東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1495: 匿名]

平成１３年８月１日（マンション管理適正化法施行日）以前
に公団管理から東急コミュニティーに管理会社が変更された
と認識しておりますが、？
管理に必要な設計図（会計に関する報告、預金保管等）の重
要書類の引き続ぎがなされていないとの説明でしたが、？
是等は永久保存のはずですので公団に問い合わせるといいと
思います。
総会の議案書、議事録でも取りそろえられると思いますが、
いかがでしょうか。？

議案書の剰余金と前期繰越を確認と、月別の収支明細書と、
月別収支報告書を照合して、収支決算書の合計額を確認して
下さい。

収支報告書の雑収入の保険金収入金と、支出の部の小修繕費、
雑費の明細を確認して、保険適用の疑いのある工事費を抽出
して保険会社に確認して保険金の支払いがなされているかの
確認をしてください。

万が一雑収入の保険金の収入分に記載は無く、、小修繕費及
び雑費を組合費用で支出しているところで保険金をチャッカ
リ隠匿している証拠が出る事があります。

同様に議案書と議事録を期別に比較しておくと感嘆の問題点
を確認する事ができます。

私は過去の３０年近くの議案書、議事録、重説、委託契約書
各工事の見積（総会提出分）等々を記録して保管しています。

これ等の作業をしている組合員は他にはいないと思います。
弁護士との相談時には問題の原本とがすぐ取り出せるように
しております。

今日は保険金詐欺の疑いを投稿しましたが、規約の設定、変更、
廃止等もとんでもない法律違反を発見する事があります。

違反のままに組合運営をしていると都合が悪い事が起きて同じ
事を繰り返して最後は犯罪行為に認定されることになりかねま
せん。

役員の選任方法に違反行為を垣間見る事があります。

[1496: 匿名]

カモシンさん
４０年前に公団から購入していた時の売買契約書には
買い戻し特約付きになっていませんか？
この買い戻し特約とは一例として購入者が入居後に反
社会的人物で有った事が判明した時は公団が強権でそ
の物件を買い戻すシステムと認識しております。真面
目な購入者にとっては安心です。

なぜこのような事を問題視するかと言いますと民間の
分譲マンションで反社会的人物が入居している事が判
明した時は退去や競売等で排除する事は不可能に近い
です。
例え成功しても後々色々な問題が生じてきます。私の
マンションの東急管理の甘さから相当数の反社会的人
物の入居がなされておりました。
ご存じのように買い戻し特約を付けておくと相当作業
が省略でします。

処でカモシンさんのマンションも４０年ですから分譲
当時の組合員や店舗所有者が変更していると思います。

この際購入者の売買契約書からは買い戻し特約が削除
されていると思いますので、この効力は薄れています、

東急は悪い連中の情報報告を個人情報を盾に理事長に
も公開しない事があります。
私の経過からしてその規模のマンションで管理が東急
は甘いので調べた方がいいと思います。

[1497: カモシン]

1495・1496　匿名様

色々な情報有難うございます。
1496についての内容での懸念されるような所有者は今のところ見当たりませんが。
これまでも再三に亘り、規約違反行為での東急の言いなり或いは既得権益擁護の為に
東急とのギブ＆テイク関係になっている、2名の所有者が存在するのみです。

1495　に於いては良く調査することで違反行為が判明することが考慮されますので
実態の調査に取り掛かろうと思います。

いつも・いつもありがとうございます。

[1498: 匿名]

特に組合が加入しているマンション総合保険の内容、
収支報告書の収入の部の雑収入、
支出の部の、雑費と小修繕費用の工事内容等々を調
べてください。
支出の部の修繕工事等は保険の適用を受けているに
も関わらず組合費用で支払われている疑いの項目を
調査してみてください。

[1499: 匿名]

保険金の詐欺が立証されれば社員個人の横領ではなく、
組織的犯罪になるのは必至でしょう。

[1500: 匿名さん]

145 匿名さん 3時間前
10713 匿名 4日前
わたしは当時知識はあり。弁護士8名にも確認した勝訴の確率９０％
の案件を気力と体力であきらめた。
そのご悪徳理事長と悪徳管理尾会社１０９の共謀で職場に圧力をかけ
られ退職し、区分所有権を売却して今は無職です。

あの時勇気を持って借金してでも告訴して勝訴してもマンションでの
生活は同じことだったでしょう。

結論は、静かにしていたらマンションに住めたでしょう。勤務先の社
長と理事長と管理会社は仕事の関係で繋がりがあったと推測します。

この経験から勝訴したお二人のご苦労を尊敬致します。ご自愛ください。

この問題は一括受電システムの件で５４４分の２の組合員が被告人と
して勝訴している。件に類似しているので取り上げたらこの管理会社の
関係者と思われる人間から可笑しな投稿が続いている。

※ご参考にしてください。

[1501: 匿名さん]

東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ１1までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

[1502: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

１５０１は、ここと繋がるのでしょう。これは、重要です。
皆さんご確認ください。その内私は投稿拒否されるかも知れませんので、
心ある方の継続を御願い致します。現在は、この部屋の承継人は住んで
いるかは不明です。

監事としての役職でしたが、管理会社東急コミュ二ティーに利用された
可能性があります。

その他副理事長１名は退去、もう一人の副理事長は専有部分の売却に出
しています。

書記も退去したかもしれません。区分所有法３１条違反での告発が原因
です。

原因は反社会的住民や、法令違反の組合員との共謀で、告発した組合員
が規約に則って理事への立候補を申請したが、これ等を無視して区分所
有法３１条に違反して立候補制等を廃止したり、職場に圧力をかけたり
してこの組合員を排除した事件です。

当時、坦当支店長Ｎ野、担当課長Ｈ口、担当課長Ｍ藤、担当課長ＳＺ木、
坦当係長Ｓ村、坦当Ｋ嶋、等々。理事長Ｋ口。副理事長Ｙ下、副理事長
ＩＴ長、書記Ｎ野、監事は責任追及中に退去か行方不明、他理事Ｙ下、
（この役員は法令違反で就任した役員なので偽役員になります、既得権
にて有効。）

[1503: 匿名さん]

1501 匿名さん 22時間前
東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ９までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

ＮＯ１～ＮＯ１1までをＮＯ１～ＮＯ９までに訂正いたしました。

[1504: 匿名さん]

