東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1541: 匿名]

各期の収支報告書を精査した方が良いでしょう。

※１、とりあえず駐車場の各区画一覧表での使用料の合計と収支報告書の合計を検査して下　　　さい。

※２、管理費と修繕積立金等の部屋タイプ別月別負担割合表が規約にもなく組合員にも配付　　　されていない組合は危険ですので分譲時に遡って会計監査して下さい。

※３、保険金の収支も調べましょう。（保険金を受けているのに組合費で支払うている疑い　　　があります。雑費や小修繕費に忍ばせてて誤魔化している疑いがあります。）

[1542: 匿名さん]

下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。

1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04
１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

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1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57
1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　[e-mail]

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。
　　　　

[1543: 匿名さん]

>>1542
勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。

[1544: 名無しさん]

組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。

[1545: 坪単価比較中さん]

理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。

[1546: 販売関係者さん]

>>1544
この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。

[1547: 匿名さん]

季節的に廊下側の照明や壁や階段の隅にクモの巣が張ってきました。東急コミュニテイーの掃除はクモの巣とりはしません。廊下天井のクモの巣それにかかった虫とすさまじいところもあります。廊下の床掃除は年1回の高圧洗浄だけ。階段の隅はクモの巣だらけ。でも、1階の踊り場だけは掃き掃除しているみたいです。最初の説明会では週5日大雨・大風・大雪・大地震・富士山が噴火しても週5日必ず庭掃除しますと言っていました。でも、現実、今日も雨降っていたのか掃き掃除やっていませんでした。清掃員がいませんでした。不思議なのが隣りの管理組合の敷地も同じメンバーが掃除しています。3人で。

[1548: 匿名さん]

この管理会社の大型の管理物件の管理人だけど８９３風の人間が幅を利かせて住んでいるので会社の上司フロントに報告しても何の変化がないので可笑しいと思いながら働いていたが。
管理費等の未収金が発生しても放置する状態でいたので怪しいと思っていたらどうも上層部は裏社会との人脈の為に管理物件を利用しているのではないかと思われる。
管理組合員の皆さまは、入居者名簿を分譲当時からのものが管理会社によって介在されていないかを調査されることを提案します。

例えば、名簿が古くなったので新しい名簿を作成致したいので入居届け等の申請書をご提出下さいの連絡等は気を付けた方が良いでしょう。駐車場の管理もしかりです。

[1549: 匿名さん]

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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[1551: 消費者の声]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1552: 匿名]

いまだに >1544 のような投稿をする人がいるのですねえ
専門家だろうと思いますが

管理会社の悪事の正当化には理事会制度ほど便利な物はちょっと他に見当たらん

[1553: 匿名さん]

>>1546

マンションの「理事会」にまつわる民主主義「神話」、民主主義「伝説」は、対内部的にも対外的にも根強いものがあると感じます。「理事会で決まったのならマトモだろう」と。だから集団の決定や方針に従わなかったり賛同していない奴だと思われたら危機的で、ワガママで変人のモンスター扱いされ、一度そうなると何をどう主張してもなかなか信用してもらえません（同調圧力、無間地獄）。村八分はされる奴が悪い、される奴にも責任ありと見なされるのが大衆社会の現状か、マンションの管理組合もその例外ではないようです。

しかし、たいていのマンションの理事会は、国政選挙を基準に見たら常に成り手不足の定員割れ無選挙当選状態で、未経験者に順番に就任してもらって形だけ民主制にしてそのハンドルは管理会社に握ってもらっているも同然のはずです。意外なことに、この輪番制のほうが内部の組合員や外部の諸機関をだますにあたって便利で好都合なようで、大々的に批判されても私のマンションは役員選出の方法を変えずに何年も続けています。契約業者の息のかかった人物が大規模修繕の発注期や施工期に理事長や監事に就く「偶然」は、堂々と発生しています。

こうしたメカニズム、仕組みを知っていて、管理組合の理事会や総会といった機関、公式記録文書としての議事録がよく悪用されますね。理事会の決議に反してマトモな指摘（批判）をしてみせる組合員を悪人、トラブルメーカー、場合によっては犯罪者に仕立てることも決して不可能ではありません。必要なら悪徳弁護士とか管理士に台本を作ってもらって、会議本番でその通り演じれば思惑通りの議事録が出来上がります。それを裁判所が証拠採用したらどうなるでしょう。

このやり方で「理事会を中心にマンションの資産価値を維持向上させようと管理組合を挙げて懸命に活動しているのに、従わないで不平不満ばかり言う迷惑住民が１人いてみんな困っているんです」とのでっち上げストーリーをホントの話にしてみせたマンションは、東急物件ではありませんが存在していると思います（マンション管理の恐怖：実話の集団的なひっくり返し）。

[1554: 匿名さん]

宮﨑爺の投稿は参考になります。　そうならないようにしましょう。　なってしまったけど。

[1555: 匿名さん]

残念でした。
このスレに宮崎爺の投稿なんてありませんよ。

[1556: 匿名さん]

さんざん東急をけなしておけば、管理を変えられなくなることを宮崎爺は知っている。
だれが東急などに管理を頼むものか。　おもしろいものもあるが。
宮崎爺が知らないこともあるよ。

[1557: ご近所さん]

東急コミュニティ－本社のセンタ-長によると、横領や着服の原因は「チェック不足」だそうです。
昔も、今も「チェック不足」って、どういうこと？
進歩しないマンション会社だね。

[1558: 現実]

管理組合に集まったお金の出入りをきちんとチェックしている（点検できている）マンションがいっぱいあるとは、とても思えません。形だけ、監事がいて、会計担当の理事もいます。中身は、「管理会社さん、やっといて。」のお任せ、丸投げが多いでしょう。面倒だから、楽するためにも組合として委託料、個人として管理費を払っている感覚。もし本気かつ真面目に業務に打ち込んだとして、横領や着服の一端でも見つけて指摘し始めたら、たぶんまったく割に合わない展開になると思います。もちろん、うまくいけば結構だが、脅され騙され仲間はずれで孤立して泣く泣く売却し転居に追い込まれる恐れも生じえます。以上、組合内部。

管理会社の社内について。会計等の業務チェックを社員相互で誠実に、というのがウソ（偽善）でなければよいですが、えてして「社内調査しました」、「相互チェックはちゃんとやってます」との説明で管理組合に疑いを持たれた案件を封印し、永久に”迷宮入り”にして逃げ切るパターンが多いのではないでしょうか。他社ですが、組合員（しかも理事長）の立場で当事者になりました。社内での手続きがきちんと行われたことを示す書類を何枚もコピーで見せられましたが、銀行（いわゆる第三者）への依頼書はいくら請求してもついに見せてもらえませんでした。マンションの理事会も管理組合全体も私の味方になってくれることは全然なかったです。

１つのマンションで合法的に横領や着服を可能にするという意味での悪質な設計は、できると思います。管理組合を会社に協力させる、組合が会社に協力するマンションを作ればよいのです。管理規約から始まって、細則、内規までいじれば８割は完成といったところでしょう。その準備、前段階としてやり手の社員を何らかの形で当該物件に送り込む。当然、組合内部にその「受け皿」役を買って出る住人がいることでしょう。マンションはこの住人に支配されてしまいます。こんなことなど露知らず、ある年のある日、真面目に役員として働く誰かが何らかの形で、何かを契機に、不自然さに気付きます。その時、気付いた奴が何の力も発揮できないように何年も前から外部とも関係を築き、あらかじめ組合内の新組織も作っておく。そのためにも組合のお金は重要です。が、不正会計は更なる不正会計によって守ることが可能です。

せっかく買ったマンションにこの道をたどらせたくなければ、できるだけ早期に組合会計を透明に、ガラス張りにしましょう。それがまだ可能ならば。

[1559: 名無しさん]

