繰り上げ返済は愚か者？

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなのでしょう？

[51: 匿名さん]

減税メリットって年間数十万円とか帰ってくるの？ってそんない税金払っているかな？

[52: 匿名さん]

そんなのエクセルで計算しなさい。繰り上げ返済した場合としない場合ＮＰＶ関数を使うと一瞬でわかる。

[53: 匿名さん]

うちは今年22円還付してもらうけど？

[54: 匿名さん]

>>50

話を単純にするために利息が０．５パーセント、借り入れ額が１０００万とする。支払い利息は５万円、減税は10万円。なのでプラス5万円。そして手元に１００万円。

１００万円繰り上げ返済すると残債９００万円なので支払い利息は４．５万円。減税は9万なのでプラス４．５万円。で五千円の損。さらに銀行に預ければ利息がついたり好きに使える流動資産の１００万円も手元になし。

ゆえに利率が1パーセント切っていたら繰り上げ返済するのは非合理的。

まあ団信とかあるからこんなに単純ではないけどね。

[55: 匿名さん]

あと繰り上げ返済した直後に事故で死んでしまったら残債９００はチャラになるが繰り上げ返済した100万円は戻ってこない。繰り上げしなければ手元に１００万円残しつつ１０００万円はチャラ。

繰り上げ返済が有効かどうかは利率によるわけだ。

[56: 匿名さん]

もちろん減税期間が終わったり、課税金額が減税額より小さい場合はその限りでないけどね。

だから繰り上げ返済したいならローン減税が終わるか金利が1パーセント超えるまではしない方が合理的。

[57: 匿名さん]

団信は生命保険代わりだから、この際別途扱いでいいでしょう。
私の場合、ローン減税額は年間50万×10年間＝500万円、
この10年間の金利支払総額もほぼ同額の約500万円です（固定金利0.8%台）。
繰上げ可能な余剰資金は、変動10年物国債で運用したほうが、手元流動性が厚いという意味でも、
絶対に特だと考えています。
（確かに今は雀の涙の金利ですが、半年ごとに金利が変動するので、将来は楽しみ。）
ローン減税期間が終了したら、そのとき国債金利が3％以上になっていなければ、
一括繰上げ返済する予定です。

[58: 匿名さん]

＞＞４７
世でよく売れている投資信託商品は専門家から見たら絶対不利なものばかりですよ。
大勢いるから良いとは限りません。
世の中にはマネーリテラシーのない人があふれているので、金融のプロたちからいいカモにされています。
長期金利（国債10年の金利）を上回るリターンを得ようと投資しているなら、必ず株式であれ投資信託であれ元本割れのリスクがある。
ところが同じ金額を繰り上げ返済に「投資」すればノーリスクで将来のマイナスが減るというリターンがある。
どちらをとるかという話です。

投資派の理論は繰り上げ返済がノーリスクであることが考慮されていない。
No４９の書き込みが象徴的だが将来長期金利があがることを確定的に書いてあるがその保証はまったくない。
将来上がる方に博打をかけているだけです。

現在個人がノーリスクで変動１０の0.4％以上のリターンを得ることはできないのだから、
それを下回る利率で借金できない限り不可能。
簡単な話なんだけどな。

[59: 匿名さん]

>57
>ローン減税額は年間50万

って、税務署から50万円振り込んでくるってことですか？

[60: 匿名さん]

57です。確定申告後1月ほどで振り込まれますよ。

[61: 匿名さん]

＞＞５４
手元の１００万円の差はないでしょ。１１００万円と１０００万円になってるじゃない。

ローン減税ってよく知らないんですがローン残高の１％が返ってくるんですか？何年間？３０年とかじゃないですよね。
１年目だけで計算してますけど、３０年でどうなんですか？
減税以上の利払いが減っていると思いますよ。

[62: 匿名さん]

58さんは、ローン減税のメリットは無視されるのですか？

[63: 匿名さん]

