ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[1: 匿名さん]

遂にでましたね！

広尾ガーデンフォレスト のような感じなんでしょうか？

[2: 匿名さん]

高そう！！

[3: 匿名さん]

駅から徒歩12分なのに駐車場が戸数の半分しか無い
低層３階建てはすごいと思うが

[4: 住まいに詳しい人]

9月に撮影した現地

現在は杭打ちが始まっていて、こんなにスッキリはしていません

[5: 匿名さん]

西麻布のようなベリスタ仕様だったら残念。

[6: 匿名さん]

ここって、羽澤ガーデンがあった場所ですよね。
ほとんど面影無く伐採されてしまったのですね…。

せめて、植栽を沢山入れてほしいですね。

[7: 匿名さん]

ここや高樹町が大成、鹿島とやってショボイとしたら、もう期待しちゃいけないデベの仲間入りだな。

[8: 匿名さん]

三菱の肩を持つわけではありませんが、この不景気に
豪華なマンションを出すのも、なかなか大変な気がします。

とはいえ、駐車場率からして、既に中途半端感が漂っていますね。
間取りも、なんか微妙な感じです。

プチバブル以降は、色々な意味で余裕のなさがマンションに漂って
いますよね。。。


羽澤ガーデン潰してショボイマンションしか作れないというのは、
マズイ気がしますが、、、

[9: 匿名さん]

どなたか、ここの土地の仕入れ価格知りませんか？
いくらくらいになるのでしょう。

事業協力者住戸ってなんですか？
それも売りに出るのですかね？

[10: 匿名さん]

地上３階地下３階ってどうなるんだろう？

[11: 匿名さん]

代表間取りでさえ窓無しベッドルームがあってショボイ感じが漂ってる
ザ・パークハウスだからなぁｗ

[12: 匿名さん]

青山７丁目（高樹町）、広尾ガーデンフォレスト、そしてここ。
ちょっと離れてるけど青山６丁目のダイワ。
ほかにも小規模がいくつか。

さすがにこれだけ集中すると値崩れするのでは？
もともとはそんなに大規模物件がない場所だったから希少性はあったのだが。

[13: 匿名さん]

広さにもよりますが、坪単価＠５００以上は確実ですかね？。。

[14: 匿名さん]

確かに、ザ・パークハウスが手がけるのは、残念でなりませんね。
昔のパークハウスか三井がやってくれれば、よかったのですが。


＞さすがにこれだけ集中すると値崩れするのでは？

確かに供給が多いですね。
素人なのでアレですが、販売側としては、近い地域でまとめて
やると楽らしいですよ。

三菱はしばらくこの辺りに寄生するのでしょうね。


坪単価は、５００以上はいきそうな気もするけど、、、
敷地にギュウギュウに詰めて販売し、中途半端な豪華さに、
中途半端な値段（坪５００）だと、人気なさそうな気がするな。

ザ・パークハウスでもこれくらいできるんだ！といわせる
ような、気合いを見せて欲しい。

[15: 匿名さん]

ちょっと前に広告が入っていましたね。
ランドスケープはどうなるのだろう？
３棟をロの字型に配置とか書いてあったけど、
３棟をロの字って？

[16: 匿名さん]

ここは、案外安いのではないですか？

坂下だし、羽澤ガーデンがあったからこそ素敵だったのであって、
羽澤ガーデンなき今、単にそこそこ広い空き地に他ならない。

勿論、そこそこ広い空き地に植栽豊かな豪華マンション建てれば
別だけど、ベリスタ三菱にそれは期待できないし、来客用駐車場
1台って時点でどうかなと思う。

なんで三井がやらなかったのかと思う。凄く残念。

[17: 匿名さん]

たしかに写真を見る限り、せっかくのあの緑をすべて伐採というセンスのなさ。
羽澤ガーデン跡地ということを全面に打ち出して、緑の中のマンションというコンセプトにすれば、
かなりインパクトあったのに。
そういう意味じゃ、三井どころかプラウド南麻布の方が上。
ここは緑がなければ、ただの広尾の窪地。

