知識のない理事長は管理会社を監視する能力はない

[匿名さん]

管理組合の理事、特に理事長たるもの管理規約、管理委託契約書は勿論、それがよって立つ区分所有法、マンション管理適正化法の知識程度がなければ総会での議長始め管理組合の運営は出来ないばかりか、管理会社を監視、監督することも出来ない。
その結果、共有財産の無駄遣い、スラム化が進行することになる。

[651: 匿名さん]

＞自治会の場合は地方自治法で地縁団体として認可を受ければ法人でなくても自治会名義で不動産の取得ができる。これは自治会館の不動産名義で効力を発揮する。
これしか出来ない。
＞法人化の最大のメリットは不動産取得だと思う。法人名義にできる。
これしか出来ない＝最大のメリット　ではない。

管理組合の法人化の最大のメリットは全てがXXX管理組合法人の名義で対処出来て、登記の義務付けで契約などで社会的な信用が得られることで、例えば融資が法人名義で出来る。

[652: 匿名さん]

任意団体の管理組合は、今は金融機関は「みなし法人」として扱ってくれるよ。

[653: 匿名さん]

ウソを書くのは止めましょう。

[654: 匿名さん]

みなし法人は法人ではない。扱いが法人に準ずるというだけ。
個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

[655: 匿名さん]

何億の金動かすなら法人の方がいいね。

[656: 匿名さん]

＞個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

何の役に立つの？
売名したいの？

[657: 匿名さん]

理事長は法人化の目的を明確に示して区分所有者総数及び議決権総数の四分の三以上の決議が必要。

[658: 匿名さん]

第四十七条 　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２ 　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
３ 　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

[659: 匿名さん]

ふつうの管理組合は法人化するメリットは感じないだろう。

[660: 匿名さん]

目的によっては法人化しない方が良い場合がある。目的についてはマンカン士に相談する事

[661: 匿名さん]

誤⇒目的についてはマンカン士に相談する事

正⇒目的については組合員に相談する事

だろう。組合員にメリットがあるかどうかだ。マンカン士は無用。

[662: 匿名さん]

法人格のない管理組合は団体としての「登記」に関する行為能力がないので、管理組合の名義で不動産登記や電話加入権登録等の登記行為ができないし、管理費や修繕積立金など預金の口座名義も管理組合名義では銀行は扱ってくれない。

[663: 匿名さん]

残高証明とってみたら？

>個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

の意味が分かると思うよ。

[664: 匿名さん]

は？
そんなものに全く意義があると思わんが。

[665: 匿名さん]

以前新聞に載ってたけど、法人化した管理組合が総会決議で法人廃止したと。
理由は「法人化したメリットが感じられないから。」だとよ。

[666: 匿名さん]

理事長が代わる度に通帳以外に名義変更が必要な資産のない管理組合は法人化してもメリットないことは当然。

[667: 匿名さん]

理事長が変わらなければいい。永世理事長職だ。

[668: 匿名さん]

貴方の知能指数と一緒だね。

[669: 匿名さん]

法人化は昔30人以上の場合に限る制限があったので流行らなかったツケが現存している。
本来は社会的信用を得るためには管理組合法人があるべき姿である。

[670: 匿名さん]

>>669
デべが分譲したときに最初から法人化を仕掛けたらいい。

[671: 匿名さん]

原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

[672: 匿名さん]

そんなことはないよ、どこでも原始管理規約は改定しているよ。
そうでなければ管理会社に飼い慣らされてしまうよ。

[673: サラリーマンさん]

＞＞原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

＞＞そんなことはないよ、どこでも原始管理規約は改定しているよ。
どこでも、と書くところが井の中の蛙。
　
「特別議決が難しい。」のは、そもそも棄権が多いからである。

標準管理規約にあわせるだけなら、反対するのは余程の変人だけ。

投票率をあげるような理事会からの働きかけが肝要である。

[674: サラリーマンさん]