前は1000レスで閉鎖していたんですよ｡
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596138/

レスがないのは問題のあるレスをサイト管理者が削除したからでしょう｡

[1505: 匿名さん]

いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

[1506: 匿名さん]

「次スレ」終了のお知らせ
その他いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

[1507: 匿名さん]

>>1504さん
削除はサイト管理者でないと出来ないのではないでしょうか。？
これは、プログラム修正でしょう。

[1508: チラシ一考]

>1262 は、法学部教授級。>1425 は、そこらの住民。
管理組合としては後者が数で勝つ。

[1509: 匿名]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45956/
このスレもあまりのも早い閉鎖でしょう。
何らかの動きが感じられる。

[1510: 感じられない。]

悪の手先、東急コミュニティーの陰謀ってか　真相知ってどうするの
あまりのも　は　あまりにも　と打つべきだよん

[1511: 匿名]

この管理会社の管理費等の負担割合が不公正な徴収をしていませんで
しょうか。例えば特定の組合員は安いとか、勿論時の役員の責任もあ
ります事は百も承知致しております。
それを公開した組合員の役員承認を排除しようとして大変な事になり
まそうである。規模が大きいから金額も大きいです。
特定の組合員がよからぬ住民でない事を祈りますが、ここは危険？

[1512: 匿名さん]

以前は1,000スレになると簡単に新規スレに移行させ
古いのは閉鎖できたけど、現在は閉鎖はさせないからね。

[1513: 匿名]

この管理会社の管理物件の組合員にお伺いいたします。
①　タイプ別管理費等月額・年額・一覧表
②　議決権割合　一覧表　
①　②　を公表拒否していませんか。一覧表がなければ組合員は
　　通常総会時の会計報告をチェックできない。

※　会計報告のチェックが組合員がやりにくくしている可能性がある。
　　管理の全ては会計報告に集約されているので、最も重要である。

大型物件では、特に駐車場の収支は別に報告されるべきである。これ等
と併せて組合加入の保険を適用した工事等の収支に反映されるべきであ
るが、それ等は報告されていますか。？

過去にさかのぼってプロの方に依頼して精査して下さい。
私のマンションでは私がやかましいので最近改善をし始めましたが、
過去の件は証拠を取られたので身動きができない。

[1514: 匿名]

>>1513
管理費等月額一覧表は各組合員に配付していないのであれば問題です。
配付していない組合は過去の収支報告書を調べた方が良いでしょう。

区分所有法では共用部分の持分割合となっているが、規約に別途設定
できますが、後々の問題発生を避ける為に区分所有法どうりの持分割
合のマンションがほとんどでしょう。

それを公表を拒んでいるのは特定の組合員には安くしているので悪事
を隠しているのではないでしょうか。？

規約にも共用部分の持分割合になっているのに、そうでない管理費等
の徴収方法をしている可能性が有りますので、国土交通省００へ相談
しましょう。

これ等の証拠を掴まれると大変でしょ。
組合員の無知にかこつけた最も悪質な管理会社のモデルになるでしょ
う。

[1515: 匿名]

一覧表を公表しない物件は悪事を隠すためにかたくなになっている証拠です。
管理に詳しい組合員を排除したりする動きもそれ等を防ぐ為の一原因でしょう。非常に危険です。管理費等を公平に徴収していない可能性もある。

[1516: 匿名]

収支報告が偽装になるから一覧表は公表できないのでしょう。
ほとんどのマンションは管理費等は専有部分の床面積の割合
としている。
複合用途、団地型マンションで有っても同じでしょう。
大型マンションになればなるほど管理費等の収入は莫大な金額
になる。
不正の温床になっている可能性は大いに推察できる。

放置したら危険です。

[1517: 匿名]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
最も悪質な管理会社である。危険でさえある。

[1518: どしどし投稿 どんどん読破]

社員なら逆に「安全」と言うでしょうね。正反対の見方・論じ方をします。
社員教育による刷り込みはもちろん、どこかの管理会社の社員でなくても、
ほぼ同じに考え、論じる人は管理士や区分所有者にもけっこう多いですね。

４５００を超える管理組合が東急と契約し、戸数なら３０万ですよ。
大手管理会社についての掲示板が静かになるのは、良くありません。

[1519: 匿名]

静かにしないと怖いからでしょう。

[1520: 当マンションの２００人も静か]

社員、業界人などは、
住人の「怖い」を、おかしいくらいにまったく認めませんね。

管理組合内部の問題だろ、組合に権利があるのだから拒めばいい、とか
よく書かれます。そんなに嫌なら契約を切ればいい、そのために組合を
まとめようとしないアンタに責任がある、この言い返し方は各社共通か。

なら当組合の理事会や総会に同席しないで下さい、などと言えば今度は
理事長が許可するから入るんだ、組合活動を助けてあげているのに、と
返す始末。

確かに組合が受け入れている面（会社支持派）があってこうなるのだが。

[1521: 匿名]

内のマンションは良からぬ人物が相当入り込んでいました。
この管理会社に任せるとこの良からぬ連中と共謀してマンションを支配する。
危険と言う意味は、ここら辺に端を発している。
各専有部分の入退去の履歴を役員会で調査される事を提案します。
勿論調査は管理会社抜きでしないと意味がありません。

[1522: 匿名さん]

ここは書類を精査するとすぐわかる。　電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

[1523: 匿名]

>電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

ホントにいい視点だと思いました。

マスコミは決して書きも伝えもしませんが、現状、分譲マンションを購入するということは大金の半分をドブに捨てるに等しいほど、食い物にされる行為だと思います。民間マンションの大半は「管理会社のお庭」みたいなもので、他の各種業者も会社を敵に回しては管理組合相手のビジネスもできません。

ゆえに１つのマンションをめぐっては、建築士も管理士も同業、仲間意識を持つのではないでしょうか。契約を通じてとはいえ、同じ管理組合の資金から報酬を得る点は共通してますからね。こうした慣行を疑い、経済的な仕組みを書く者が敵視される理由もここらにありそうです。

もし貴方のような意識をもつ組合員が過半数いるマンションであれば、そこへ外から仕事にやって来る専門家の質は基本的に高まるでしょう。それでもなお管理会社を恐がって、指定された低質な業者との契約に不本意ながら甘んじるマンションもあるくらいです。

[1524: 理事会役員]

