東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1461: 匿名さん]

東京や大阪等や福岡や名古屋等に本社のある管理会社と
委託契約や工事の請負契約等を平気でしていますが、
色々なトラブル等時にはめんどくさいでしょう。
工事の主なものは地元の大手の方がいいと思いますが。

[1462: カモシン]

１４６０さんへ
排水管の共用直管交換工事の件ですが
東急の業者選定手法は、
1、日頃の地元の給排水管に関しての専属医的な業者から色々な情報を取得。
2、鹿県の建設新聞社に資本金１千万以上の業者の問い合わせをし(1）の業者の排除
　　元々鹿県内で資本金１千万の業者は存在しない事は明らかであり、役員会での
　　業者選定方法を説明、資本金１千万に拘る理由はコンプライアンスの問題との説明。
3、業者選定の見積書は６棟の内初年度の２棟の見積書のみで（ラインナー工法）東急　　　　が元受け内容で福岡の業者２社施工１件、と２件の専門業者から直接提出されて４００　　万円・５００万円と高額設定、東急が役員会に説明、それで東急が他の２社と比して低　　額の為東急に決定。後に東急のみが（工事予備費）として２００万を上乗せし施行。
　　毎年２棟ずつの６棟の見積書閲覧を請求したが役員会で承認されているとの回答で提示　　無し。ゆえに最初の棟以外の見積書の閲覧を申し出たが、未だ実現せず。

4、年明けから私の棟の工事が始まり、東急リホームセンター員が不在時に業者の方に色々　　と問い合わせして判明、管内の映像の公開はしていない、立管の内部を見させてもらい
　　直径12㎝程度の鋼管の内側は厚さ1㎜程度の黒色の物が付着、接続部も同様で、立管の
　　交換は40年でこの程度で有り、無駄な工事と思いましたし、近くの組合同様のウオー　　タージェット方式で充分で費用面も大幅な削減になったのではと思いました。さらに業　　者が1社になっていて東急に問い合わせたら東急が受注しており、やり方は東急の自由
　　であるとの返事であった。ビックリ！！

5、給水システムは御指摘のとうりです。
　　　貯水槽・高架水槽清掃・これらの補修作業も東急が元受けに昨年度から
　　　　もちろん東急内でのこれらの処理能力はありません。

6、オール電化での基本構造販売でしたが、経年の関係で水圧が弱くなり
　　　温水器故障の際にガスに変えられる世帯がちらほら見受けます。

[1463: 通りがかりさん]

経年の関係で水圧が弱くなり？
なんで？

[1464: 匿名さん]

１４６３さんの質問は１４６２の６の件でしょう。
私も経年の関係で水圧が低くなる原因を知りたいのですが、？

カモシンさんの投稿を読んでみて感じる事は
給排水（給湯排湯管、温水器）管の更新（交換）ではなく補修工事ですね
築４０年ですから更新（交換）工事と思っていました。

築４０年のマンションで給排水管の補修工事だけでは不十分なような気が
致しますが、？

[1465: 匿名さん]

１４６２、カモシンさん、
１、配管＝給水縦管、排水縦管、電気温水器排水管、雨水管、汚水管、
２、専有部分の配管＝給排水管、給湯管、汚水管、温水器への給水管

１，２　の工事内容を同時進行での工事の方が補修費は高いが将来に
　　　　向かっては安心で割安になりますが。？

これ等の提案は管理会社としては理事会に提案するのが通常の管理会社
の常識でしょう。
おそらく、組合の節約の意見が多数でこのような工事内容になったもの
とおもいます。

今回は工事等も進行途中でしょうから致し方ないでしょうが、工事後に
漏水等のトラブル等が発生するようであれば給排水システムを含めた変
更・更新（交換）・更生（補修）を考えた方が良いでしょう。

[1466: 匿名さん]

１４６２カモシンさん、
１４６２の６の温水器のの水圧により給湯の出が悪いのは、

１、温水器に給水・給湯する場合にストレーナー（ゴミや錆び等
　　を除く網）を定期的に洗浄する必要がありそれを怠っていた
　　場合）給湯が鈍くなります
２、共用廊下にある水道メーターの格納庫に減圧弁とストレーナー
　　が水道メーターと共用縦管の間に有りますが、
　　ここは共用部分ですので管理組合の管理対象部分です。委託契
　　約書や重要事項説明書で確認して管理を委託していればストレ
　　ーナーの洗浄を管理会社にさせてください。改善する事が有り
　　ます。１、の温水器の圧力調整やストレーナーの洗浄は温水器
　　メーカーに依頼して下さい。改善する事が有ります。
３、給水管の共用縦管の最頂部（１０階建は１０階の水道メーター
　　等の格納庫に普通は設置されています。）に圧力調整器が設置
　　していればその調整器の不具合か、
　　設置されいなければ、手動で定期的に水抜きをしてみてくださ
　　い。
　　その縦管に属する各部屋内への給水がスムーズに改善される事
　　が有ります。
　　ここも、２、と同様に管理組合の管理対象部分ですので委託契
　　約書と重要事項説明書で確認して下さい。