＞＞以前新聞に載ってたけど、法人化した管理組合が総会決議で法人廃止したと。
＞＞理由は「法人化したメリットが感じられないから。」だとよ。

マンション管理新聞に載っていた。法人化のメリットはないようだ。

[675: 匿名さん]

管理組合の理事長なら「マンション管理新聞」を定期購読した方がいい。
管理会社が隠して言わないことが沢山書いてある。

[676: 匿名さん]

競輪、競馬新聞らな許されるが宣伝は止めましょう。
つぶれる寸前の新聞と想像されるだけですよ。

[677: 住まいに詳しい人]

マンション管理新聞
http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html

[678: 匿名さん]

＞＞競輪、競馬新聞らな許されるが宣伝は止めましょう。
＞＞つぶれる寸前の新聞と想像されるだけですよ。

啓蒙と宣伝の区別がつかない愚か者である。

[679: 匿名さん]

商業用業界紙が啓蒙とは片腹痛いね。
宣伝以外の何物でもない。

[680: 購入検討中さん]

↑公益と私益の区別がつかない愚か者

[681: 匿名さん]

どれかいな？

営利を目的とせず、かつ公益を目的とする団体（公益・非営利）
組織例: 社会的支援活動団体、学校・病院・介護施設・職業訓練施設・墓地等の運営団体など
法人例: 財団法人、社団法人、学校法人、社会福祉法人、職業訓練法人、宗教法人、特定非営利活動法人(いわゆるNPO法人）など
ただし、実質的に共益を目的とする同窓会・事業者団体などについても、公益性を主張することによって財団法人・社団法人等になっている事例は多数存在する。

営利を目的とせず、かつ共益を目的とする団体（共益・非営利）
組織例: 中間団体（同窓会、愛好会、事業者団体）など
法人例: 中間法人、医療法人、事業組合など

[682: 匿名さん]

＞購入検討中さん
凹んだね。

[683: 匿名さん]

＞公益と私益の区別がつかない愚か者

同意。ここで１行書き込みしてる連中には「公益」という概念など理解できないだろうが。

[684: 匿名さん]

株式会社は営利団体だよ。

[685: 匿名さん]

＞購入検討中さん

言わなければ良かったね。
業界紙を公益とは言わないことを学びましたね。
単なる貴方のお勉強の道具だったのです。

[686: 購入検討中さん]

↑屁理屈w

[687: 匿名さん]

屁理屈とは理屈にならないことを云います。
貴方が業界紙を公益と言ったことが屁理屈なのです。

[688: 匿名さん]

↑このかた、よほど傷ついたみたいだね。
競馬新聞とマンション管理新聞は普通に考えたら違うだろう（失笑）

[689: 匿名さん]

営利目的では全く同じ新聞で対象とする業界が違うだけです。

[690: 匿名さん]

＞貴方が業界紙を公益と言ったことが屁理屈なのです。
＞営利目的では全く同じ新聞で対象とする業界が違うだけです。
理解できないことを判ったような口をきかないこと。

[691: 匿名さん]

＞理解できないことを判ったような口をきかないこと。

理路整然と書き込みをしましょう。ヤジの類は頂けませんよ。

[692: 匿名さん]

＞原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

そんなことはないです。
管理会社の都合の良い部分は標準管理規約と対比して説明し、議決権行使書を有効に使えば難しい問題ではありません。
このことは管理委託契約書についても同様でこちらは普通決議なのでより簡単です。

[693: 匿名さん]

管理会社が毎月の管理委託費の支払を「検収払い」を嫌って口座振替自動引き落としにするのはなぜ？
管理会社の会計士は自動引き落としを会計上是としているのか？
管理組合からの入金に対応する検収書と請求書がないことになる。
これでは管理組合が管理会社に利益供与してると国税に判断されない。
そうなると、管理組合は課税対象になるやもしれない。
管理組合は、毎月請求書もないのに管理会社に金渡しているが、管理組合は経費処理してることになる。

[694: 匿名さん]

検収書＝領収書の事か。？

[695: 匿名さん]

