東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[331: 匿名さん]

組合員に応援で書き込みする人がいるとは思えない。
管理会社の人が思うほど興味無いよ。
No.1、No.1って質じゃないでしょ？

[332: 匿名さん]

ロバートオーエンの最大多数の最大幸福をどう思う。

[333: 匿名さん]

諸々の不都合の根源は「相場情報の不足」にある、ようです。

ということで、相場情報その１です。

都内、２０戸前後、築１５年弱のマンションです。
下記の業務仕様で、管理業務委託費は、２３万円弱(消費税込)

管理業務(含日常清掃。3時間×4日／週)
定期清掃
昇降機保守(メーカーＦＭ)
遠隔機械警備
全ての法定点検の費用込み
雑排水管等の定期清掃

相場は、もっと安いのでしょうか？

[334: 匿名さん]

わからん。戸数がすくないほど割高になることは事実。

[335: 匿名さん]

うちは常時管理員は最低2名体制です。防災センターに詰めています。

[336: 匿名さん]

防災センターってどんな仕事をするんでしょうか。よっぽど事故の多いマンションに聞こえますが。

[337: 匿名さん]

防災センターとは？

防災・消火設備を一ヶ所で監視・制御して災害の集中管理をする「中央管理室」のこと。火災が発生したときに、早期発見、初期消火、避難誘導などをスムーズに行うために設けられたもので、総合的な防災・消防システムを備えた拠点。「防災監視室」ともいう。
建築基準法では、高さ31mを超える高層ビル・マンションや、床面積1000平方メートルを超える地下街などに設置を義務付けている。一定の資格を持ったオペレーターが常駐する事も義務付けられている。

[338: 匿名さん]

維持費はどれくらいかかるの。

[339: 匿名さん]

No.333

うちもだいたい同じ世帯数ですが現在、業務委託費13万弱（消費税込み）。
エレベーターは直契約なんでPOGですが月額￥12000です。
20世帯で23万弱ならエレベーターが一基ならFM契約￥35000くらいですよね。
もう少し削減できる可能性あるじゃないかな。

[340: 匿名さん]

うちは月額450万円くらい。

[343: 匿名さん]

東急コミュニティーとコミョニティワンを足すと東急コミュニティワンになる。

[344: 匿名さん]

社長に言いつけたら？

[345: 匿名さん]

うちの管理人は清掃上手。

[346: 匿名さん]

>>342
契約外ならばやらせる事は出来ないでしょ？
それは何の仕事でも一緒。
もっとも清掃が契約外なら契約内容の見直しをすべきでしょう。

[348: 匿名さん]

>>342
汚れたマンションなのですか？
うちは新築時から東コミですが、客人に「管理人いないの？」って聞かれました。

「週５日来てるよ…」って答えたけど恥ずかしかった。

[349: 匿名さん]

>342

清掃業務をしっかり出してないだけだろ。金を出さないなら気付いた君が掃除すれば済むだろ。

[350: 匿名さん]

契約以前にサービス業であり管理人である職業倫理の問題。
管理会社変えるか管理人変えるか・・

[351: 匿名さん]

>>349
糞を放置する管理人なら管理会社ごとイラネ！

[352: 匿名さん]

しかし
>>342自ら認めているように契約外と言うならどうしようもない。

[354: 匿名さん]

糞はゴミだろう。清掃の範囲。

[355: 匿名さん]

雪かきは清掃の範囲？雪があったら掃除できないからね。

[356: 匿名さん]

なんでもかんでも管理会社の責任にしたがるのを本物のクレーマーと呼ぶ。権利ばかり主張して義務をはたさずの住民がなんと多い事か。

[357: 匿名さん]

>>356
住人の意見ではないな。

クレーマー扱いするのは管理者側のほうでしょ。

[358: 匿名さん]

苦情に対しては理事長が体を張って対応するもんだよ。
うちの管理員室には理事長要の防弾チョッキとヘルメットが常備されている。

[360: 匿名さん]