数年前に居た管理人さんをたまに見かけます。どうやら辞めた後もマンション(管理室)に遊びに来ているようです。これはクレームを入れた方がよいですか？

[1560: 匿名さん]

貴重な経験をしてますネ。
私は他社物件ですが、理事長だった私に引退させられたに等しい老管理員さんは他の組合員多数からはとても強く支持されていて、完全に「いい人」の扱いでした。よって私は組合史上最大の敵とされました。

退職退任は最大のカモフラージュ（偽装）にもなると思いました。管理組合内の仲間たちと連絡し合い、報告を受けながら関係を継続していたとしても、全然わかりません。縁は切れたと思われています。どちらにしろ、指摘されてやめるどころかよけいにやる感じの大手マンションです。

[1561: 匿名]

>1559
管理会社派遣の住込み管理員さんを管理組合雇用に切りかえて「管理員業務委託契約」を結んでいましたので、給与は組合の管理費会計から支出されていました。先に役員をやった男性から「あの管理員については特別に内規があって、辞める時には退職慰労金も出ることになっている」と教えられていました。
　理事長だった私にさまざまな攻撃を仕掛け、ダマシたり脅したりをたっぷりやられて任期途中で辞任勧告まで出され、それを受け入れた私の意見は「慰労金を出すべきではない」というものでした。結局、慰労金は満額支給されていました（理事会は１年後に初報告）。その際の根拠として「退職後も来て理事会をサポートしていただいた」とはっきり書かれていたと記憶しています。
　私は「この人物が辞めた後も来ているとしたらけしからん」とも表明していましたので、この支給根拠の明記はそれら私の感覚と真っ向から対立するものでした。「あんたの意見には絶対に従わないぞ」という、毎度の含意を感じました。業者同席の輪番制理事会がこの憎たらしさを常に持ち、組合にはこの種の運営を批判する者が私以外にはまったくいません。そして、適法・合法なのです。以上、東急ではありませんが、手に負えない中規模マンション（２００～３００戸）からの報告でした。

[1562: 名無しさん]

>>1561 匿名さん
1559の者です。参考になりました。ありがとうございます。

[1563: 匿名]

あのような物件（>1558 >1560 >1561）ばかりではないのでしょうが、当たり前のことが実は全然通らない、一切理解されない場合があるというのがマンション管理の知られざる側面、理事会制度の最も恐ろしい点かもしれません。

鴻上尚史さんの『「空気」を読んでも従わない』（岩波ジュニア新書）が好評とのことで読んでみましたが、直にマンションのことではないものの、組織・集団（世間）への歯向かい方とその加減について、生徒・学生を主な対象として最大公約数的に書いてくれていると思いました。

私のマンションの他の住民（管理組合員たち）は、私が問題と思う数々の点をまったく問題視しません。これならば、その１つ１つがことごとく業者にも好都合です。しかし、ごく少人数ですが内外ともに私の見方に共感して「暗黒マンションだ」と言ってくれる人は存在しました。

インターネットも含めて、マンション管理のアドバイザーの多くがこの「深層」レベルの組合運営の話になると背を向けます。近隣の「万年東急」のマンションの婦人が「知らないうちに組合に決められた」と私に言いました。組合員が目覚めて、管理会社と異なる判断ができているマンションがうらやましいです。

[1564: グローリー]

しかし、、、管理費も修積金も高過ぎる！
特に小規模の築古のマンションは高すぎる。
良心的ではないねー！

[1565: 匿名さん]

１９７０年代に建てられた６００戸を超す大規模な東急物件が近くにあります。
そこの管理費と修繕積立金は、かなり高い部類に入ると思います。
数年前の大規模修繕時には「東急建設」の大きなロゴを見ました。

私がマンション管理の問題、特に自分の管理組合で起きたことを書いたチラシ
を投函したら、当マンションの管理組合あてに匿名で「やめさせてくれ」との
封書がチラシ同封で管理事務所に届いたらしく、それが事務所でコピーされ、
当マンションの管理組合の何者かが匿名で「外から意見が届いているぞ」との
説明書き（パソコンで作成）を添えて、当宅の郵便受けに投函されていました。

数日後、私は自分のところの「管理組合」名で記されたその説明書きを含めて、
チラシとともに当マンションのほぼすべての組合員宅に配って知らせました。
しかし当マンションで当宅に投函した者が名乗り出ることはありませんでした。
（私は配布チラシに自分の氏名と住所を載せています。）

お金について書いて刷って配る私を黙らせようとする人が、内外ともにいます。

[1566: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1567: 匿名さん]

箱根のリゾートマンションの管理会社ですが業者とつるんでやりたい放題。屋内消火栓の高架水槽のボールタップ交換工事が67万円!
一桁違うだろ。

[1568: 匿名さん]

>>1565 匿名さん

どういうこと？
近くのマンションに勝手にチラシまいたの？

[1569: 匿名さん]

>>1565

うちも大規模修繕では、入札で業者を選んだと言っていますが、
工事の時には建物の一番上にデカデカと「東急」ロゴが掲示されました。

入札と言っても理事会が東急コミュニティに丸投げしたもので、
最安だったのが積立金全額に近いものでした。
その上、工事途中で追加工事提案があり、その額が剰余金ぴったりでした。
これをあっさり飲んで、結局マンションの従前積立金はすっからかんになりました。

東急コミュニティ主導の談合と積立金の額の漏洩、
東急コミュニティによる剰余金の額の漏洩が疑われます。

[1570: 匿名さん]

>>1565
東急コミュニティは、色々な投稿を見ていると、マンション内に協力者が大量に居ることが珍しくないみたいです。
ちなみにうちのマンションでもそうです。
役員も修繕委員も、どう見ても東急コミュニティとつながっているとしか思えない行動をとっています。
他の大手管理会社も似たようなものかもしれませんが、
次にマンションを買うなら東急コミュニティ管理物件は絶対買いません。

[1571: 他社物件]

民間の分譲マンションの販売で、事情通の人に最も〈詐欺的〉だと思える部分は、じつは〈住民〉〈管理組合〉なんじゃないですかね。特に集団になると普通の善悪の判断を絶対しないタイプの物件がけっこうある。これが分かるようになるまでに、事情通になった人のそれぞれが何年の経験を重ねてきたことでしょう。

常識的に〈民主主義〉だろうから「何か起きたら構成員の主権者たちがきちんと的確な判断をしてくれる」という前提で、それを考えも疑いもせずに〈不動産会社〉なり自分以外の〈住民〉を信頼して購入し、マンションに入っていく人が大多数だと思います。

しかし、私のここ８年の経験では「業者 VS 理事長」とか「住民Ａ VS 住民Ｂ」等の〈問題・トラブル〉が〈管理組合〉の理事会や総会に直接・間接にかけられて〈みんな〉に判断してもらうと、常識とは反対の判定〈多数決〉が１回の例外もなく繰り返されます。

私見ですが、マンションがこのようになってしまうのは、〈資産価値〉〈評判・風評〉を気にする〈管理組合〉ならではの性格が表に出てくるからかもしれません。「１＋１＝２」でも、〈管理組合〉の常識では〈資産価値〉〈評判・風評〉が上がるなら「１＋１＝３」でよい、これで何が悪いという態度を正当化してどこまでも貫くことができます。

恐ろしいことに、今のところ、こうした組織運営の歯止めになるものは日本社会のどこにもないようです。悪質な管理業者（管理会社だけとは限りませんね）は以上のすべてを心得ていて、特に〈管理組合〉の中枢たる〈理事会〉を巧みに押さえるのだと考えられます。