管理委託の場合、管理会社が一か月の委託業務の明細を明記して管理組合に提出し、管理組合が良否を判定し、否の場合やその他の場合は改善や指示事項を明記して、理事長が検収合格印を押印して管理会社に渡す。
管理会社はこの検収書を受領後に請求書を管理組合に発行する。
即ち、一か月の管理委託業務の検査合格をもって管理組合は管理会社に支払をする。
管理会社は、検収書が業務実績になり、この業務実績に対する対価が管理組合からの支払になる。
会計上は、請求書だけでなく業務実績の証明をもって、仕事に対する対価の支払いが管理組合から成されたことになる。
管理会社の架空請求、管理組合の架空支払でないことが証明される。
いまの企業会計ではこれを厳しく追及される。

[696: 匿名さん]

また引き落としがどうのこうのの話か。
これ10回以上は見たぞ。前振りから何から同じそのやり取りも。
君ら本当に話題がないんだな。

そんなキモい話じゃなくて
もっと住民との面白エピソードとか、今だから話せる失敗談とか
そんなのないの？

[697: 匿名さん]

６９５さん　６９４です私の知識不足でした御教授有難うございます。

[698: 管理持]

>696

自分の知っている僅かばかりの知識をひけらかしたいから、同じ話題をしつこく繰り返すのでは。

>即ち、一か月の管理委託業務の検査合格をもって管理組合は管理会社に支払をする。

とか言っても検査なんかやってないんだろ。

[699: 匿名さん]

ニセ管理侍登場か？。

[700: 匿名さん]

>管理会社が毎月の管理委託費の支払を「検収払い」を嫌って口座振替自動引き落としにするのはなぜ？

組合員が口座振替自動引き落しするのと同じです。
組合員は規約があり、管理会社は管理委託契約書があるので何ら問題はない。

[701: 匿名さん]

>管理会社が一か月の委託業務の明細を明記して管理組合に提出し、管理組合が良否を判定し、否の場合やその他の場合は改善や指示事項を明記して、理事長が検収合格印を押印して管理会社に渡す。

「一か月の委託業務の明細を明記して」が管理会社が法と委託契約に基づいて提出する月次事務報告書になる。これを管理組合が査収して検収書を発行すればよい。これは基本的に理事長の仕事だ。法と委託契約書をみれば理事長が説明を受けることになっている。
とは言うものの、理事全員で情報共有する必要があるから、この月次報告を定例化して月例役員会とする。理事会ではない、理事会の審議・決議事項ではない。

[702: 匿名さん]

>>700
管理委託契約書案の「口座振替の方法により支払う」を、一般の業者への支払と同様に「月末検収後翌月末現金払い」に変更しようと提案したら、管理会社は猛然と反対し、続いて理事までが「今まで通りでいい！」と反対する始末。
なぜ管理会社だけが特別扱いなのか？他の業者はみな検収払いなのに。
これは次回契約から変更させる。

[703: 匿名さん]

管理委託業務には月次の検収の概念がない。
いったん2年契約締結したら、解約されない限り仕事しなくても毎月自動的に管理会社に金が入る。
これが諸悪の根源だろう。

[704: 匿名さん]

毎月検収されると管理会社に緊張感が走るよ。

[705: 匿名さん]

＞なぜ管理会社だけが特別扱いなのか？他の業者はみな検収払いなのに。

当然でしょう。委託契約に基づく委任関系で、他の業者は請負契約でその間には違いがある。

[706: 匿名さん]

委任契約・請負契約の契約方法と対価の支払い方法は別物。
うちの会社では、複数年間の委任契約でも、会計士から指導をうけ、
毎月検収請求払いに変更するように顧客に要請させられた。
その結果、毎月検収書と請求書を顧客に発行し、売り上げも毎月立てている。
以前は、契約初年度はじめにドカーンと売上立ててたけど、それができなくなった。

[707: 匿名さん]

まさか月次報告書を見るだけで検査をしているとは言わんよな。



>702

検収って何をするつもりだったわけ。

[708: 匿名さん]

