知識のない理事長は管理会社を監視する能力はない

[匿名さん]

管理組合の理事、特に理事長たるもの管理規約、管理委託契約書は勿論、それがよって立つ区分所有法、マンション管理適正化法の知識程度がなければ総会での議長始め管理組合の運営は出来ないばかりか、管理会社を監視、監督することも出来ない。
その結果、共有財産の無駄遣い、スラム化が進行することになる。

[801: 匿名さん]

↑そうですよ。但し、新管理会社が現行の解約の決議をしてくれって言う場合もあるらしいよ。

[802: 匿名さん]

解約は中途の場合でしょ？おかしいですね。
管理会社変更の場合は、引継ぎ期間は３ヶ月みればよいですか？

[803: 匿名さん]

>新管理会社が現行の解約の決議をしてくれって言う場合もあるらしいよ。
現行管理会社の契約終了時期と定期総会の時期の兼ね合いから、場合によっては臨時総会で先に解約決議をしないとだめかもしれない。

[804: 匿名さん]

今までに二回管理会社の変更を経験しています。
どちらも、契約満期での変更ですが、
臨時総会を開いて管理会社の変更決議を行いました。
二回目の際は面倒なので、新管理会社との
委託契約締結だけを通常総会で決議しようと
しましたが、新管理会社から管理会社変更の
総会決議を強く要望されました。
もちろん、臨時総会の開催準備を手伝ってくれた
ので、思ったほどは負荷はなかったです。

通常総会でなんで勝手に管理会社を替えるんだと
ケチをつけられないためには、総会決議を行って
おくべきでしょう。

引き継ぎ期間はあまり長くても意味がないと思います。
追い出される側は引き継ぎに協力する気がありませんから。
一回目は管理員が管理会社の社員だったので、交替計画が
明らかになってからは、管理員は管理組合の指示にしたがわ
なくなりました。二回目は管理員が下請けの派遣会社から
きていたので、管理員を手懐けて最後まで仕事をやって
もらいました。ただし、フロントはまったく協力しませんでした。
交替前から、なんの役にも立っていなかったので、別に情況が
悪くなったわけではありませんけど。

[805: 匿名さん]

＞現行の管理会社の契約終了を以って新規管理会社に変更する場合は、期間満了に伴う現行管理会社の契約は終了しますので、新規管理会社との契約締結を総会議案にすればいいのですか？

現行管理会社を変更する場合は総会では二通りのやり方があります。
既に新管理会社候補があり提案できる場合とそれがなく兎に角現行管理会社を終了させ、契約期間中に新管理会社を探し臨時総会で提案する場合です。
貴方の質問は後者と思われますが、その場合は現行管理会社の解約案を提案し、決議されれば即書面通知で知らせる一方、
契約期間内に新管理会社を探し臨時総会で新管理会社の議決をする事になります。
しかし、大切なのは新管理会社との契約ですから、一般には通常総会開催までに新管理会社を探して契約案について決議したら、現行管理会社の解約案を決議することにしております。

[806: 匿名さん]

管理委託契約の更新時期は管理会社の言いなりにならずに管理組合が主導権を握ることが大切です。

[807: 匿名さん]

管理委託契約の改訂案は総会では普通決議ですから理事会の議案が発揮し安い。
従ってリーダー格の理事長始め理事に知識と意欲のある理事を選んで管理組合に有利な管理委託契約書の改訂案を決議すれば管理会社は無碍に無視する事はできない。管理会社が無視する場合は管理会社の変更に発展することになる。

[808: 匿名さん]

その前に管理委託契約書を改訂案を作れる理事を選ぶのが先で、管理会社に頼る役員を選んでいる間は出来ません。

[809: 匿名さん]

＞引き継ぎ期間はあまり長くても意味がないと思います。 追い出される側は引き継ぎに協力する気がありませんから。

しかし、銀行との契約がありますが新旧管理会社への銀行との契約変更はどのようにされたのでしょうか？

[810: 匿名さん]

今日なんかわずか3レスってスレ主さんいつもは昼間に投稿多いけど
最近はお疲れなんかな。今日はいくつ投稿してるかなぁとよく見てます。
内容は同じ繰り返しなんで読んでないですが。

[811: 匿名さん]

>内容は同じ繰り返しなんで読んでないですが。

読んでるから繰り返してわかるのでは？直ぐばれる嘘つくな。

[812: 匿名]

