繰り上げ返済は愚か者？

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなのでしょう？

[583: 匿名さん]

低金利時に借入元金圧縮しとくのがかしこい選択。
住宅ローン減税なんて額小さすぎて目じゃなくなるからな。
低金利しかしらないやつ多いんだろうな・・・

金利が上がってあぼ～んってなるのが楽しみ。

[584: 匿名さん]

553さん。 よかったらもう少し詳しく説明してくれませんか。繰り上げすればいいってわけではないって事？

[585: 匿名さん]

＞583
そうねーちょっと前まで８％だったからね。住宅ローンは速攻返して、株に投資しよ。

[586: 匿名さん]

＞581
保証料は、最初に一括で払ったよ。

[587: 匿名さん]

>>575
非繰り上げ派はずーっとそういうスタンスだよ
プラス国債などで運用するなら1.1％以下

だから低金利で借りてるなら繰り上げのほうが損だねって話

[588: 匿名さん]

>>579
1％ってのは保証料分込みでの話
0.8％ってのは保証料抜きでの話

ボーダーライン下がったわけじゃねーよw

[589: 匿名さん]

>>583
金利上がったら運用分繰り上げれば同じこと

[590: 匿名さん]

>583
同意。１０年って結構リスクあるよな。
過去20年間の変動金利の平均は4％らしい。

[591: 匿名]

>583
あなたが繰り上げた分以上の現金持ってるから金利上昇リスクは同じかちょっと有利なんだが。

[592: 匿名さん]

だからで終わり

>>537

結論

（借入金利＋保証料戻り分）-（住宅ローン減税＋元本が保証され、いつでも現金化出来る運用益） ＜０

ならば貯蓄（元本が保証されていていつでも現金化出来る運用）のが得。

ただ、最低金利0.775あたりでも差は0.0**とほとんど差は無い。

差が小さくとも繰上げするメリットは全く無い。

いや、損得の計算上はメリットは無いけど借金が少なくなるという心理的なメリットを重視する人もいるかもしれない。逆に借金総額よりも手元資金を重視しる人もいるかもしれない。

死んだらローンがチャラになるので繰上げも運用も大して変わらないならギリギリまで（減税期間終了まで）繰上げしないほうがいいかもしれない。

あとは好みかな？

[593: 匿名さん]

保証料抜きだと、なぜ０．８％になるか、ご教示願います。

[594: 匿名さん]

>589
それは違うでしょ。
繰り上げ時期が早いほうが効果があってお得なんだから。

[595: 匿名さん]

>591
現金は多く持っているけど、その間にあなたの持ってる現金以上に利子を減らしているのであった。
そしてあなたが後から繰り上げしても追いつけないわけ。相当低い利率で借りていないとね。

[596: 匿名さん]

594さん
589が正しいと思いますよ。

[597: 匿名さん]

>591
誤記
利子を減らしている＝支払い総額を減らしている　
が正解ね。

[598: 匿名さん]

＞595
今、利率１％以下の話してるんだよ。じゃないと、こんなスレッド名にならないでしょ。

[599: 匿名]

>595
だからその利息減少以上の減税があるんだってば。

[600: 匿名さん]

>596
いや正しくない。計算すりゃ君もわかるよ。

[601: 匿名さん]

また、算数できない人がいる。

[602: 匿名さん]

＞598
スレッド名「広繰り上げ返済は愚か者？」

↑１％以下限定の話とは読めないので君の言っていることは根拠がない。単なる思い込み。

[603: 匿名さん]

>595
それはない。計算したのかよ。根拠だせよ。

[604: 匿名さん]

602
なら、どっちも正解。

[605: 匿名]

>602
私も1%以下の話じゃないと愚か者とは誰も思わないと思いますよ。

[606: 匿名さん]

