ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[201: 物件比較中さん]

やはり単身者に人気なんですね
地権者さんがかなりいるのは残念です。
賃貸に出す方もいそうですね

[202: 匿名さん]

地権者はくせ者です。

絶対的な権力で、新物を叩き切る力がある。
そうして、私は追い出された。

[203: 匿名さん]

法的には追い出しなど不可能と思われますが、どうゆうことでしょう？

[204: 物件比較中さん]

＞２００
１ＬＤＫもあったのですか。
見たかったですね・・。

この立地で１ＬＤＫ生活は贅沢だなーと想像してみたものですからいまだ単身の自分としては考えてみたい間取りだったと思います。この地域、あまり需要がないのか部屋数の少ない間取りのある分譲はあまり目にしないですよね。

山手線上である恵比寿を徒歩圏に置く生活、これが自分の中で最大のメリットです。

[206: 物件比較中さん]

>>204
1LDKありましたよ。
自分も狙ってたのですが、
確かリビングが１０畳もなくて、
部屋の配置も広尾の高級マンションって感じの１LDKではありませんでしたが。

その分お買い得だったのですぐ売れちゃったんでしょうね。

50平米くらいの１LDKならもっと需要が有る気がするんですけどね。
多少お高くなっても。

[207: 匿名]

元地権者といっても竣工後なんて一住人と立場変わらない。変なことすれ
ば自分がいずらくなるから普通にしてるよ。

[208: 物件比較中さん]

事業協力者や地権者が多いと、
その分高くなりやすいですよね。
神宮前レジデンスのように。

でもここはそんなに割高な印象は受けないので、
別にネガティブなイメージは無いですね。

賃貸が多くなりそうなのと、
中古で売りに出回るのが増えそうな事くらいですかね。

住んだら嫌がらせがあるんですか？
そんな人いるんですかね

[209: 匿名さん]

ここはアベノミクス価格前の値段でしょうか?
プレミスト南青山、GS広尾や白金積水の価格にびっくりです。
ここやグラン高樹町が良心的な価格に思えてきます。

[210: 匿名さん]

地権者は賃貸に出すので、問題ないでしょう
ここを借りられる人はそれなりの経済力の方でしょうし。
そう気にすることではないと思います。

値段設定も近隣に比べて悪くないと思います。

高級感はまずまず、他と比べてわずかにという印象。

かつてのガーデンをまったく生かしてない部分で評価が下がります
中庭の管理費もかかってるいるのに眺められるのはごく一部の住戸のみ。
ガーデンの面影がまったく無くなってしまい
最近ここを知った関係ない私ですらこういったマンション計画は悲しい物を感じます。

近隣住民や羽澤を愛していた人の気持ちを考えると購入はためらうかな。

[211: 匿名さん]

ここの中庭はライトアップされますでしょうか？

この前いったこの近くの知人のマンションは、中庭が夜になるとライトアップ（といっても、樹のしたから、柔く明かりを灯すだけですが）されて、部屋から見える樹々は、幻想的でとても素敵でした。

あれと同じ感じになったらいいなと。

[212: 匿名さん]

中庭のライトアップあればとてもいいと思うのですが、図面見たところどうやら無さそうに思います。管理費高くなるからでしょうか?

[213: 匿名さん]

中庭のライトアップいいね。料亭とか、お堂とか、よくやっているよね。樹の下からライトをあてるやつ。

素敵な中庭があるマンションなんてそうはないし、中庭の魅力は引き出したいね。

後付けできそうだし、ないならないで、みんなでつけましょう！

[214: ご近所さん]

豊洲の方が富裕層が多くて安心？　まったく不適格なコメントですね。

[215: 匿名さん]

防犯的な観点からも中庭のライトアップはあった方がいいんじゃないかと思います。
不審者がライトで見えやすくなるので入り込みにくくなると思いますし。
雰囲気も良くなりますし一石二鳥ですよね。
部屋から庭を見たとき、すごく癒しになると思います。
本当にないのか問い合わせたいところです。

[216: 匿名さん]

>209
GS広尾は駅近だから高いんだよ。仕様もここより全然上だ。低地だけどね。

[217: by 匿名さん]

広尾は、超高級住宅街として有名ですね
そしてこの地域にはドイツ大使館やフランス大使館をはじめとする数多くの大使館が
あり歩いていると多くの外国人を見かけます。
学校や病院も一流で人気がありセレブの人が多く住んでいます。
価格的には高いですが立地を考えると平均的な価格のようです。

[218: 物件比較中さん]

そうですね。広尾は大使館が多く、六本木にいるような外国人の方とは品が違うような印象をうけますね。単に民間人と公務員の違いからくる雰囲気に近いですが笑。
近くの不動産屋いわく、広尾はもともとここに代々住んでいる人で形成された街である。外から来る人がすくない、と。まあ、芸能人、飲み屋のお姉さん、とかもいますがね。
スローな感じの街で都心にはなかなかないですね。こういうところは。

[219: 匿名さん]

「広尾はもともとここに代々住んでいる人で形成された街である」かも知れませんが、時代とともに町も変化し、これだけ次々マンションが建てば、もはや外部のエリアから転居してきた人口の方が多いでしょう。外部からの人々は、人種も含めて色んな人がいます。ただ分譲にしても賃貸にしてもそれなりの相場ですから、そのハードルを越えられるそれなりの人しか住めないので、街全体のレベルと雰囲気が一定以上に保たれているんでしょう。やはりそこに住んだことのない人間からすれば、広尾の住所には憧れがあります。つまりそこに住んでいることが社会的、経済的なステイタスになっていて、中身が伴っているかどうかは抜きにして、お金を積んでそのステイタスを手に入れたい人はたくさんいます。

[220: 匿名さん]

いますいます。
某テニスクラブにGFに引っ越してきて広尾に住んでいる自分に酔っている人います。

[221: 匿名さん]

＞２２０

随分、個人的な恨みがありそうですね。
女でも寝取られましたか（笑）？


広尾がろくでもないところと言うのは、以下をみれば明かかと。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326189/res/49-55

[222: 匿名さん]