＞60
理解が悪くて申し訳ありません。
３千万円のローンですから月１２万円のローン返済額として、
年５０万という事は月４万円戻ってくるという事ですから
月々のローン支払額は実質８万円という事ですか？

[64: 匿名さん]

年50万の減税メリットを受けるには、年末に5000万以上のローン残高が必要です。
63さんの場合は、おそらく10年間で200万円前後の減税ではないでしょうか？

[65: 匿名さん]

＞＞５７
ローン減税よく知りませんでしたが１０年で５００万しか帰ってこないんですね？

ローン５０００万
変動１０で１０００万投資（変動１０：年利0.4％）
ローン減税-５００万

ローン４０００万
繰り上げ返済２０００万
投資なし
ローン減税-４００万


単純化しましたがどちらも６０００万の運用です。これ比較してどちらが得かわかりますか？
答えは出ましたね。（最初っから出てるけど）

[66: 匿名さん]

＞＞６２
１００万円繰り上げ返済して得られるリターンは確実にローン減税の１万円より多いです。
新生銀行のHPとかで計算してみては。繰り上げ返済の威力を実感できます。

だいたい借金抱えていたほうが得だなんてあるわけないでしょ。

[67: 匿名さん]

65さん、繰上げ返済するとローン減税額が大きく減ることを忘れてませんか？

[68: 匿名さん]

＞64
１０年間で２００万円程度＋毎月１２万円の投資の運用益であれば、１０年で繰り上げ完済すれば１０００万円以上の金利
+ローン減税分、繰り上げ返済の方が得だと思いますがいかがでしょうか？間違いですか？

[69: 匿名さん]

66さん、借りてる金利次第ですね。
金利が0.8%ならどうなりますか？
100万円を繰上げしない場合の10年物国債での運用益は考慮しましたか？

[70: 匿名さん]

＞69
横スレですが金利が0.8%なんて一流会社社員だけでは？

[71: 匿名さん]

>>61

税制は毎年変わりますので借りた年によりますが、基本的に年末のローン残高の1パーセントが10年ない15年の期間帰ってきますのでその間は繰り上げ返済せ するのは得策ではありません。投信など買わずにノーリスクの定期預金とかにしといても構いません。減税期間が終わった時点で繰り上げ返済すれば良いのです。

また還付の方法ですが毎年確定申告してもいいですがサラリーマンの場合は書類を提出することで年末調整で帰ってきます。給与明細の当月の税金の欄が引かれずに逆にプラスになっているはずです。

[72: 匿名さん]

何だか毎年この時期になるとこういう話が出てきますねぇ。

繰り上げない方が得になる前提として、繰上予定の資金を毎年貯めておき（運用とも言う）、減税が切れる10年後にまとめて繰上返済。

繰り上げた方が得だといっている人の多くは、10年後の繰上返済を考慮していない。
いま繰り上げるのと、10年減税の恩恵を受けて繰り上げるのとではどちらが得か、という比較をしないと。

もし借入金利が１％以下かつ、減税が満額受けられるなら、
運用なんて考えなくて、定期預金だっていい。

「10年の間に使っちゃうかも」という心理的要因は、また別次元の話。

[73: 匿名さん]

どなたか0.8％の比較をシュミレーションしていただけませんか？

[74: 匿名さん]

68さん、私は繰り上げ返済自体は否定してませんよ。
71さんのいうとおり、ローン減税期間の終了後にすべきと考えているのです。
但し、その頃国債金利が3％を超えていれば、ローン減税がなくても繰上げ返済は損だと思いますが・・

[75: 匿名さん]

＞減税が満額受けられる
子供もいるし、そんな人、いません。

[76: 匿名さん]

＞その頃国債金利が3％を超えていれば

この場合、ローン金利ももっと高額になっていますが・・・

[77: 匿名さん]

74ですが、72さんの意見に全面的に賛成です。

[78: 匿名さん]

あと厳密に計算するなら今年返す１００万円と10年後に返す１００万円は等価値ではありません。ファイナンス的には10年後に返す１００万の方が価値が低い（返すなら10年後の方が特）と考えます。

