知識のない理事長は管理会社を監視する能力はない

[匿名さん]

管理組合の理事、特に理事長たるもの管理規約、管理委託契約書は勿論、それがよって立つ区分所有法、マンション管理適正化法の知識程度がなければ総会での議長始め管理組合の運営は出来ないばかりか、管理会社を監視、監督することも出来ない。
その結果、共有財産の無駄遣い、スラム化が進行することになる。

[21: 匿名さん]

>15

>・管理会社の言いなりの工事費で作成された長期修繕計画と積立金運用計画

君ならどう言う単価を使うのか教えてくれないか。

[22: 匿名さん]

・執行部の管理規約違反の常態化⇒綱紀粛正
・雑費の不明瞭な明細 ⇒決算書に明細明記
・規約と実運用の相違 ⇒使用細則変更議案上程
・理事会議事録の改竄 ⇒理事の出欠席を議事録に明記
・管理会社の言いなりの工事費で作成された長期修繕計画と積立金運用計画⇒管理会社の概算工事見積10%カット
・理事が全く仕事をせず管理会社に丸投げしてる実態⇒やる気のない理事に辞任勧奨

[23: 匿名さん]

>>21
管理会社が作成するのは長期修繕計画ではない。「長期収益計画」であることを知っておくべきだ。
しかも概算金額だから一律カットして「管理組合の予算上限」とするものだ。
管理会社は自社の利益確保が最優先だから、管理組合の積立金が不足すると「修繕積立金の値上げが必要です」と言ってくる。

[24: 匿名さん]

>>23
そんな管理会社はとっとと変えたら？
なんで文句ばかり言って行動しないのか。

[25: 匿名さん]

>23

答えになっていない。積立金に使う単価をどうするのか聞いているんだが。

もしかして、

>しかも概算金額だから一律カットして「管理組合の予算上限」とするものだ。

が、修繕積立金の基本となる金額だと言いたいなら、一律ってなに？感？それとも根拠があるわけ？

「しかも」って書いてあるから単価の説明じゃないよな。日本語として間違っているから、単価の説明は書いてないってことだね。

[26: 匿名さん]

>24

23にとって管理会社は常に敵なんだよ、他の理事の見方は違うってことでしょう。

[27: 匿名さん]

>君ならどう言う単価を使うのか教えてくれないか。

俺なら管理センターか管理業協会に委託してその単価を使うね。

[28: 匿名さん]

＞管理会社が作成するのは長期修繕計画ではない。「長期収益計画」であることを知っておくべきだ。

工事を管理会社にやらせるとはいい加減な組合かマンかんしだね。
俺なら相見積を取って業者を決めるので管理会社は蚊帳の外だがね。

[29: 匿名さん]

２８さんのような理事長や理事が増えるといいですね。

[30: 匿名さん]

ここに書き込んでいる者が
＞管理会社が作成するのは長期修繕計画ではない。「長期収益計画」であることを知っておくべきだ
の程度の長期修繕計画は管理会社が案を作った経緯があるから、工事もやる位の知識しかないのがおどろきダネ。

[31: 匿名さん]

おれの作ったこれのことか？

[32: 匿名さん]

肝心なのは、何を積み上げているかじゃねえの。それと、修繕周期な。

それにしても、余裕の無い計画だな。大規模改修する毎にスッカラカンか。

[33: 匿名さん]

おまえバカか？余裕のある潤沢な修繕積立金なら組合員は取られすぎてるってことだよ。
ところでグラフよーく見たら、縦軸の刻みは５億単位になってる。大規模マンションのようだ。

[34: 匿名さん]

修繕積立金は将来の大規模修繕による恩恵を受けるための前払い金のようなもの。
経済情勢が厳しく日々の生活を圧迫する積立金は少なければ少ない方がよい。
大規模修繕の恩恵を受けることなく退去しても積立金は戻ってこない。
当然利息もつかない。

[35: 匿名さん]

だったら積み立てしないで、その都度徴収にしたら？

[36: 匿名さん]