デベロッパー(東急とは異なる)のアフターフォローについて、住民の方から不満の声が上がったため住民説明会を行うことになりました。

役員で日程を１か月以上前に決定したにも関わらず、準備ができていないから・そのままだとデベロッパーの吊し上げの場になるかも・・・という理由で勝手に延期されそうです。

勝手に理事会の判断を覆すことが出来ないようにする方法はありませんか？
知恵を授けて頂けると助かります。

[1525: 匿名]

　↓　こちらの掲示板で質問なさるとよいかもしれませんよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/

[1526: 匿名]

総会で委任状の提出期限があって議案書に「必着」と明記されていたのですが、理事会のもくろみ通りにゆかず、管理組合員たちの提出動向は低調という年がありました。

毎回理事会に同席する監事が「締切をずらしても何も問題なし」として、結局ずらして定足数に到達（その後、総会成立）。

２００名を超える組合員がいますが、上記の締切再設定を疑問視する発言は（私１名からの全戸への配布文書を除き）ありませんでした。総会成立は問題なしとされ、既成事実として現在に至っております。

マンション管理組合の運営はたいていこの力学というか、原理で進められるようです。他のメンバーたちのモラル、価値判断。ゆえに説得に失敗すると干される恐れが出てきます。

[1527: 匿名さん]

委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

[1528: 匿名]

私のマンションの話になりますが、「説明会」は理事会や総会と異なり、規約や細則等での言及もなく、そもそも言葉自体が出てきません。何度か参加して、「理事会が業者を第一に、住民（管理組合員）を第二」に位置付けて開催する（たまった不平不満の）ガス抜き的イベントに過ぎないと思うようになりました。規約等での規定もないため、住民への義務というよりは「してあげる」が理事会の基本的姿勢なんですよね。

そのため、私のところでは、業者＆理事会に不都合な発言だと記録もされず、その後の対応もない場合が多いです。事業が完了してしばらく経つと、あらゆる説明会が「主権者たちに説明はしたぞ」という、業者＆理事会に好都合なアリバイにされていることが分かります。

「業者＆理事会」になってしまうのは仕方ない面もあります。シロウト集団の理事会が、経験も知識も豊富な業者の後ろ盾なしに組合を率いていくのは不可能だろうと思われがちだからです。

>1527 さんの書き込み内容は、いかにもマンション管理士的です。正しいのでしょうが、結果的にはいつも、理事会を通じてマンションを操縦する管理会社ファーストの法的「販促員」みたいは働きばかりします。管理士といっても、このタイプの方のみというわけではありません。シロウトの皆さんはよくよく注意しませう。

[1529: 匿名]

>>1527
これ以上に悪質なのが、総会終了後などに、欠席者宅に委任状や議決権行使書を戸別訪問して回収していました。

[1530: 匿名さん]

基本的なことも理解できずに、全戸に文書配布をするような「厄介な老人」を誰も応援はしないでしょうし、マンション内で孤立するのは当然の成り行きだと思います。

[1531: 匿名]

>>1530さん
一般の組合員が何も知らない処で悪徳組合員や業者等と共謀している証拠を掴んだので組合員の財産を守る為にその悪事の一部を投稿したのです。
組合員の応援を得る為ではありません。貴方もその悪事の一端を担って分譲マンションの管理に携わっているのでしょう。
ほとんどの組合員（私も含めて）一生に一度しかマンションを買うゆとりがありませんので相当の覚悟で投稿しているのです。
悪徳管理会社や一部の悪徳組合員から大事な自分の財産を守る為です。今までのように悪い事はやりにくくなったでしょう。
あれから悪事を隠すために必死でしょう。表向きは相当改善はされてきましたが体質をそう簡単には替えられないでしょう。

[1532: 坪単価比較中さん]

>>1530
貴方の仰る基本的な事項とは具体的にご説明ください。おそらく、貴方の方が説明できないでしょう。
規約に反して８９３や悪徳組合員に管理費等の不払い等を見逃したり、組合員の知らない処を誤魔化したりしているでしょう。１５３０さんはその共犯でしょうから具体的には説明はできないと思いますが。

[1533: 匿名さん]

基本的な事項・・・委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

[1534: 坪単価比較中さん]

＞＞1533さん。
>>1526への>>1530の解答とは異なりますが。やはり悪事の共犯者で決まりです。記録します。

[1535: 匿名]

>>1531
すごい。。。見事。。数万人に１人の頭脳と良心。

[1536: 名無しさん]

マンション管理は本来自主管理が望ましい。管理会社に文句があるなら自主管理してください。多分、管理会社はよい関係を継続してくれるよいお客様しか必要ありません。

[1537: 周辺住民さん]

この管理会社管理物件の組合員にお尋ねします。
規約等に駐車場使用料の区画別使用料一覧表の記載がありますか。若しくは配付されていますでしょうか。？
一覧表が規約に記載されているか、各組合員に配付されている場合、収支報告書の収入の合計が、月別、年間合計が一致しますでしょうか。？

まず。区画と一覧表が一致するかをお調べください。

[1538: 周辺住民さん]

>>1536
管理会社は良い関係を継続してくれるお客様しか必要ないのは当然でしょう。

[1539: 匿名]

>>1538>>1536
解りにくいので解り易く説明をお願いできないかな、？

[1540: 匿名さん]

管理会社にとって良い関係なマンションって、カモなマンションなんでしょうね。
自分で相見積もりを取ろうとするようなマンションはいいマンションではないと判断するんでしょうね。
たぶん全管理物件で、この物件からはいついついくら位むしりとれるって、エクセルかなんかで集計してるでしょ。それを積み上げて来期の業績予算が出来上がるってもんでしょう。
管理員がその値を超えてむしり取ればプラス評価、下回ればマイナス評価なんでしょうね。だからみんな必死です。どんな手でも使って来ます。相見積もりも徹底的に潰そうとします。組合員に仲間も作っています。ひどいもんです。

[1541: 匿名]

各期の収支報告書を精査した方が良いでしょう。

※１、とりあえず駐車場の各区画一覧表での使用料の合計と収支報告書の合計を検査して下　　　さい。

※２、管理費と修繕積立金等の部屋タイプ別月別負担割合表が規約にもなく組合員にも配付　　　されていない組合は危険ですので分譲時に遡って会計監査して下さい。

※３、保険金の収支も調べましょう。（保険金を受けているのに組合費で支払うている疑い　　　があります。雑費や小修繕費に忍ばせてて誤魔化している疑いがあります。）

[1542: 匿名さん]

