繰り上げ返済は愚か者？

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなのでしょう？

[603: 匿名さん]

>595
それはない。計算したのかよ。根拠だせよ。

[604: 匿名さん]

602
なら、どっちも正解。

[605: 匿名]

>602
私も1%以下の話じゃないと愚か者とは誰も思わないと思いますよ。

[606: 匿名さん]

共通の前提条件
　・当初借入金：3000万円
　・借入金利等：0.775％、元利均等、35年
　・借入日：今年の12月（返済は来月から）
　・計算は１ヶ月単位
　・住宅ローン控除は、年末残債×１％が毎年受けられる。
　・繰上返済原資：年間100万円＋前年ローン減税
　・繰上返済は、期間短縮型
　・端数は最終回で調整
　・保証料は、無料の銀行もあるし、戻りがあっても手数料が不明なので、無視。

毎年繰上返済する場合の前提条件
　・再来年の１月以降、毎年１月に繰上返済

控除終了後に繰上返済する場合の前提条件
　・10年の控除が終わった翌年はそれまでの原資をまとめて１月に繰上返済
　・以降、毎年１月に繰上返済
　・初回の繰上返済までの運用益は、無視。（ネット定期預金でも0.2％程度で運用可能だが。）

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シミュレーション結果

毎年繰上返済する場合
・支払利息： 1,785,760円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,172,171円
・実質支払額：29,613,589円
※15年１ヶ月で完済

控除終了後に繰上返済する場合
・支払利息： 2,154,026円
・返済元金：30,000,000円
・還付税金： 2,655,829円
・実質支払額：29,498,197円
※15年１ヶ月で完済

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結論
・どちらが得かと言えば、控除終了後にまとめて繰り上げた方が得。

考察
・毎年繰り上げた方がすごく得すると思っている人が少なからずいるようだが、それは誤解。
・もっと運用リスクをとりたいとか、その程度なら精神的に借金を減らしたいとかは、両方とも心情的には理解できる。

[607: 匿名]

>606
計算ありがとうございます。
これで勘違い繰り上げさんもわかったかな。

[608: 匿名さん]

＞606さん
お疲れ様。労作ですね。現実にはキリのいい数字で繰り上げるでしょうけどね。運用さんが得するためには控除分を繰り上げに入れ込むのがコツです。でも金利が0.9%とかなら、結論が逆転しそう。そのあたり、わかる人にはわかるはず。

[609: 匿名]

>608
まだ負けを認めないんかい？
減税分を繰り上げに足してなくても0.9%でも逆転しません。

[610: 匿名さん]

>606

ありがとう、お疲れさま。
これで算数の出来ない繰り上げさんも静かになるね。

[611: 匿名さん]

607,608,609がスネ夫すぎて吹いた。
金利とか条件次第でどちらが有利とは言えないのは前から結論でてるだろ。ググれよ。
606の試算みたら0.9じゃ明らかに逆転するだろ。0.775なんてほとんどいないから大半のやつは繰り上げが有利という試算だな。
1パーセントが損益分離と言っていた運用くんは計算ができ無いことが証明されちゃったね。

[612: 匿名さん]

昨日の１％がいつの間にか0.8％になったのね

[613: 匿名さん]

>611

逆転しないよ。
606の条件ちゃんと理解できてる？

[614: 匿名さん]

逆転するだろ、頭悪いな。

[615: 匿名さん]

はいはい、じゃあ試算だしてね。

[616: 匿名さん]

まあまあそう言わず。その辺のソフトでたたいてみた。
606の偉いところは、還付控除をすかさず繰り上げ返済に回したところ。やっぱり繰り上げは大事なんだね。実際には俺ら素人は切りのいい返済にしてしまうだろうな。めんどくさいし。

3000万の借入、0.9％、35年。
繰り上げくん：200万ずつ2年ごとに10年間繰り上げ返済、あとは放置。
運用くん：1000万円を11年目に繰り上げ返済（10年目だと満額もらえないのが心配で）、あとは放置

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繰り上げくん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：32,698,576円
支払利息総額：2,698,576円

還付控除：2,073,107円
実質支払利息：625,469円

ーーーーーーー
運用くん
借入金額：3,000万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：0.900％
貸付期間：35年
返済総額：33,214,944円
支払利息総額：3,214,944円

還付控除：2,585,974円
実質支払利息：628,970円

ーーーーーーー
たいして差はないけど、金利0.9％ではわずかに繰り上げくんリードとなりました。でも手数料とかその間の運用とかあるでしょうから運用くんが僅差で勝利、としたいな。この金利より上なら繰り上げくんの方がお得。そういうこと。

[617: 匿名さん]

616だけど。>606の試算なら、金利0.75％という究極で支払い総額が借入より少ないけど、俺の試算では実質支払利息が60万ほど残りました。ということは、金利0.9％で儲かったーとか思っていても、結局は銀行に貢いでいるってこと。金利0.9％は銀行の勝利。よくできている。

[618: 匿名さん]

還付分をすかさず繰り上げに回さないにしても差額を11年目の繰り上げに足してもらわないと。
11年目は1000万じゃなく1050万でやってくれ。

[619: 匿名さん]

それって結局繰り上げしてるってことだろ。
今までの主張はローン減税終了後にまとめて繰り上げだったよな。
ローン控除が原資だから自己負担ゼロって理屈は成り立たないぜ。お金に色はついてないから減税の100万も、働いて得た100万も同じ価値だからな。

[620: 匿名さん]

3000万0.9％35年11年目以降は双方ともに放置のケース

控除分の差額約50万を11年目の繰上に加えると

繰り上げ：月々支払い22,619,742　繰上10,000,000
11年目まで様子見：月々支払い22,559,818　繰上10,500,000

繰上げ原資は双方とも毎年100万積み立てただけ。
繰り上げさんは控除200万くらいあるけどそれは繰上には使わない。
様子見さんは控除250万くらいあるうちの50万だけ繰上に使う。

結論：10年で6万様子見さんが有利。

[621: 匿名さん]

ローン控除分すら繰り上げしてない大半のやつ涙目(笑)

[622: 匿名さん]

606の試算見てはなるべく繰り上げたほうがいいとわかったわ。
そんだけ低金利かつ減税分随時繰り上げっていう最高に運用くんに都合よい条件にも関わらず僅差しかない。
てことは金利上昇リスクに優れる、繰り上げくん大勝利だな。