↑極端な事例ばかりでているけど、まともな有名人も沢山住んでいるよ。

メディアで公表されている事例のうちで特段差し替えのないと思われるところでいえば、（私が）大ファンだった森光子さんも広尾に住んでいたし、某メガバンクの頭取の別宅（会社所有でしょうが）も、近くですよね。

[223: 匿名さん]

そもそも広尾って、どうして世間一般の憧れの地として有名になったのですか？
世間的にはバブル時代は田園調布がもてはやされていたように記憶してますが。
広尾ガーデンヒルズで一躍有名になったのでしょうか。

[224: 匿名さん]

モデルルームと現地を見てきましたが見送りを決めました。価格はそれほど割高感はありませんでしたが、以前の緑が思ったより残されていない点や地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かったためです。

[225: 匿名さん]

モデルルームと現地を見てきましたが見送りを決めました。価格はそれほど割高感はありませんでしたが、以前の緑が思ったより残されていない点や地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かったためです。

[226: 匿名さん]

「地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かった」と判断された根拠をご披露いただけないでしょうか？

[227: 買い換え検討中]

複数部屋を割り当てられる地権者が多いということ？
地権者が多い物件はリセール相場も崩れる可能性があるので要注意です。
地権者住戸の割合は重要ですね。

[228: 匿名さん]

地権者は一人だけなので、住まない部屋は賃貸になるかと。

[229: 匿名さん]

なるほど。ところで地権者から賃貸に出されるであろう戸数が数戸あることが、購入の決定を左右するような大きな要因なんでしょうかね？

[230: 匿名さん]

数戸ではないですからね。ここの場合。　住環境に多少なりとも影響はあるのでないでしょうか。

[231: 匿名さん]

具体的にどの様な「住環境への影響」を考慮しておくべきでしょうか。30~100万/月の家賃(M井不動産査定)の賃貸物件を契約される隣人を想像するに、殆ど気にならないんですが。。

[232: 匿名さん]

経済的にはそれなりの人が借りるので問題ないでしょう。ヘタをすれば、購入者より「お金持ち」だったり社会的地位が高かったりすることも十分考えられます。ただ人間性や人種のことを言い出したらきりがありませんし、賃貸入居者と購入者の品格もどっちが上かなんて法則はないし。しいて言えば、資産価値を保持しようというインセンティブがないので、管理組合の業務に無関心だったり、規約遵守やマナーの点で差があるかも知れません。ただそれもこのクラスのマンションならどこにでもある話じゃないですか。そもそも地権者からの賃貸を気にして物件を選ぶ人が世の中にどれだけいるのか。そんなことよりもっと根本的で重要な要素で選ぶと思いますけど。

[233: 匿名さん]

232さん> 御意、であります。

[235: 匿名さん]

西麻布・南青山と完売間近で、同じデベさんに聞いた
だけですが、ここも、まぁ、時間の問題だろうという
ことでした。なんだかんだで、三菱ブランドは強いと
思います。

（勿論、西麻布、南青山、ここ、とも立地の持つ価値
があるので、どこのデベでもそれなりに売れるでしょうが、
やはり三菱というのもあると思います。）

[236: 匿名さん]

なるほど…ブランド力というところなんでしょうか。

この辺りで賃貸だったら、やはり私もそれなりの方が借りられるのではと思います。
賃貸が多いから不安、とか
マンションの品質が維持できないとかそういうリスクは低いのではないでしょうか

[237: 物件比較中さん]

今の私のマンションと比べたら神クラスのマンション。

欲し〜〜〜っ！！

[238: 匿名さん]

地下が3階・2階とあるようですが、これらは何に充てられるのでしょうか？
駐車場が意外とあるので、駐車場に充てられるのでしょうか？？
そうだとしたら、風雨にさらされないので良いなぁと思っております。
こちらの魅力は何と言っても立地と、低層であることじゃないかなと考えております

[239: 匿名さん]

立地、立地とおっしゃいますが、それほどでもないと思います。

[240: 物件比較中さん]

えーー
価値観はそれぞれだと思いますが、
世間的には広尾っていうだけでセレブな部類かと思います。

羽澤ガーデン跡地で三菱。

十分過ぎるくらい。

事業協力者の方のお部屋にコンパクトなお部屋はあるのか気になります。

[241: 匿名さん]

周辺に緑も多くて、素敵な場所だと思いました。
そうはいっても、生活スタイルに合わない場所だったらあまりいい場所とは感じないかも。

共用サービスもいろいろあるし、防災も防犯も考えられていてよさそうです。
お値段もよさそうですが。

[242: 周辺住民さん]

羽澤ガーデンの由緒ある木造の建屋や見事な庭園が懐かしく、それがもう存在しない現実がとても寂しく感じます。何年か前に、近所の日赤のバス乗り場のロータリーに沿って並んでいた見事な桜の木々が取り払われ、ガーデンフォレストの工事が始まった時も、あまりの寂しさにちょっとしたうつ状態になったほどです。こういうマンション事業はもちろん必要ですが、その代償は決して小さくは無いでしょう。私と同じような思いの住人はこの辺りにはたくさんいます。そういう歴史や人々の思いとは何の関わりもない人々が、高額な金額を払ってそこに住む図式にはただため息が出るばかりなり。

[243: 匿名さん]

それが日本だと思って、諦めていただきたい。

[244: 広尾在住者]

No.242さんの投稿は理解できますが、羽澤ガーデンが営業継続できるようにご近所の方たちが協力されたのでしょうか？むしろ、営業についてクレームを言う周辺住民の方がいらしたとも聞きます。その結果が、売却、マンション建設に繋がっている面もあると思います。営業が維持されることを望む人達は、やはり少しでも営業に協力するために、頻回に羽澤ガーデンを利用すべきではなかったのでしょうか。

[245: 匿名さん]

そうではなく、「日山」の問題でしょ？

[246: 広尾在住者]

「日山」側に問題はありますが、仮に存続を望む周辺住民の方たちも批判するだけでは無く、存続のために努力する面もあるのではないかの意です。

[247: 匿名さん]

努力された住民もいらしたでしょう。ただ、根本的なスタンスの違いと、あとは何と言ってもお金の問題が優先されただけのよくある話です。

[248: 物件比較中さん]

