繰り上げ返済は愚か者？

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなのでしょう？

[603: 匿名さん]

>595
それはない。計算したのかよ。根拠だせよ。

[604: 匿名さん]

602
なら、どっちも正解。

[605: 匿名]

>602
私も1%以下の話じゃないと愚か者とは誰も思わないと思いますよ。

[606: 匿名さん]

共通の前提条件
　・当初借入金：3000万円
　・借入金利等：0.775％、元利均等、35年
　・借入日：今年の12月（返済は来月から）
　・計算は１ヶ月単位
　・住宅ローン控除は、年末残債×１％が毎年受けられる。
　・繰上返済原資：年間100万円＋前年ローン減税
　・繰上返済は、期間短縮型
　・端数は最終回で調整
　・保証料は、無料の銀行もあるし、戻りがあっても手数料が不明なので、無視。

毎年繰上返済する場合の前提条件
　・再来年の１月以降、毎年１月に繰上返済

控除終了後に繰上返済する場合の前提条件
　・10年の控除が終わった翌年はそれまでの原資をまとめて１月に繰上返済
　・以降、毎年１月に繰上返済
　・初回の繰上返済までの運用益は、無視。（ネット定期預金でも0.2％程度で運用可能だが。）

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シミュレーション結果

毎年繰上返済する場合
・支払利息： 1,785,760円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,172,171円
・実質支払額：29,613,589円
※15年１ヶ月で完済

控除終了後に繰上返済する場合
・支払利息： 2,154,026円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,655,829円
・実質支払額：29,498,197円
※15年１ヶ月で完済

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結論
・どちらが得かと言えば、控除終了後にまとめて繰り上げた方が得。

考察
・毎年繰り上げた方がすごく得すると思っている人が少なからずいるようだが、それは誤解。
・もっと運用リスクをとりたいとか、その程度なら精神的に借金を減らしたいとかは、両方とも心情的には理解できる。

[607: 匿名]

>606
計算ありがとうございます。
これで勘違い繰り上げさんもわかったかな。

[608: 匿名さん]

＞606さん
お疲れ様。労作ですね。現実にはキリのいい数字で繰り上げるでしょうけどね。運用さんが得するためには控除分を繰り上げに入れ込むのがコツです。でも金利が0.9%とかなら、結論が逆転しそう。そのあたり、わかる人にはわかるはず。

[609: 匿名]

>608
まだ負けを認めないんかい？
減税分を繰り上げに足してなくても0.9%でも逆転しません。

[610: 匿名さん]

>606

ありがとう、お疲れさま。
これで算数の出来ない繰り上げさんも静かになるね。

[611: 匿名さん]

607,608,609がスネ夫すぎて吹いた。
金利とか条件次第でどちらが有利とは言えないのは前から結論でてるだろ。ググれよ。
606の試算みたら0.9じゃ明らかに逆転するだろ。0.775なんてほとんどいないから大半のやつは繰り上げが有利という試算だな。
1パーセントが損益分離と言っていた運用くんは計算ができ無いことが証明されちゃったね。

[612: 匿名さん]

昨日の１％がいつの間にか0.8％になったのね

[613: 匿名さん]

>611

逆転しないよ。
606の条件ちゃんと理解できてる？

[614: 匿名さん]

逆転するだろ、頭悪いな。

[615: 匿名さん]

はいはい、じゃあ試算だしてね。

[616: 匿名さん]

まあまあそう言わず。その辺のソフトでたたいてみた。
606の偉いところは、還付控除をすかさず繰り上げ返済に回したところ。やっぱり繰り上げは大事なんだね。実際には俺ら素人は切りのいい返済にしてしまうだろうな。めんどくさいし。

3000万の借入、0.9％、35年。
繰り上げくん：200万ずつ2年ごとに10年間繰り上げ返済、あとは放置。
運用くん：1000万円を11年目に繰り上げ返済（10年目だと満額もらえないのが心配で）、あとは放置

ーーーーーーーー
繰り上げくん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：32,698,576円
支払利息総額：2,698,576円

還付控除：2,073,107円
実質支払利息：625,469円

ーーーーーーー
運用くん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：33,214,944円
支払利息総額：3,214,944円

還付控除：2,585,974円
実質支払利息：628,970円

ーーーーーーー
たいして差はないけど、金利0.9％ではわずかに繰り上げくんリードとなりました。でも手数料とかその間の運用とかあるでしょうから運用くんが僅差で勝利、としたいな。この金利より上なら繰り上げくんの方がお得。そういうこと。

[617: 匿名さん]

616だけど。>606の試算なら、金利0.75％という究極で支払い総額が借入より少ないけど、俺の試算では実質支払利息が60万ほど残りました。ということは、金利0.9％で儲かったーとか思っていても、結局は銀行に貢いでいるってこと。金利0.9％は銀行の勝利。よくできている。