共通の前提条件
　・当初借入金：3000万円
　・借入金利等：0.775％、元利均等、35年
　・借入日：今年の12月（返済は来月から）
　・計算は１ヶ月単位
　・住宅ローン控除は、年末残債×１％が毎年受けられる。
　・繰上返済原資：年間100万円＋前年ローン減税
　・繰上返済は、期間短縮型
　・端数は最終回で調整
　・保証料は、無料の銀行もあるし、戻りがあっても手数料が不明なので、無視。

毎年繰上返済する場合の前提条件
　・再来年の１月以降、毎年１月に繰上返済

控除終了後に繰上返済する場合の前提条件
　・10年の控除が終わった翌年はそれまでの原資をまとめて１月に繰上返済
　・以降、毎年１月に繰上返済
　・初回の繰上返済までの運用益は、無視。（ネット定期預金でも0.2％程度で運用可能だが。）

------------------------
シミュレーション結果

毎年繰上返済する場合
・支払利息： 1,785,760円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,172,171円
・実質支払額：29,613,589円
※15年１ヶ月で完済

控除終了後に繰上返済する場合
・支払利息： 2,154,026円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,655,829円
・実質支払額：29,498,197円
※15年１ヶ月で完済

------------------------
結論
・どちらが得かと言えば、控除終了後にまとめて繰り上げた方が得。

考察
・毎年繰り上げた方がすごく得すると思っている人が少なからずいるようだが、それは誤解。
・もっと運用リスクをとりたいとか、その程度なら精神的に借金を減らしたいとかは、両方とも心情的には理解できる。

[607: 匿名]

>606
計算ありがとうございます。
これで勘違い繰り上げさんもわかったかな。

[608: 匿名さん]

＞606さん
お疲れ様。労作ですね。現実にはキリのいい数字で繰り上げるでしょうけどね。運用さんが得するためには控除分を繰り上げに入れ込むのがコツです。でも金利が0.9%とかなら、結論が逆転しそう。そのあたり、わかる人にはわかるはず。

[609: 匿名]

>608
まだ負けを認めないんかい？
減税分を繰り上げに足してなくても0.9%でも逆転しません。

[610: 匿名さん]

>606

ありがとう、お疲れさま。
これで算数の出来ない繰り上げさんも静かになるね。

[611: 匿名さん]

607,608,609がスネ夫すぎて吹いた。
金利とか条件次第でどちらが有利とは言えないのは前から結論でてるだろ。ググれよ。
606の試算みたら0.9じゃ明らかに逆転するだろ。0.775なんてほとんどいないから大半のやつは繰り上げが有利という試算だな。
1パーセントが損益分離と言っていた運用くんは計算ができ無いことが証明されちゃったね。

[612: 匿名さん]

昨日の１％がいつの間にか0.8％になったのね

[613: 匿名さん]

>611

逆転しないよ。
606の条件ちゃんと理解できてる？

[614: 匿名さん]

逆転するだろ、頭悪いな。

[615: 匿名さん]

はいはい、じゃあ試算だしてね。

[616: 匿名さん]

まあまあそう言わず。その辺のソフトでたたいてみた。
606の偉いところは、還付控除をすかさず繰り上げ返済に回したところ。やっぱり繰り上げは大事なんだね。実際には俺ら素人は切りのいい返済にしてしまうだろうな。めんどくさいし。

3000万の借入、0.9％、35年。
繰り上げくん：200万ずつ2年ごとに10年間繰り上げ返済、あとは放置。
運用くん：1000万円を11年目に繰り上げ返済（10年目だと満額もらえないのが心配で）、あとは放置

ーーーーーーーー
繰り上げくん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：32,698,576円
支払利息総額：2,698,576円

還付控除：2,073,107円
実質支払利息：625,469円

ーーーーーーー
運用くん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：33,214,944円
支払利息総額：3,214,944円

還付控除：2,585,974円
実質支払利息：628,970円

ーーーーーーー
たいして差はないけど、金利0.9％ではわずかに繰り上げくんリードとなりました。でも手数料とかその間の運用とかあるでしょうから運用くんが僅差で勝利、としたいな。この金利より上なら繰り上げくんの方がお得。そういうこと。