周辺の新築マンションと比較しての、利点を教えてください。

[249: 匿名さん]

立地というかなんというか、
駅からは確かに遠いかもしれないですが、
静かさや緑の多さという点ではとてもいいのではないかと思います。
こちらの辺りだと車を持たれる方も多いのかな？とも思いますので、
リセールの際もそこはあまりデメリットにならないんじゃないでしょうか。

[250: 物件比較中さん]

さっそくのご回答をありがとうございます。たしかに、広尾、恵比寿駅までは徒歩圏内ですが、アップダウンがあり若干遠い気がします。しかし、他の駅近マンションに決定的な物件もありません・・・。

[251: 匿名さん]

緑多くないでしょ
木はほとんど切ってほぼ更地になりましたから

[252: 物件比較中さん]

現存した由緒ある木造の建屋や見事な庭園があった所に建てられるという事は、確かにその風景や歴史に思い入れのある方にとっては心痛めることでしょう。しかし、では、ここの周辺は、以前はどうだったのでしょうか？少なくとも広尾５丁目界隈は１７００年代から町並みが整備され、その町並み周辺の広尾界隈は江戸時代から「江戸名所図会」に載るほど、大型の水車や橋の景色がすばらしい風情のある土地で、庶民の遊歩散策の場だったそうです。当時の人にとっては非常に思い入れの深い土地だったことでしょう。それを明治時代に取り壊して開発が進み、そして1945年の大空襲の被災を避けた歴史ある建築物の多くも戦後に取り壊され、新しい住宅が建ち、何度も建て替え・区画整備をして、そして、１００年以上も前に住んでいた人の心情を知る由もなく、いまの住人の方々が（あるいはその先祖の方が）高額な金額を払ってここに土地・家を購入されて、住まわれているのもまた事実。

この物件は、一部とはいえ当時の建物や庭園（樹木84本、暖炉や床の間の棚など建物の一部、灯籠など）を保存しているというのは素晴らしい事ではないのでしょうか？残戸数は、もう、わずかなようです。

[253: 匿名さん]

「日山」が反対住人をかわすための苦肉の策として一部を残す羽目になっただけのことで、そこに美談はありません。

[254: 匿名さん]

確かに現地を確認したら元々あった緑はほとんど無くなってしまっていますね。残念です。

[255: 匿名さん]

賃貸は三菱系ではなく地元渋谷の東急系の会社で募集のようですね。

[256: 匿名さん]

そうなんですか。
デベ系の所で賃貸に出される方が多いのですけれどね。

間取りはいわゆる田の字っぽい感じですけれど、
1部屋1部屋が広い事と浴槽がゆったりしているのが良いなぁと思います。

[257: 匿名さん]

それでも料亭時代の灯篭や暖炉、石畳を残した事は良いと思いますよ。
樹木はどれくらい残してあるのでしょう？
既存樹に加え、今回新しく植栽されるそうですから緑に囲まれた
落ち着いた環境が作られていく事を期待しております。

[258: 匿名さん]

そうですね。無くなったものはしょうがないので、懐かしんでいてもしょうがない。しかも契約者でもない部外者がとやかく言っても始まりません。ただ契約した方々には、せめて歴史的背景と周辺住民感情をほんのちょっぴりでもいいんで知っていていただきたいものです。

[259: 匿名さん]

少しでもその土地の地歴というか証というかそういうものが残っているのって
私は結構いいなぁと思います。
でもこれは考え方の違いですね。
なんだかんだ言って別の物を作ってしまったんだから、なんて考え方もあるでしょうしね。

[260: 匿名さん]

いつの間にやら最終期になっている。。。

西麻布も南青山高樹町も（ついでにオープンハウスも）
完売間近だし、一体、どうなっているんだ？

アベノミクス効果？

[261: 匿名さん]

港区の液状化マップが配布され、一部で川沿いの地盤のリスクが話題になっていますが、ここの地盤はいもり川沿いなので堆積土で液状化には弱いはず。どなたか詳しい方？

[263: 匿名さん]

どっちを信じるか、という問題ではなく、違いが果たして何に起因するのか（恐らく測定の仕方やボーリング地点の場所や数、または前提となる地震の規模や震源などに起因すると思われますが）、気になる方はその違いを理解した上で判断すればよろしいかと思います。

[265: 匿名さん]

ここも、残りは少ないので、完売は時間の問題。

[266: 匿名さん]

ＨＰ見ると残り１１戸です

最終期まで来ているので決して不調ではありませんが、
駆け込み需要が一巡してこれからが正念場タイ

[267: 匿名さん]

残り7戸になっていますね。
ここは中庭をライトアップするようで、素敵な物件と思います。

[268: 匿名さん]

【ご本人様の依頼により削除いたしました。管理担当】

[269: 購入検討中さん]

都内で中古の億ションの成約率
1％以下ですよ！普通の中古で
だいたい8％くらいなのに。
リセールは無理でしょう。
私も古臭いビンテージマンションに
億払うくらいなら新築買いますし。

[270: 物件比較中さん]

ということは、
億ション買う人はほぼ永住目的の方だけになるってことですかね

[272: 匿名さん]

No.269さん、2003年6月施工のリノベーションマンション「ザ・ウ○スト○ンスター六本木」、築10年ですがリノベ終了の１１戸のうち１０戸は坪単価650万～700万円ですぐに成約になりました。販売価格は1.5億〜3億円台。ここの物件から外苑西通りを挟んでほぼ等距離の物件です。都内といっても広いですから、中古・リノベでも売れるところは高値で売れます。

[273: 匿名さん]

＞２６９
＞都内で中古の億ションの成約率 1％以下ですよ！

これ、どこの話ですか？
例えば、ガーデンヒルズにしても、成約率１％なんて、あえり得ないと思うのだけど。むしろ、売れない部屋をみたことがない。

[274: 匿名さん]

ガーデンヒルズの中古は大量に出てるけど
たいして売れてない

[275: 匿名さん]