[618: 匿名さん]

還付分をすかさず繰り上げに回さないにしても差額を11年目の繰り上げに足してもらわないと。
11年目は1000万じゃなく1050万でやってくれ。

[619: 匿名さん]

それって結局繰り上げしてるってことだろ。
今までの主張はローン減税終了後にまとめて繰り上げだったよな。
ローン控除が原資だから自己負担ゼロって理屈は成り立たないぜ。お金に色はついてないから減税の100万も、働いて得た100万も同じ価値だからな。

[620: 匿名さん]

3000万0.9％35年11年目以降は双方ともに放置のケース

控除分の差額約50万を11年目の繰上に加えると

繰り上げ：月々支払い22,619,742　繰上10,000,000
11年目まで様子見：月々支払い22,559,818　繰上10,500,000

繰上げ原資は双方とも毎年100万積み立てただけ。
繰り上げさんは控除200万くらいあるけどそれは繰上には使わない。
様子見さんは控除250万くらいあるうちの50万だけ繰上に使う。

結論：10年で6万様子見さんが有利。

[621: 匿名さん]

ローン控除分すら繰り上げしてない大半のやつ涙目(笑)

[622: 匿名さん]

606の試算見てはなるべく繰り上げたほうがいいとわかったわ。
そんだけ低金利かつ減税分随時繰り上げっていう最高に運用くんに都合よい条件にも関わらず僅差しかない。
てことは金利上昇リスクに優れる、繰り上げくん大勝利だな。

[623: 匿名さん]

大した差が出ないなら「繰上げが劣る」と考えるのがファイナンスの
考えかた。
同じ１０００円を払うなら今日払うより１年後に払ったほうがいい。
逆に言えば今日１０００円もらうほうが１年後にもらうよりいい。

すなわち今日の１０００円と１年後の１０００円は価値が違う。

だから利息というものがある。利息がゼロ以下なら払うのはなるべく先がいい。ローン減税が終わり利息がゼロ以上になるなら繰上げは有効。

[624: 匿名さん]

なぜ今日１０００円もらうほうが１年後に１０００円もらうよりよいのか？

・１０００円は今使いたい
・今は使わないが銀行に預ければ利息がつく
・１年後自分は生きているかわからない
・１年後の約束などあてにならない
・大地震で日本は崩壊するかも

１年後にもらうんだったら１０００円に少し色をつけてもらわないと
上記のリスクに見合わない。
逆に言えば今１０００円払うのと１年後に１０００円払うなら後者の
ほうがうれしいに決まっている。だから利息を取られる。

[625: 匿名さん]

もちろん運用にもリスクがあるわけだが、
そこんところ無視してないか？

休みの日に競馬場に行くと、
小汚いおっさんが今日こそ勝つぞって言ってる姿と
おまえらがかぶって仕方ないんだが。

[626: 匿名さん]

金を回すという意味での運用は、また別問題。
>>624さんの意見が
正論じゃないかと。

[627: 匿名さん]

624
運用くんは大事なことを忘れている。
その千円は借りたものってこと。
自分のお金ではない。
借金がある以上は手持ちのお金は稼いだものであれ
拾ってきたものであれ、借りたお金と同等の扱い。

[628: 匿名さん]

利息が付かなければ結局払うお金は一緒なんだから
手元に残る方が有利ってことでいいんじゃないの？

[629: 匿名]

>622
この人は何を示しても理解できないみたいね。
運用くんも金利上昇リスクは現金持ってるから同じだし、得しない繰上してしまったために現金持ってないリスクは運用くんの大勝利。

[630: 匿名さん]

まあ、繰上げ派のメリットを上げるなら
手持ち資金はないが、軽減繰り上げすることで
月々の支払いは運用派より少なくて済むってところかな。

[631: 匿名さん]

>>627

もちろん借りた金はいつかは返さないといけないよ。
ただ今日返すより１年後に返すほうがよいと考えるのが
ファイナンスの基本。
逆に貸したほうは１日でも早く返してほしい。
１年後に返すことを許容するのは利息があるから。

[632: 匿名]

>630
それってメリットですか？
軽減分は最初にまとめて払ってるだけで、利息がないなら先延ばしの方が明らかに得。

[633: 匿名さん]

>>63

一般的に繰り上げ返済は返済額を変えず期間短縮するからそれはない。

[634: 匿名さん]

>>632

メリットを上げるならって事で勘弁。

何が言いたいかというと
タンス預金出来る人は運用（その方が得だから）。
現金主義で宵越しの金は持たないって人は繰上げした方がいいかな。と。

>>633
軽減繰上げも充分一般的だと思いますよ？

[635: 匿名さん]