素人レベルのワルは〈管理組合〉に仲間を作らずに、〈住民〉の誰もが知らない所で悪事に手を付けるから、発覚したら「はい、それまで」。マンションを知り尽くした真のワルは、獲物を〈住民〉にも分け与えて〈管理組合〉を自分と同じ運命共同体の船に乗せる戦略を先に練ってから上手に実行に移しているはずです。

[1572: 分譲が分譲に見えない事例]

・中国政府＝管理会社
・香港政府＝管理組合理事会
・反乱市民＝私１名

現実のホンコンではデモに参加して自由を求める市民がたくさんいますが、
私のマンションでは２００～３００戸の規模なのに私１名が反乱者で孤立。
「共感者は黙っているだけで、あなたは孤立してない」とはネットの助言。

「おたくのマンションって買い取りじゃなかったっけ？」と言われました。
私の話を聞いていると買い取りとはとても思えないと感じるらしいのです。

管理業務委託先（管理会社）と大規模修繕工事専門業者（建築士）が強い。
この２社を変更したことはなく、変えてみる、歯向かうなどもってのほか。

[1573: 口コミ知りたいさん]

管理会社経由で相見積とっても全く意味ないですよ。相見積と言っても、数字を分けた見積書を懇意の業者に作らせているだけで、どこが落とすか、あらかじめ決まっています。ストーリーがすでにできているんです。管理組合主導であい見積取るのは必須です。

[1574: 高額だけどラクな業務委託]

東急のマンションに住む者ではありませんが、「管理組合主導」にも２種類あるでしょうね。

１つは、「自分たちの住まいだから、自分たちで（適宜プロのアドバイスも採用しながら）契約業者を見極めて選ぼう」という正真正銘の善人たちが集うマンション。勉強会とかやりながら。

２つ目は、「理事長以下、管理会社にまかせる管理組合でいい」という態度の当マンションと同じ型。このタイプでも「管理組合主導」は可能ですね。プロの業者に「ここから先はこっちでやっときますから、こことここにサインと押印を」とか「理事会はこの決定だけしてくれればいい」と言われて、組合が従えば、議事録その他で完璧に近い「組合主導」を装えます。

ウチでは勉強会までが偽善的かな。つまり、理事会開催前に「分科会」なるものが開かれて（複数の理事が参加するも本番の理事会でないので議事録はなく）、理事会本番の結果としての議事録の「大規模修繕工事」の項目に「分科会にて検討し決まったことの報告があった。」とだけ記載される。誰が読んでも肝心の中身が秘密で分かりません（←いわゆる「情報公開」の偽善的運用）。ただ、いつの間にか前回と同じ建築士が次回の大規模修繕に関する組合活動に早くも入り込んでいるということだけ「事後報告」で知らされるという仕組み。

[1575: 販売関係者さん]

内のマンションでは規約の全面改正、管理委託契約書、等々を精査すると共用部分の工事及び専有部分の工事等々は全て組合へ届けるように明記されてはいるが、実質は管理会社が受付けていて後日の理事会等で報告される。情報は全て管理会社経由で有る。＞＞1574の管理会社と同じです。

[1576: 匿名さん]

>>1575
>＞＞1574の管理会社と同じです。

>>1574 には、「東急のマンションに住む者ではありませんが、」と書いてますが？

[1577: 評判気になるさん]

全部委託は危険すぎる。分散管理を助言します。

[1578: 匿名さん]

>>1544 名無しさん

私は役員に立候補しましたが管理会社に不利になると見えて立候補は認められませんでした。理由は立候補者の意見が強くなり他の理事の意見が反映されず平等では無いとの事。

[1579: マンション比較中さん]

築古マンションで戸数の多いマンションではこの管理会社の管理物件は特定の組合員とのなれ合い（共謀）が確立していますので、１５７８さんの事例は多いです。だから危険です。
反社会的住民や、専有部分の工事、共用部分の工事等チェックは甘く、事故事件が多いでしょう。

[1580: 「分散管理」とはいい考え方]

>>1577 の正しさを証明するホットな事例：

築４０年近い野村のマンションですが、管理委託料増額要請が理事会に対して行われました。
↑この形にして、理事長から管理組合員全員に向けて「要請への対応状況を報告する」という巧妙な論じ方の（恐らく本当は会社作成の）資料が配られ、そこに「利益の出ない管理組合運営」とはっきり書かれました。「利益」とは、管理会社の利益という意味なり。＊が付いていて、「修繕、清掃など管理会社を元請けにせず、組合から直接発注。」の組合批判的説明あり。
つまり、現行の部分委託よりも会社としては「全部委託がほしい」ってことです。今でさえ完全支配に近いのに、限りなく１００％の支配をより高い支払いでやられちまうと思いましたよ。管理会社の欲深さに脱帽。

[1581: 珍説]

>1578 に書かれた「理由」のように、支配する側はとにかく口達者で実にさまざまな言いわけを述べてきます。こういうのを相手にしたくない、関わり合いたくない、標的にされたくないから、支配の構図が読めた人でも黙っちまうのでしょう。

マンコミュ掲示板上でも類似の展開がよく見られます。各マンションで１００人の住民がいたら、９９人は会社の言うがままに委任状を出すか賛成票を投じます（住所氏名の付記は必須で「投票の秘密」はマンションにはない）。あとは会社におまかせでほうっておけばストレスも心配もありませんから、黙ってりゃいい。

これに対して、まれに１００人中の１名が会社と理事長、理事会とか大規模修繕等の専門委員会の不正などに気付く場合があります。この１名が排除やイジメを受けながら「マンション管理」のカラクリを研究し、真相をつかむようになると、分かってもらうために膨大な量の説明（語り）をしなければならなくなります。

そこで沈黙の９９人を代弁する１名のプロが登場し、真相に気付いた１名を相手に言い負かそうとしたり、法的知識を動員するなどしてアマチュア１名の発言が信用されないように手を打ってきます。

この９９人と１名のプロの関係が、管理業務を始めとするマンションの「委託契約」の核心だと私は見ています。９９人の選択で管理組合の意思が定まり、あとは管理会社がプロとして組合（特に理事長）になりかわり、うるさい１名の正論を無効にするような別の「正論」を持ってきます。当然、９９人が黙っているのに、多数決でプロ１名が勝ちます。

多数決が効かない分野（裁判所とか）に有料で話を持って行って初めてバランスが取れるケースが多少はあるかな、というくらい、会社まかせは強力だと思います。組合は、この強さを得るのと引き換えに管理費等の資金の提供を求められ、応じているのでしょう。大半のマンションが、これからもずっと。

[1582: 匿名さん]

大規模修繕での不正があったかどうかはそれにタッチしてないと判らんだろう。
確たる証拠もなくて推測で批判しても弾かれるだけ。

[1583: 匿名さん]

>>1582 匿名さん
不正の証拠となる事例を教えてください。何処を抑えればいいのですか。

[1584: 匿名]

私のマンションは２００戸超の中規模ですが、不正は実質的に許容されていると言えます。裁判や警察につながっていく恐れがあるためか、誰も探ろうとはしません。ノータッチが一番安全と思われているのかな。

むしろ、金品の見返りという魅力がインセンティブになって、一部の管理組合員が活動的になり、大規模修繕等の数々の課題を乗り越えていけているなら「いいじゃん」。よく引き合いに出されるのが「管理不全」による「スラム化」で、それよりは多少の汚職ぐらい大目に見なさい。← 警察や報道機関もほぼ同じ立場でしょうか。私の場合は反権力的弁護士もそうでした。

疑惑の核心に手を伸ばしたりすると、企業（管理会社に限らない）が理事会を思うがままに動かして本当に組合に噛みつかれる場合があります。私の場合、理事長としての自分の役員報酬が管理員所管の会計部門で「滞留」されていた件でたまたま同部門の組合の通帳１ページ分のコピーを手に入れましたが、そこに載っていた利子は当該期の決算では記載なしでした。が、理事会も組合全体も一切問題視せず、後年、組合が臨時総会を経て起こした刑事告訴請求による私への取調べ（名誉毀損容疑）の場で刑事たちに言ってみても無駄でした。