1％以下ということは、中古億ションが100戸売りに出ていてそのうち成約が１戸あるかないかという計算ですが、現実味がないですね。

[276: 購入検討中さん]

中古マンション売りに出したこと
ありますか？高額な中古マンション
は駅近でも恐ろしいほど買い手が
つかないですよ。結局、中古の高額な
マンションって需要がないんですよ。
若い世代は金額的に買えないし、
管理費が重いし、設備は古いから
リフォームでお金かかるし、新築が
買いたい、同時に規制緩和でマンション
が乱立して、都内で希少立地の価値が無くなり
ましたよね。いずれ広尾駅直結の
タワーマンションもできるでしょう。
或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には
豊かな植栽なんてマンションも
出てくるでしょう。国が規制しない
限り希少立地など全て消えるのでは。
赤坂、青山、番町、広尾どこも
マンションだらけですよ。
昔はお金持ちしか住めないエリアが
今は親からの援助が多少あれば割と手頃に買えてしまう。
私も両親の赤坂のマンションには
住みたくないので売りに出してますが、
赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、
当時は最高級のマンションで今も
風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。

[277: 匿名さん]

値段下げれば？

[279: 匿名さん]

中古と言ってもバブル期の物件はとにかく管理費と修繕積立金が異常に高いのでそれがネック。築10年程度で名の通った物件ならそれほど問題ない印象ですが。

[280: 購入検討中さん]

都内の中古マンションの成約件数が
月に平均950戸！しかないんですよ。
どれだけ中古マンションが都内で
売り出されてるかご存じですか？
売り出し件数に対して全く買い手がいないに
等しいです。しかも成約マンションの半数以上は
ワンルームとかの狭小な投資用マンション
なので、高額中古マンションを売るのはホントに
厳しいと言われました。
将来、使わなくなれば売れば良いとか
賃貸にすれば良いとか、気軽に
言いますが、需要のない価格帯なので
無理と考えた方がよろしいかと思います。

[281: 匿名さん]

新手のネガですか？

[282: 匿名さん]

買えない人のひがみか。

[284: 匿名さん]

＞或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には豊かな植栽なんてマンションも 出てくるでしょう。

→そんなのでてきたら、坪1000超えるのではないでしょうか。

＞私も両親の赤坂のマンションには 住みたくないので売りに出してますが、赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、当時は最高級のマンションで今も風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。

（100平米を優に超えるような）ヴィンテージと言われる高額中古マンションは、ファミリー世帯向けですよね。そういうマンションを買う層は、大概、教育にも熱心なので、学区がよいエリアにあることが重要になってきます。

港区ですと、青南、笄、本村の辺りです（また、この辺りは、有名私立小やインターが集中するエリアでもあります）。正直、赤坂は学区がよくなく、ファミリー世帯で殊更に赤坂を狙って住む人は少なくでしょう。

ガーデンヒルズ（これは、あまり広くないので、今般の議論の対象とは少しずれるのかもしれませんが）なんて、欲を出さない価格設定にすれば直ぐ売れているし、この前でていた西麻布のパークマンションも、オープンルームの当日に、いくつか申込みがあり、結局満額で売れてしまったそうです（ただ、私は投資目的でしたので、投資としては、利回り的にちょっと微妙かなと思いました。恐らく実需派が購入されたのでしょうが、こういう、投資と実需の違いによる目線感の違いを感じることは、結構あります。）。

白金高輪は、どうなんでしょうね。白金は、白金小とか結構人気あるし、ファミリー世帯も多い気がするのですけどね。ホーマットとか、結構すぐ売れていますよね。宗教色が強い街なので、好き嫌いはわかれるようですが。

ファミリータイプのマンションにとって、学区・教育環境はかなり重要で、白金も、白金小以外の学区になると、やはり回転速度は落ちてきますね。

[285: 匿名さん]

若い方中心に中古を買ってリノベーションする方が増えていると耳にしますが、こちらのような高額マンションでは逆に買い手がつかない恐れがありますか。。。
需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って自分好みにカスタマイズしたい層ですものね。

[286: 匿名さん]

＞需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って

だから、ここが例えば、新築だと1億5000万円だとして、
20年後くらいに、1億で買えるのであれば、2000万円くらい
かけてリフォームして住むのに丁度よいじゃない。
（多分、1億では買えない、つまり、それ以上の額での
需要があると思うけどね。）

[287: 匿名さん]

値段次第だけど、中古もいいかなーと最近思うことがある

[288: 物件比較中さん]

＞287
今買う必要がないならそれもアリだと思います。問題は出てきた中古の階や間取りが希望に叶うかどうかということなんですよね・・。

ここは自身の価値観では超高額です。
さすがに新築の価格にはタジタジ・・。
でも中古ならどれぐらいに下がるのかなあという期待は持ちます。

[289: 匿名さん]

高樹町で問題でたな。

[290: 匿名さん]

冗談かと思ったら、何だか大変そうな気配になってきてます。
実際のところは何があったんでしょう。とても気になります。

[291: 契約済みさん]

こちらは大丈夫でしょうか…南青山と同じ時期ですし…

[292: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[293: 匿名さん]

チェックアイズが機能していない感じですかね。

[294: 匿名さん]

どういう内容のCheck Eye's Reportが配布されるかですね。

[295: 匿名さん]

近所を通ってみたら、西側はカバーが外されていました。
だいぶ出来てきています。
となりの樹木は料亭時代からのもの。

[296: 匿名さん]

もう一枚。

[297: 匿名さん]

広尾３丁目って、どんな町なのでしょう？
人気あるのでしょうか?
広尾駅や恵比寿駅からも微妙に遠い。
広尾２丁目は高級住宅街で有名だけど。

[298: 匿名さん]

広尾3丁目とは日赤通りと駒沢通りに挟まれたエリア。全体に傾斜地で真ん中にいもり川が流れており流域の地盤は軟弱。女学館や大使館以外に、ユダヤ教団や創価学会など宗教関係の建物もある。今は無きオウムの拠点も隣接していた。道路は狭く入り組んでいるものが多い。

[299: 匿名さん]

２９５さんのお写真

ＨＰのデザイン図と色合いが少し違うように感じるのですが、
もともとこうゆうデザインだったのでしょうか？

[300: 匿名さん]