軽減で減った分も繰り上げちゃえば結果は同じだよ

[636: 匿名さん]

現金あると使っちゃうなら郵便局の自動積立定期預金にすればいいでしょ。あると使っちゃうから繰上げする方がいいというのはナンセンス。

[637: 匿名さん]

結局金利1%はボーダーではない、ということが完全に認知されましたね。有意義なスレとなりました。

[638: 匿名さん]

＞＞629
理解してないのはきみ。
繰り上げくんのほうが借り入れ元金へってるから、金利上昇したら運用くんより利払いの差が更に拡大する。
現金もってるのは原資が借金だろ。

[639: 匿名さん]

>>638

金利上昇したら、すなわち

運用パフォーマンス＜金利－１％（ローン減税）

になったら繰り上げ返済すればいいのよ。金利が上がらなければ返済
しなくてもいい。どっちも選べるでしょ。
選択オプションは多いほどいい。

[640: 匿名]

>638
だから運用くんは繰上しない分の現金持ってるから金利が減税以上に上がった時点で繰上したら一緒でしょ。

[641: 匿名]

>637
減税が1%の人は金利1%が、減税1.2%の人は1.2%がボーダーです。

[642: 匿名さん]

定期とか途中解約したら運用益パーじゃね？

[643: 匿名さん]

消費税増税とセットだけど２０１４年入居だと控除額が最大２％になるんでしょ。

[644: 匿名さん]

>>642

新生銀行だと２週間定期とかあるよ。０．２％（税引き前）

[645: 匿名]

>642
定期を途中解約して運用益無くなっても繰上くんより損するわけではないからね。

[646: 匿名さん]

>>642

それになんのために解約するかってのもあるよね。
他に使う用途ができたから解約するんでしょ？
（車を買うとか、入学金とか）
繰上げしちゃったらそもそも手元に金がないから困るのでは？
繰り上げ返済して自動車ローンとか教育ローンとか
組んだら本末転倒。

[647: 匿名]

>646
そうそう。人生なにが起こるかわかりません。
リストラや会社倒産もあるかも。
得しない繰上を慌ててしなくても余剰資金は多いにこしたことはない。

[648: 匿名さん]

H24年1月実行3000万35年で試算

①毎年繰上：毎年1月に100万ずつ繰上を行う
②様子見：毎年100万ずつ積立ておき、11年目の1月に減税分の差額とともにまとめて繰り上げる
以降の条件は同条件とする。

金利0.8%のケース

①月々分支払額22,336,706　繰上分10,000,000　（減税分2,116,641）繰上-減税=7,883,359→実質繰上用持出額
②月々分支払額22,232,715　繰上分10,463,154　（減税分2,579,795）繰上-減税=7,883,359→実質繰上用持出額

②が103,991円プラス

金利1.0%のケース

①月々分支払額22,930,012　繰上分10,000,000　（減税分2,125,570）繰上-減税=7,874,430→実質繰上用持出額
②月々分支払額22,927,604　繰上分10,466,525　（減税分2,592,095）繰上-減税=7,874,430→実質繰上用持出額

②が2,408円プラス

結論：定期預金の利息や保証料の返還手数料を考慮しなければほぼ1%が損益分岐点。

[649: 匿名さん]

解約は金利が上がって運用がマイナスになったら繰り上げに回すって事じゃないの？

[650: 匿名さん]

＞648
条件をそろえるなら、毎年繰り上げは11年目に減税分の差額を繰り上げるでしょ? そうすると分岐点はどうなるかなあ。

[651: 648]

ちょっと分かりにくいな。

H24年1月実行3000万35年で試算

①毎年繰上：毎年1月に100万ずつ繰上を行う
②様子見：毎年100万ずつ積立ておき、11年目の1月に減税分の差額とともにまとめて繰り上げる
以降の条件は同条件とする。

金利0.8%のケース

①月々分支払額22,336,706＋繰上分10,000,000－減税分2,116,641=実質総支払額30,220,065
②月々分支払額22,232,715＋繰上分10,463,154－減税分2,579,795=実質総支払額30,116,074

②が103,991円プラス

金利1.0%のケース

①月々分支払額22,930,012＋繰上分10,000,000－減税分2,125,570=実質総支払額30,804,442
②月々分支払額22,927,604＋繰上分10,466,525－減税分2,592,095=実質総支払額30,802,034

②が2,408円プラス

結論：定期預金の利息や保証料の返還手数料を考慮しなければほぼ1%が損益分岐点。

こっちのが分かりやすいかな？

[652: 匿名さん]

>>649

だったらイーブンだよね。コールオプションがある分運用優位。