同じ話題の無限ループもいいけど、
このスレタイの元ネタとなった対人折衝能力が大事
スレッドで、そこのスレ主に知識が大事だと絡んでは
毎度ケチョンケチョンに返り討ちにあってた、
あのリアクション芸人みたいにやられっぱなしの
ここのスレ主さんが陰ながら好きでした。

[813: 匿名さん]

>804 　さん
>809　に
答えたら如何ですか。2回も管理会社を変えたんでしょう。

[814: 匿名さん]

管理会社を変更するか否かは理事会が決めるものではないと思います。
全組合員の多数決で決めるものです。管理費払ってますから。

[815: 匿名さん]

>管理会社を変更するか否かは理事会が決めるものではないと思います。

思うの段階ではなく当然ですが・・・。
自分の所の管理規約をも読んでないようですね。

[816: 匿名さん]

>>814
いってる意味はこうだと思う。
現行の管理会社と契約更新するか新規の管理会社に変更するかの意志決定は、通常理事会で決めている。
それを理事会ではなく、組合員全体で決めるということだと思う。
組合員全体で決めた方針を理事会決議して総会に上程する。
一般的には、この方法は採られていない。殆どが理事会主導である。

[817: 匿名さん]

理事会は総会の議案を決議するのみ、
総会で理事会案を審議し不適切なら否決するだけのことです。
この理事会の規定を変更するには管理規約を改定することです。

[818: 匿名さん]

管理会社の変更が必要かどうか判断材料を投げて住民の意思を確認する。

変えると言う事になったら、理事会が実務作業にはいるだろ。

変える必要がないと言う意見が多い中、理事会の意思であえて変えると言う事になったら説明できるかどうかだ。

[819: 匿名さん]

＞判断材料を投げて住民の意思を確認する。

アンケートですね。
でも単に「今の管理会社変えた方がいいですか？Yes or NO」では正しく回答が得られないと思います。
数社の比較をして、住民が理解できるだけの資料をそろえないと。そしてどれが一番いいか？を求めないと。
住民は現在の管理会社のことしか知りません。

[820: 匿名さん]

アンケートとるにしても、そのための資料作りが大変だ。
当然、現在の管理会社に資料作りをさせるわけには行かない。
全て理事が作らないとだめ。
数社に見積提案させて、その結果を分析して比較資料として住民にわかりやすいように1枚にまとめないとだめ。
そして、それを理事が全戸に投函しなければならないし、アンケート回収もしなければならない。
今の管理会社に一連の作業を頼むと自社に有利なように改竄される危険がある。

[821: 匿名さん]

>今の管理会社に一連の作業を頼むと自社に有利なように改竄される危険がある。

随分勝手な考えです。
少なくとも貴方には無理です。
理事会は現管理会社を変更する理由と新管理会社の候補を説明出来ないと総会議案とはなりません。

[822: 匿名さん]

>813
804です。
しばらく覗いてませんでした。
引き継ぎ期間は事務や点検業務や清掃業務のつもり
で返答してます。管理会社変更は3ヵ月前には通告
しないといけないのが普通ですから、銀行の切り替
えはこの期間で行います。

直近の切り替えでは、取り引き銀行も変更しました。
新しい口座を作りましたので、ある程度は時間が
かかりますが、何ヵ月もかかるわけじゃありません。
ただし、元の管理会社の業務終了から通帳が返送されて
くるのに、半月かかり、元の銀行の残高確定のための
残高証明の取得に３週間かかったので、新しい銀行に
お金の移動がすんだのは１ヶ月半以上たってからでした。

収納代行業者は幸い同一業者が使えたので、
データをそのまま引き継ぎました。

[823: 匿名さん]

804です。

新しい管理会社の選定作業は理事会だけで行った方がよい
と思います。住民公開で行うと変更する意図が管理会社に
ばれるので、妨害されたり、業務をサボタージュされたり
ろくなことがありません。

変更理由と選定作業内容と選定結果を示して、
臨時総会で管理会社変更の総会決議を行いました。
ちなみに、二回目は反対者ゼロでした。

管理会社変更の総会決議を取らなかったとしても、
新管理会社の管理委託契約締結の総会決議は
必要になりますので、そのときに管理会社変更の
是非も含めて決議しても構わないと思います。

総会議案を作成する権限と義務は理事会にあります。

[824: 匿名さん]

>>821

あなたこそ役員不適格ですね。
今の管理会社にコンペチターが知れると談合するのは業界の常識です。

[825: 匿名さん]