モデルルームにある模型はこんな感じだから、２９５さんの写真と同じ感じだと思う

[301: 匿名さん]

中庭

[302: 匿名]

陽光の下

[303: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[304: 購入経験者さん]

あまり高級感がありませんね…
どこか地方のファミリーマンションかと思いました。

[305: 匿名]

随分な物言いですな。

[306: ご近所さん]

周辺が高級マンションだらけだけど、ここは団地っぽいよね。笑

[307: 匿名さん]

周辺の高級マンションって、どこのことでしょう？ あと、団地っぽいと言えばガーデンヒルズやフォレストがまさにそうでしょう。

[308: 匿名さん]

なるほど購入者の方はもともと写真のイメージで買われてるのですね。
CGだともう少し白というか青みがかった建物を想像したのですが、模型で写真のようなアース色を確認されてるなら
外野がどうこう言うことじゃないですね。

[309: ご近所さん]

307さん
隣のクラッシィハウス広尾フィオリーレ、チェルシーガーデン、イースタンホームズ広尾、反対側ですとル･カルム広尾、広尾レジデンス、ラシテ広尾218などがあります。（私はその中のどこかに住んでいます）
ここは目の前のおんぼろ宿舎に合わせたのでしょうか？笑
植栽が植えられてもっと立派になるとよいのですが、裏側は今の段階では残念な感じですね。
もっと周辺の資産価値が上がるような開発を期待したいところですが、木も伐採して団地のようなマンションを建てるのはナンセンスです。
周辺住民として、もっと完成したら良くなることを願っています。

[310: 物件比較中さん]

３０８さん
同感です。外観はHPをみると白みがかった感じがしたのですけどね。タイルを貼る前のコンクリーと打ちっぱなしの状態のほうが美しかった気がするのですが、、、

[311: 匿名さん]

309さん　賃貸でよく外国人が住んでいるような低層の比較的戸数の少ない物件群ですね。まあ3丁目はそんなに良い土地ではないので、高級マンションと呼べるかどうかは意見の分かれるところですが、確かにどれも3丁目の雰囲気にはマッチしてますし、団地感はありません。そういう意味では、この物件は異質ですし、団地と呼ばれる意味も分かります。まあ採算のこともありますから、あまり木を残せなかったんでしょうし、戸数を確保するためにこんな外観になったことはお気の毒様としか言いようがありません。

[312: 匿名さん]

樹木を上手く残せなかったのは残念ですが、勾配を活かして浮き立つように設計しているランドプランは素敵と思いますが。
感じ方は人それぞれということでしょう。
写真の色合いもカメラの機種にもよるし、日光の当たり具合にもよるし、参考値にしかなりません。

[313: 匿名さん]

このご時世、外観は二の次、まずは施工がちゃんとなされているかがポイント。

[314: 匿名さん]

チェックアイズが機能していないとなると、施工ミスの有無をどうやって我々素人は確認すればいいのだろう。

[315: 匿名さん]

ERIが中間検査工程をちゃんとやっていればまず問題ない。売主ー施工ー第三者のチェックはかかせないでしょ。３社でチェックしてだめなら、それはもう問題外でしょ。高樹町は施工丸投げだからおかしくなった。

[317: 匿名さん]

ERIが中間検査工程をちゃんとやっているかどうか、どうやったら分かるのか？それから施工丸投げかどうかは、どこで分かるのか？素朴な疑問です。

[318: 匿名さん]

高樹町の報道で、三菱地所レジデンスは他のマンションについて、施工中・販売中すべての物件について同様の問題が無いことを確認したとしている。とあるが、聞き取り確認で信用すると思っているのか。第三者機関の調査を行い公表すべきでないか。

[319: 匿名さん]

どっちの駅にも遠すぎる。
車で通勤するならまだ良いが、それでも生活するには不便を感じそうだ。

[320: 匿名さん]

高樹町は震度５で崩壊する、と説明がなされたようですがどんなマンションだったんですかね。驚きです、、

[321: 購入検討中さん]

怖いですね。
同じくらいの時期なのでここは大丈夫ですかね、
こういったニュースがあると不安で買えません…

[322: 匿名さん]

320さん
嘘はいけませんよ。

[323: 匿名さん]

322さん　高樹町の契約者専用スレの書き込みに基づきた情報だと認識していますが、それが嘘である根拠は？

[324: 匿名]

それ契約者じゃないでしょ。。

[325: 匿名さん]

150平米台、売れましたね。残4戸。買主はみな冷静。それよりどうして南向きがこれほど人気無いのか。。

[326: 匿名さん]

南青山から流れて来る人もいそうだね。

[327: 匿名さん]

その見方は流石に楽観的過ぎでは？

[328: 匿名さん]

確かにここ１ヶ月で先着が大分減った。

[329: 匿名さん]

羽澤ガーデンの頃がなつかしいな

[330: 匿名さん]

羽澤ガーデン…コタツに入りながら、花見をした。年に一度の楽しみだった。

[331: 匿名さん]

カウンター寿司バーがあって薄明りの中でオシャレに寿司が食えた

[332: 匿名さん]

流石に南青山からは流れてこんでしょ。同じ地所がやっていて、チェクアイズが意味をなしてないと問題視しているようだから

[333: 匿名さん]

南青山があんなことになっちゃったわけだから、ここに限らず施工中の地所物件はちゃんと施工されてるってことを第三者検証してお墨付きを得ない限り、南青山から流れてくるどころか一般の検討者も敬遠しちゃうでしょ。

それに南青山だけでなく、山王で火災、西麻布で人身事故とトラブル続き。

[334: 匿名さん]

株価も下がり、客も離れ散々だな。

[335: 匿名さん]

株価はアルゼンチンショックでしょ。

[336: 匿名さん]

＞332　考えようによっては、万が一ここで同じようなミスが起きても補償の前例があるから他の業者より安心かも。いざとなればまた違約金もらえばいいや、なんて考えは不純かね。

[337: 匿名さん]

今度ももっと巧妙に隠ぺいするよ。

[338: 匿名さん]