[617: 匿名さん]

616だけど。>606の試算なら、金利0.75％という究極で支払い総額が借入より少ないけど、俺の試算では実質支払利息が60万ほど残りました。ということは、金利0.9％で儲かったーとか思っていても、結局は銀行に貢いでいるってこと。金利0.9％は銀行の勝利。よくできている。

[618: 匿名さん]

還付分をすかさず繰り上げに回さないにしても差額を11年目の繰り上げに足してもらわないと。
11年目は1000万じゃなく1050万でやってくれ。

[619: 匿名さん]

それって結局繰り上げしてるってことだろ。
今までの主張はローン減税終了後にまとめて繰り上げだったよな。
ローン控除が原資だから自己負担ゼロって理屈は成り立たないぜ。お金に色はついてないから減税の100万も、働いて得た100万も同じ価値だからな。

[620: 匿名さん]

3000万0.9％35年11年目以降は双方ともに放置のケース

控除分の差額約50万を11年目の繰上に加えると

繰り上げ：月々支払い22,619,742　繰上10,000,000
11年目まで様子見：月々支払い22,559,818　繰上10,500,000

繰上げ原資は双方とも毎年100万積み立てただけ。
繰り上げさんは控除200万くらいあるけどそれは繰上には使わない。
様子見さんは控除250万くらいあるうちの50万だけ繰上に使う。

結論：10年で6万様子見さんが有利。

[621: 匿名さん]

ローン控除分すら繰り上げしてない大半のやつ涙目(笑)

[622: 匿名さん]

606の試算見てはなるべく繰り上げたほうがいいとわかったわ。
そんだけ低金利かつ減税分随時繰り上げっていう最高に運用くんに都合よい条件にも関わらず僅差しかない。
てことは金利上昇リスクに優れる、繰り上げくん大勝利だな。

[623: 匿名さん]

大した差が出ないなら「繰上げが劣る」と考えるのがファイナンスの
考えかた。
同じ１０００円を払うなら今日払うより１年後に払ったほうがいい。
逆に言えば今日１０００円もらうほうが１年後にもらうよりいい。

すなわち今日の１０００円と１年後の１０００円は価値が違う。

だから利息というものがある。利息がゼロ以下なら払うのはなるべく先がいい。ローン減税が終わり利息がゼロ以上になるなら繰上げは有効。

[624: 匿名さん]

なぜ今日１０００円もらうほうが１年後に１０００円もらうよりよいのか？

・１０００円は今使いたい
・今は使わないが銀行に預ければ利息がつく
・１年後自分は生きているかわからない
・１年後の約束などあてにならない
・大地震で日本は崩壊するかも

１年後にもらうんだったら１０００円に少し色をつけてもらわないと
上記のリスクに見合わない。
逆に言えば今１０００円払うのと１年後に１０００円払うなら後者の
ほうがうれしいに決まっている。だから利息を取られる。

[625: 匿名さん]

もちろん運用にもリスクがあるわけだが、
そこんところ無視してないか？

休みの日に競馬場に行くと、
小汚いおっさんが今日こそ勝つぞって言ってる姿と
おまえらがかぶって仕方ないんだが。

[626: 匿名さん]

金を回すという意味での運用は、また別問題。
>>624さんの意見が
正論じゃないかと。

[627: 匿名さん]

624
運用くんは大事なことを忘れている。
その千円は借りたものってこと。
自分のお金ではない。
借金がある以上は手持ちのお金は稼いだものであれ
拾ってきたものであれ、借りたお金と同等の扱い。

[628: 匿名さん]

利息が付かなければ結局払うお金は一緒なんだから
手元に残る方が有利ってことでいいんじゃないの？

[629: 匿名]

>622
この人は何を示しても理解できないみたいね。
運用くんも金利上昇リスクは現金持ってるから同じだし、得しない繰上してしまったために現金持ってないリスクは運用くんの大勝利。