下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。

1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04
１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

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1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57
1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　[e-mail]

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。
　　　　

[1543: 匿名さん]

>>1542
勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。

[1544: 名無しさん]

組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。

[1545: 坪単価比較中さん]

理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。

[1546: 販売関係者さん]

>>1544
この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。

[1547: 匿名さん]

季節的に廊下側の照明や壁や階段の隅にクモの巣が張ってきました。東急コミュニテイーの掃除はクモの巣とりはしません。廊下天井のクモの巣それにかかった虫とすさまじいところもあります。廊下の床掃除は年1回の高圧洗浄だけ。階段の隅はクモの巣だらけ。でも、1階の踊り場だけは掃き掃除しているみたいです。最初の説明会では週5日大雨・大風・大雪・大地震・富士山が噴火しても週5日必ず庭掃除しますと言っていました。でも、現実、今日も雨降っていたのか掃き掃除やっていませんでした。清掃員がいませんでした。不思議なのが隣りの管理組合の敷地も同じメンバーが掃除しています。3人で。

[1548: 匿名さん]

この管理会社の大型の管理物件の管理人だけど８９３風の人間が幅を利かせて住んでいるので会社の上司フロントに報告しても何の変化がないので可笑しいと思いながら働いていたが。
管理費等の未収金が発生しても放置する状態でいたので怪しいと思っていたらどうも上層部は裏社会との人脈の為に管理物件を利用しているのではないかと思われる。
管理組合員の皆さまは、入居者名簿を分譲当時からのものが管理会社によって介在されていないかを調査されることを提案します。

例えば、名簿が古くなったので新しい名簿を作成致したいので入居届け等の申請書をご提出下さいの連絡等は気を付けた方が良いでしょう。駐車場の管理もしかりです。

[1549: 匿名さん]

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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[1551: 消費者の声]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1552: 匿名]

いまだに >1544 のような投稿をする人がいるのですねえ
専門家だろうと思いますが

管理会社の悪事の正当化には理事会制度ほど便利な物はちょっと他に見当たらん

[1553: 匿名さん]

>>1546

マンションの「理事会」にまつわる民主主義「神話」、民主主義「伝説」は、対内部的にも対外的にも根強いものがあると感じます。「理事会で決まったのならマトモだろう」と。だから集団の決定や方針に従わなかったり賛同していない奴だと思われたら危機的で、ワガママで変人のモンスター扱いされ、一度そうなると何をどう主張してもなかなか信用してもらえません（同調圧力、無間地獄）。村八分はされる奴が悪い、される奴にも責任ありと見なされるのが大衆社会の現状か、マンションの管理組合もその例外ではないようです。

しかし、たいていのマンションの理事会は、国政選挙を基準に見たら常に成り手不足の定員割れ無選挙当選状態で、未経験者に順番に就任してもらって形だけ民主制にしてそのハンドルは管理会社に握ってもらっているも同然のはずです。意外なことに、この輪番制のほうが内部の組合員や外部の諸機関をだますにあたって便利で好都合なようで、大々的に批判されても私のマンションは役員選出の方法を変えずに何年も続けています。契約業者の息のかかった人物が大規模修繕の発注期や施工期に理事長や監事に就く「偶然」は、堂々と発生しています。

こうしたメカニズム、仕組みを知っていて、管理組合の理事会や総会といった機関、公式記録文書としての議事録がよく悪用されますね。理事会の決議に反してマトモな指摘（批判）をしてみせる組合員を悪人、トラブルメーカー、場合によっては犯罪者に仕立てることも決して不可能ではありません。必要なら悪徳弁護士とか管理士に台本を作ってもらって、会議本番でその通り演じれば思惑通りの議事録が出来上がります。それを裁判所が証拠採用したらどうなるでしょう。

このやり方で「理事会を中心にマンションの資産価値を維持向上させようと管理組合を挙げて懸命に活動しているのに、従わないで不平不満ばかり言う迷惑住民が１人いてみんな困っているんです」とのでっち上げストーリーをホントの話にしてみせたマンションは、東急物件ではありませんが存在していると思います（マンション管理の恐怖：実話の集団的なひっくり返し）。

[1554: 匿名さん]

宮﨑爺の投稿は参考になります。　そうならないようにしましょう。　なってしまったけど。

[1555: 匿名さん]

残念でした。
このスレに宮崎爺の投稿なんてありませんよ。

[1556: 匿名さん]

さんざん東急をけなしておけば、管理を変えられなくなることを宮崎爺は知っている。
だれが東急などに管理を頼むものか。　おもしろいものもあるが。
宮崎爺が知らないこともあるよ。

[1557: ご近所さん]

東急コミュニティ－本社のセンタ-長によると、横領や着服の原因は「チェック不足」だそうです。
昔も、今も「チェック不足」って、どういうこと？
進歩しないマンション会社だね。

[1558: 現実]

管理組合に集まったお金の出入りをきちんとチェックしている（点検できている）マンションがいっぱいあるとは、とても思えません。形だけ、監事がいて、会計担当の理事もいます。中身は、「管理会社さん、やっといて。」のお任せ、丸投げが多いでしょう。面倒だから、楽するためにも組合として委託料、個人として管理費を払っている感覚。もし本気かつ真面目に業務に打ち込んだとして、横領や着服の一端でも見つけて指摘し始めたら、たぶんまったく割に合わない展開になると思います。もちろん、うまくいけば結構だが、脅され騙され仲間はずれで孤立して泣く泣く売却し転居に追い込まれる恐れも生じえます。以上、組合内部。

管理会社の社内について。会計等の業務チェックを社員相互で誠実に、というのがウソ（偽善）でなければよいですが、えてして「社内調査しました」、「相互チェックはちゃんとやってます」との説明で管理組合に疑いを持たれた案件を封印し、永久に”迷宮入り”にして逃げ切るパターンが多いのではないでしょうか。他社ですが、組合員（しかも理事長）の立場で当事者になりました。社内での手続きがきちんと行われたことを示す書類を何枚もコピーで見せられましたが、銀行（いわゆる第三者）への依頼書はいくら請求してもついに見せてもらえませんでした。マンションの理事会も管理組合全体も私の味方になってくれることは全然なかったです。