[79: 匿名さん]

76さん、固定金利前提の話でした。すみません。

[80: 匿名さん]

>>75
普通にいっぱいいますが・・・
住民税も控除がありますよ。

2000万円の借り入れで、年間の税額が20万。ご自身の明細を見てみては？

[81: 匿名さん]

>>75

ローン金額が低ければ全額受けられます。
私は残債８００万くらいですので8万円還付受けましたよ。

[82: 匿名さん]

＞79
固定金利ですか、固定金利は0.8というわけにはいきませんね。

[83: 匿名さん]

>73
あなたの税額次第ですが、ローン残債×１％以上の税金を年間に収めているなら、繰り上げしない。

[84: 匿名さん]

82さん、ここ1～2年の旧フラット20S前提の話でした。すみません。

[85: 匿名さん]

ちなみに３５年３０００万円を８年で完済した時と定期預金や国債で運用した場合。ローン金利が今のように１％でずっと推移するとすると、運用するといくら得をしますか？

[86: 住まいに詳しい人]

69さん、
ローン減税と国債リターンよりも、繰り上げ返済のほうがリターン多いですよ。
繰り上げ返済でもローン減税は減るだけで続くことを無視してませんか。

[87: 匿名さん]

>63
住宅ローン減税には様々な条件が付いています。減税ですから、払った所得税＋住民税以上の金額は返ってきません。
年末時点の残高の1%ですから、基本的に減税額は年々下がっていきます。
その他、減税の上限額だったり、所得制限だったり、個々の事情により変わってきます。

普通のサラリーマンの場合、1年目は確定申告した後に銀行振り込みされます。
2年目以降は年末調整での還付です。

私の想像ですが、年末調整で還付される減税を、月々の支払額から月割で引くという考えをするのは、
何となく危険な香りがしますが、大丈夫でしょうか？

＞月１２万円のローン返済額として、
＞月々のローン支払額は実質８万円

月12万円の支払いはきついが、月8万円なら払える、という香りがする文章です。
だとすれば、危険だと思います。

[88: 匿名さん]

＞87
絵に描いた餅だとは思いますが、運用派さんが言っているのはそういう事でしょう。

[89: 匿名さん]

運用派さんは「苦労人」ではないね。払える時に払わなければ、お金は絶対別途の用途に流れます。
５０才になって気づいたら、住宅ローン元金は９０％残、年利８％、プールしていた金も運用リスクで半分以下、ってのがこの世の宿命です。無菌状態世代の弊害でしょうか？

[90: 匿名さん]

マネーリテラシーのある人間なら計算などしなくてもわかる。
借金したほうが得な金融の世界などない。
以上

[91: 匿名さん]

リスク運用しなければいいんですよ。給与天引きで積み立てるとかね。

手元にあると使っちゃうとかそんな個別要件は本質ではないです。

[92: 匿名さん]

>手元にあると使っちゃうとかそんな個別要件は本質ではないです。

これ本質です。

[93: 匿名さん]

>>90

リテラシーのないのはお前だ。
低金利で借りて高金利でサヤをとる。これが金融の基本中の基本。減税効果があるうちは繰り上げ返済の意味はない。

[94: 匿名さん]

少なくともクレジットカードにリボルディング機能がある人は、運用はやめた方が良い。

[95: 匿名さん]

＞93
そりゃ無理

[96: 匿名さん]

誤解している人も多いが借金というのは基本的に返済期限と利息を決めるわけだが、双方が合意すれば別に毎月返済せず、35年後の返済期日に元本と利息をまとめて返したって良いわけだ。

極端な話金利がゼロなら毎月返すのは具の骨頂。
なぜかはわかるよね。

[97: 匿名さん]

>93
それを素人がやってできるなら、誰も苦労しないでしょう。
ノーリスク、自由に出し入れ可能（1年定期以下）で、1%程度のリターンが確実な運用先がある
の3拍子が揃えられるなら、考えますけどねぇ。

1年定期が、0.0x％という時代だから…

[98: 匿名さん]