[630: 匿名さん]

まあ、繰上げ派のメリットを上げるなら
手持ち資金はないが、軽減繰り上げすることで
月々の支払いは運用派より少なくて済むってところかな。

[631: 匿名さん]

>>627

もちろん借りた金はいつかは返さないといけないよ。
ただ今日返すより１年後に返すほうがよいと考えるのが
ファイナンスの基本。
逆に貸したほうは１日でも早く返してほしい。
１年後に返すことを許容するのは利息があるから。

[632: 匿名]

>630
それってメリットですか？
軽減分は最初にまとめて払ってるだけで、利息がないなら先延ばしの方が明らかに得。

[633: 匿名さん]

>>63

一般的に繰り上げ返済は返済額を変えず期間短縮するからそれはない。

[634: 匿名さん]

>>632

メリットを上げるならって事で勘弁。

何が言いたいかというと
タンス預金出来る人は運用（その方が得だから）。
現金主義で宵越しの金は持たないって人は繰上げした方がいいかな。と。

>>633
軽減繰上げも充分一般的だと思いますよ？

[635: 匿名さん]

軽減で減った分も繰り上げちゃえば結果は同じだよ

[636: 匿名さん]

現金あると使っちゃうなら郵便局の自動積立定期預金にすればいいでしょ。あると使っちゃうから繰上げする方がいいというのはナンセンス。

[637: 匿名さん]

結局金利1%はボーダーではない、ということが完全に認知されましたね。有意義なスレとなりました。

[638: 匿名さん]

＞＞629
理解してないのはきみ。
繰り上げくんのほうが借り入れ元金へってるから、金利上昇したら運用くんより利払いの差が更に拡大する。
現金もってるのは原資が借金だろ。

[639: 匿名さん]

>>638

金利上昇したら、すなわち

運用パフォーマンス＜金利－１％（ローン減税）

になったら繰り上げ返済すればいいのよ。金利が上がらなければ返済
しなくてもいい。どっちも選べるでしょ。
選択オプションは多いほどいい。

[640: 匿名]

>638
だから運用くんは繰上しない分の現金持ってるから金利が減税以上に上がった時点で繰上したら一緒でしょ。

[641: 匿名]

>637
減税が1%の人は金利1%が、減税1.2%の人は1.2%がボーダーです。

[642: 匿名さん]

定期とか途中解約したら運用益パーじゃね？

[643: 匿名さん]

消費税増税とセットだけど２０１４年入居だと控除額が最大２％になるんでしょ。

[644: 匿名さん]

>>642

新生銀行だと２週間定期とかあるよ。０．２％（税引き前）

[645: 匿名]

>642
定期を途中解約して運用益無くなっても繰上くんより損するわけではないからね。

[646: 匿名さん]

>>642

それになんのために解約するかってのもあるよね。
他に使う用途ができたから解約するんでしょ？
（車を買うとか、入学金とか）
繰上げしちゃったらそもそも手元に金がないから困るのでは？
繰り上げ返済して自動車ローンとか教育ローンとか
組んだら本末転倒。

[647: 匿名]

>646
そうそう。人生なにが起こるかわかりません。
リストラや会社倒産もあるかも。
得しない繰上を慌ててしなくても余剰資金は多いにこしたことはない。

[648: 匿名さん]

H24年1月実行3000万35年で試算

①毎年繰上：毎年1月に100万ずつ繰上を行う
②様子見：毎年100万ずつ積立ておき、11年目の1月に減税分の差額とともにまとめて繰り上げる
以降の条件は同条件とする。

金利0.8%のケース

①月々分支払額22,336,706　繰上分10,000,000　（減税分2,116,641）繰上-減税=7,883,359→実質繰上用持出額
②月々分支払額22,232,715　繰上分10,463,154　（減税分2,579,795）繰上-減税=7,883,359→実質繰上用持出額