チェックアイズは単なるマーケティングツールだったね。

[339: 匿名さん]

施工ミスは関電工で、気付かなかったのは鹿島だよ。

[340: 匿名さん]

>339

そんな状態を放置しちゃったのが元締めの地所。

[341: 匿名さん]

>339, >340
関電工が施工ミス→鹿島建設がそれに気付かず→地所が調査に乗り出したところ発覚

試合の勝ち負けは監督の責任、っていう意見もわかるが、所属選手に意図的な決勝オウンゴール決められて負けても監督しか責めないのは明らかにおかしい。それでも選手はお咎めなし？
大手財閥系デべの三菱地所を叩きたい立場の人が多いのは理解できるけど、ちょっと強引過ぎ。

[342: 匿名さん]

コア抜きしてんだから関係者が知らないわけないでしょ。
チェックアイズで施工ミスを地所が確認した上で隠蔽を指示したんではないのかねぇ。
もしくは重大ミスを報告できないほど地所の現場に対する圧力が激しいのか。
どちらにせよ、他の地所物件も同様の問題を内抱しているんでは？

[343: 匿名さん]

関電工の施工ミス（配管穴開け忘れ）に対して、コア抜きによる補修を鹿島が試みたが、
最終的に引渡しが出来ないと鹿島が判断し、三菱地所が契約解除を決定した。

[344: 匿名さん]

つまり、三菱地所レジデンスは、被害者の立場にある。
もちろん、購入者には3倍返しの手付金+違約金を支払うなどの対応を取っている。
契約者スレは既に沈静化してる。契約者か疑わしい外野が、色々書き込んでるけどね。

[345: 匿名さん]

>341

何をおっしゃってるやら。掲示板に内部告発した人がいて問題が発覚。その後にHP削除、契約者に（当初は）引渡延期と一ヵ月後に説明会開催なんてあわてて連絡してるわけだから地所は把握していなかったってのも露見しちゃったってお粗末さ。

他の地所物件板でも同じようなステマしてる。反って印象悪くするだけだよ。

[346: 匿名さん]

親方日の丸業してるから、こうなった。

[347: 匿名さん]

あわてて連絡したってのは当初、引渡遅延と連絡していたのが１ヵ月後には事業中止に変っていることでも分かる。状況を把握できてなかったって訳でしょ。無様。

被害者は契約者だよ。何を勘違いしてるやら。そういう考えの会社ってのが分かる。

[348: 匿名さん]

>345
もうそういう感情論にはだれもなびかないよ。>343や>344が事実なのはもうみんな解ったから。
地所ばかりを攻撃するお祭りは終わったんだよ。深呼吸して落ち着いて。

それにしても、手付け金3倍返しなんて中小デべだったら不可能だね。もちろん再発防止に努めるべきなのは言うまでもないが、現時点でできる売主としての対応はしっかりしている。これから先の契約者へのケアについても注目する必要がある。

[349: 匿名さん]

違約金支払うけど、賠償なしでしょ。そっちのほうが安くつくって判断かな。

[350: 匿名さん]

>現時点でできる売主としての対応はしっかりしている

他物件契約者のフォローがないけどね。危機管理ができていない。

[351: 匿名さん]

賠償？
民事訴訟でも起こして判決が出たか、マンション契約にそんな条項が盛り込まれていたの？
法律関係に疎いのならヘタに物申さない方が身のためだよ。専門家から見たら恥ずかしくて敵わない。

盲目的に地所の悪口ばかりいう人って、何か恨みでもあるのかね。実社会で地所物件なんかには縁がないから、うらやましいのかな。

[352: 匿名さん]

土壌汚染隠しをするような会社だから、隠し事は得意だよね。

[353: 匿名さん]

>348、351

完全に地所の立場の発言。恥の上塗りだね。

[354: 匿名さん]

恥ずかしいのはどっちかな？賠償請求？外野が勝手なことばかり。契約者のことも考えたら。
土壌うんぬんも聞き飽きたよ。野村なんか、駒場の物件でもっとすごい｢事件｣起こしてるよね。

[355: 匿名さん]

南青山、フライデーされちゃったみたい。

[356: 匿名さん]

南青山の件だけが注目されてるけど、地所は去年の１２月から山王の火事、南青山の施工ミス、西麻布の人身事故とトラブル続き。さて、ここは無事に引渡まで漕ぎ着けられるか。

[357: 匿名さん]

なんか、南青山の件、そこら中のザパークハウス物件のスレで取り上げられてますね。売主の人が、ネガを撃ち落そうと頑張ってももう手がまわらないでしょ。自分がその立場だったら虚しくなります。むしろ同情。

[358: 匿名さん]

南青山のスレで書けばいいこと。他のパークハウススレに投稿するのは筋違い。

[359: 匿名さん]

南青山の件は、三菱には何ら落ち度が無い。
配管忘れの直接の責任は関電工、施工者として見落としたのは鹿島と鹿島の下請け業者。
鹿島が施工失敗に気付かず、コンクリートの床下に水道管などの配管を設置するための、
本来あるべき穴が開いていなかったミスが、三菱地所の指摘で発覚した。
これに対してコア抜きによる補修を鹿島が試みたが、
最終的に引渡しが出来ないと鹿島が判断し、地所は契約解除を決定したのよ。

[360: 匿名さん]

>359

まだ、やってる。

でも、削除依頼しちゃダメだよ。こういう会社ってことを晒してあげないと。

[361: 匿名さん]

>359

公式見解はそういうことに決まったのかな。明日のフライデーの社長コメントと一緒だったら笑える。

[362: 匿名さん]

フライングゲット。

[363: 匿名さん]

>357

ステマに同情する必要はないと思う。

[364: 匿名さん]

高樹町の話は高樹町のスレでお願いします。

[365: 匿名さん]

南青山であんなことやらかしちゃって、他の物件はどうなのかってきちんと説明しないから大丈夫なのって話しでしょ。他人事じゃないよ。

[366: 匿名さん]

356…他のスレでも同様のことを書きすぎて。

[367: 購入検討中さん]