＞うちの会社では、複数年間の委任契約でも、会計士から指導をうけ、 毎月検収請求払いに変更するように顧客に要請させられた。

情けないのは管理組合ばかりと思っていたら、
何と情けない管理会社もあるんだね。
検収請求払いより、委任契約だから契約違反でいつでも契約の解約ができるんですよ。

[709: 匿名さん]

＞検収って何をするつもりだったわけ。

委託契約書の扱い方が分からないので請求書を出させて格好を付けているつもりだろう。

[710: 管理持]

いくらなんでも請求書を見ただけで検収したとは流石に702も言わんだろ。

702の回答を期待して待とう。

[711: 匿名さん]

管理侍、よく嫁。701に書いてある。

>「一か月の委託業務の明細を明記して」が管理会社が法と委託契約に基づいて提出する月次事務報告書になる。これを管理組合が査収して検収書を発行すればよい。これは基本的に理事長の仕事だ。法と委託契約書をみれば理事長が説明を受けることになっている。
とは言うものの、理事全員で情報共有する必要があるから、この月次報告を定例化して月例役員会とする。理事会ではない、理事会の審議・決議事項ではない。

お前の管理会社は月次事務報告書を管理組合に提出しとらんのか？
マンション管理適正化法では年次だが、管理委託契約で「乙は、甲から請求があるときは、・・・・」で管理組合理事長は月次報告を要求するのだよ。

[712: 匿名さん]

さむら

と

もつ

は漢字が違う。。。
例の人があばれだしたな。

[713: 匿名さん]

管理侍=管理寺=管理持=管理島=管理鳥はマンコミでは自明の事実。
最近はマンカン理事長がコテハン変えて暴れまわってる。暇なんだろう。

[714: 管理持]

>711

偉そうな事を書く割に書類確認で終わりか。

709の言うとおりだったか。

[715: 管理持]

711の書いている事って普通の管理組合なら当たり前にやっている事だよねえ。

その当たり前の事をどうやったらあんな上から目線で偉そうに勘違いできるんだろう。

[716: 管理持]

本文：
>711

そんな報告は理事長と副理事長、会計、監事に回覧で十分だろ。ワザワザ集まって確認し合うほど暇が有るといいは羨ましい。

確かに当たり前の事を上から目線で勘違い発言なんて今年もタブちゃん健在だな。

[717: 匿名さん]

>理事長と副理事長、会計、監事に回覧で十分だろ

それなら他の理事は何仕事するの？
結局、他の理事は不要ってことになる。
少数精鋭、最少骨格運営でいいことになる。
監事に回覧は不要だ。監事は監査役だ。
監査の視点で都度必要書類を提出させるから回覧する必要はない。

[718: 管理痔]

タブちゃんにあこがれてる管理持ってマンカン理事長の別コテハンですか？

[719: 匿名さん]

>それなら他の理事は何仕事するの？ 結局、他の理事は不要ってことになる。

業務を担当していない理事は理事会議決の一票に過ぎないよ。

[720: 匿名さん]

>>719
それなら、他の理事は理事会の時だけ出席してもらえばいいですね。何もしなくていいし、年2回くらい理事会に出席ですから楽です。
毎月の定例役員会は幹部だけで運営できますから効率がいいですね。

[721: 匿名さん]

そうですね。うちの管理規約では理事会決議事項は次の10項目です。

①収支決算案・事業報告案、収支予算案及び事業計画案　②規約・附属規定の制定・変更・廃止の案③長期修繕計画の作成・変更の案　④その他総会提出議案　⑤専有部分の修繕・模様替え・建物定着物の取付の承認・不承認　⑥専門委員会の設置　⑦管理費・使用料の支払督促・訴訟、それに関わる費用の支出　⑧店舗専有部分用途の承認・不承認　⑨理事長勧告・指示の措置　⑩総会付託事項

従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、管理会社の月次事務報告を主体に役員会で行ってます。理事会は上記10項目の決議が必要な時に任意に開催しています。

[722: 匿名さん]