>>359
ファイルのダウンロードはちょっと怖いな。
要約して書いてくれるか画像化して貼り付けて欲しい。

[361: 匿名さん]

>>360
同意です。

[362: 匿名さん]

>>359
クレーマーの判断ができない事が管理会社としていかがかと契約者は感じてるんだよ。
住民の要求や要求の正当性の主張とか苦情までも悪質クレーマーに
仕立てる対応を言ってるんですよ。

要求の根拠が正当でなく要求内容が過大で
かつ理不尽とか粗暴な行動をとる住民は確かに
クレーマーとして扱われても仕方ないけどね。
あなたはどうせ東コミ関連のお方じゃろ？

[363: 匿名さん]

管理会社の不正をあげると先回りしてクレーマーとされる。

[364: 匿名さん]

クレーマーは本当は正義感の強い人間が多いので組合員が育てる必要がある。本当はクレーマーではなく正論が多い。管理会社やそれと共謀している役員の私利私欲の為に悪い事がやり難いのでクレーマーに仕立てて仲間外れにして発言力を抑えている事を確認しなさい。それを放置しているのは組合員の責任である。クレーマーの話も聞きなさい。

[365: 匿名さん]

管理規約違反や管理委託契約違反を指摘するのがなぜクレーマーなの？

[366: 匿名さん]

>>366
管理会社名を検索してみてください。
参考になることが多いですよ。

[367: 匿名さん]

悪い事をたしなめる人間をクレーマー扱いする理事や管理会社は良くない。正義で追及する住民をクレーマーに仕立てている傾向の方が多い。負けずに啓蒙するべし。場合によっては取り上げてくれるまでしつこく国交省の**地方整備局に善管注意義務違反で告発を試みる事である。人数が多い程効果がある。マンション内部では証拠を添えて住民に啓蒙するべきである。名誉棄損又は共同の利益に反する行為として告訴されたら証拠を添えて弁護士を伴って反訴すれば費用の節約になる。おそらく相手は告訴はし切れない。告訴されるまで住民に啓蒙をつずけるべきである。マンションから悪を排除できる。これを管理会社が妨害した状況的証拠が積重なると証拠として裁判所は認めざる負えないのではないか。証拠を積み重ねてクレーマーと濡れ衣を着せてもらうと良い。こういった区分所有者が増えると確実にマンションは良くなるし需要も増加する。しかるに資産価値の増加につながる。

[368: 匿名さん]

どうも裁判沙汰が好きな人がいますね。
所詮は他所のマンションの事、訴訟も好きにやったらいいでしょうが、勝っても負けてもマンション全体の評価はプラスにはならないでしょう。
さっさと管理会社をリプレースした方が利口だと思います。

[369: 匿名さん]

３６７です３６８さんのご意見ごもっともです。お互いに知識を磨いて善クレーマーになりましょう。悪クレーマーの烙印は避けましょう。マンションが良くなり住み心地が良くなるための啓蒙です。

[370: 東ｺﾐ管理物件元住民]

正論を主張するのに裁判も有力な手段です。裁判所は本人訴訟を歓迎（直接的で結論が早い）する面があります。研究心（法律,判例の検索）があれば自身のためになります。しかし、直接自己の利益に繋がらない「共同の利益」には実際に買って出る方は殆どいないでしょうが、正義心,共通の利益のため手を挙げられるのなら立派なことです。裁判官,弁護士に対峙するのは結構　頭脳が活性化され得られるものは大きい面があります。
訳あり物件の処理とか、不当な扱いに対するのに訴訟も武器として常に懐に持って臨む位の気概があるのは時として有利に事が進むところがあります。クレーマーとかうるさ方とか言われるのは結構なことです。時として攻めは最大の防御です。無力、脱力感を感ずることを言っても負けを認めることになると思います。（一般論ですが・・）

[371: 匿名さん]