②が103,991円プラス

金利1.0%のケース

①月々分支払額22,930,012　繰上分10,000,000　（減税分2,125,570）繰上-減税=7,874,430→実質繰上用持出額
②月々分支払額22,927,604　繰上分10,466,525　（減税分2,592,095）繰上-減税=7,874,430→実質繰上用持出額

②が2,408円プラス

結論：定期預金の利息や保証料の返還手数料を考慮しなければほぼ1%が損益分岐点。

[649: 匿名さん]

解約は金利が上がって運用がマイナスになったら繰り上げに回すって事じゃないの？

[650: 匿名さん]

＞648
条件をそろえるなら、毎年繰り上げは11年目に減税分の差額を繰り上げるでしょ? そうすると分岐点はどうなるかなあ。

[651: 648]

ちょっと分かりにくいな。

H24年1月実行3000万35年で試算

①毎年繰上：毎年1月に100万ずつ繰上を行う
②様子見：毎年100万ずつ積立ておき、11年目の1月に減税分の差額とともにまとめて繰り上げる
以降の条件は同条件とする。

金利0.8%のケース

①月々分支払額22,336,706＋繰上分10,000,000－減税分2,116,641=実質総支払額30,220,065
②月々分支払額22,232,715＋繰上分10,463,154－減税分2,579,795=実質総支払額30,116,074

②が103,991円プラス

金利1.0%のケース

①月々分支払額22,930,012＋繰上分10,000,000－減税分2,125,570=実質総支払額30,804,442
②月々分支払額22,927,604＋繰上分10,466,525－減税分2,592,095=実質総支払額30,802,034

②が2,408円プラス

結論：定期預金の利息や保証料の返還手数料を考慮しなければほぼ1%が損益分岐点。

こっちのが分かりやすいかな？

[652: 匿名さん]

>>649

だったらイーブンだよね。コールオプションがある分運用優位。

[653: 648]

>650

減税分の差額？
毎年繰上と10年後繰上を比較した場合の差額だから毎年繰上には差額はないよ。

[654: 匿名さん]

利上げは半年だから半年定期がいいんじゃないかな。

[655: 匿名さん]

半年定期って利回りいくらよ？

[656: 匿名さん]

分かった分かった。金利1%なら、50万余計に繰り上げないと様子見チームは繰り上げチームに勝てないってことだね。どんどん条件出てきて勉強になるよ。

[657: 匿名さん]

SBIはキャンペーンで半年0.27だってさ。

ま、ここでの定期の利回りは考慮しなくていいんじゃないか？

651の試算はタンス預金の場合だぞ。

[658: 匿名さん]

>>656

余計に５０万ではないと思うぞ。
繰り上げ返済しないことで還付される税金がした場合に比べて５０万ほど多いので
その分のキャッシュフローを１１年目の繰上げ原資にしているだけ。

住宅ローン減税＝利子補給と考えたほうがいい。

[659: 匿名さん]

656

その余分に繰り上げないといけない50万は繰上に比べて余分に戻ってくる金額なんだが・・・

実質総支払額という明白な答えを示しているのにまだ違うと言い張るか。

[660: 匿名さん]

やはり繰り上げ論者は愚か者だなあ

[661: 匿名]

>656
差額50万を繰上げて、公平な比較なんだが、こういった理屈がわからないから繰上げちゃうんだろうね。

>660
さすがにこの愚かな繰上げ論者は一人だけじゃないの？

[662: 匿名さん]

ここまできてまだ将来の金利負担がとか金利上昇リスクがと言い出したら救いようのないバカと認定されるからこれから書き込む場合は気を付けてね。

[663: 匿名さん]

そもそも両者にそんなに差はないと思うけどね。
片方が片方を愚か者って罵るほうが滑稽に思う。

運用で大もうけできるならサラリーマン辞めろよ。
そうでないなら、ほとんど差はない。

[664: 匿名さん]