＞96
金利はゼロではないし、たとえ金利がゼロでも「ひも付き」とは早く縁を切った方が良い

[99: 匿名さん]

わたしなら金利がゼロでも（親子、兄弟、友人、奨学金からの借金）出来るだけ早く返します。精神衛生上悪いので。

[100: 匿名さん]

ローン金利が1%以下なら繰上げずに定期にでもいれておけ。
減税が終わったらまとめて繰上げ。
これがリスクゼロの運用。
減税の仕組みとか分かってない人がいるけど、そういう人はこれだけで充分。
こまめに繰上げると戻ってくる保証料も少ないよ。
繰上げ手数料はかからなくても保証会社の手数料はとられるからね。
保証料ゼロとか内枠の場合はこの点は考慮しなくていいです。

[101: 匿名さん]

＞100
典型的な破産予備軍ですね

[102: 匿名さん]

まあ、その場合は精神衛生のためにコストを支払ったということになります。

[103: 匿名さん]

なんで破産するの？

[104: 匿名さん]

繰り上げ返済しないと無駄遣いしてしまうとか言ってる時点で破産予備軍だろうが。

[105: 匿名さん]

いや俺素人だけどね、全額返済できるキャッシュはあるけどローン減税で逆ザヤだから返済しないよ。
まあ儲かるってほどじゃないけど手元資金がある方が俺の場合精神衛生にいい。

[106: 匿名さん]

＞105
どういう計算で？まさかカン？

[107: 匿名さん]

素直に105の発想が正解。リテラシーとかそんな難しい話じゃない。
手元資金を投信とかリスク運用しないのは当然。
私のお勧めは、定期預金よりは10年物変動金利国債。

[108: 匿名さん]

やっぱり何の脈略もなく、低金利だから返さないで運用した方が得！ってイメージだけなのね(笑)

[109: 匿名さん]

>>106

残債が７５０万程度なんだけどローン減税期間中なのでローン減税が今年は7万五千円。金利は固定なんだけど会社の補助があって1パーセントを下回るので7万以下。
別にむつかしい計算じゃない。
金利をいくら払う予定かは返済表をみれば一発でわかる。

[110: 匿名さん]

＞109
あー残債が７５０万円ね。うちも４００万円のこしてる。
金利だって0.8ってことはないよね。どちらにしろ我らはここの人の参考にはならないでしょ。

[111: 匿名さん]

>>108

低金利というのは相対的なもの。借り入れ金利以上のパフォーマンスがある運用ができるなら返さない方が得です。
そして今はローン減税の方がパフォーマンスが良いので繰り上げ返済資金について何も運用しなくとも益が出る。

[112: 匿名さん]

まあ手元においておくと盗まれてしまうとか、預けておいた金融機関が破綻して引き出せなくなるとか、家族に使われてしまうとか実際そういうことはあるかもしれないが、それらのことはすべてリスクヘッジが可能なのでファイナンス的にはリスク要因とは言わない。

精神衛生衛生に悪いという話があるがそれはコストとして計算できない限りファイナンス的には意味はない。
まあ借金あるというだけで気が重くなるので返したいというのは人間の気持ちとしては素直なの返してもいいけどね。でもそれだって住宅ローン減税が10パーセントとかだったらどうする？住宅ローンの残高が一定以上の人は税金払わなくていいですと言われたら？
要は借金の良し悪しじゃなくリターンの大きさの問題なんだよ。

[113: 匿名さん]

>住宅ローン減税が10パーセントとかだったらどうする？

そりゃー返さないよ、損だからね。でも金利1％はともかくここにいるほとんど人の金利２～３％であれば、繰り上げ返済が得でしょ。

[114: 購入経験者さん]

変動金利や短期金利でかつDINKSで二人ともローン組んでいれば、
住宅ローン控除で金利分がほぼ全額戻ってくる場合が多いと思うから、
わざわざ繰上返済する必要はないと思う。