>⑩総会付託事項
は幅広い事項ですから審議・決議が行われるのが通常です。
＞従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、
は矛盾しています。
＞理事会は上記10項目の決議が必要な時に任意に開催しています。
は当然です。

[723: 匿名さん]

私は居住用マンション（管理会社は関東電鉄系）と賃貸用マンション（管理会社は財閥系）の2つを所有してますから、両者の管理規約を見ています。
前者は理事会は「決議」だけですが、後者は審議、決議」の文字が明記されています。
ここが大きな違いです。

[724: 匿名さん]

＞従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、
＞は矛盾しています。

721の10項目を見れば矛盾してないと思います。
たとえば日常ある共用部分の修繕決裁は10項目に入っていません。

[725: 匿名さん]

理事会と役員会の違いはなんですか？

[726: 匿名さん]

＞たとえば日常ある共用部分の修繕決裁は10項目に入っていません。

修繕と言っても色々あります。
予算書の経常的な補修費の範疇でも、
大別すれば単なる現状維持の保存行為か改善、改良を含む修繕かで理事会の審議の必要が生じます。
改良の程度次第では補修の範疇を超え総会審議の必要性の有無まで審議しなければならないことも考えられます。

[727: 匿名さん]

>>726
理事会で審議する必要はないのでは？
役員会の審議・決裁で十分でしょう。

[728: 匿名さん]

>理事会の審議の必要が生じます。
721の10項目のどれに該当するのですか？

[729: 匿名さん]

総会、理事会の上の役員会のつもりでしょう。
役員会の決議内容は何でしょうね。
それを考えると無駄な組織ですね。
善意で考えれば業務持ちの理事の会で、自信がないので別の業務持ちの理事に相談する会か理事長が頼りない姿かもね。

[730: 匿名さん]

＞前者は理事会は「決議」だけですが、後者は審議、決議」の文字が明記されています。 ここが大きな違いです。

大きな違いはありませんよ。
決議には審議が付きものですので、単なる表現の違いで内容は同じです。

[731: 匿名さん]

役員会と理事会は並列では？
理事会決議事項以外の審議・決議が役員会だと思います。

[732: 匿名さん]

>>730
それはおかしい。
総会で審議しますか？質疑応答と決議だけです。
理事会は総会の下位の会議です。

[733: 匿名さん]

>>725
両者の違いは、会議の召集・成立・決議の要件の違いだ。
理事会は規約で厳格に要件がきめられている。ところが役員会は自由だ。
したがって、役員会は柔軟性と機動性があるのに対して、理事会は融通が効きにくい。
例を挙げると、一昨年の3.11大震災の時は、時々刻々と状況が変化するのに理事会は開催できなかった。それは会議の要件が規約で決められているため、開催通知や理事の出欠席が間に合わず突発的な対応のための会議は役員会で対応したことを思い出してみればいい。

[734: 匿名さん]

＞総会で審議しますか？質疑応答と決議だけです。

四角四面の解釈ですね。
総会ですら議案内容の一部変更はあり得ることでこれは審議の過程で生じるものが一般です。

[735: 匿名さん]

＞ところが役員会は自由だ。 したがって、役員会は柔軟性と機動性があるのに対して、理事会は融通が効きにくい。

理事会を無視する機関とは驚いた。
役員会のメンバーは誰が選ぶの？
総会で選ばれないなら非合法組織ですね。
緊急事態の場合に備え管理者を選んでいるのです。

[736: 匿名さん]

734
>総会ですら議案内容の一部変更はあり得ることでこれは審議の過程で生じるものが一般です。

議長の判断で、一議案の中で可分であり、信任票や議決権行使書の内容に影響を及ぼさない範囲なら部分可決などもあろうが、そんなのはごく限られるだろう。一般的でもなんでもない。
審議とは質疑応答、確認に引き続いての議決のみで、四角四面でも何でもない。変更を要するときは審議未了とするか、臨時総会に流すかが普通。一部変更ありとは、どんな運営をしているのか。

[737: 匿名さん]