対岸の火事を正義感か何か知らないけど振りかざして糾弾するのは勝手だが、契約者や検討者にとって重要なのは、対岸の火事の責任云々ではなく、こちらの物件は本当に大丈夫なのかをどうやって確認すべきか、そしてどうすれば最終的に納得、安心して引き渡しを受けられるかと言うことを、個人であるいは契約者が集まってありとあらゆる知恵と手段を使ってクリアにしていくこと。余程資金に余裕のある人ならいざ知らず、億単位の買い物するわけだから自分の身は自分で守らないと。

[368: 近所さん]

残り4邸になりましたね。
なんだかんだ言って人気だったのですね。

[369: 匿名]

人気、という表現は全く当てはまらない。むしろ販売側が期待したほど人気が出なかったというのが正しい。

[370: 匿名さん]

この高額物件で入居まで未だ４カ月あるのに、残り４邸というのは人気がある証拠でしょう。

[371: 物件比較中さん]

竣工済のブランズ麻布狸穴は５戸売れ残り中、ザ・神宮前は昨年４月完成なのに４戸売れ残り中、平成21年5月完成のシティタワー麻布十番は今だに２戸売れ残り中。

[372: 匿名さん]

他のデベさんの高級物件も南青山のとばっちり受けてるんじゃないの。
少しは反省しろよ。

[373: 匿名さん]

その残り4戸を購入する人は、高樹町の件を知らないか、知ってても気にならないか、施工に問題がない確証があるか、もしくは違約金に目が眩んだか(笑)、のどれかかな？

[374: 匿名さん]

もしくは、373みたいな心の貧しいさもしいネガとは
正反対に上品な心根を持った富裕層か、だな。

[375: 匿名さん]

匿名ですが、契約済みです。
独立第三者による検収（工期中間、建築確認も含む）の実施を希望しています。

チェックアイズという自社検収の精度はともかく、
チェックアイズ自体がもともと地所への信頼によるものであり、
反面、高樹町の件は内部告発がなければ売却していたという悪質性があります。

もし地所が知っていての件であればあ信用の悪用であり、
過失であれば逆に検収精度に問題があります。

よっていずれにせよ、地所の費用で、
当方（購入者連名でも）指定の業者への検収実施が購入条件かと考えています。

検収業者については、地所との利益相反の実態を具備することが大前提で、
建築主事か指定確認業者とは思うのですが、
今度は逆に、チェックアイズに謳っている施工条件が検収項目（当然建基法以上）であり、
なかなか難しいところではあるのですけどね。

気に入った物件なのでこのまま購入したいとは思うのですが、
地所が検収体制変更を拒む等ある場合、
逆にその事実自体が怪しい点と、
近距離・似た工期の物件でしかも高樹町のほうがグレード上だった（かつ悪質）と考えると、
不動産価値ゼロリスクはバカにできませんので解約係争は覚悟しています。

そういう意味で、契約者の方で賛同される方がもし見ておられれば、
なんらかの形で数名でも集まれると良いかもとは考えています。
もしその場合は、以降契約者説明会等での面会等、なんらかでコンタクトしてお話でも、とは思います。
（が、中間検査をさせねばまず効果が薄いので、当方は単独で交渉実施します）

失礼いたしました。

[376: 匿名さん]

＞375 契約者からこのような動きが出るのは当然だと思います。一応ここよりランクが上に位置する物件であの始末ですから、他の物件の契約者や検討者が疑心暗鬼に陥るのは当たり前です。売主としては、ただでさえ今期の売り上げ計画が大幅に狂った現在、販売価格に転嫁できないコスト増は是が非でも避けたいところでしょう。ましてや親会社単体の収益に陰りが見え始めた現状では、マンション事業が連結決算の数字を保つ上で頼みの綱となっているはずです。ところが、その頼みの綱が切れるか切れないかの瀬戸際ですから、ここは目先のコスト増や手間を惜しまず、信頼回復のためにグループあげて顧客が納得する形で対処すべきだと思うのですが。とは言っても、官僚気質でどちらかと言うと個人相手の商売には疎い三菱のことですから、果たしてどうなることやら。

[377: 物件比較中さん]

即日完売物件が人気と考えるか、引き渡しまでに完売できれば人気物件というのか、でしょうか？

髙樹町の件は、驚きました。欠陥工事があったこと以上に、それが販売会社、施工会社、設計監理会社のいずれの側からの動きで購入者に明らかにされたのではなく、ネットへの書き込みを契機として公表されたことに対してです。


関係した会社の公表後の株価は、下落したそうですが、当然ですね。

[378: 匿名さん]

ネットの書き込みを景気に地所が調査して施工の問題が明らかになったのだよ。

[380: 匿名さん]

さて、独立第三者による検収とやらは実施されるのでしょうか？

[381: 匿名さん]

少し軌道修正されたみたいですが物件自体の話がすごーく少なくてかなり遡りました。
単純に緩い話で、買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかここはどうなんでしょう。

住むにあたって大事なことですよね？

億ションに対して庶民じみた話題を出してとても恐縮とは承知しています。

[382: 匿名さん]

＞＞３８１
買い物環境とか部屋の広さとか、交通網の利便性とかって毎日生活するためには必要な
情報なんじゃないでしょうか。
恐縮される必要はないと思いますよ。
自分もこのあたりに詳しくはないのでいろいろと情報が知りたいです。
スーパーは２軒あるようですが徒歩１０分超なので重い荷物はつらいかもしれませんね。
自転車で買い物へ行く人ってけっこういるんでしょうか？
自転車置き場は何台置けるんでしょう。有料なのが気になりますが。

[383: 匿名さん]

>380

契約者にはチェックアイズに沿って品質管理してますってお手紙が届いただけ。南青山もチェックアイズに沿ってたはずなんだけどね。

[384: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[385: 匿名さん]

>377

マンションの期分け販売って、来場者から要望書を集めて売れる見込みの分を販売するから、ある意味売れて当たり前。なので即日完売は売る側の演出。人気があるかどうかは、各期の販売戸数の総戸数に対する割合とか、販売開始までに要する期間とかで判断。

[386: 匿名さん]

昔は違ったんだけど野村がそれを始めてみんな真似した。

[387: ご近所さん]