１つのマンションで合法的に横領や着服を可能にするという意味での悪質な設計は、できると思います。管理組合を会社に協力させる、組合が会社に協力するマンションを作ればよいのです。管理規約から始まって、細則、内規までいじれば８割は完成といったところでしょう。その準備、前段階としてやり手の社員を何らかの形で当該物件に送り込む。当然、組合内部にその「受け皿」役を買って出る住人がいることでしょう。マンションはこの住人に支配されてしまいます。こんなことなど露知らず、ある年のある日、真面目に役員として働く誰かが何らかの形で、何かを契機に、不自然さに気付きます。その時、気付いた奴が何の力も発揮できないように何年も前から外部とも関係を築き、あらかじめ組合内の新組織も作っておく。そのためにも組合のお金は重要です。が、不正会計は更なる不正会計によって守ることが可能です。

せっかく買ったマンションにこの道をたどらせたくなければ、できるだけ早期に組合会計を透明に、ガラス張りにしましょう。それがまだ可能ならば。

[1559: 名無しさん]

数年前に居た管理人さんをたまに見かけます。どうやら辞めた後もマンション(管理室)に遊びに来ているようです。これはクレームを入れた方がよいですか？

[1560: 匿名さん]

貴重な経験をしてますネ。
私は他社物件ですが、理事長だった私に引退させられたに等しい老管理員さんは他の組合員多数からはとても強く支持されていて、完全に「いい人」の扱いでした。よって私は組合史上最大の敵とされました。

退職退任は最大のカモフラージュ（偽装）にもなると思いました。管理組合内の仲間たちと連絡し合い、報告を受けながら関係を継続していたとしても、全然わかりません。縁は切れたと思われています。どちらにしろ、指摘されてやめるどころかよけいにやる感じの大手マンションです。

[1561: 匿名]

>1559
管理会社派遣の住込み管理員さんを管理組合雇用に切りかえて「管理員業務委託契約」を結んでいましたので、給与は組合の管理費会計から支出されていました。先に役員をやった男性から「あの管理員については特別に内規があって、辞める時には退職慰労金も出ることになっている」と教えられていました。
　理事長だった私にさまざまな攻撃を仕掛け、ダマシたり脅したりをたっぷりやられて任期途中で辞任勧告まで出され、それを受け入れた私の意見は「慰労金を出すべきではない」というものでした。結局、慰労金は満額支給されていました（理事会は１年後に初報告）。その際の根拠として「退職後も来て理事会をサポートしていただいた」とはっきり書かれていたと記憶しています。
　私は「この人物が辞めた後も来ているとしたらけしからん」とも表明していましたので、この支給根拠の明記はそれら私の感覚と真っ向から対立するものでした。「あんたの意見には絶対に従わないぞ」という、毎度の含意を感じました。業者同席の輪番制理事会がこの憎たらしさを常に持ち、組合にはこの種の運営を批判する者が私以外にはまったくいません。そして、適法・合法なのです。以上、東急ではありませんが、手に負えない中規模マンション（２００～３００戸）からの報告でした。

[1562: 名無しさん]

>>1561 匿名さん
1559の者です。参考になりました。ありがとうございます。

[1563: 匿名]

あのような物件（>1558 >1560 >1561）ばかりではないのでしょうが、当たり前のことが実は全然通らない、一切理解されない場合があるというのがマンション管理の知られざる側面、理事会制度の最も恐ろしい点かもしれません。

鴻上尚史さんの『「空気」を読んでも従わない』（岩波ジュニア新書）が好評とのことで読んでみましたが、直にマンションのことではないものの、組織・集団（世間）への歯向かい方とその加減について、生徒・学生を主な対象として最大公約数的に書いてくれていると思いました。

私のマンションの他の住民（管理組合員たち）は、私が問題と思う数々の点をまったく問題視しません。これならば、その１つ１つがことごとく業者にも好都合です。しかし、ごく少人数ですが内外ともに私の見方に共感して「暗黒マンションだ」と言ってくれる人は存在しました。

インターネットも含めて、マンション管理のアドバイザーの多くがこの「深層」レベルの組合運営の話になると背を向けます。近隣の「万年東急」のマンションの婦人が「知らないうちに組合に決められた」と私に言いました。組合員が目覚めて、管理会社と異なる判断ができているマンションがうらやましいです。

[1564: グローリー]

しかし、、、管理費も修積金も高過ぎる！
特に小規模の築古のマンションは高すぎる。
良心的ではないねー！

[1565: 匿名さん]

１９７０年代に建てられた６００戸を超す大規模な東急物件が近くにあります。
そこの管理費と修繕積立金は、かなり高い部類に入ると思います。
数年前の大規模修繕時には「東急建設」の大きなロゴを見ました。

私がマンション管理の問題、特に自分の管理組合で起きたことを書いたチラシ
を投函したら、当マンションの管理組合あてに匿名で「やめさせてくれ」との
封書がチラシ同封で管理事務所に届いたらしく、それが事務所でコピーされ、
当マンションの管理組合の何者かが匿名で「外から意見が届いているぞ」との
説明書き（パソコンで作成）を添えて、当宅の郵便受けに投函されていました。

数日後、私は自分のところの「管理組合」名で記されたその説明書きを含めて、
チラシとともに当マンションのほぼすべての組合員宅に配って知らせました。
しかし当マンションで当宅に投函した者が名乗り出ることはありませんでした。
（私は配布チラシに自分の氏名と住所を載せています。）

お金について書いて刷って配る私を黙らせようとする人が、内外ともにいます。

[1566: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1567: 匿名さん]

箱根のリゾートマンションの管理会社ですが業者とつるんでやりたい放題。屋内消火栓の高架水槽のボールタップ交換工事が67万円!
一桁違うだろ。

[1568: 匿名さん]

>>1565 匿名さん

どういうこと？
近くのマンションに勝手にチラシまいたの？

[1569: 匿名さん]

>>1565

うちも大規模修繕では、入札で業者を選んだと言っていますが、
工事の時には建物の一番上にデカデカと「東急」ロゴが掲示されました。

入札と言っても理事会が東急コミュニティに丸投げしたもので、
最安だったのが積立金全額に近いものでした。
その上、工事途中で追加工事提案があり、その額が剰余金ぴったりでした。
これをあっさり飲んで、結局マンションの従前積立金はすっからかんになりました。