「確たる証拠」があれば正義の歯車はきちんと回ってくれるでしょうか。悪質なマンション管理ではむしろ”逆回転”に拍車がかかって、企業と癒着した者たちが完勝で生き残り、今後もニヤニヤし続けるでしょうよ。「何をしても変わらないマンション」は「ある」。この認識からスタートして初めて本当に変わる可能性がほんの少し生まれる感じ。

[1585: 販売関係者さん]

皆様の書込みに感謝申し上げます。住民という集団、一方の営利業界、利害相反関係ですね。地理的交通的利便性は偏向的で、ハイリスクハイリターンかロウリスクノーリターン選択の問題となります。

　資産価値係数は流通価値と所有保有コストのバランスとなります。
　豪華なメンテナンスやセキュリティサービス、コンセルジュ、プール等の都市資産はグローバル経済の観点からの判断となり、一般の生活者資産としては危険度が高い、豪腕な建設、金融、不動産、投資といった業界の領域です。

　このことは管理組合や理事といった一般庶民のレベルが参与できる対象ではない、共有持分という似非所有権商品を売るための産業界の罠に嵌まるという　危うい経験をすることになります。

[1586: 匿名さん]

組合員は管理の勉強をした方が良いでしょう。
信用している管理会社に００の０なまで抜かれないようにしてください。

[1587: 他社]

２００戸超ですが、管理の勉強をした管理組合員を見たことがない。しゃしゃり出てくる役員系は積極的会社丸投げ派ばかりです。支配をくつがえさえては困るからか、マンションの自治会の人事も彼ら・彼女らに握られ続けてます。夫が管理組合理事長（Ｍｒ．大規模修繕）で嫁が自治会長とか。スキャンダルで辞める国会議員や知事さながらに管理員や修繕専門委員の組合員たちが大量にこっそり辞めたりして、見た目はそこらにある集合住宅ですが起きていることは本格的で深刻です。解決策なんかありえません。

理想論を語ります：
もし「管理組合」が特に会計の面で外部による調査を受けることになったら、連中の顔色はようやく青ざめてくるはずです。そうならないから居座れている。ケチな管理会社が自腹を切るはずもなく、お金も人も「管理組合」が徹底して使われています。

全国の管理組合の８０％が管理会社の変更（リプレイス）をしたことがないらしいですが、この「８割」は「望めば管理会社を変更できる」という生易しいものではないでしょう。転職のしにくさと同じで、契約先の管理会社もなかなか変えられないんです。もっと広げて考えれば、分譲マンションは実は「８割」が会社の物であり、区分所有者各自がローンを組んで購入しても「２割」の持ち物にしかならん感じです。そういう買い物でしょう。払いきっても管理費が払えなくなれば手離すことになる程度の「所有」。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

確かに、私のところでも「共有部分＝管理組合の管轄」と「管理組合＝管理会社の子会社」の関係から、識者が見れば極めてヘンテコリンなマンション管理が行われています。目下、来年５月の定期総会で毎月の管理費を値上げする案を可決承認させるべく、あの手この手が使われております。面白いのは、値上げ案の可決をスムーズに成就させようとうごめく組合員たちの存在です。彼ら・彼女らの財布からも毎月払う額はアップするに違いありませんが、まるでそんなこと頭の中にないかのように行動し、回覧の議事録を滞留させたりして特に私の解読と他の組合員たちへの発信を妨害するなどしています。妨害しなくても圧倒的多数で承認されるでしょうよ。今まで何があってもそうだったのだし。

「管理組合＝管理会社の子会社」（もともとの売り主たる大手不動産会社の子会社に自動的に組合の業務が委託される慣行が諸悪の根源との指摘も）というタイプのマンションだと、「利益相反」「利害相反」の指摘はかなり困難、なかなか通じない。一心同体と化しているためでしょうか。管理費値上げの話でいえば、ご丁寧な演出でまず「管理委託料増額要請への理事会の対応」を報告するとのことが来年の「大規模修繕工事の中身」の説明会に組み込まれて遂行されました。後者はまたまた常連の特定１社と組んで行われるということが暗黙の前提（理事会で先に決定済み）となっていて、それが説明会をやったことで既成事実、既定路線化します。

すなわち、管理費会計も修繕積立金会計も完全に業者（及び一部の組合員たち）が握っているということです。広い意味では「一部の組合員たち」は私と若干名を除く「８割以上の組合員たち」で、管理費や修繕積立金のもたらす恩恵を受けるというある種の利益団体。１人の反対者もいない静かなマンションが管理の完成形で、恐らく調査が必要です。

[1588: 謹賀新年]

>>1572

香港市民のようにデモで反発を示すケース以上に深刻な場合とは、
みんなが大して問題とも思わずに受け入れて静かな場合でしょう。
分譲マンションの管理（特に管理組合の運営）でも考えられます。

行政長官を自分たちで選挙できない、に納得いかず、反発する人。
同内容のシステムが「上から」導入されるが黙って従う別の地区。

私の在住マンションは後者です。内部で１人、調べたくても無理。
調べたいという１人が逆に組合に訴えられて警察の調べを受けた。
それが失敗に終わっても集団で結果を無視し、反省も全然しない。

この管理組合が会社に委託料増額を言われて管理費値上げになる。
本音において「やられた」と思うのか、まだ気付かないのか不明。
ほぼ全戸投函した私の解読文書に対する反論を、議事録等で見た。
「ダマシ、脅しではない」と実質会社製の住民集会の記録で読む。
理事会、総会、説明会等の管理組合活動の演劇性を知ってほしい。
マンションの管理組合が、会社協力住人の自作自演の舞台になる。

全国の管理組合が会計面で調査されるとかいう展開にでもなれば、
分譲マンションを舞台としたコトの本質が少しは見えてくるはず。
今は「そうならない」という確信のもと、業も民もやり放題だが。

[1589: 匿名さん]

この管理会社の管理物件はかなりの反社会的人物が居住している。
特に大型マンションは危険です。
相当数整理はしてきても過去からの繋がりは断つことは難しいでいょう。
指定されている人物等は公表するとの組合員の告発で退去したのですが、
最近はその手下が住み着いているとの噂があります。

[1590: 住民]

とにかく変に文句を言うモンスタ－住民が多く、管理会社は大変だなと思うよ。廊下に枯葉が落ちていたから掃除してないとか、スマホをさわっていた、とか管理人に対してなんかぐちゃぐちゃ言うやつがいてウザい。スマホ位お前ら仕事中でも触るやろ。こんなことも怒鳴っていたな。俺らの金で給料もらってるんやろ、とかね。

[1591: 匿名さん]

>>1590 住民 14時間前
モンスター住民は反社（８９３、等）も含まれます。
このような住民を厚遇していませんか。
例えば施設使用料を請求しないで使用させている等々。
モンスター住民の偽の理事長を擁立して組合を支配下に置いていた
マンションもありましたが。
１５９０さんの仰ることとは反しますが、この管理会社は反社と共謀している。
ので危機を感じたことがありましたが。

１５９０さんは東急関係者でしよう。？

[1592: 匿名さん]

