ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[266: 匿名さん]

ＨＰ見ると残り１１戸です

最終期まで来ているので決して不調ではありませんが、
駆け込み需要が一巡してこれからが正念場タイ

[267: 匿名さん]

残り7戸になっていますね。
ここは中庭をライトアップするようで、素敵な物件と思います。

[268: 匿名さん]

【ご本人様の依頼により削除いたしました。管理担当】

[269: 購入検討中さん]

都内で中古の億ションの成約率
1％以下ですよ！普通の中古で
だいたい8％くらいなのに。
リセールは無理でしょう。
私も古臭いビンテージマンションに
億払うくらいなら新築買いますし。

[270: 物件比較中さん]

ということは、
億ション買う人はほぼ永住目的の方だけになるってことですかね

[272: 匿名さん]

No.269さん、2003年6月施工のリノベーションマンション「ザ・ウ○スト○ンスター六本木」、築10年ですがリノベ終了の１１戸のうち１０戸は坪単価650万～700万円ですぐに成約になりました。販売価格は1.5億〜3億円台。ここの物件から外苑西通りを挟んでほぼ等距離の物件です。都内といっても広いですから、中古・リノベでも売れるところは高値で売れます。

[273: 匿名さん]

＞２６９
＞都内で中古の億ションの成約率 1％以下ですよ！

これ、どこの話ですか？
例えば、ガーデンヒルズにしても、成約率１％なんて、あえり得ないと思うのだけど。むしろ、売れない部屋をみたことがない。

[274: 匿名さん]

ガーデンヒルズの中古は大量に出てるけど
たいして売れてない

[275: 匿名さん]

1％以下ということは、中古億ションが100戸売りに出ていてそのうち成約が１戸あるかないかという計算ですが、現実味がないですね。

[276: 購入検討中さん]

中古マンション売りに出したこと
ありますか？高額な中古マンション
は駅近でも恐ろしいほど買い手が
つかないですよ。結局、中古の高額な
マンションって需要がないんですよ。
若い世代は金額的に買えないし、
管理費が重いし、設備は古いから
リフォームでお金かかるし、新築が
買いたい、同時に規制緩和でマンション
が乱立して、都内で希少立地の価値が無くなり
ましたよね。いずれ広尾駅直結の
タワーマンションもできるでしょう。
或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には
豊かな植栽なんてマンションも
出てくるでしょう。国が規制しない
限り希少立地など全て消えるのでは。
赤坂、青山、番町、広尾どこも
マンションだらけですよ。
昔はお金持ちしか住めないエリアが
今は親からの援助が多少あれば割と手頃に買えてしまう。
私も両親の赤坂のマンションには
住みたくないので売りに出してますが、
赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、
当時は最高級のマンションで今も
風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。

[277: 匿名さん]

値段下げれば？

[279: 匿名さん]

中古と言ってもバブル期の物件はとにかく管理費と修繕積立金が異常に高いのでそれがネック。築10年程度で名の通った物件ならそれほど問題ない印象ですが。

[280: 購入検討中さん]

都内の中古マンションの成約件数が
月に平均950戸！しかないんですよ。
どれだけ中古マンションが都内で
売り出されてるかご存じですか？
売り出し件数に対して全く買い手がいないに
等しいです。しかも成約マンションの半数以上は
ワンルームとかの狭小な投資用マンション
なので、高額中古マンションを売るのはホントに
厳しいと言われました。
将来、使わなくなれば売れば良いとか
賃貸にすれば良いとか、気軽に
言いますが、需要のない価格帯なので
無理と考えた方がよろしいかと思います。

[281: 匿名さん]

新手のネガですか？

[282: 匿名さん]

買えない人のひがみか。

[284: 匿名さん]

＞或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には豊かな植栽なんてマンションも 出てくるでしょう。

→そんなのでてきたら、坪1000超えるのではないでしょうか。

＞私も両親の赤坂のマンションには 住みたくないので売りに出してますが、赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、当時は最高級のマンションで今も風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。

（100平米を優に超えるような）ヴィンテージと言われる高額中古マンションは、ファミリー世帯向けですよね。そういうマンションを買う層は、大概、教育にも熱心なので、学区がよいエリアにあることが重要になってきます。

港区ですと、青南、笄、本村の辺りです（また、この辺りは、有名私立小やインターが集中するエリアでもあります）。正直、赤坂は学区がよくなく、ファミリー世帯で殊更に赤坂を狙って住む人は少なくでしょう。

ガーデンヒルズ（これは、あまり広くないので、今般の議論の対象とは少しずれるのかもしれませんが）なんて、欲を出さない価格設定にすれば直ぐ売れているし、この前でていた西麻布のパークマンションも、オープンルームの当日に、いくつか申込みがあり、結局満額で売れてしまったそうです（ただ、私は投資目的でしたので、投資としては、利回り的にちょっと微妙かなと思いました。恐らく実需派が購入されたのでしょうが、こういう、投資と実需の違いによる目線感の違いを感じることは、結構あります。）。

白金高輪は、どうなんでしょうね。白金は、白金小とか結構人気あるし、ファミリー世帯も多い気がするのですけどね。ホーマットとか、結構すぐ売れていますよね。宗教色が強い街なので、好き嫌いはわかれるようですが。

ファミリータイプのマンションにとって、学区・教育環境はかなり重要で、白金も、白金小以外の学区になると、やはり回転速度は落ちてきますね。

[285: 匿名さん]