１，２，３の件はカモシンさんの投稿の内容で私が推測した事ですの
で１００％信頼はしないで下さい。現場と異なる場合は、こういう事
もある位の認識にしてください。

[1467: 匿名さん]

資本金が１０００万円以上の水道設備業者が鹿児島にいないのを
承知で資本金が１０００万円以上での業者選定との条件を付すの
は地元の建設業者にとっては痛手でしょう。
そんなくだらない条件を受け入れる役員もどうかと思います。
今後は築フルになるにつれて水回りの工事の依頼は多くなります
ので地元業者と組合が直接コンタクトをとれるようにする事が重要です。

[1468: カモシン]

1463から1467さんへ
私の説明不足があり誤解させた内容になったようで改めて紹介したいと思います。

6、減圧の理由は温水器の構造上温水器のタンク内に水をためて、温水にします
　　ですから、水道の圧は減圧されます。温水器からの吐出管径は１３㎜です。
　　鋼管に温水ですし、不純物の溶解物も常に流水されてなく管内で沈下し付着
　　1466さんの知識と技術力が有れば確かに改善されると思いますが、３０年を経過
　　したころから、ストレーナーの掃除の為の作業前に業者の方から破損するかも
　　と言われそれ以来していません。加圧タイプを検討し業者の方へ問い合わせし
　　ましたら配管のつまりが充分考慮されますがとの回答でした。ので温水器に感謝し
　　つつ２０年が寿命と説明あり故障も無く、４０年お世話になっています。

今回の工事内容は排水管の改修工事のみで、たて主管と脱衣所の床下の接続部
　　（台所・風呂・洗濯盤・洗面台）からの枝管交換で枝管茎は４０㎜で管下部に厚さ
　　５㎜位のヘドロ？が付着していました。に関らず今回の工事内容は無駄と判断し
　　1460で申し上げましたようなウオータージェットのみで充分と判断しました。
　　
以前から掲載していますように、管理組合の運営レベルに応じて、管理会社は営利企業
　　で、金銭関係では相反する関係につき、再三、外部専門家及び修繕委員会の設置を
　　提案していますが、実現しません。組合の関心度はこれ迄１4回以上投稿しています
　　組合は役員会しだいです。必ずマンション管理士・一級建築士を必要に応じて役員会
　　メンバーに入れることで、金銭面での採算はお釣りが来ます。

今回も４０年近くの管理組合運営で初めて、役員選任会の異例の内容で役員会報告としての
　　連絡文書（役員会便り）が配布されました。
　　これまでは、全体総会の２か月前に棟の縦列輪番での就任予告をして対象列の中で
　　棟役員の選任をしていたが、今回は就任者が居ないのではと思い、棟総会の席で
　　役員選任会をしますの連絡あり。これは明らかに東急の悪知恵で、私の就任を拒む
　　讃嘆と思いました。これほど東急コミュニテーは組合の為でなく、自己保身の管理会社　　であるかの証しです。この結果は３月の棟総会で報告します。

別な棟で有りまして、１３部屋のクロスの張替えが発生している件が、役員会議事録に
　　記載有、議事録の発行は毎月開催されて、ほぼ２ヶ月後に完成、閲覧希望は私だけで
　　管理人室入口には閲覧希望者は事前に会長の承認をと記載された掲示あり。
　　しかし私は、規約・委託契約書での全世帯配付内容を申し出入手。
　　全世帯には、（役員会便り）を差障りの無い内容を記載し、年4・5回程度配付。
　この壁面工事は工事ミスでなく、役員会への説明をして承認、例の《予備費》からの対応
　　でやりましたと、工事ミスの事は最後まで認めませんでした。

博多の匿名さんへ2・3日中に今回の工事見積書を送付しますので、今回もご指導ください。



　　
　　

[1469: カモシン]

１４６１さんへ
貴殿の見解が現状のマンション管理適正化法の罰則が有るにもかかわらず
管理会社の組合の資金使い込み以外は適応されない実態からして管理会社組合の
トップが東急などの大手につき、違反行為を挙げるとキリがないし、東急本社が
私相手にマンション３法については解説書を観て回答するレベルの弁護士を
代理人として連絡し、東急社員（窓口担当員は、ほとんどが嘱託員で知識も、権限
も無し)との連絡方法は無く、お客様相談コーナーの鹿児島支店との接続は拒否
近隣の2管理組合で、管理会社の変更する決議がなされ、東急もプレゼンの対象に
してプレゼンを訊いた反応は断トツに良くて、口コミサイトの紹介をすると断念
この２管理組合も地元の管理会社を選定し回答が速く、問題解決がスムーズにいくし
工事費用が同じ業者の時は２割以上の割安額になったとのことでした。
東急をはじめとして、組合内の管理会社の信望者探しがまず最初の業務になると
聞きました。我が管理組合は４年に１回は役員就任することになる、２名の商店
組合員を、区分所有法違反行為で格別な費用負担額で利用しており、まず会長に
になり２・３年はかかると思います。誠に残念です。