東急コミュニティーの管理業務には多くの不備があり、改善してほしいと思っています。
事務処理関係の不備、総会等の議事進行の不手際その他、多々ありますが、書面の関係で詳細は後の処理としてここでは省きます。以下は最近の重要事項です。
・契約違反
●長年にわたり契約で定められた日常清掃を実施せず、契約違反をやってきたことを御社南支店営業担当（＝当マンション担当）が認めた。
●清掃が行われていなくてもチェックできておらず、品質管理のチェックの不備、日常清掃のチェックシステムそのものの信ぴょう性が全くなかったことが判明した。
●長年にわたり上記事項が改善されておらず、業務がまともに行われているように見せかけて顧客を満足させようとしてきた御社の業務運営姿勢が明らかとなった。
以上の件に対し、支店長をはじめ、責任者からは何の謝罪もない。
以上の事項に関し、東急コミュニティーが管理している全マンションの管理組合に対して、公表、謝罪し、今後実施していく対応処置、解決策を文書にて公知することを要求します。
まあ、うまいこと言い訳されて、結局根本的には何も改善されないのでしょうが。

[1593: 匿名さん]

築6年のマンションで管理の杜撰さを指摘したら品質管理課長０００江に
目を付けられ仕返しを幾度か受けた。胡散臭い仕打ちではある。

[1594: 購入経験者さん]

管理組合の役員をいままでは２年任期だったが　１年で交代させるってナカナカやるもんだ

[1595: 匿名さん]

>>1594 購入経験者さん
規約の変更をされたのですか。

[1596: 口コミ知りたいさん]

東急コミュニティ管理のマンションの駐輪場の契約について依頼したのですが、
1月からの契約ということで合意し、12月末に駐輪場シールを送るので1月から利用できるようにするといっていたのですが、2月に入ってもシールは送られてこず・・・電話で催促したところ「シールがないので送れない」とのこと。ちなみに料金は引き落とされてます。

送ってない分の駐輪場料金は返金してくださいといったら、解約書を送るので1月分を解約して2月から再契約してほしいだって。
お前らの契約違反なのにこっちに解約させんの？平気で契約違反して金だけむしり取るとか、杜撰のレベルを超えてるわ。

早くつぶれて下さい

[1597: 匿名さん]

>>1596 口コミ知りたいさん
これは、この管理会社の特徴です。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、その他の施設使用料、
の徴収は届出金融機関の振替口座から合計して徴収されているでしょう。
振替口座を調べてください、
登録用シールを発行してから前金徴収でしょう。
規約や細則に規定しているでしょう。

ここの坦当はマンション管理士の問題ばかりに振り回されてして標準管理規約
や委託契約書を参考にして組合運営をしているので、各マンションごとの規約
や契約書に対しては無知です。

駐車場使用料や自転車（バイク）置場）、その他の施設使用料は着服されて
いるケースが多いです。

特に駐車場使用料の収支報告書には全区画からの使用料合計が、予算書には
前期の収入を参考にして合計金額が記載されて報告されています。

[1598: 匿名さん]

契約書には、アプローチ、風除室、エントランスや駐輪場の天井、高所の清掃（くものすとり、壁、照明等）をやることになっているのですが約20年間にわたり何にも清掃がされていません。契約不履行ではないかと問い合わせると、管理員の手の届く範囲をやれば天井の清掃をやったことになると言われました。東急コミュニティーの東京南支店です。これが東急コミュニティーの専門部署、顧問弁護士を含む会社としての見解だそうです。管理員さんが手の届く範囲を清掃すれば天井を清掃したことになるなんて、だれがどう考えてもこいつら馬鹿だとしか負えません。社長の雑賀氏も同意見なのでしょうね。社長に確認してみます。東急コミュニティーがこのレベルだなんて信じられません。まともな会社ではありません。どうかしています。頭がおかしいのではないでしょうか！！！

[1599: 匿名さん]

訂正：馬鹿だとしか負えません。--> 馬鹿だとしか思えません。

[1600: 匿名さん]

ーー＞１５９３　匿名さんへ
品質管理課長の〇〇〇江さんの名前を何とかして知りたいです。よろしくお願い致します。

[1601: 匿名さん]

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は清掃員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

[1602: 匿名さん]

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は管理員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

[1603: 匿名さん]

-->1602匿名さん
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する ようになってはおりません。そのような記述は一切ありません。契約には手が届くとか届かないという文言は見当たりません。日常清掃に高いところ、低いところの表現はなく、天井やガラスなどを清掃するとしか記述されていません。手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議するなどの記述は契約書にありません。また、手が届かないから天井等、高所の清掃をやらなくてよいという根拠を示してくださいと言っても何も示してくれません。契約書には何も手が届くとか届かないという文言はないというフロントの回答を受けております。定期清掃にも何もそのような表記がありません。
　多分、古い契約書をそのまま見直さないで今まで長年使ってきてしまっていて、改定をしていなかった状態が続いていたのだと思います。管理会社フロントが契約書を見ていないのです。（担当のマンションそのものもよく見ていませんが）
　自分は以前、契約書の内容がおかしいので、今後、東急コミュニティーと組合の関係がうまくいくように考慮して、高所作業を除くとしたらどうかと東急コミュニティーに提案して最新版はそのような類の文言が載っております。問題は最新版以前の長き契約期間において、高所の清掃が約20年近くやられていないし、チェックもされていないと管理会社のフロントが認めています。約20年前の最初から手の届く範囲をやればよいことになっていたという東急コミュニティーさんの回答がおかしいと思っています。ここが問題です。どこに根拠があるのか教えてと言っても無視されています。手の届くところをやればよいという見解は、専門部署、顧問弁護士を含めての東急コミュニティーとしての見解だと言っています。もし契約でそのようになっているのであれば、説明すればよいだけの話です。まあ、契約不履行だとか言われることを避けたいということなのだと思います。
　契約書と現実の乖離を見逃していたため、一部に齟齬が発生してしまったと謝罪して、今後の対策などを提案してもらえばよいだけの話だと思います。なぜ約20年も前から手の届く範囲をやればよいことになっていたなどと下手な言い訳するのでしょうか？
こんな契約書作ったのは管理会社です。最初から管理員さんがやる日常清掃に天井や高所を入れておかなければよかっただけの話です。（現在の契約書でも決められた日常清掃の全部をやろうとすると、男性管理員でもきついと思います）定期清掃や特別清掃で対応できるような契約書の文章を作っておけばよかっただけの話です。長年にわたり契約書を見直さないできたのに、おかしな屁理屈で言い訳しなければすぐに齟齬の話はおわります。東京南支店の古谷支店長は解決の方針、方向をちょっと間違っていると思います。下手な言い訳していないで自社の落ち度は落ち度として認めたら、話はすぐに終わるのです。（あくまで高所を除くとなっている現在の契約以前の話をしています。）
　今、顧客満足度が最高と言われる管理会社で行われていることは、契約書の見直しです。
全社的に、すべてのマンションとの契約に齟齬がないか精査が行われています。また管理会社と組合間の契約と、管理会社と清掃業者間の契約の間で齟齬がないかということも含めて、全社的なチェックが行われています。これが管理会社のあるべき姿だと思います。
　おかしな対応していないで顧客に対して真摯な対応をしていけばもっと顧客満足度アンケートの上位に出てこれるのにと思います。東急コミュニティーさんの改善とさらなる発展を願っております。（取り急ぎ乱文乱筆にて失礼します。）

[1604: 匿名さん]

>>1603 匿名さん
私のマンションの古参の理事長経験者が、言っていました。
この管理会社の系列では電鉄だけは真面で悪い癖が伝統だそうです。
しかし、理事長の言う事はよく聞くように訓練されています。

[1605: 匿名さん]

お宅のマンションの収支報告書の管理費、修繕積立金は
決算も予算も同金額になっていませんでしょうか。
これって1年間１００％回収していることになりませんか。

貸借対照表には短期未収金3か月未満、長期未収金6か月
未満が計上されていませんか。

駐車場使用料は収入の部は未収金を差し引いた金額が計上
されていませんでしょうか。

ここら辺を会計監査で第三者に監査させたらどうなります
でしょうか。

預金通帳と照らし合わせると何らかの瑕疵が出そうです。

[1606: 匿名さん]