あと、新築の場合は団信に加入するから、
ローン残債＝保障額でもあるわけで、
わざわざ繰上返済して保障を減らす必要はないよね。

貯金として手元にお金を残しつつ、万が一のために保障も残しておく、
住宅購入にあたりネックとなる金利分は
住宅ローン控除で受け取るというやり方が一番賢いと思う。

[115: 匿名さん]

繰り上げ返済が有効な場合

•借り入れ金利が1パーセント以上
•残債がローン減税額以上（年により異なる）
•収入が低かったりして減税分全額控除できない

[116: 購入経験者さん]

繰り上げ返済が愚かとまでは言わないが、
このご時勢に繰り上げ返済しなきゃ損するほど、
高金利でローン組んでいる人は愚かだと思う。明らかに。

[117: 匿名さん]

１％以下の人などここにはほとんどいないよ。ほとんどが２％以上。そういう人に「繰り上げ返済が得」と言っている。１％に人は運営してもよいがそれほどの違いはないよ！と言っておく。

[118: 匿名さん]

ほとんどいないという根拠は？少なくとも私の周りには多い。
高金利で借りた人間の負け惜しみにしか聞こえないよ。

[119: 匿名さん]

俺も1パーセント以下だよ。固定だけどね。

[120: 匿名さん]

１％以下の人は運用でいいんじゃない。２％以上の人は繰り上げ返済が得だよ。

[121: 匿名さん]

金利の推移や時代が読めて変動金利を選べるような人は、
各金融商品や株を活用しての運用も上手いと思うから
得をすると思うんだよね。

逆に超長期で高金利のローン組むような人は、
そもそも金融のセンスがないから運用もできなくて損をする。

[122: 匿名さん]

住宅ローン減税は利息に対する補助金みたいなもの。利息より補助金が多いなら借金多い方が儲かるって話だよ。

[123: 匿名さん]

〉〉90
お前うけるよ。お前銀行にでもなるつもり？その高金利で借りてんのがお前。
考えるだけ無駄だな。お前の知恵じゃ。

[124: 匿名さん]

運用ねぇ～。

１%以下の金利で住宅ローン組めてたとして、その差額での運用の話でしょ。

まったく興味ないな。趣味の世界だわ。
缶コーヒー一本くらいじゃない？

暑苦しく語るなよ(笑)

[125: 匿名さん]

＞124
実際、３０００万円を１０年で返すと４桁万円は金利が浮くけど
運用したら、４桁万円＋いくら位儲かるのでしょうかねー、おっしゃるように缶コーヒー一本分だったら笑えますね。
競馬で運がついててもそんなに儲からないけど。

[126: 匿名さん]

運用くんたちは勝手に借金抱えたまませっせと国債購入してがんばれ。
他人の金なんて知ったこっちゃない。
銀行が儲かるだけでおれには一円の損害もないわ。

[127: 匿名さん]

１％以下とか低金利だとかいう人達は、ローン金利が低い時は国債のリターンも少ないことを理解できていないのでは。

あと繰り上げ返済するローンの利率１％と国債の１％を比べて国債買えば相殺できるとしている人は
単純に計算が間違っています。
算数が苦手なら銀行HPなどで一度計算してみるといいですよ。繰り上げ返済の威力にビビるんでしょうね。

[128: 匿名さん]

普通に考えたら余裕があれば繰り上げ返済したほうがよいでしょ

[129: 匿名さん]

ところがその普通がわからない人が結構いるみたい。こりゃカモられるわな。

[130: 匿名さん]

低金利でローン減税あれば運用なんかしなくてもいいのがなぜわからんか？

[131: 匿名さん]

なんか不動産購入したことすらない人が大勢紛れているのが笑えますな。

[132: 匿名希望さん]

結局イチパーセント以下の場合、運用益は早期繰り上げによる利息軽減額を上回るのですか？
数十万も運用益があるものなんですか？

[133: 匿名さん]

上回ります。１０年間でその差なんと、缶コーヒー約１０本！

[134: 匿名さん]

120さんの意見がファイルアンサー！

[135: 匿名さん]