[18: 匿名さん]

＞せっかくのあの緑をすべて伐採というセンスのなさ。

確かにセンスない。。。


＞プラウド南麻布の方が上。

気にしない人もいるかも知れないが、定借だし、大通り至近だし、
都営住宅前で、周辺雰囲気かなり微妙だし…。

プラウド南麻布より下かどうかは、緑景が好きがどうか等
による気がする。プラウド南麻布は、緑景以外が駄目だからね。


一種低層と閑静さが売りなのでしょうが、それだけ売れるかな？

[19: 匿名さん]

18さん

17ですが、プラウド南麻布の方がコンセプト作りでは上だと言いたかっただけです。
あちらは仰るように唯一の取り柄の緑を全面に打ち出しましたから。
他はマイナス要素満載なので、総合的に見てここより上かはわかりません。
ここは、羽澤跡地が最大の「売り」になったはずなのに、羽澤の象徴の濃い緑をすべて伐採して小学校の校庭もどきにしてしまうセンスの悪さ。羽澤跡地から緑を除いたら、駅遠の広尾の窪地（低地）にしかなりません。

[20: 匿名さん]

この土地は、歴史的建物の解体を巡って紛争になったよね。
最終的に、建物解体の差止めを求めた反対派と三菱の間で、既存樹木の保存を含む合意書が締結されたはず。
だから、少なくとも一部の既存樹は工事後に移植されると思うよ。
でも、あの緑豊かな庭が失われたことに変わりはない。寂しい限り。

[21: 匿名さん]

伐採して更地にしたんなら自由度があると思うのに
工夫の無いうなぎの寝床みたいな間取り

[22: 匿名さん]

もうすぐ三井がパークマンションを建てるみたいだから、待ってみようかな。

[23: 匿名さん]

パークマンションの宣伝、あちこちでしていますが、なんかいいことあるの？

[24: 物件比較中さん]

事業協力者住戸が４６とは多いですね。反対運動で時間もかかったようですし、それが価格に転嫁されて割高になると厳しい。入居後の住民の関係も気になります。

[25: 物件比較中さん]

土地面積の割には戸数が１１０ぐらいで、分譲価格もそうなんですが、管理費・修繕費とかもめちゃ高になるんですかね。。２００個ぐらいはいけそうな敷地ですが、、

[26: 匿名さん]

現地見に行きましたが、結構小さい戸建てがゴミゴミしてませんか？？

反対している住人ってこういう人たち？

なんか風通りがあまり良くなくて空気がよどんでいる気が・・・

[27: 匿名さん]

メールで資料請求したら、２日毎位に三菱から宣伝のメールが届いて、そんなに電話も含めて資料請求が無いのかと思いました。

[28: 匿名さん]

プラウド南麻布は普通の人間にとっては全く駄目。

[29: 物件比較中さん]

坪３３０くらいからありますかね。楽観的すぎますかね。

[30: 匿名さん]

いや、堅い予想でしょう。

[31: 匿名さん]

坪３００台くらいからにしないと、戸数も多いし苦戦するのでは？
駅から遠いし、実は坂下の低地だし（日当たりも風通しも悪そう）、周りに一気に中大型マンションが建って供給過剰だし。
あるいは超高級仕様にして坪単価４００後半台以降にする手もあるだろうがリスクは高い。
中途半場だとこの立地じゃ売れないだろうね。

[32: ビギナーさん]

低地はいもり川が暗渠化されてるんだっけ。
しかし広尾も戸建てが減ってマンションが増えたよなあ

[33: 匿名さん]

和風のルーム名等々、年齢の高い方がメインターゲットなのかなという印象です。
通勤がないシニアや子育て層なら駅遠くても第一種低層は好まれると思いますが
いもり川関連の地盤や日照の悪さが飲めるかどうか。
緑が前面に出しているようですが、住戸から見えるところはごく一部そうだし
いわゆる一種低層の住環境イメージとは違うような。

[34: 匿名さん]

＞11
確かに、間取り見ると期待できなさそう。
客用便所、便所、洗面浴室の位置が良くないような・・。

[35: 周辺住民さん]