低額でスタートして、ある時期から段階的にジワジワ値上げするのが比較的受け入れやすい。
足りなくなったら融資を受ける方法がある。ただし管理組合の会計が厳しくチェックされる。
当然だが返済能力のある管理組合かどうか。支援機構、地方銀行、クレジット会社で融資可能。

[37: 匿名さん]

>33

集め方が悪いんじゃねぇの（笑）

ところで、グラフの右以降の書いてない将来はどうグラフが変化するんだい？

５年程度で見直すとグラフがどう変化していくかシミュレートは当然したんだろ。していれば、集め方の問題も分かっていると思うけど。

[38: 匿名さん]

31=33

ほら、自画自賛はいいから何を積み上げているのか公開してよ。金額の根拠があるだろ。

[39: 匿名]

＞＞・管理会社の言いなりの工事費で作成された長期修繕計画と積立金運用計画

通常、長期修繕計画はBELCA方式なんかで建築物LC評価用データをもとに
概算で算出されているもんだからいいなりの工事費って意味がわかんねーわ。

実際に工事するとなったら何十年も前の計画時とは異なる新しい工法も
出てきているわけだし、実際に見積取って精査するんだから計画はあくまで
参考値にすぎない。必要ない工事は理事会が機能していればしなくてもすむ。

積算法がどうとか言って築数年でコンサルタント雇って修繕積立計画を見直して
大幅値上げする羽目になって俺がやらなかったら困ってたとか自己満足に浸る
やつなんかも時々出てくるけど、そんな無駄な労力とコストをかけても実際に
修繕工事をする頃には陳腐化するから全く意味ない。

初期の計画が大幅に将来積立不足になるようなものでない限り、
こういう知ったか理事長はコンサルのカモにすぎないんだよね。

[40: 匿名さん]

足りなくなったら借り入れすればいいのでは？

[41: 匿名さん]

＞管理会社が作成するのは長期修繕計画ではない。「長期収益計画」であることを知っておくべきだ。

この様に管理会社に飼い馴らされている人は珍しい。

[42: 匿名さん]

理事に作る能力がないなら仕方がないのでは？
それに管理委託契約に長期修繕計画の作成業務は入っている。

[43: マンション住民さん]

>>40
管理会社が作成するのは「長期収益計画」
管理組合が作成するのは「長期修繕計画」
別物だと思う。
管理会社に飼いならされた理事が管理会社のために「長期収益計画」を作成しても、それは管理組合には無関係だろう。
管理組合は管理会社の事業計画など必要としない。

[44: 匿名さん]

＞管理会社が作成するのは長期修繕計画ではない。「長期収益計画」であることを知っておくべきだ。

この様に管理会社に飼い馴らされている人は珍しい。
この人は長期修繕計画を書いた管理会社がそれらの計画の工事も管理会社が手配すると思っている。
これは無知以外の何物でもない。
長期修繕計画は単なる修繕積立金の金額設定の計算基礎になるだけで、
この計画にある工事を実施する場合は金額は勿論、工事業者も管理会社以外の業者が行うことになる。
その為には理事会は管理会社に相見積の公募を行はせるか、組合自身が公募をして多数の場合は理事会で数社にしぼり、その数社のどれに決めるかは総会の場に公募会社を呼び、その結果で選定するのが有るべき姿である。
それでなければ工事内容、金額が組合員の納得を得られる筈がない。

[45: 匿名さん]

無知程怖いものはないね。
理事は適任者を選ばないと金を無駄使いされるだけだ。

[46: 匿名さん]

でも理事会もグルになって管理会社と一緒に横領してるよ。

[47: 匿名さん]

相変わらず横領ネタ好きですね。
次はちゃんとした住民や管理のマンション買おうぜ！

[48: 匿名さん]

どうやったら横領できるか？その手口を解明することが管理組合の再発防止対策になる。
１６００万円、２０００万円と立て続けに発生してる。

[49: 匿名さん]

>>48
そんなもん理事長と管理会社が別々に通帳と印鑑を保管してなかった上に
見積もりが盛られてないかや入出金をチェックもしてなかったからだろ。

いつまでも横領ネタとか理事長解任ネタとか貧乏臭いネタを引っ張るなよ。
もっと明るい話題はないんか、おたくのマンションは。

[50: 匿名さん]

