるものだと思います。

[388: 匿名さん]

ややネガティブな内容で恐縮ですが、3丁目は4丁目から下ってきた谷底の土地というイメージがあって、4丁目の高台の「陽」のイメージに対して「陰」のイメージが湧いてしまいます。実際に3丁目に住んでいる方はどう感じていらっしゃるのでしょうね。

[389: ご近所さん]

>>388さん
おもしろい表現ですね。確かに4丁目の方が３丁目より高い場所がありますが、4丁目と3丁目は平均的にほぼ同じ標高です（3丁目の南側にあたる2丁目になると確かにぐんと低くなりますね）。4丁目は、その上にガーデンフォレスト、ガーデンヒルズといった10階建以上の大型マンションがあるので「高台」ってイメージになりますね。しかし、3丁目と4丁目は国が指定する都市計画法による「土地の使用制限」・使用目的が違っており、4丁目は遊戯・風俗施設以外の建設も可の「第二種中高層住居専用地域」で基本的には高さ制限のない場所、3丁目は高さ10メートル以下の建物かつ住居・教育施設のみに制限された「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
http://www.ienojikan.com/house/home/20120627.html
　4丁目はガーデンマンションと大病院、大学といった大きな敷地を持つ建物があるので「開けた」感じがあり、確かにイメージ的には「陽」ですが、病院に出入りする救急車の音や、東側に昼夜問わず交通量の多い外苑西通りがあり、救急車だけでなく時に港区側にある某大使館を相手にした街宣車が通るなど、喧噪という意味でも「陽」かもしれません。
　一方、3丁目は山の手線内側の中では非常に希少性の高い「第一種低層住居専用地域」です。広尾３丁目以外では渋谷区松濤や目黒区青葉台などが該当し、「空」を含めた景観と静寂な住居環境を守ることを目的とした都心部では稀な地域です。そのため広尾3丁目は１０メートル以上の建物が建てられないので「低い」イメージに、厳しい建ぺい率・容積率の制限に加えて渋谷区の緑化計画のため樹木が多いこともあり「静寂」という意味では「陰」かもしれませんね。
　ガーデンマンションはさすがしっかりした作りらしく、敷地内や家の中は静かだそうですから、中高層マンションが好みなら4丁目、都心の利便性と静寂を同時に求めるなら3丁目って感じでしょうか。
　このあたりで388さんのおっしゃる「谷底」＝「低地」といったら、３丁目の一番低いところよりもさらに標高が10メートル以上も低くなる広尾駅から天現寺橋あたりですね。ここは広尾・西麻布・南麻布エリアで一番標高が低い場所で、広尾5丁目・南麻布4丁目5丁目の一部に当たります。

[390: 匿名さん]

ご説明ありがとうございました。いま読み返すと、「谷底」という表現は不適切ですね。失礼いたしました。ただ、いもり川の流域ということと、日頃よく通る女学館の脇の急な坂道のことがあるので、どうしても3丁目＝低地と言うイメージが湧いてしまいました。確かに静寂性は高いエリアですね。この物件ができたせいでその環境が悪い方向に変わらないことをお祈りいたします。

[391: 匿名さん]

上から見ると下の位置、という感じではありますよね。

しかし比べなければ何の意識もしないことだと思っていますよ。

物理的に位置が上だから下だからということが何か格的なものの違いとイコールでもないですから。

上下の位置関係が環境にマイナスの影響がない限りは本当気にしなくていいと思います。

[392: 購入検討中さん]

３５年ローンで購入しようと思いますが、返済に関してアドバイス下さい。

[393: ローン経験者]

低金利の時期には長期を勧められると思いますが、私は違う考えをもっています。借入初期（最も借入金額が大きい時期です）には、変動でも固定でも短期で最も金利の低い商品を選択すべきと考えています。仮に、金利上昇の局面があれば、短期ですのであまり期間を開けずに変更ができます。しかし、実際には過去２０年（多少の動きはありましたが）ほぼ低金利で推移していましたので、短期ローンの継続により私は常に最も低い金利（結果、長期ローンの金利より平均が低かったの意）でローンをくんでこれたと考えています。ご参考になれば幸いです。

[394: 匿名さん]

立地に関していえば南青山高樹町はパークハウス・グランブランドになって広尾羽澤はパークハウスブランドで販売されたっていうのが全て。
もちろん住所（港区南青山＞渋谷区広尾）の違いはあれど、高台の方が住宅地の格としては完全に上でその現実は見ないといけない。

[395: 匿名さん]

古い情報ですが、「地ぐらい」＝土地の「格」は商業地域より住宅専用地域が、特に緑豊かな低層住宅エリアの方が高いそうです。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31528/

[396: 匿名さん]

「また、駅から離れた高台にあるのが一般的で、著名な医療機関、有名私立学校やインターナショナル・スクールなどの教育機関に近いことが交通利便性よりも重視される傾向にあります。」とも書いてあります。

[397: 匿名さん]

住専に住むのが憧れだった時代もありましたね。

[398: サラリーマンさん]

羽澤ガーデンのほうがよかったな・・・

[399: 匿名さん]

プレミアム住戸しか残ってませんね。

[400: いつか買いたいさん]

そろそろ竣工時期ですが、契約者の方には内覧会の連絡などはあったのでしょうか？
実際の建物を早く見てみたいですね。