現在近所で東急コミュニティーの管理しているマンションの修繕工事が行われていますが、出入り業者の素行が悪すぎます。
昼間から弁当食べながら酒飲んでます。騒音についても私含め近所から多数のクレームも行っていますが何も改善されていません。
あんな奴らが工事してると思うとゾっとします。

[1607: 匿名さん]

>>1606 匿名さん
この管理会社の管理物件の大規模修繕工事に関しては、
入居届等でも明らかなように、
反社会的人物や、８９３の入居が認められます。
こういった事例から、当然に大規模修繕等は出入りの
業者や、作業員はフリーパスでマンション内に出入りします。
危険ですので、役員等は十分注意された方がいいでしょう。
役員の中に共謀する役員は役割から外された方がいいでしょう。

[1608: 他社の住人さん]

大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。

書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

その結果、最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。「３年半前の事故」とは、全国ニュースになった人身（死亡）事故です。

以上の経過から、いろいろなことが読み取られるべきです。
施工会社の選定は、”出来レース”にすぎなかったこと。なのに、公正かつ厳正な選考が行われていると管理組合員に思わせるべく、理事会議事録等に記載したこと。全国ニュースも知らずにE社にうっかり〇を付けるわけがなく、バレなければいいと仕組まれたはずであること。プロと住民の協働。

役員などの関係者以外は知り得ないはずの内定１社を、予期できない理由で私に”予言的中”されたというだけで他社に変えたと考えるなら、まだまだシロウト。もしそのまま契約を締結し、支払いもした段階で「全国ニュース」の件を指摘されたら、きっと裁判沙汰になって不利になる。それを恐れたからこその変更でしょう。しかも、私の配布文書の影響を否定するために「理事会前日に急遽分科会」。本当に開催したか、極めて疑わしい。議事録上で歴史の書き換え、か。こんなの序の口、”朝飯前”。

[1609: マンション掲示板さん]

熱海のリゾートマンションに住んでいます。組合理事はリゾート利用で当地に住んでいない理事には、理事会時交通費のの支給をしています、今回調べてみたら、マンション住まいで理事会出席のの為に部屋からマンション内の会議室への移動で交通費を受給している理事がいました。大事な管理費を経費の掛かっていないのに受給するのは、違反では無いかと、申し立てましたが、理事長以下理事会で却下されました。私の方が常識がないのでしょうか。皆さんのご意見をお願いします

[1610: 匿名]

>1609
貴方の感覚は、当然ながら、正しいと思います。
が、全部ではないという意味で「一部」のマンションでは、それが通らない。
理事会内部での多数決とか、管理会社の助言を受けての住民の感情とかで。

組合員個人による不服申し立てシステムでもあれば（私も）助かるのですが、
なかなかありません。理想的に良質な大規模マンションなら、組合の内部に
そういう訴えを受け付ける監事・部署が設けられているかもしれませんけど。

役員なら「マンション管理センター」に相談できるらしい。

良質な管理士、弁護士までいくと、理事会等と敵対モードに突入するかも？
私の場合、理事長として一般の組合員たちに問題を知らせたら解任でした。
費用数百円の簡易裁判所の調停も利用しましたが、歯が立ちませんでした。

[1611: 匿名さん]

管理会社が東急コミュニテイーに代る時の説明会の時に質問しました。清掃が週５回となっていますが、なんらかの理由で出来ない日があると思う。その場合はどうするのですか？必ず行います。でも、台風や大地震や大雪や大雨や富士山が噴火したりしてもするのですか？と聞いたら行いますと返答されました。現実は台風や大雪の時は庭清掃していません雪掻きは住民が行いますし台風の時に清掃のおばちゃん達は清掃やっていません。最近、規約を読んでいて気が付きました。特別料金となるとちゃっかり書かれていました、説明会では言われていませんでした。平気で住人を子馬鹿にする東急コミュニテイーの体質です。地球が真っ二つに割れても東急コミュニテイーは特別料金で清掃する。いかれています。細かいこと言えば自転車のシールを貰いに行ったら、たまたま１２時ちょうどでした。”１時に来てください”と言われた。シールを出すのに１時間もかかるのか？これが東急コミュニテイーの体質です。私はよその管理会社にいますが、住人の方が勤務時間過ぎて見えられても応対します。着替え終わっていても帰り間際に駐輪場の蛍光灯が切れていると（昼間はきがつきにくい点灯していないから）連絡あれば脚立持って行き交換します。そういった住人への細かい対応ができない。これが東急コミュニテイーの体質です。どこの階段の蛍光灯を見てもくもの巣だらけです。管理人って管理人室でふんぞり返ってお茶飲んでいる楽な仕事だろ！と言われる。その通りです。でも、それは東急コミュニテイーです。

[1612: 匿名さん]

1611の続きです。自分の経験です。友人は東急コミュニテイーで清掃員やっていました。その友人の住むマンションも東急コミュニテイーです。ライオンズマンションですが大京の対応が悪く東急コミュニテイーに代えたそうです。大京とハウズイングを経験し隣が長谷工の管理員やっていました。共通点が管理員は管理業務と清掃を行う。でも、東急コミュニテイーは清掃員がいます。だから、管理員は暇～。

[1613: 匿名さん]

>>1608 他社の住人さん
について解読中です。長文は和文解釈はむつかしいです。
しばらくお待ちください。後日。

[1614: マンション掲示板さん]

>>1571さんへ、問題の根本は、マンションがただの多人数の団体だと言う事に有ります。管理会社や工事会社が何をやろうと、行政や税務署の調査もなくヤリ放題という事です。私の所では、年間1億円の予算を理事会で運営しています。総会資料での内容の吟味は、全くされませんこの点のジャッジが出来るシステムが出来ない限りは、今後もこの点は、同じ事の繰り返しでしょう

[1615: １６０８]

>>1613
応援してます。どんなに公正な業者選定に見えても、実は１本釣り。

[1616: 匿名さん]

数年前に東急Co管理の中古マンションを買った。

事あるごとに、旧態依然の管理規約、大赤字の立体駐車場経費の分析（別会計）、など改善を提案しているが管理組合は理解できず、管理会社はそれを良い事にスルー。
設備の交換や大規模工事の費用に至っては、会社側が相見積書を取るだけで競争原理が働いていない。

中でも役員の条件を定めた部分の規約では、立候補・半数改選・外部居住所有者に触れておらず、外部居住所有者を慣例により排除、で２０余年間経過している。

管理組合の勉強不足は明々白々ではあるが、管理会社は組合の為に働く意識が希薄と感じる。

[1617: 口コミ知りたいさん]

>>1578 匿名さん、この平等とは、管理会社や理事会にとっての平等で、まともな意見を持った人は困るのです。根本的な問題は管理組合の総会決議が公になっていない事です。どこからも反面調査が行われていない為、管理会社や一部の理事の思うままにされてしまいます。せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

[1618: 熱海隠居老人]

どこの管理会社も同じですね。程度の低い社員ばかりで、日本語の解釈が出来ない、中には字を読んでも意味が読み取れないのがいる。全て理事会のせいにして、物事の正当な解決を図る事をしない。このような無能社員の給料が我々の管理費から出ているかと思うと、はらわたの煮えるおもいです。

[1619: 匿名さん]

下記を見るとやはりコンサルとは名ばかりで東急コミュニティーの息のかかった業者の集団と見えます。これは組合員を欺く出来レースです。

1608 他社の住人さん 2020/05/01 06:50:15
大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。


書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

[1620: １６０８]