>31

結局、積み上げる項目内容や修繕周期は出せないのか。

[51: 匿名さん]

改造する部分はこんなところか。

[52: 匿名]

知識のない理事長に唖然
理事長の子供か
地上型機械式駐車場でボール遊び

[53: 匿名さん]

誤爆した。すまそ。

[54: 匿名さん]

＞結局、積み上げる項目内容や修繕周期は出せないのか。

ド素人さん、下記くらいは勉強しろよ。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[55: 匿名さん]

これのことか？

[56: 匿名さん]

そんな表より全体を読みなさいよ。無理だろうが・・・。

[57: 匿名さん]

じゃこれか？

[58: 匿名さん]

>54

素人はお・ま・え。違うか、理解力が無いの間違いか。

リンク先に３１の作った修繕計画の内容が載っているのか？
載っているわけ無いよな。

計画に何が入っているのか、周期が(何を根拠に)どのように設定されているのか、単価は（何を根拠に）どのように設定されているのか見なきゃ計画の良し悪しは分からんだろ。

それとも何か。ガイドラインを見れば分かるわけか。何とかいってみろ＞54

[59: 匿名さん]

>55

中身が読めないから項目を書いてもらえるとうれしいなあ。

[60: 匿名さん]

これが住民に配布する「長期修繕計画の３点セット」。
ぐちゃぐちゃ書いても知識も興味もない住民には理解できるわけない。
だいたい理事ですら理解むできないのだから。
住民が知りたいのは「何時から幾ら積立金の値上げがされるのか？」だ。

[61: 匿名さん]

>60

相変わらず中身が読めない。

理事には、計上する項目（大まかな仕様数量または範囲と根拠）、修繕周期（当然何を根拠にしたのか）、費用（根拠）を説明したの？

そうしないで俺様の言うことは正しいから信じろと言っても誰も信じないよ。

住民が知りたいのは「なぜ必要なのか」だろ。

[62: 匿名さん]

>60

理解力の乏しい５４が提示してくれた国交省のガイドラインでは積み立て方式として定額制を推奨しているけど、どうして定額にしなかったの？

[63: 匿名さん]

>>62
あんたの３点セットはどこで見れる？

[64: 匿名さん]

＞俺様の言うことは正しいから信じろと言っても誰も信じないよ。

対案のある住民は信じないと思う。住民側で対案が出せるかどうか。
理事ですら作成した理事以外は対案など出せない。住民が対案など出せるわけがない。

[65: 匿名さん]

＞住民が知りたいのは「何時から幾ら積立金の値上げがされるのか？」だ。

最近のデベは利口で、分譲の時は当面は無関係の修繕積立金は勿論、管理費の金額を低めにして購入者を騙す手口にひっかかった典型。

[66: 匿名さん]

その方が最初の5年間は楽でいい。
分譲時から管理費・修繕積立金等経費が月3万円もかかるようでは戸建に流れてしまう。
戸建買えないからみなマンション買うのだから。

[67: 匿名さん]

>60

なんだ、デカイ口叩くだけで根拠の説明もできないのか。それじゃあ誰も信じなくて当然だ。

[68: 匿名さん]

>分譲時から管理費・修繕積立金等経費が月3万円もかかるようでは戸建に流れてしまう。
>戸建買えないからみなマンション買うのだから。

理屈に合わない文章の例。

[69: 匿名さん]

>63

俺は、そんな面倒なことをしないよ。

管理会社の作った積立案を指摘して直しているからそれで十分。

それとさあ、項目によっては、仕様と数量位示してあげないと駄目だよ。

[70: 匿名さん]

＞仕様と数量位示してあげないと駄目だよ

そんなもんは希望者のみに閲覧でいいと思う。
全部資料つけたら何十ページになり、500部以上刷らないとならないし印刷代がバカにならない。

[71: 匿名さん]

＞項目によっては、仕様と数量位示してあげないと駄目だよ。

重箱の隅を突っついてら！　人間が小さいね。
たかが修繕積立金の金額を決める資料だぜ！
大まかで良いのは当たり前だよ。

[72: 匿名さん]