裁判所にこの件でほんの少しの考えを伝えて告訴方法を聞きに行きました。優秀な司法書士もいるので告訴状を書いて貰い簡易裁判所に本人で告訴する方法もある事を知りました。しかし上告を考えると上策とは思いません。弁護士も５人当たりましたが標準管理規約を基準にしてしか話してくれません。５分の１以上の賛同者は得ていますので理事長の解任請求は出来ますが、解任しても、その後の事を考えると二の足を踏みます。攻めは最大の防御である事は承知しております。第一弾目の攻めは致しました。危険水域ギリギリの攻めです。この攻めを見て管理会社の顧問弁護士は組合側から降りました。それなりに効果は有りました。相手は完全に閉鎖的になりました。組合員から理事会の動きを公開せよ、のクレームに困惑していて、動きが不規則になり、理事会に対しての不信感を口にする住民が増えて理事長も嘘に嘘を重ねざる負えなくなりました。規約違反は議案書と議事録で公開されました。

[372: 匿名さん]

ユナイテッドコミュニティーズを子会社化するだけでは足りないね。
グループで管理受託戸数トップではまだ力不足だ。
吸収合併して単独トップにならないとな。大京が手に打って出てきた。

【大京アステージ、単体での管理受託戸数が40万戸超に】
　大京はこのほど、グループ管理会社である「大京アステージ」と「ジャパン・リビング・コミュニティ」が合併すると発表した。4月1日付。存続会社は大京アステージ。運営体制の一体化を図り、ユーザーニーズに迅速に対応する体制構築と業務効率化を進める。
　なお、両社の2月5日時点の管理戸数を合計すれば40万戸超となり、大京アステージの単体の管理受託戸数は40万戸を超えることになる。各管理会社の最新の数字(2月5日以前)で、単体会社として管理受託戸数が40万戸を超えている会社はない。

[373: 匿名さん]

この業界は量的拡大に走ってるのか？

[374: 匿名さん]

既存物件の取り合いだよ。結局管理のプロを雇用するか委託契約を見直しての自主的管理に傾斜していく組合のコストレベルを目指せる管理会社が生き残る。管理だけでは生き残れない事は百も承知。組合が管理費等の値上げや不足分の一時金の徴収等をしなくても管理できる方法を知識として自覚している管理組合が増えて来た。理事長が管理のプロの活用方法や自ら勉強して管理にあたる組合は確実に資産価値はあがる。早い者勝ちである。

[375: 匿名さん]

量はないのに拡大出来るはずないでしょう。自殺行為だよ。工事が目的だよ。組合は工事を直で発注する事を進言する。管理委託費は０でも工事が受注できればよい。委託先を吸収すれば手っ取り早く将来の工事受注計画が立てられる。委託契約を邪魔する者は誰でも排除しようとする。特に管理のプロの居住者はマークされている。睨まれたくなければ協力する事だ。工事をさせるふりをして委託費を値引きさせる位の知恵を理事長は持ちなさい。

[376: 匿名さん]

パイの奪い合いだろう。
その点大手は強い。グループにデべがあれば新規は確実。

[377: コ"ルコ"１３]

>>372,>>373
この話の主導者はオリックスだよ。
オリックスは、大京の40数%の株主シェアを有し、関連会社としている。旧ジョイントコーポレーションの流れから、ジャパンリビングもオリックス傘下。オリックスファシリテイなどグループ内の不動産管理業務の整理統合をここ何年もやってきたので見えていた話。

[378: 匿名さん]

最近大手が狙っているのは占有部の商売。
マンション一棟端から端まで身ぐるみ剥いでしまおうとする恐ろしい企みだ。
当然大手なら協力会社ではなく、自社内に新会社を立ち上げたり新規の部署を開設したり全ての利益を自社に取り込むつもりだ。スケールメリットを生かし仕入れ先を泣かしサイトの長い手形を切って、最大限高く売り付ける。

[379: 匿名さん]

以前、管理会社が自社のリフォームの案内を掲示板に貼ろうとしたので拒否し、ポスト投函に変更させた。
従前の理事長は許可していたとのこと。おれは許可しない。理由は考えればわかる。

[380: 匿名さん]

>379

掲示板より各戸のポストへ投函する方が目に付きやすいから管理会社に気を使ってやったんだ（笑）