私のところでは「管理会社の変更」ではなく「ベストな管理会社の選定」としました。
理事長を中心に一部理事で検討委員会を設置し、管理会社に非公開で作業を進めました。
3社候補を選び、管理組合の見積仕様書に基づく各社見積提案書による総合評価方式で、提出された見積と提案書を委員会で精査してA4一枚の比較表を作成しました。もちろん要望により現地調査もさせました。

この比較表を全戸に理事が手分けして投函し、組合員に熟読してもらった後で住民説明会として各社持ち時間30分のプレゼンを3社同日に行いました。

その後に組合員に投票してもらい、最多得票数の管理会社を決定し、その管理会社と契約締結する総会議案を理事会で決議し、総会に上程して可決されました。

その結果、管理会社が変更されたか否か？

[826: 匿名さん]

管理会社抜きに委員会で検討しても、委員の理事が管理会社と内通してれば情報がもれます。
委員の選任が重要になります。でも「管理会社の犬」の理事は理事会での発言聞いてれば分かりますからね。

[827: 匿名さん]

＞今の管理会社にコンペチターが知れると談合するのは業界の常識です。

そんな情勢が理事会の新管理会社の選定には全く関係なく、左右されるものではありません。

[828: 匿名さん]

>>827
世間に疎いと管理会社にだまされるよ。

[829: 匿名さん]

適正な管理組合の知識のある理事長が適正な管理会社と適正な契約を結べば騙されることはありません。

[830: 匿名さん]

談合を知らないみたいだな。高い管理委託費払ってろよ。

[831: 匿名さん]

影に怯える無知な人。
読めるかな？

[832: 匿名さん]

管理会社は選ぶものです。

[833: 匿名さん]

結局はコストだよ。

[834: 匿名さん]

エレベーターの目先のPOGより長期のフルメンテの様に、料より質です。

[835: 匿名さん]

＞管理会社抜きに委員会で検討しても、委員の理事が管理会社と内通してれば情報がもれます。

変更する理由が明確にされている筈ですから、管理会社を変更する計画を内密にする必要は全くありません。
その理由次第では改善されることさえ期待出来ます。

[836: 匿名さん]

変更する理由は管理組合のコスト削減だろう。
競争無原理を取り入れないとコストは下がらない。
コストを下げるとは、品質を下げることではない。
管理会社の過剰な利益を削ることである。

[837: 匿名さん]

デベが指名した管理会社の経費を見直さない管理組合は
世間知らずとしか言いようがない。
経費見直しは管理会社変更をからめて行わない限り
現行管理会社は受け入れない。
デベが指名した管理会社の経費にはデベへの
バックマージンがたっぷりと含まれている。
三割は楽勝で削減可能。品質は向上する。

[838: 匿名さん]

現行管理会社に相見積を取る業者が知れると談合するよ。

[839: 匿名さん]

当然だよ。だけど独立系は談合に応じないで直球で勝負してくる。

[840: 匿名さん]

管理会社の談合は物理的に確率は低い。

[841: 匿名さん]

＞現行管理会社に相見積を取る業者が知れると談合するよ。

金額のことしか頭にない発想ですね。
下げるだけなら現管理会社と協議する余地がある。
管理会社を変える理由は他にもありますよ。

[842: 匿名さん]

他社比較を突き付けないと下げないよ。
うちは日本ハウズイングをコンペチターに入れたら一気に価格競争になった。
その結果、現行管理会社は年間900万円も値引きするはめになった。
現行管理会社はデべの決めた会社。今までボラれていたということだ。

[843: 匿名さん]

日本ハウズイングは合人社と業務提携してる。
合人社をコンペに加えるのもいいかもしれない。

[844: 匿名さん]

あいも変わらず金額ばかりですね。
これは金額を含めたサービス、リザルト全般で管理会社の評価の為に四社以上の相見積もりで理事会で検討する。
気の小さい理事会なら総会にまで裁量を求めることになる。

[845: 住民さんＡ]

誰に裁量を求めるのですか？

[846: 匿名さん]

＞誰に裁量を求めるのですか？

総会と書いてあるでしょう。

[847: 匿名さん]

総会までには1社に絞りこまないと。
絞りこめないのは理事会が無能だから。

[848: 匿名さん]

当たり前の事を得意に？当然だろう。

[849: 匿名さん]

たうぜんだ

[850: 匿名さん]

タウンゼントだろう。