自分でシュミレーションしない限りわからないよ。
だから住民には結論だけでいい。
もし自分でシュミレーションしたい住民がいたら、データ渡して対案出してもらえばいい。

[73: 匿名さん]

>70

70も71も72も何も感じないみたいだから管理組合の修繕計画もそのレベルなんだな。
君たちは、説明責任なんて微塵も感じていないのな。

項目と修繕周期と金額だけ書いてＯＫだと思っているんだ。

例えば、防水改修って項目に周期と金額だけ書いても周期の良し悪ししか判断で金だろ。対象面積とできればアスファルトシート防水とかウレタン防水位書くんじゃないの。この程度は無いと金額が妥当かどうか判断で金だろ。

外壁補修とかいて周期と金額だけだと数量が無きゃ金額判断ができないだろ。

70の書きぶりじゃ「住民なんか無知なんだから俺の言うことを信じてりゃいい」位にしか思ってないんだろうが、それは君の判断することじゃなくて住民自身がすることなんだよ。

70＝72だろ、そんな姿勢じゃ誰も君の計画なんて信じてくれないよ。

[74: マンション住民さん]

>>73
残念、総会で賛成多数で可決されたよ。
要するにカラーでビジュアルなカッコイイ資料作って煙に巻いてしまうのが理事長のテクよ。

[75: 匿名さん]

>74

そう言う低レベルを自慢して面白いか？

[76: 匿名さん]

なんで煙に巻く必要があるの？
何を企んでいるの？

[77: 匿名さん]

企んでるのではないと思う。ふり注ぐ火の粉を払ってるだけだと思う。

[78: 匿名さん]

74みたいなマンション住民が、74や管理会社に甘い汁を吸われるって言う事なんじゃない。都市伝説だと思ったけど本当にそう言う低レベルマンションてあるんだね。

[79: 匿名さん]

総会は賛成決議することが目的。そのためにはあらゆるテクを駆使する。

[80: 匿名さん]

総会は始まった時点で委任状と議決権行使書の議決で大勢が判明している。
だから理事長は役者にならないとだめ。そして存分に組合員のガス抜きをさせて、厳粛を装って議決をとる。
結果は初めから賛成多数で可決されている。

[81: 匿名さん]

総会は審議はしません。決議だけです。
総会規定を準用している理事会も同様で、審議はしません決議だけです。
これは大部分のマンションの管理規約で規定されています。
それではいつ審議するのか？それは理事会外であらかじめ審議はします。
ところが理事会で「審議」を課してる管理規約も実際にはあります。
具体的には三菱系マンションの管理規約です。「審議と決議」と両方書いて規定しています。

[82: 匿名さん]

＞総会は審議はしません。決議だけです。 総会規定を準用している理事会も同様で、審議はしません決議だけです

気の毒に、審議の意味が理解できてないようですね。
決議の過程を審議と言うのです。

[83: 匿名さん]

審議なら討議もあるし時間がかかるから理事会でやってないよ。役員会でやってる。
理事会は必要最小限の開催にして、決議だけにしてる。

＞総会は審議はしません。決議だけです。

その通りだと思う。総会議案は必ず理事会決議をとって上程してるから、総会の場で審議は不要。

[84: 匿名さん]

ほとんどのマンション管理規約で「長期修繕計画の作成または変更に関する案」は理事会決議事項だが、これを総会に諮って「長期修繕計画の作成または変更」を総会決議事項にしている管理規約としていない管理規約の２種類がある。
どうも後者はあえて削除しているようだ。
うちのマンションの管理規約は後者の方だから、長期修繕計画は理事会で決議し住民に配布して終りにした。総会決議はとらなかった。

[85: 匿名さん]

このスレ立てた奴も適当な修繕計画を作って知識の無さバレバレだな。

それを蹴った理事会は結果オーライなんだろうけど正解だったってことだね。

[86: 匿名さん]

国交省の標準管理規約は前者。
長期修繕計画は理事会無決議して総会決議する。
総会決議から外した管理規約は何か意味があるのでは？

[87: 匿名さん]