東急コミュニティ主導の談合と積立金の額の漏洩、
東急コミュニティによる剰余金の額の漏洩が疑われます。

[1570: 匿名さん]

>>1565
東急コミュニティは、色々な投稿を見ていると、マンション内に協力者が大量に居ることが珍しくないみたいです。
ちなみにうちのマンションでもそうです。
役員も修繕委員も、どう見ても東急コミュニティとつながっているとしか思えない行動をとっています。
他の大手管理会社も似たようなものかもしれませんが、
次にマンションを買うなら東急コミュニティ管理物件は絶対買いません。

[1571: 他社物件]

民間の分譲マンションの販売で、事情通の人に最も〈詐欺的〉だと思える部分は、じつは〈住民〉〈管理組合〉なんじゃないですかね。特に集団になると普通の善悪の判断を絶対しないタイプの物件がけっこうある。これが分かるようになるまでに、事情通になった人のそれぞれが何年の経験を重ねてきたことでしょう。

常識的に〈民主主義〉だろうから「何か起きたら構成員の主権者たちがきちんと的確な判断をしてくれる」という前提で、それを考えも疑いもせずに〈不動産会社〉なり自分以外の〈住民〉を信頼して購入し、マンションに入っていく人が大多数だと思います。

しかし、私のここ８年の経験では「業者 VS 理事長」とか「住民Ａ VS 住民Ｂ」等の〈問題・トラブル〉が〈管理組合〉の理事会や総会に直接・間接にかけられて〈みんな〉に判断してもらうと、常識とは反対の判定〈多数決〉が１回の例外もなく繰り返されます。

私見ですが、マンションがこのようになってしまうのは、〈資産価値〉〈評判・風評〉を気にする〈管理組合〉ならではの性格が表に出てくるからかもしれません。「１＋１＝２」でも、〈管理組合〉の常識では〈資産価値〉〈評判・風評〉が上がるなら「１＋１＝３」でよい、これで何が悪いという態度を正当化してどこまでも貫くことができます。

恐ろしいことに、今のところ、こうした組織運営の歯止めになるものは日本社会のどこにもないようです。悪質な管理業者（管理会社だけとは限りませんね）は以上のすべてを心得ていて、特に〈管理組合〉の中枢たる〈理事会〉を巧みに押さえるのだと考えられます。

素人レベルのワルは〈管理組合〉に仲間を作らずに、〈住民〉の誰もが知らない所で悪事に手を付けるから、発覚したら「はい、それまで」。マンションを知り尽くした真のワルは、獲物を〈住民〉にも分け与えて〈管理組合〉を自分と同じ運命共同体の船に乗せる戦略を先に練ってから上手に実行に移しているはずです。

[1572: 分譲が分譲に見えない事例]

・中国政府＝管理会社
・香港政府＝管理組合理事会
・反乱市民＝私１名

現実のホンコンではデモに参加して自由を求める市民がたくさんいますが、
私のマンションでは２００～３００戸の規模なのに私１名が反乱者で孤立。
「共感者は黙っているだけで、あなたは孤立してない」とはネットの助言。

「おたくのマンションって買い取りじゃなかったっけ？」と言われました。
私の話を聞いていると買い取りとはとても思えないと感じるらしいのです。

管理業務委託先（管理会社）と大規模修繕工事専門業者（建築士）が強い。
この２社を変更したことはなく、変えてみる、歯向かうなどもってのほか。

[1573: 口コミ知りたいさん]

管理会社経由で相見積とっても全く意味ないですよ。相見積と言っても、数字を分けた見積書を懇意の業者に作らせているだけで、どこが落とすか、あらかじめ決まっています。ストーリーがすでにできているんです。管理組合主導であい見積取るのは必須です。

[1574: 高額だけどラクな業務委託]

東急のマンションに住む者ではありませんが、「管理組合主導」にも２種類あるでしょうね。

１つは、「自分たちの住まいだから、自分たちで（適宜プロのアドバイスも採用しながら）契約業者を見極めて選ぼう」という正真正銘の善人たちが集うマンション。勉強会とかやりながら。

２つ目は、「理事長以下、管理会社にまかせる管理組合でいい」という態度の当マンションと同じ型。このタイプでも「管理組合主導」は可能ですね。プロの業者に「ここから先はこっちでやっときますから、こことここにサインと押印を」とか「理事会はこの決定だけしてくれればいい」と言われて、組合が従えば、議事録その他で完璧に近い「組合主導」を装えます。

ウチでは勉強会までが偽善的かな。つまり、理事会開催前に「分科会」なるものが開かれて（複数の理事が参加するも本番の理事会でないので議事録はなく）、理事会本番の結果としての議事録の「大規模修繕工事」の項目に「分科会にて検討し決まったことの報告があった。」とだけ記載される。誰が読んでも肝心の中身が秘密で分かりません（←いわゆる「情報公開」の偽善的運用）。ただ、いつの間にか前回と同じ建築士が次回の大規模修繕に関する組合活動に早くも入り込んでいるということだけ「事後報告」で知らされるという仕組み。

[1575: 販売関係者さん]

内のマンションでは規約の全面改正、管理委託契約書、等々を精査すると共用部分の工事及び専有部分の工事等々は全て組合へ届けるように明記されてはいるが、実質は管理会社が受付けていて後日の理事会等で報告される。情報は全て管理会社経由で有る。＞＞1574の管理会社と同じです。

[1576: 匿名さん]

>>1575
>＞＞1574の管理会社と同じです。

>>1574 には、「東急のマンションに住む者ではありませんが、」と書いてますが？

[1577: 評判気になるさん]

全部委託は危険すぎる。分散管理を助言します。

[1578: 匿名さん]

>>1544 名無しさん

私は役員に立候補しましたが管理会社に不利になると見えて立候補は認められませんでした。理由は立候補者の意見が強くなり他の理事の意見が反映されず平等では無いとの事。

[1579: マンション比較中さん]

築古マンションで戸数の多いマンションではこの管理会社の管理物件は特定の組合員とのなれ合い（共謀）が確立していますので、１５７８さんの事例は多いです。だから危険です。
反社会的住民や、専有部分の工事、共用部分の工事等チェックは甘く、事故事件が多いでしょう。

[1580: 「分散管理」とはいい考え方]