>>381,382さん
買い物環境とか交通網の利便性は確かに重要なファクターですね。このあたりのマンション・邸宅の住人は、健康のためにウォーキングやサイクリングはしますけど、自転車や徒歩で荷物になるような買い物をすることはほとんどないですよ。買い物は、自家用車やタクシーをエントランスに横付け、あるいは百貨店食品売り場の配送サービス利用です。
車利用ですが、最短2分で恵比寿駅周辺、5分で渋谷駅や六本木周辺、品川まで10分、東京駅まで15分程度というのは非常に利便性が良いです。坂が少しきついですが、散歩がてらに歩いて15分くらいで代官山や南青山あたりまでいけますよ。大きな救急病院が近くに2つあるというのも安心です。自転車置き場が有料だとしても、物件価格に比べたら微々たるものだと思います。

[388: 匿名さん]

ややネガティブな内容で恐縮ですが、3丁目は4丁目から下ってきた谷底の土地というイメージがあって、4丁目の高台の「陽」のイメージに対して「陰」のイメージが湧いてしまいます。実際に3丁目に住んでいる方はどう感じていらっしゃるのでしょうね。

[389: ご近所さん]

>>388さん
おもしろい表現ですね。確かに4丁目の方が３丁目より高い場所がありますが、4丁目と3丁目は平均的にほぼ同じ標高です（3丁目の南側にあたる2丁目になると確かにぐんと低くなりますね）。4丁目は、その上にガーデンフォレスト、ガーデンヒルズといった10階建以上の大型マンションがあるので「高台」ってイメージになりますね。しかし、3丁目と4丁目は国が指定する都市計画法による「土地の使用制限」・使用目的が違っており、4丁目は遊戯・風俗施設以外の建設も可の「第二種中高層住居専用地域」で基本的には高さ制限のない場所、3丁目は高さ10メートル以下の建物かつ住居・教育施設のみに制限された「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
http://www.ienojikan.com/house/home/20120627.html
　4丁目はガーデンマンションと大病院、大学といった大きな敷地を持つ建物があるので「開けた」感じがあり、確かにイメージ的には「陽」ですが、病院に出入りする救急車の音や、東側に昼夜問わず交通量の多い外苑西通りがあり、救急車だけでなく時に港区側にある某大使館を相手にした街宣車が通るなど、喧噪という意味でも「陽」かもしれません。
　一方、3丁目は山の手線内側の中では非常に希少性の高い「第一種低層住居専用地域」です。広尾３丁目以外では渋谷区松濤や目黒区青葉台などが該当し、「空」を含めた景観と静寂な住居環境を守ることを目的とした都心部では稀な地域です。そのため広尾3丁目は１０メートル以上の建物が建てられないので「低い」イメージに、厳しい建ぺい率・容積率の制限に加えて渋谷区の緑化計画のため樹木が多いこともあり「静寂」という意味では「陰」かもしれませんね。
　ガーデンマンションはさすがしっかりした作りらしく、敷地内や家の中は静かだそうですから、中高層マンションが好みなら4丁目、都心の利便性と静寂を同時に求めるなら3丁目って感じでしょうか。
　このあたりで388さんのおっしゃる「谷底」＝「低地」といったら、３丁目の一番低いところよりもさらに標高が10メートル以上も低くなる広尾駅から天現寺橋あたりですね。ここは広尾・西麻布・南麻布エリアで一番標高が低い場所で、広尾5丁目・南麻布4丁目5丁目の一部に当たります。

[390: 匿名さん]

ご説明ありがとうございました。いま読み返すと、「谷底」という表現は不適切ですね。失礼いたしました。ただ、いもり川の流域ということと、日頃よく通る女学館の脇の急な坂道のことがあるので、どうしても3丁目＝低地と言うイメージが湧いてしまいました。確かに静寂性は高いエリアですね。この物件ができたせいでその環境が悪い方向に変わらないことをお祈りいたします。

[391: 匿名さん]

上から見ると下の位置、という感じではありますよね。

しかし比べなければ何の意識もしないことだと思っていますよ。

物理的に位置が上だから下だからということが何か格的なものの違いとイコールでもないですから。

上下の位置関係が環境にマイナスの影響がない限りは本当気にしなくていいと思います。

[392: 購入検討中さん]

３５年ローンで購入しようと思いますが、返済に関してアドバイス下さい。

[393: ローン経験者]

低金利の時期には長期を勧められると思いますが、私は違う考えをもっています。借入初期（最も借入金額が大きい時期です）には、変動でも固定でも短期で最も金利の低い商品を選択すべきと考えています。仮に、金利上昇の局面があれば、短期ですのであまり期間を開けずに変更ができます。しかし、実際には過去２０年（多少の動きはありましたが）ほぼ低金利で推移していましたので、短期ローンの継続により私は常に最も低い金利（結果、長期ローンの金利より平均が低かったの意）でローンをくんでこれたと考えています。ご参考になれば幸いです。

[394: 匿名さん]

立地に関していえば南青山高樹町はパークハウス・グランブランドになって広尾羽澤はパークハウスブランドで販売されたっていうのが全て。
もちろん住所（港区南青山＞渋谷区広尾）の違いはあれど、高台の方が住宅地の格としては完全に上でその現実は見ないといけない。

[395: 匿名さん]

古い情報ですが、「地ぐらい」＝土地の「格」は商業地域より住宅専用地域が、特に緑豊かな低層住宅エリアの方が高いそうです。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31528/

[396: 匿名さん]

「また、駅から離れた高台にあるのが一般的で、著名な医療機関、有名私立学校やインターナショナル・スクールなどの教育機関に近いことが交通利便性よりも重視される傾向にあります。」とも書いてあります。

[397: 匿名さん]

住専に住むのが憧れだった時代もありましたね。

[398: サラリーマンさん]

羽澤ガーデンのほうがよかったな・・・

[399: 匿名さん]

プレミアム住戸しか残ってませんね。

[400: いつか買いたいさん]

そろそろ竣工時期ですが、契約者の方には内覧会の連絡などはあったのでしょうか？
実際の建物を早く見てみたいですね。