ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[122: 匿名さん]

残念ながら広尾、麻布界隈の大規模物件については、当面無いと思いますよ。

[123: 物件比較中さん]

ここ、売れてるんですか？。。

[124: 物件比較中さん]

売れてなさそうですが、どうなんですか？　地権者だらけのマンションになっておりますが。。

[125: 匿名さん]

まだ販売始まってません

[126: 匿名さん]

うれないだろうな。

[127: 匿名さん]

地権者だらけのマンションなんて嫌だ。投資用に買って賃貸出すなら良いけど。住みたくない。
同じ地所物件買うなら、近くで分譲している南青山か元麻布、西麻布の方を買うわ。

[128: 物件比較中さん]

MR見た限りでは、良かったです。
南青山との比較でも住宅性能という意味ではこちらの方が上ですね。
また、バルコニーが広いのも気持ちがいいです。

こちらの問題は、駅からのアクセスですね。

それと地権者が多いということで気にされてる方はどうしたなのでしょうか？
賃貸になる可能性があるからですか？
でも、購入者が自分で使うか、賃貸で運用するかの違いでそんなに違いがあるのでしょうか。
近くの高級分譲マンションでも沢山賃貸の部屋は出ているし。。。。
このクラスになると賃貸でも賃料が高いのでそれなりの人が借りて住むと思いますが、
どういったことが気になるのか教えていただけますと幸いです。

[129: 匿名]

地権者と地権者物件数を調べてみたらいかがでしょうか？

[130: 物件比較中さん]

現地とMRを見て来ました。

現地周辺はさすがに閑静な住宅街ですが、広尾駅からの道は上って、最後は下ってでけっこう大変でした。
徒歩11分以上はかかる感じはします。
さらに広尾高校へ向かう道は上りになっているので、販売員さんは否定していましたが、高台ではあるものの
やはり窪地のように感じました。

MRはもっと期待していたのですがあまり高級感は感じませんでした。
ドアは重厚感があって立派でしたが、中身は普通の新築マンションのMRと変わらない印象です。
私に見る目がなかったのかもしれませんが、販売員さんが強調していた「グレード感」というものは
伝わってきませんでした。

気になる価格ですが、90、100平米タイプですと、1階の安い部屋では坪単価400弱の部屋もあり、
3階の部屋で480くらいでした。
価格に関してはほぼ予想通りでした。
ただ管理費は高く、4万円以上です。
修繕積立金と合わせると6万円以上かかります。

地権者の話題が出ていますが、実際は大口の地権者さん（羽澤ガーデンの持ち主）がいるだけだそうです。

すぐ近く（同じ広尾3丁目）のオープンレジデンシアが105平米で9800万円台（坪単価308万）という広告が
出ていましたので、そちらと比較するとだいぶ割高ですが、地所というブランドと「グレード感」を売り物に
そこそこ人気にはなるのかなと思いました。

[131: 匿名さん]

105平米で9800万円台が異常では？ 何かがおかしいよ・・・

[132: 匿名さん]

こちらの方が植栽が多少はあるので、単純比較はできないと思いますが、
オープンレジデンシア安いですよね。私も気になっています。

ただ、Ⅰ棟の1期の売出しが2部屋なんですよ。
これって、完全に反応みて、それ以後の価格決めようとしていますよね。

勇気をもって飛び込むのがよいのか、様子みた方がよいのか…。
モデルルーム行かれた方います？

[133: 匿名さん]

価格の差は、そのままリセールに反映されるのではないですか？
永住なら問題ないですけどね。

[134: 匿名さん]

窪地で間違いないのかと。
ここならバスが一番いいのでは？

[135: 物件比較中さん]

ここは地権者が賃貸に出す事がきまっているので、資産保全に問題が将来でると思います。

車通勤向けの物件ですね。駅から遠すぎる。　となるとお隣のグランの方が全然いい。で、あちらは売れてます、と。

敷地の割に戸数がすくないので、管理費バカ高い。

グレードは主観がはいってくるので、なんともですが、悪くない、という程度ですかね。

販売はこれからみたいですので、どういう動きになるか。　

[136: 匿名さん]

分譲マンション購入者が必ず自分で住むとは限らないので賃貸があると資産価値が下がるというのであれば、地権者がいるいないは関係ないですね。
分譲マンションを購入して賃貸で運用しているのは近くの高級分譲マンションでも沢山あるでしょう。賃貸検索サイトで一杯でてきますよ。

ここは駅から遠いからグランの方ががいい？　あちらはもっと駅から遠いです（笑）。

4万円で管理費がバカ高いならもっと身の丈にあった物件が宜しいですね。

[137: 匿名さん]

管理費四万は都内に住んだら普通だよ

[138: 匿名さん]

独り相撲している人がいるな〜。

[139: 物件比較中さん]

そうですね。4万円台は普通ですね。

[140: 匿名さん]

間取りにもよるが都心物件だと、４－５万が相場。広めだと、５－６万。
修繕含めて８万の予算。駐車場含めて１０万ぐらいみておけばいいんじゃない。

これぐらい払えない人は他を探した方がいいよ。

[141: 匿名]

近隣住人ですが、ここよりグランの方が近いですよ。

それと相対的に見てこの物件の管理費がやや割高なのは間違いないです。

ただその分の植栽等のメリットをどう捉えるかですが。
物件の雰囲気（特に中庭）はなかなか良さそうですね。

ただしやはり地権者が…