>>1577 の正しさを証明するホットな事例：

築４０年近い野村のマンションですが、管理委託料増額要請が理事会に対して行われました。
↑この形にして、理事長から管理組合員全員に向けて「要請への対応状況を報告する」という巧妙な論じ方の（恐らく本当は会社作成の）資料が配られ、そこに「利益の出ない管理組合運営」とはっきり書かれました。「利益」とは、管理会社の利益という意味なり。＊が付いていて、「修繕、清掃など管理会社を元請けにせず、組合から直接発注。」の組合批判的説明あり。
つまり、現行の部分委託よりも会社としては「全部委託がほしい」ってことです。今でさえ完全支配に近いのに、限りなく１００％の支配をより高い支払いでやられちまうと思いましたよ。管理会社の欲深さに脱帽。

[1581: 珍説]

>1578 に書かれた「理由」のように、支配する側はとにかく口達者で実にさまざまな言いわけを述べてきます。こういうのを相手にしたくない、関わり合いたくない、標的にされたくないから、支配の構図が読めた人でも黙っちまうのでしょう。

マンコミュ掲示板上でも類似の展開がよく見られます。各マンションで１００人の住民がいたら、９９人は会社の言うがままに委任状を出すか賛成票を投じます（住所氏名の付記は必須で「投票の秘密」はマンションにはない）。あとは会社におまかせでほうっておけばストレスも心配もありませんから、黙ってりゃいい。

これに対して、まれに１００人中の１名が会社と理事長、理事会とか大規模修繕等の専門委員会の不正などに気付く場合があります。この１名が排除やイジメを受けながら「マンション管理」のカラクリを研究し、真相をつかむようになると、分かってもらうために膨大な量の説明（語り）をしなければならなくなります。

そこで沈黙の９９人を代弁する１名のプロが登場し、真相に気付いた１名を相手に言い負かそうとしたり、法的知識を動員するなどしてアマチュア１名の発言が信用されないように手を打ってきます。

この９９人と１名のプロの関係が、管理業務を始めとするマンションの「委託契約」の核心だと私は見ています。９９人の選択で管理組合の意思が定まり、あとは管理会社がプロとして組合（特に理事長）になりかわり、うるさい１名の正論を無効にするような別の「正論」を持ってきます。当然、９９人が黙っているのに、多数決でプロ１名が勝ちます。

多数決が効かない分野（裁判所とか）に有料で話を持って行って初めてバランスが取れるケースが多少はあるかな、というくらい、会社まかせは強力だと思います。組合は、この強さを得るのと引き換えに管理費等の資金の提供を求められ、応じているのでしょう。大半のマンションが、これからもずっと。

[1582: 匿名さん]

大規模修繕での不正があったかどうかはそれにタッチしてないと判らんだろう。
確たる証拠もなくて推測で批判しても弾かれるだけ。

[1583: 匿名さん]

>>1582 匿名さん
不正の証拠となる事例を教えてください。何処を抑えればいいのですか。

[1584: 匿名]

私のマンションは２００戸超の中規模ですが、不正は実質的に許容されていると言えます。裁判や警察につながっていく恐れがあるためか、誰も探ろうとはしません。ノータッチが一番安全と思われているのかな。

むしろ、金品の見返りという魅力がインセンティブになって、一部の管理組合員が活動的になり、大規模修繕等の数々の課題を乗り越えていけているなら「いいじゃん」。よく引き合いに出されるのが「管理不全」による「スラム化」で、それよりは多少の汚職ぐらい大目に見なさい。← 警察や報道機関もほぼ同じ立場でしょうか。私の場合は反権力的弁護士もそうでした。

疑惑の核心に手を伸ばしたりすると、企業（管理会社に限らない）が理事会を思うがままに動かして本当に組合に噛みつかれる場合があります。私の場合、理事長としての自分の役員報酬が管理員所管の会計部門で「滞留」されていた件でたまたま同部門の組合の通帳１ページ分のコピーを手に入れましたが、そこに載っていた利子は当該期の決算では記載なしでした。が、理事会も組合全体も一切問題視せず、後年、組合が臨時総会を経て起こした刑事告訴請求による私への取調べ（名誉毀損容疑）の場で刑事たちに言ってみても無駄でした。

「確たる証拠」があれば正義の歯車はきちんと回ってくれるでしょうか。悪質なマンション管理ではむしろ”逆回転”に拍車がかかって、企業と癒着した者たちが完勝で生き残り、今後もニヤニヤし続けるでしょうよ。「何をしても変わらないマンション」は「ある」。この認識からスタートして初めて本当に変わる可能性がほんの少し生まれる感じ。

[1585: 販売関係者さん]

皆様の書込みに感謝申し上げます。住民という集団、一方の営利業界、利害相反関係ですね。地理的交通的利便性は偏向的で、ハイリスクハイリターンかロウリスクノーリターン選択の問題となります。

　資産価値係数は流通価値と所有保有コストのバランスとなります。
　豪華なメンテナンスやセキュリティサービス、コンセルジュ、プール等の都市資産はグローバル経済の観点からの判断となり、一般の生活者資産としては危険度が高い、豪腕な建設、金融、不動産、投資といった業界の領域です。

　このことは管理組合や理事といった一般庶民のレベルが参与できる対象ではない、共有持分という似非所有権商品を売るための産業界の罠に嵌まるという　危うい経験をすることになります。

[1586: 匿名さん]

組合員は管理の勉強をした方が良いでしょう。
信用している管理会社に００の０なまで抜かれないようにしてください。

[1587: 他社]

２００戸超ですが、管理の勉強をした管理組合員を見たことがない。しゃしゃり出てくる役員系は積極的会社丸投げ派ばかりです。支配をくつがえさえては困るからか、マンションの自治会の人事も彼ら・彼女らに握られ続けてます。夫が管理組合理事長（Ｍｒ．大規模修繕）で嫁が自治会長とか。スキャンダルで辞める国会議員や知事さながらに管理員や修繕専門委員の組合員たちが大量にこっそり辞めたりして、見た目はそこらにある集合住宅ですが起きていることは本格的で深刻です。解決策なんかありえません。

理想論を語ります：
もし「管理組合」が特に会計の面で外部による調査を受けることになったら、連中の顔色はようやく青ざめてくるはずです。そうならないから居座れている。ケチな管理会社が自腹を切るはずもなく、お金も人も「管理組合」が徹底して使われています。