でたーお決まりのたったそんだけかよ発言！

繰り上げ返済が愚かなんじゃなくて繰り上げ返済のほうが得だと思い込んでることが愚かなんだよ。

こっちはずーーーーーーーーーっとそのスタンスだけど？

[665: 匿名さん]

>>664

あーあ。ついに本当のこと言ったゃったよ。いいおもちゃだったのに、、、。

[666: 匿名さん]

664

私は新参者なので。

例えば、変動が固定金利で組んだ人を馬鹿にするのはまだわかる。

でもこのスレで言ってる次元の話は
同じ変動金利で組んだ者同士が大手都銀かネット銀行か
どっちが得かと言ってるレベル。
そりゃ、その人によるだろって話。

[667: 匿名さん]

様子見さん「繰り上げするより得だよ」
繰り上げさん「そんなことない、繰り上げのが得だ」
様子見さん「ほら、試算してみたよ」
繰り上げさん「たったそんだけかよ」
様子見さん「・・・」

繰り上げさん「ていうか損益分岐点は0.9%」
様子見さん「違うよ、1%だよ」
繰り上げさん「そんなわけあるか、あほか」
様子見さん「ほら、試算してみたよ」
繰り上げさん「たったそんだけかよ」←今ここ

[668: 匿名さん]

>666

例えが下手で意味が分かんないけど、たぶん違うよ。

1+1を2と主張する人が1+1を3だと主張する人を馬鹿にしてるだけだよ。

[669: 匿名さん]

私には

繰上返済は愚か者だ。
預金ないし運用に回すのが賢者だ。

って言ってるようにしか聞こえないが。
自称賢者には申し訳ないが、どっちもただの庶民だと思うよ。

[670: 匿名さん]

スレタイを読もう

課題提起は以下の通り

「最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなのでしょう？ 」

回答は以下の通り

運用パフォーマンス＞金利－住宅ローン減税（１％）

の場合は運用が得。
運用益パフォーマンスはたんす預金の０％からリスク投資までいろいろ。
取れるリスクと取りたいパフォーマンスに応じて選べばいい。
あとは自分で借りている金利と住宅ローンで控除できる金額を計算してね。

以上

[671: 匿名さん]

>669

君国語の成績よくなかったでしょ。
一部分だけを切り取って独自の見解を述べても丸はつかないよ。

ちなみに誰も賢者を自称してないけどね。
君の妄想？

人のおもちゃにケチつけるのやめてくれます？

[672: 匿名さん]

>>669
庶民かどうかなんて誰も争ってないわボケ

[673: 匿名さん]

繰上げさん、ムキーって感じなのかな？

[674: 匿名さん]

この連投っぷり。

興奮しすぎだって。

今日も自宅警備は暇でいいね～。

[675: 匿名さん]

同じ金額のみ10年後に繰り上げるんじゃないんだよ。最初からいってるだろ、まとめて繰り上げのときに50万加える。ファイナンスの基本だろ。

[676: 匿名さん]

経営においての常識だけどさ。
たかが個人の住宅ローンで数千万の話だろ？
何をそんなに誇らしげに語ってるんだ？

[677: 匿名さん]

人生はファイナンスだよ。
人はあらゆる判断において無意識のうちにファイナンスをつかっているからね。

[678: 匿名さん]

論破されると674とか676みたいなくだらないこというやつってどこの板にも必ずいるよね。

[679: 匿名さん]

ここにいるのは全員繰り上げ返済派だよね。
言い合っている人の違いって何？

[680: 匿名さん]

繰り上げ返済が愚かだとは思わないが
繰り上げ返済の方がいいに決まってるだとか
金利上昇した場合繰り上げ派のほうが有利だ
とか思ってる約1名についてはその限りじゃないな

[681: 匿名さん]

>>679
ここまで見てきて言い合ってる人達の違いがわからねーとか相当だね

[682: 匿名さん]

現在の最低金利に運用しようという人が出ても不思議ではないが、
２～３％の頃から運用を叫んでいた人はどういう理由でしょうか？