管理会社の作った長期修繕計画は理事会でけられるよ。
工事費ぼったくりだから。

[88: マンション住民さん]

だから「長期収益計画」なんだよ。

[89: 匿名さん]

＞総会決議から外した管理規約は何か意味があるのでは？

理事会で責任もって作成すれば敢えて組合員の決議は不要との考えだと思う。
それに伴い修繕積立金が値上げになるなら、それは総会決議が必要になるから。
管理費、修繕積立金の徴収方法や額の変更は総会決議が必要。

[90: 匿名さん]

＞長期修繕計画は理事会無決議して総会決議する。

ウソを書くのは止めましょう。
総会への議案全ては理事会決議に基づきますよ。

[91: 匿名さん]

＞審議なら討議もあるし時間がかかるから理事会でやってないよ。役員会でやってる。

役員会？　理事会？
そんな非効率な管理規約は改定しなさい。
見たことも聞いたこともない。

[92: 匿名さん]

管理規約では理事会しか規定してない。
役員会は任意の会合で、理事会のような厳格な規定はない。
したがって出席も任意である。だから出なくてもいい。

[93: 匿名さん]

理事会は規約で決められた議題の決議だけでいいのでは？
普段は管理会社の月例報告がメインになるから役員会で審議すればいい。

[94: 匿名さん]

間違いを繕うのに詭弁を弄するとは可愛いね。

[95: 匿名さん]

役員会なら欠席しても咎められない。任意出席だから。
やる気のない理事にとってはまことに好都合。

[96: 匿名さん]

>>95
一見したらそうだけど、それはやる気のない理事を排除する方法だよ。
理事会は成立要件のためにやる気のない理事も頭数が必要だから出席を強要する。

[97: 匿名さん]

うちは役員会と理事会を使い分けてるよ。無意味に理事会は開いてないよ。

[98: 匿名さん]

そりゃそうだろう。集会室のスリッパ買うのに理事会決議はいらないね。

[99: 匿名さん]

役員会とやら田舎のマンション管理規約の様な特殊なものではなく、標準管理規約で話を進めましょう。
(理事)
第40条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
2 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。
第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

[100: 匿名さん]

理事会は規約で決まってる厳粛なものだよ。
しかも↑では抜けてるけど召集通知期限もある。一般には１週間前まで。
だから緊急理事会を開催したくても１週間後になってしまう。
１週間後じゃ緊急理事会ではないね。
昨年の3.11大震災の時は、時々刻々と状況が変わるから、被災県の管理組合は緊急で理事会が開けず、役員会で対応した。
だから役員会を多用して、理事会を補完するとともに機動性を高めるのよ。

[101: 匿名さん]

多くの管理組合では、理事会規定に違反して理事会を開催している。
・一週間以上前に開催通知を流さないとならないのに数日前に流している。
・過半数未満の理事しか出席していないのに理事会と詐称している。
・理事長の退任が正式に受理されていないのに副理事長が理事会を招集している。
以上を組合員が厳しく糾弾した結果、以降は理事会が成立しない場合は役員会に名称変更された。

[102: 匿名さん]

＞しかも↑では抜けてるけど召集通知期限もある。一般には１週間前まで。

良く読みましょう、速やかにとありますよ。

[103: 匿名さん]

>>101
『多くの管理組合…』ってなんで貴方は多くの管理組合の事例を知っているの？

[104: 匿名さん]

自分の組合がやってれば皆もやってるのだろう位の知能指数の人だよ。

[105: 匿名さん]

>100

>しかも↑では抜けてるけど召集通知期限もある。一般には１週間前まで。

抜けてないよ。

3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

標準規約の場合、第４３条を準用するとなっているから２週間前だよ。99は単棟型で団地型なら４５条だ。

でもね、ここって拘る所？

理事会において別段の定めをすることができる・・・となっているんだから、必要ならいつでも召集できるように決めればいいだけだろ。その程度の問題だよ。

100の言っている被災県のマンションてア ホなだけだろ。101にしてもその重箱スミつつきな馬 鹿住民に反論できない理事会がだらしないだけ。

居るんだよな、どうでもよい様なことを突いていい気になっている迷惑な粗大ゴミ住人。書いている内容からどこのマンションか見当付いたけどね。

緊急なら理事長が召集をかければいい。それで文句言う奴は普通いないよ。

[106: 匿名さん]