１６１９さんが引用してくれたお礼に、こんなエピソードも紹介しましょう。

当マンションは中規模で、管理会社は売主の大手不動産の子会社です。
もう何十年も経っているので、自他ともにリプレイス（管理会社の変更）の可能性なんて一切ないと認められる物件のひとつです。
それが、昨年秋から急に「管理費値上げ」の話が出されました。正確には「管理委託料増額の要望」として、会社から理事長に従来比で１．５倍の委託料に値上げしたいという提案。５割増しになるので、当然、組合員たちの毎月の管理費納入額も連動して上がります。

そこで、理事会の活動報告として次のような話になっていったのです。。。

「こんなに急で大幅な委託料増を言い出す会社とは付き合えない！」と言わんばかりに、理事長らは他社への接触、交渉を試みたそうです。だが、どの管理会社も「〇氏」（←業界の実態を見抜いて書く私のこと）がいるから見積もりさえしてくれなかったとのこと。
昨年秋から現在に至るまで、理事会議事録や組合員説明会資料に「〇氏問題」と何回も書かれ、これが他社の懸念材料らしいから結局今までと同じ大手管理会社になりましたという展開。
そして、従来の大手のまま、５割増しの委託料で承認、組合員負担の管理費もアップで総会を迎えます。もちろん、大多数が承認し可決する情勢です。以上をよく読んでもらえば気付いていただけると思いますが、「他社への接触、交渉」なんて無駄だし誰も求めていませんでした。ならば、なぜ「いくつもの他社に見積もりの要請を試みた」という話が半年にわたって議事録等に載ったのか？

答え：「〇氏」（＝私）の悪口をマンション全体で共有するため。

わざわざ、こんなことまでするんです。こんな「話術」も備えてるんです。

[1621: 匿名さん]

法的手段を個人でバンバン駆使して管理会社等と対抗できるという管理組合員がいない「そこらのありふれたマンション」の価値は、集団としての組合員の過半数の良識にかかっていると感じます。その善悪の割合が、きるだけきちんと理事会等の役員人事に反映されている場合、管理会社も手が出せないマンションはありえると思います。

すなわち、購入は個人なのに、問題の解決は集団の質次第というのが現実ですね。

>1614 さんの言う通りで「ヤリ放題」なんですよ、うちも。
だいぶ昔のどこかの時点で集団内部の善悪の割合が逆転し、戻らなくなった。見た目は「管理会社仕様の優良物件、優良管理組合」。善悪の逆転は管理会社等の誘惑によるのかもしれませんが、他者のせいにはできないというくらい組合（員）の質はひどいです。落ち切ってます。

[1622: 匿名さん]

>>1609 マンション掲示板さん
この管理会社は声の大きい組合員には忖度するのはお墨付きです。
その件をこの理事連中は承知して管理を委託するのです。

[1623: 匿名さん]

>>1611 匿名さん
>>1612 匿名さん
管理人はなにをしているのでしょうか。？
暇で管理人室でふんぞり返っているのなら管理費の無駄使いですから、
管理人を廃止して節約したほうが良いでしょう。うちはそうしました。

[1624: 匿名さん]

>1617 口コミ知りたいさん　がお書きになりました。

>せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

私のマンションでは管理組合の定期総会にて「法人化」することが了承されていましたが、１年数か月後の理事会（管理会社同席）は出席者の全員一致で「見送り」に賛成し、今もなお法人ではありません。

この「１年数か月」の間に管理会社と住民支配グループによる管理組合理事会の合法的乗っ取りがあり、改革の芽はあっさりと完全に摘まれました。

見送り決議の本音レベルの理由は文字化されていないので不明ですが、法人になれば総会議事録等を役所に出さねばならなくなるからだろうと私も考えています。

きちんとしたこと、しっかりしたことはやらなくてすむならやらない。こんな組織であっても、来たる大規模修繕は総工費３憶円なり。

[1625: 匿名さん]

管理会社から見た管理組合の質
（自分のマンションがどの状態か心得ずに発言等をすると、地雷を踏んだも同然で、
　「売却して出ていけ」の静かで冷たい大合唱に見舞われる恐れがありやす）

①誰かが問題点を指摘すれば多数の組合員が同感で乗ってくる。

②誰かが問題点を指摘しても多数の組合員が同意しないで反対。

③誰かが問題点を指摘したのに誰も共感を表明しないので孤立。

④問題点に誰も気付かない。気付いたとしても誰も指摘しない。

会社にとっては④がもっともやりやすいマンションですかね。

[1626: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
当マンションは③に該当してほしい位のマンションだと思いたいのですが、
どう考えても④に該当します。

②のレベルなら将来にいくらかの希望は持てる。
③のレベルを努力して②までレベルアップしたかったのですが、
どうしても④のレベルで②へのレベルアップは難しい。

管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

分譲マンションの管理業はこれで生き残れる企業なのでしょう。

[1627: 匿名さん]

>>1625
１回目の大規模修繕と２回目までの「間期」に売却して別の新築マンションに移る、を繰り返しているという達人の書き込みを何年か前に読んだことがあります。うちの物件でも、確かにその時期に「住宅すごろく」で戸建てに引っ越す人がけっこう出ました。

長く見てせいぜい築２０年までくらいですかね、①の状態が保てるのは。それ以降も①であり続けるには「何か」、「誰か」が要る気がします。

[1628: １６２５]

>1626 匿名さん

>管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
>これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

当マンションは東急ではないのですが、逆の管理を受けています。
すなわち、紙の上での「話術」に長（た）けているのです。
理事長は任期１年でコロコロ交代ですが、同一人物が書いている、
同じ人格の者が編集しているように読めて仕方がありません。

このことは突き詰めて考えると非常に恐ろしく、手ごわい技術で、
捜査機関でも手に負えないと考えられます。構内掲示物、議事録、
総会議案書等々、誰が執筆したのかの個人名は実質的不記載です。
どれも法的には理事長なり理事会の承認を経て発表されています。

上記のテクニックが駆使できる条件として、
１）理事長、理事会と管理会社の方針や利害が一致
２）組合運営、作文は会社だが全責任は理事長、理事会が担う
などが挙げられるでしょう。
頭脳と思考は会社、責任は理事会なら管理業務委託契約通りです。
他の組合員たちに執筆者の不確かさを問う姿勢は全然ありません。

[1629: 匿名さん]

>>1628 １６２５
非の打ちどころのない管理といったところでしょう。
接続詞の使い方一つで学歴等のレベルが丸見えです。
規約・等は正しい用語と文法で記載してもらわないと困ります。

[1630: 他社の住人さん]

「台本型マンション管理組合操縦」ってホント、恐ろしいです。

理事長を始めとする役員の合意を先に得ていますから、管理会社などの顧問が住民の仮面をつけて、議事録上や構内掲示上で「活動報告」（事後報告が基本）してきます。

他の一般組合員に初めて知らせる前に、スケジュールと活動内容を法律（管理規約含む）的に違反が一切ないように練（ね）りに練って、完璧なシナリオにしてから実行に移されます。

具体的には、直近で終えたばかりの定期総会でまったく言及されなかった（＝事業活動計画に全然ない）テーマで『組合員説明会開催のお知らせ』が期中に理事長名で突然発行されるという手法です。このやり方で数年前にマンションの店舗棟が建て替えられ、ミニ医療機関が開設されましたし、今回は管理費値上げが成就します。

いったんスタートすると、次の定期総会で他の議案といっしょくたに承認されるので、万事が何の問題もなく運ばれたも同然になります。

[1631: 他社の住人さん]

当マンションでは、>1630 の２件とも、私の文筆が肉薄し追走する形で、理事長（や理事会）が説明会資料など何か書いて出すたびにできる限り矛盾や疑惑を突いて配布文書を作成し、ほぼすべての居住組合員宅に投函しました。こうでもしないと理事会による活動報告のストーリーが”唯一の真実”として認識され確定するからです。