坪330万だと、ガーデンフォレストより安いじゃん！
そんなお買い得なのここ？！
この辺りは一時期まで、坪500万越えてた所だし、そんな下がったんだ！

[36: 匿名さん]

そういうことです。あとは静に見守りください。広尾の時代は終わったんですよ。

[37: 匿名さん]

あくまでも予想であって価格は発表されてないんだが

[38: 匿名さん]

広尾なのでそう安くはならないかなぁなんて思っていましたが
リーズナブルになるという予測をされている方が多いのですね。

この辺りは本当に静かに暮らせるでしょうね。
メインターゲットがシニア層とかかれてらっしゃる方もいらっしゃいますが
確かにそうかもしれないですね。

[39: 住まいに詳しい人]

ここはパートナー事業部の案件だし、安くなるわけがない
＠300とか妄想にも程があるだろｗ

[40: 物件比較中さん]

では、近隣（広尾２・３丁目）の相場観から、坪単価平均はどのくらいになるんでしょうか？　管理費・修繕費も敷地が広大なだけに気になりますが。。

[41: 周辺住民さん]

坪３００万で買えるなら４０㎡を投資で１０戸くらい欲しいな。
この辺りなら坪１８，０００円くらいで貸せるだろう。
そうすると利回りが７％近く行くからな。

[42: 匿名さん]

＞パートナー事業部の案件だし

って、何ですか？

[43: 住まいに詳しい人]

>>42
地所レジ内部でマンションをやっている部署はふた通りあって
一般的な物件は．．．今は地域別に分かれた事業部が担当する

もうひと通りは、いわゆる「土地活用」の営業部門があって
これが「パートナー事業部」というセクション

地主に営業をかけて、マンション事業を持ちかける
等価交換で分譲になることもあれば、定借になったり、
オール賃貸になることもある

コーポラティブハウスに近い『スタイルハウス』という商品も
ここが扱う

この部署はマンションの購入者も客だけど、地主さんも同じように顧客
一般の物件なら、売れないと判断すれば値下げして地所が損を被ればいいが
パートナー事業部は「お客さん」にソリューションを販売しているのだがら
損をさせるわけにはいない

もちろん、プチバブルの頃とは市況が違うのだから
当初の設定よりも随分下げた数字で価格の再提案をしていることだろ

それでも直ぐ近くの高樹町でおなじ地所が＠500近くで売るのに
ここを＠350とかで提案し、あとでバレたら地主に恨まれるよ

[44: 匿名さん]

損をさせるわけにいかないから値段を安くするんじゃない？
売れなかったら最悪でしょう。

[45: 住まいに詳しい人？]

単価は最初に握ってるよ

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
「最初」って、2006年？

たとえ地所が地主から事前に高く買い取っていても
地主が手にするのは現金ではなく現物の住戸

地所が地所の持ち分住戸を相場よりも安く販売したら
地主の持ち分は相場並で売れない/貸せないわけで
例えフェアな取引であっても、地主は損を押しつけられたと文句を言うわ

[47: 物件比較中さん]

＞NO.43さん
＞それでも直ぐ近くの高樹町でおなじ地所が＠500近くで売るのに
このデータの出所はどこでしょうか？　まだ、事前案内会はまだ開催されてないですが、、
因みにご近所のパークハウス元麻布は＠500以下と記憶しておりますが、、

[48: 匿名さん]

足もと、建築費の上昇が激しいらしい。
すでに、昨年比で見て20％程度は上がってきているとか。

同じ仕様にしようとしたら物件価格が上がった、といわれても何もおかしくない。

[49: 住まいに詳しい人]

>>47
あのさー
誰から聞いた話かなんて言えるわけがないでしょ
少しは気を利かせろよｗ

あと『ザ・パークハウス元麻布』は＠400な

[50: 匿名さん]

「パートナー事業部」　気になってたんですよね～

でもスタイルハウスもこれ？
変わった間取りをしたい人向けだから
投資というより自分が住みたい人が多いかと思ってましたが