若い方中心に中古を買ってリノベーションする方が増えていると耳にしますが、こちらのような高額マンションでは逆に買い手がつかない恐れがありますか。。。
需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って自分好みにカスタマイズしたい層ですものね。

[286: 匿名さん]

＞需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って

だから、ここが例えば、新築だと1億5000万円だとして、
20年後くらいに、1億で買えるのであれば、2000万円くらい
かけてリフォームして住むのに丁度よいじゃない。
（多分、1億では買えない、つまり、それ以上の額での
需要があると思うけどね。）

[287: 匿名さん]

値段次第だけど、中古もいいかなーと最近思うことがある

[288: 物件比較中さん]

＞287
今買う必要がないならそれもアリだと思います。問題は出てきた中古の階や間取りが希望に叶うかどうかということなんですよね・・。

ここは自身の価値観では超高額です。
さすがに新築の価格にはタジタジ・・。
でも中古ならどれぐらいに下がるのかなあという期待は持ちます。

[289: 匿名さん]

高樹町で問題でたな。

[290: 匿名さん]

冗談かと思ったら、何だか大変そうな気配になってきてます。
実際のところは何があったんでしょう。とても気になります。

[291: 契約済みさん]

こちらは大丈夫でしょうか…南青山と同じ時期ですし…

[292: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[293: 匿名さん]

チェックアイズが機能していない感じですかね。

[294: 匿名さん]

どういう内容のCheck Eye's Reportが配布されるかですね。

[295: 匿名さん]

近所を通ってみたら、西側はカバーが外されていました。
だいぶ出来てきています。
となりの樹木は料亭時代からのもの。

[296: 匿名さん]

もう一枚。

[297: 匿名さん]

広尾３丁目って、どんな町なのでしょう？
人気あるのでしょうか?
広尾駅や恵比寿駅からも微妙に遠い。
広尾２丁目は高級住宅街で有名だけど。

[298: 匿名さん]

広尾3丁目とは日赤通りと駒沢通りに挟まれたエリア。全体に傾斜地で真ん中にいもり川が流れており流域の地盤は軟弱。女学館や大使館以外に、ユダヤ教団や創価学会など宗教関係の建物もある。今は無きオウムの拠点も隣接していた。道路は狭く入り組んでいるものが多い。

[299: 匿名さん]

２９５さんのお写真

ＨＰのデザイン図と色合いが少し違うように感じるのですが、
もともとこうゆうデザインだったのでしょうか？

[300: 匿名さん]

モデルルームにある模型はこんな感じだから、２９５さんの写真と同じ感じだと思う

[301: 匿名さん]

中庭

[302: 匿名]

陽光の下

[303: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[304: 購入経験者さん]

あまり高級感がありませんね…
どこか地方のファミリーマンションかと思いました。

[305: 匿名]

随分な物言いですな。

[306: ご近所さん]

周辺が高級マンションだらけだけど、ここは団地っぽいよね。笑

[307: 匿名さん]

周辺の高級マンションって、どこのことでしょう？ あと、団地っぽいと言えばガーデンヒルズやフォレストがまさにそうでしょう。

[308: 匿名さん]

なるほど購入者の方はもともと写真のイメージで買われてるのですね。
CGだともう少し白というか青みがかった建物を想像したのですが、模型で写真のようなアース色を確認されてるなら
外野がどうこう言うことじゃないですね。

[309: ご近所さん]

307さん
隣のクラッシィハウス広尾フィオリーレ、チェルシーガーデン、イースタンホームズ広尾、反対側ですとル･カルム広尾、広尾レジデンス、ラシテ広尾218などがあります。（私はその中のどこかに住んでいます）
ここは目の前のおんぼろ宿舎に合わせたのでしょうか？笑
植栽が植えられてもっと立派になるとよいのですが、裏側は今の段階では残念な感じですね。
もっと周辺の資産価値が上がるような開発を期待したいところですが、木も伐採して団地のようなマンションを建てるのはナンセンスです。
周辺住民として、もっと完成したら良くなることを願っています。

[310: 物件比較中さん]

３０８さん
同感です。外観はHPをみると白みがかった感じがしたのですけどね。タイルを貼る前のコンクリーと打ちっぱなしの状態のほうが美しかった気がするのですが、、、

[311: 匿名さん]

309さん　賃貸でよく外国人が住んでいるような低層の比較的戸数の少ない物件群ですね。まあ3丁目はそんなに良い土地ではないので、高級マンションと呼べるかどうかは意見の分かれるところですが、確かにどれも3丁目の雰囲気にはマッチしてますし、団地感はありません。そういう意味では、この物件は異質ですし、団地と呼ばれる意味も分かります。まあ採算のこともありますから、あまり木を残せなかったんでしょうし、戸数を確保するためにこんな外観になったことはお気の毒様としか言いようがありません。

[312: 匿名さん]

樹木を上手く残せなかったのは残念ですが、勾配を活かして浮き立つように設計しているランドプランは素敵と思いますが。
感じ方は人それぞれということでしょう。
写真の色合いもカメラの機種にもよるし、日光の当たり具合にもよるし、参考値にしかなりません。

[313: 匿名さん]

このご時世、外観は二の次、まずは施工がちゃんとなされているかがポイント。

[314: 匿名さん]

チェックアイズが機能していないとなると、施工ミスの有無をどうやって我々素人は確認すればいいのだろう。

[315: 匿名さん]

ERIが中間検査工程をちゃんとやっていればまず問題ない。売主ー施工ー第三者のチェックはかかせないでしょ。３社でチェックしてだめなら、それはもう問題外でしょ。高樹町は施工丸投げだからおかしくなった。