つまり、理事長の報告や資料がウソかどうかは理事会外の誰か最低１人が指摘しないと「異なる視点」がないことになり、ほぼ全員が信じ込まされてしまうという現象が起きるでしょう。しかし、残念にも私のマンションでは、理事会を含む一般組合員の大多数が私のこの文書を「不必要である」としています。

このようにして、受取人である９割以上の組合員が仮に「不要」と思う場合でも、書き手１人の意見表明の権利とか資格をはく奪できるのか、という問題が生じています（私は「不要」の意思表示をした１０名ほどには投函していません）。当マンションは、この多数の勢いで地元の警察に私を取り調べて「もう書きません。ごめんなさい」と一筆提出するようにせまったのでした。

[1632: 匿名さん]

>>1630 他社の住人さん
法令や規約に則っての違反のないような表現は結構な管理会社の仕事です。
完璧だと思いますので、これを批判するものをクレーマーといいます。
>>1631 他社の住人さん
ご自分の発言（発信）内容が捏造（利用）されているのであればしかるべき処置をとられた方がいいでしょう・

[1633: 匿名さん]

悪徳管理会社・悪徳組合員・悪徳マンション管理士等が共謀すると
マンション内は目に見えないところから徐々に蝕まれる。
それ等に異を唱える組合員は皆無であるが、ときたま登場する。
そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。
これは村社会より感覚的にみっともないし、不潔である。
こんなマンションには住まないほうが良いでしょう。

[1634: 匿名さん]

>そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。

特にここはズバリですね。管理会社は東急ではありませんが、最近、気付きました。

自社は、ねらった管理組合の資金をバッチリせしめて希望額の満額を獲得しながら、
全然服従しないで暴露しようとする一匹を極悪人としていかに報告を組み立てるか。

ミステリー作家顔負けの、怪奇で絶妙な作り話の精緻さはさすが有名企業の子会社。
支持者多数、文章・資料作成は遊び感覚まる出し。私だけもてあそばれたお尋ね者。

例えば、資料を読み込んで、私のマンションの「理事会」を批判してみると：
「少ない役員報酬でも一生懸命に努力した私たち理事会をおとしめるのですか」、
「役員への誹謗中傷はやめてください」と、会社が理事長に変身しての反論は可能。

管理組合のウソは恐ろしい。お金が伴いますし、世間もどこもまず団体を信じます。

[1635: 匿名さん]

>>1634 匿名さん
なりすましはやめまいょう。

[1636: 論より証拠？]

>1608 の「その後」：

>最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。

上記の議事録の発行後、つい最近、管理組合の定期総会が行われました。その際の総会資料（議案書）に当該の件を記した議案「大規模修繕工事の件」が載っていましたが、１度決めた施工会社を選び直した経緯が完全に省略されていました。つまり、「ヒアリング会を経て決めた１社＝B社」という話に変えられていました。

わたくし的にはこの報告の変更は「ひどい」と思えるのですが、理事長もその他の役員もまったく修正せず、他の議案といっしょに大量の委任状と議決権行使書（賛成）によって可決承認されました。いつもの展開ではありますが。

このようにして「虚偽」が「事実」に変わる、それができてしまうのがマンション管理、管理組合運営の恐い面です。虚偽の事実化の反作用として、私のこれまでの言動が逆に「事実無根の虚偽」の扱いを受けることになるからです。

[1637: 論より証拠？]

この板をお読みの皆さんに報告することはもうないかと思いきや、３日ほど前に管理組合理事会発の資料『総会議案に関する事前質問への回答』という”ダメ押し”の全戸回覧が当宅に届きましたので、どんな定期総会（議決権数２００超）だったか、皆さんの参考のためにお伝えします。

１週間前の日曜、集会所に足を運んでみると役員以外の管理組合員は私だけでした。遅れて１人が来たので「たった２名」の出席者で終わりました。あらかじめ配布の総会議案書で、コロナ感染への懸念から「なるべく来ないで書面提出での参加」が呼びかけられてはいました。

するどい法的感覚をお持ちの人には上記『事前質問への回答』が総会終了後に回覧開始されているという点からだけでも疑念を抱かれるでしょう。これに関する手続きは、議案書配布以降に書面（記名）で質問を受け付けて総会前までに質問者に理事会として個別回答し、最後は総会の２日後からすべての質問（匿名）と回答を載せた表を全戸回覧に出したというものです。ただし、総会後の回覧については予告がなかったため、皆は他の組合員がどんな質問をしてどう回答されたかは全然知らない状態で総会当日を迎えたことになります。

以上の進め方を疑いの目で眺めれば、回覧に掲載の１０ほどのQ（質問）はすべて匿名化されているので”でっち上げ”が可能です。A（回答）は理事会によるものとされていますが、委託契約先の社員が代筆していないという確証はありません。また、総会前までに質問者へ回答が届けられたというのが本当なら、その回答に納得できずに当日出席の行動をとるまでには至らなかった組合員だらけのマンションという解釈ができるでしょう。

以下、私にとって重要と思われたQ＆Aを２つだけ挙げておきます。

Q.管理費値上げについて、「理事三役」主導で進めてきたが、よいのか？
A.よい。確かに管理規約上に文言はないが、毎年の総会議案書の人事案に
　言葉は載っているし、別に本件からの適用し始めたというわけではない。

Q.大規模修繕の施工会社選定をやり直した経緯は？
A.半数の理事からなる「分科会」と管理会社と設計コンサルタントで決めたが、
　当該企業の過去の事故について調査不足だった。新しく決めた会社は大丈夫。

両回答とも「会社も理事会も一歩も引いていない、真相を語る気など毛頭ない」と私には読めます。こういう回答は全体に向けて「総会を開く前」に知らせるべきだと思いました。総会後の全戸回覧では「後出しジャンケン」みたいに感じられます。回答に不満があるとしても、すでに総会は全議案可決で済みました。

私の結論：「理事会集約型の言論統制」で管理会社による組合操縦が継続中。

[1638: 匿名さん]

>>1636 論より証拠？
虚偽を事実に代える。
これは犯罪に近い。
偽理事長を仕立て上げ、偽理事長を辞職に見せ代えて、
本物を偽らせ、都合のいい規約を法令に反してまでも
改正して、交代した理事長を如何にも本物に偽装する。
証拠となる偽理事長と偽理事の署名捺印した議案書・議事録
及び監査報告書に署名押印した幹事が区分所有権を売却した。

[1639: 論より証拠？]

２つ目のQ＆Aの「調査不足だった」を「非を認めている」と思うか、それとも「世紀の大ウソ」とみなすか、そこが分かれ目です。

「虚偽」と役員報酬が実はリンクしているというのが私の経験から見えるマンション管理組合の風景で、そうでない組合ほど健全なのだと思っています。

[1640: 論より証拠？]

ぜひ想像していただきたいのですが、管理会社のつくウソを管理組合がまるごと完全に引き受ける場合、それをあばくことはまず無理です。すなわち、「絶対にバレないウソ」はやろうと思えばできてしまいます。

組合内部をより細かく見れば、お金を始めとする数字の話、そうでない言語的な運営報告など、ともに「事実かどうか、関係者以外は知ることができない」という領域がいくつもあります。ここがポイントでしょう。

「絶対にバレないウソ」なのに、虚偽である以上は危険が伴うから、それを背負うに値する対価がどこかから支給されなければ、役員になってくれる人がいなくなってしまうはずなのです。

この「対価」が、管理規約などに記された月々の役員報酬だけなのか、それとも実は「プラスアルファ」もあるのか、この点ひとつとっても関係者以外は真相を知りえません。

そして、このことから、情報管理の徹底化や厳格な言論統制さえ行われるのです。