＞理事会において別段の定めをすることができる・

エビデンスは？

震災時は帰宅できなかった役員が多く理事会が成立しない。
しかも緊急対応事項は理事会決議ではない。
したがって、マンションにいる役員だけで打ち合わせ（役員会）で決めてもかまわない。

[107: 匿名さん]

理事会と役員会を分ける理由は、無駄な決議を理事会でする必要がない、ということだろう。
そうなると、普段は役員会でよく、規約に定める決議が必要な時のみ理事会開催となる。

[108: 匿名さん]

何もない平穏な期なら、期末の総会上程議案の決議の時の１回だけが理事会でしょう。
あと滞納者に法的措置を講じるときに理事会開く程度でしょう。

[109: 匿名さん]

＞理事会と役員会を分ける理由は、無駄な決議を理事会でする必要がない、ということだろう。 そうなると、普段は役員会でよく、規約に定める決議が必要な時のみ理事会開催となる。

何を言わんとしているかさっぱり分からないので、筋道を立てて説明したらどうですか。
一般には理事及び監事を含め役員と言う。
理事会は理事の合議機関で、監事は出席して意見は言えるが決議には参加できないだけのこと。
役員会なんて聞いたこともないが、多分、田舎の管理会社に飼い慣らされた管理組合の規約だろう。

[110: 匿名さん]

>106

エビテンでも食いたいのか(笑)

(招集)
第52条
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

105にも書いてあるんだけど第○条とか書かないと読めないのかな。少なくとも105はまともに読んでいないことは理解できたよ。


>しかも緊急対応事項は理事会決議ではない。
したがって、マンションにいる役員だけで打ち合わせ（役員会）で決めてもかまわない。

好き勝手にやりたい馬 鹿住民の戯言。

[111: 匿名さん]

悪い。間違った。

>しかも緊急対応事項は理事会決議ではない。
したがって、マンションにいる役員だけで打ち合わせ（役員会）で決めてもかまわない。

好き勝手にやりたい馬 鹿住民の戯言。

ここ削除ね。

[112: 匿名さん]

役員会と称して一部の理事だけで好き勝手に決めて理事会でろくな説明もせずに承認を得ようという魂胆なのだろう。

[113: 匿名さん]

>101

>・理事長の退任が正式に受理されていないのに副理事長が理事会を招集している。

どうしてこれが規約違反なの？

根拠は？

[114: 匿名さん]

理事会は決議事項が規約で決められている。
それ以外は理事会で決議する必要はない。
役員会でも懇談会でも井戸端会議でもなんでもいい。
その一例が、期初めの理事の互選による理事長選任。
理事長が選任されていないから理事会は開催できない。
だから互選は役員会等で行う。

[115: 匿名さん]

>>113
退任予定の理事長は辞職が理事会で受理されるまでは理事長職を全うしなければならない。
したがって、辞職受理の理事会を開催するのは辞職予定の理事長である。
管理規約では、理事会を招集できるのは理事長のみ。副理事長には権限がない。

[116: 匿名さん]

>>115
正しいですね。

[117: 匿名さん]

>115

その根拠は？

[118: 匿名さん]

管理規約通りではないの？
副理事長が理事会開催できるなら、平理事もできる。
みな好き勝手に理事会が開催できることになる。
同一日時に2つ理事会が開催できてしまう。

[119: 匿名さん]

第５２条理事会は、理事長が招集する。

[120: 匿名さん]

＞その一例が、期初めの理事の互選による理事長選任。 理事長が選任されていないから理事会は開催できない。 だから互選は役員会等で行う。

ウソは書かないこと。
もっと上級の総会の特別決議で設定する規約で下記のように規定されているよ。
理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任し、その総会後にこの規約に基づいて、
理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
役員会なんか関係ない。これも互選された結果は理事長＝議長が理事会の議事録として残すんだよ。
勉強しなさいよ。青二才君。

(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名 五監事 ○名
2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。