>一部変更ありとは、どんな運営をしているのか。

可能性を問題にしているのです。
総会は単なる理事会案の賛否決議のみの運営では不健全そのものです。
議題について審議が行われ多数により全面賛成決議か一部修正決議をするのがあるべき姿です。

[738: 匿名さん]

>理事会を無視する機関とは驚いた。

どこに無視すると書いてあるのですか？

[739: 匿名さん]

>役員会のメンバーは誰が選ぶの？

お前バカか？名前の通り役員だろう。
理事会が名前の通り理事なのと同じだ。
両者の違いは役員>理事、役員には漢字が含まれる。

[740: 匿名さん]

うちで役員会とは、理事会の成立要件がみたされなかったときの「理事会流れ」が役員会です。
これは理事会が出席不足で成立していなかったのに長年「理事会」と詐称していたことが発覚し、組合員から理事長が管理規約違反を糾弾された結果です。
その結果、監事は無監査だったので誠実義務違反で引責辞任させられ、役員はその期は役員報酬を返上しました。

[741: 匿名さん]

>>739

漢字→監事

[742: 匿名さん]

総会時に総会議案は変更はできない。
変更するなら総会議案取り下げしかない。

[743: 匿名さん]

>>740
うちもそうですよ。理事会として正規の手続きを踏んで開催しても、出席理事の過半数割れが半分くらいあります。
その時は流会にせずに役員会に変更しています。但し理事会決議事項がある場合は次回に議案を繰り越しています。それ以外は役員会で決裁しています。

[744: 匿名さん]

＞これは理事会が出席不足で成立していなかったのに長年「理事会」と詐称していたことが発覚し、組合員から理事長が管理規約違反を糾弾された結果です。

そうでしょう。理屈に合わないことをどうしてやるのか理解に苦しんだが、
理事会の欠落を補間するいい加減な理事会ということがはっきりした。
一般には理事会の出席率を上げることを考えるのに、欠員でもやっちまえでも外野がうるさいから役員会とするとは恐れ入る。
ずいぶんいい加減な管理組合だね。

[745: 匿名さん]

やる気のない理事は理事会でなくてもいいのでは？

[746: 匿名さん]

>一般には理事会の出席率を上げることを考えるのに、欠員でもやっちまえでも外野がうるさいから役員会とするとは恐れ入る。

そうじゃないと思う。みんなが集まれるときにやらないと、いつまでてっても開催できない。
ただし今はネットがあるからネットでできることはネットでやってるけど。

[747: 匿名さん]

緊急性があって時間がないときは理事会開かずネットで合意決議とったよ。

[748: 匿名さん]

737
＞総会は単なる理事会案の賛否決議のみの運営では不健全そのものです。
＞議題について審議が行われ多数により全面賛成決議か一部修正決議をするのがあるべき姿です

総会のことは話が横道にそれるが、これは気持ちはわかるが可能性としても謝り。
まず総会では議案修正は許されない。全員参加であれば議長が諮った上で可能だが、そうでない場合は後日書面決議なり臨時総会に振るしかない。
言いたい趣旨は、総会でも審議を十分にせよ、ということだと思うが、そのような案件についてはアンケートなり専門委員会などで事前に案を十分に練り、住人の意向や意見聴取をするのが本筋。その結果「こういう議案を作成したがこれでよいか」を諮るのが総会であって、質疑応答などで確認をするのは十分にすべきだが、そこで「そもそも」的に白熱審議する場ではない。
理事会とはそこが違う。

[749: 匿名さん]

>総会のことは話が横道にそれるが、これは気持ちはわかるが可能性としても謝り。 まず総会では議案修正は許されない。

気の毒に、下の規定を鵜呑みにしている結果の曲解です。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

[750: 匿名さん]

749
全員参加であれば可能、と書いたとおり、不参加者の議決権行使の普及を踏まえる以上、不利益取り扱いができない点が大きいが、どう考えるのか。
集会中の決議案修正については下記のような議論が判りやすく大勢であるが、どこがどう曲解か、理路整然と反論されたい。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7380901.html