120さんの意見がファイナルアンサー！

[137: 匿名さん]

比較してみました。

ローン及び繰り上げ返済のシミュレーションは新生銀行のHPを利用しています。
一括繰り上げが設定できないので毎月コツコツ３０年かけて１０００万繰り上げ返済としました。
ローン減税は計算を単純化するためローン借入額４０００万と３０００万で比較しています。

誤差はあると思いますがいずれも繰り上げ返済不利側の設定としています。
結果、ご覧のとおり繰り上げが３００万円お得となりました。

ご指摘あればお願いします。

[138: 匿名さん]

重要なのは、運用益よりも流動性リスク。
国債などの運用の場合手元に資金を置いておける。
繰り上げ返済がノーリスクと言っているが、
流動性リスクに限って言えばリスクは高いと言える。

缶コーヒーとかどうでもいいが、タダで流動性リスクを低く抑えられるのが強みだと個人的には思います。
(金利1％以下である程度控除受けられるのであれば)

[139: 匿名さん]

>>138
繰り上げ返済と比較して、運用派は借金して運用しているのと同じことに気づいていませんね。
それに日常の運転資金はローンや投資とは別に確保するべき性格のものです。
繰り上げにしろ、運用にしろ、そこにあなたがおっしゃるようなリスクを組み込んではならないのが大前提ですから
ご指摘は的外れかと。

[140: 匿名さん]

>>137
運用派は、金利1％以下で、かつ10年後に繰り上げする場合の話をしているように思いますが。

[141: 匿名さん]

>>139
借金して運用している自覚はありますよ。

日常の運転資金を別に確保するのは当然ですね。
ただ別に確保しようがしまいが繰り上げしないほうがよりリスクが小さくなることに変わりはないわけです。
その事実から目を逸らすのはいただけません。

[142: 匿名さん]

この低金利時代にそんなに焦って繰り上げたいなら、はじめから借りずに賃貸暮らしでいいじゃない？
ファイナンスの期限の利益をもっと大事にしようよ。
特に長期固定金利ローンは、将来の金利上昇のヘッジ対策としてとても有効だと思うけど・・・

[143: 匿名さん]

>>141
会社クビになるなどの事態に備えて安心感を買うために借金しているってことですね。
わかりました。
あなたとはリスク許容度が違うので否定はしませんが、明らかに損な立ち位置に思えてなりません。

それに国債は１年換金できないので流動性リスクゼロでないし、定期預金もしかり。となると普通預金かMRF程度のほぼゼロ金利しかないので、結局借金利息分がダダ漏れであり、それに対するリスク評価が甘いと言わざるを得ません。

[144: 匿名さん]

リスクの大小と見るか、単純に損得でみるか。の違いだよね。

[145: 匿名さん]

繰り上げ返済しないほうが得？という政府の政策が少しイビツな気がする。 所得税減税以外になんか住宅購入促進の方法はないのかな？

[146: 匿名さん]

だから、超長期ローンで年率1%程度の金利支払いがもったいなく感じる人は、
借金しないほうがいいって。
金利負担はリスクではなく時間や流動性を買うためのコスト、と割り切るべき。
これってファイナンスの基本じゃない？

[147: 匿名さん]

「減税」なんて言葉自体に消費者が慣れ過ぎて、ありがたみもないですよね。

[148: 匿名さん]

いまいちわからないので感想教えて下さい。 約5500万のマンション購入 頭金2000万出して残りをペアローンで変動0.78で組みました。残金は500万ぐらいです、頭金もっと少ない方がよかったのですかね。

[149: 匿名さん]

>>140
運用益が1/3落ちるのに比べて繰り上げ返済は１０年に凝縮されるので支払い利息のもっと差は広がるはずです。
同じ結果かと。
ところで10年間１％以下で固定されるローンなんてあるんですか？？新生銀行だと当初１０年固定は1.55％ですけど。

[150: 匿名さん]

固定なら手元に2500万残してフルローンでも良かったかも。
変動前提だから僕なら頭金1500万くらいかな？