全国の管理組合の８０％が管理会社の変更（リプレイス）をしたことがないらしいですが、この「８割」は「望めば管理会社を変更できる」という生易しいものではないでしょう。転職のしにくさと同じで、契約先の管理会社もなかなか変えられないんです。もっと広げて考えれば、分譲マンションは実は「８割」が会社の物であり、区分所有者各自がローンを組んで購入しても「２割」の持ち物にしかならん感じです。そういう買い物でしょう。払いきっても管理費が払えなくなれば手離すことになる程度の「所有」。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

確かに、私のところでも「共有部分＝管理組合の管轄」と「管理組合＝管理会社の子会社」の関係から、識者が見れば極めてヘンテコリンなマンション管理が行われています。目下、来年５月の定期総会で毎月の管理費を値上げする案を可決承認させるべく、あの手この手が使われております。面白いのは、値上げ案の可決をスムーズに成就させようとうごめく組合員たちの存在です。彼ら・彼女らの財布からも毎月払う額はアップするに違いありませんが、まるでそんなこと頭の中にないかのように行動し、回覧の議事録を滞留させたりして特に私の解読と他の組合員たちへの発信を妨害するなどしています。妨害しなくても圧倒的多数で承認されるでしょうよ。今まで何があってもそうだったのだし。

「管理組合＝管理会社の子会社」（もともとの売り主たる大手不動産会社の子会社に自動的に組合の業務が委託される慣行が諸悪の根源との指摘も）というタイプのマンションだと、「利益相反」「利害相反」の指摘はかなり困難、なかなか通じない。一心同体と化しているためでしょうか。管理費値上げの話でいえば、ご丁寧な演出でまず「管理委託料増額要請への理事会の対応」を報告するとのことが来年の「大規模修繕工事の中身」の説明会に組み込まれて遂行されました。後者はまたまた常連の特定１社と組んで行われるということが暗黙の前提（理事会で先に決定済み）となっていて、それが説明会をやったことで既成事実、既定路線化します。

すなわち、管理費会計も修繕積立金会計も完全に業者（及び一部の組合員たち）が握っているということです。広い意味では「一部の組合員たち」は私と若干名を除く「８割以上の組合員たち」で、管理費や修繕積立金のもたらす恩恵を受けるというある種の利益団体。１人の反対者もいない静かなマンションが管理の完成形で、恐らく調査が必要です。

[1588: 謹賀新年]

>>1572

香港市民のようにデモで反発を示すケース以上に深刻な場合とは、
みんなが大して問題とも思わずに受け入れて静かな場合でしょう。
分譲マンションの管理（特に管理組合の運営）でも考えられます。

行政長官を自分たちで選挙できない、に納得いかず、反発する人。
同内容のシステムが「上から」導入されるが黙って従う別の地区。

私の在住マンションは後者です。内部で１人、調べたくても無理。
調べたいという１人が逆に組合に訴えられて警察の調べを受けた。
それが失敗に終わっても集団で結果を無視し、反省も全然しない。

この管理組合が会社に委託料増額を言われて管理費値上げになる。
本音において「やられた」と思うのか、まだ気付かないのか不明。
ほぼ全戸投函した私の解読文書に対する反論を、議事録等で見た。
「ダマシ、脅しではない」と実質会社製の住民集会の記録で読む。
理事会、総会、説明会等の管理組合活動の演劇性を知ってほしい。
マンションの管理組合が、会社協力住人の自作自演の舞台になる。

全国の管理組合が会計面で調査されるとかいう展開にでもなれば、
分譲マンションを舞台としたコトの本質が少しは見えてくるはず。
今は「そうならない」という確信のもと、業も民もやり放題だが。

[1589: 匿名さん]

この管理会社の管理物件はかなりの反社会的人物が居住している。
特に大型マンションは危険です。
相当数整理はしてきても過去からの繋がりは断つことは難しいでいょう。
指定されている人物等は公表するとの組合員の告発で退去したのですが、
最近はその手下が住み着いているとの噂があります。

[1590: 住民]

とにかく変に文句を言うモンスタ－住民が多く、管理会社は大変だなと思うよ。廊下に枯葉が落ちていたから掃除してないとか、スマホをさわっていた、とか管理人に対してなんかぐちゃぐちゃ言うやつがいてウザい。スマホ位お前ら仕事中でも触るやろ。こんなことも怒鳴っていたな。俺らの金で給料もらってるんやろ、とかね。

[1591: 匿名さん]

>>1590 住民 14時間前
モンスター住民は反社（８９３、等）も含まれます。
このような住民を厚遇していませんか。
例えば施設使用料を請求しないで使用させている等々。
モンスター住民の偽の理事長を擁立して組合を支配下に置いていた
マンションもありましたが。
１５９０さんの仰ることとは反しますが、この管理会社は反社と共謀している。
ので危機を感じたことがありましたが。

１５９０さんは東急関係者でしよう。？

[1592: 匿名さん]

東急コミュニティーの管理業務には多くの不備があり、改善してほしいと思っています。
事務処理関係の不備、総会等の議事進行の不手際その他、多々ありますが、書面の関係で詳細は後の処理としてここでは省きます。以下は最近の重要事項です。
・契約違反
●長年にわたり契約で定められた日常清掃を実施せず、契約違反をやってきたことを御社南支店営業担当（＝当マンション担当）が認めた。
●清掃が行われていなくてもチェックできておらず、品質管理のチェックの不備、日常清掃のチェックシステムそのものの信ぴょう性が全くなかったことが判明した。
●長年にわたり上記事項が改善されておらず、業務がまともに行われているように見せかけて顧客を満足させようとしてきた御社の業務運営姿勢が明らかとなった。
以上の件に対し、支店長をはじめ、責任者からは何の謝罪もない。
以上の事項に関し、東急コミュニティーが管理している全マンションの管理組合に対して、公表、謝罪し、今後実施していく対応処置、解決策を文書にて公知することを要求します。
まあ、うまいこと言い訳されて、結局根本的には何も改善されないのでしょうが。

[1593: 匿名さん]

築6年のマンションで管理の杜撰さを指摘したら品質管理課長０００江に
目を付けられ仕返しを幾度か受けた。胡散臭い仕打ちではある。

[1594: 購入経験者さん]

管理組合の役員をいままでは２年任期だったが　１年で交代させるってナカナカやるもんだ