[1470: 匿名さん]

カモシンさんと私の意見は異なります。
簡単に申し上げますと、築４０年も経過したマンションの
給排水縦管のみの更生工事で終わるのかが解せません。

私はこの際専有部分も含めて給排水管、雨水管、電気温水
器排水縦管、汚水管、等の更新工事を実施するべきだと思
います。

理事会の様子が解らないのですが、なぜ管理会社がこの件
を提案しないで、給排水縦管更生工事のみで終わるのかが
解せません。

私はカモシンさんが理事に立候補されて理事の面々に排水
管の重要性を説明して、配管の全面改修を推し進めて頂き
たいです。

その為には修繕積立金の不足が生じるなら借入をしてでも
全面改修をされる方向に進んでいただきたい。

貴方はかなりの知識をお持ちですから管理会社と相談しな
がら配管類の全面改修を実施する事によってマンションの
資産の維持ができると思われます。

その方向で努力していただきたい。自分の資産ですから。

[1471: 匿名さん]

１４６９さんの文言はとても理解することはできません。
もう少し解り安く端的に相手に伝わるように工夫して
投稿してもらわないと正しい返答ができません。

宜しくお願い致します。

良く弁護士等のプロに３０分の無料相談に同席
する事が有りますが、
相談者が相談内容が適格に伝えられないで、
プロの判断が誤った回答になり後日トラブルに
なるケースが有ります。
匿名でも真面目な投稿かそうでないか、は解り
ます。

カモシンさんの相談は真面目で真剣さがにじみ
出ておりますので私も真剣に取り組んでおりま
す。

とにかく読んでいる方に解り易く投稿して下さい。

回答してやりたいがどうすればいいかを真剣に考
えている読者もいらっしゃると思います。？

マンションの管理を見ていて本来は被害者（善人）
でありながら、いつの間にか気がついたときは加害者
（悪人）にさせられているケースが有ります。

お互い気をつけましょう。意思表示は大切です。
マンションの為にといった大義は忘れてはなりません。

[1472: 匿名さん]

１４６８カモシンさん、
過去から各棟別管理組合の役員選任は棟の縦列輪番で決めて
いたのを今回は就任者が居ないとの理由で各棟総会で決めると
言った事に変更してカモシン様の就任を排除する場合は法令や
規約に触れる可能性があります。
役員選任方法を今まで棟の縦列輪番で決めていた事は既成事実
として規約に設定されていたものとみなされる可能性があり、

この既成事実を理事会のみで勝手に総会案とする事は手続き上
の瑕疵が生ずる恐れがあります。

従ってこの既成事実を排除するのであれば新たな役員方法の規約
を設定しなければなりません。

それ等の規約がないままに各棟の輪番制の役員選任方法を変更し
て総会で可決した時は法令や規約に反する可能性があります。

区分所有法３１条二項をご参照ください。

この管理会社の管理する物件の総会案と議事録をを過去の遡っ
て精査したところ、
この管理会社は悪徳組合員と共謀し、知識のない理事長等を騙
して法令や規約に反する方法で総会案を本来は否決されるべき
事案を可決として、
これを既成事実化して自社や悪徳組合員の都合のいいように組
合運営をしている。

これはお宅の各期の総会案、議事録、重説、委託契約書、規約
等で比較検討すれば理解できます。

取りあえず今の現状を地元のマンション管理士と同伴で信頼で
きる弁護士に報告しておいた方が良いでしょう。

[1473: 匿名さん]

東急コミュニティーは最悪な管理会社です。某大規模マンション住人ですが常駐している管理人が区分所有法を平気で違反し、マンション地下にある空洞スペース（居住者の鍵では入室不可）で数か月にわたり隠れて喫煙をしてた事実が発覚しました。いまでも喫煙が他場所で行われている可能性はあります。この事実を管理会社の上司連中も認めているのにもかかわらず、管理組合には口頭でまるめこみ何とか逃れたものの。常識からこんな管理人は退治されるのが普通だと思います。いまだに罪悪管理人が居る事態、人件費はどこからでているのか考えてもらいたい私達はお客様です。総会の場で他住人さんの反応も伺いたいと思っています。皆様が言う通り東急コミュニティーの管理運営は最低レベルです。お勧めできません。

[1474: 匿名さん]

現在でもこのような場所で隠れて煙草を飲食する
重用無刑文化人が存在している事にビックリです。

一昔前は路上喫煙が当たり前の時代の人間が生き残っている。

[1475: 匿名さん]

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/8901374.html
こんなことが行われている。

[1476: 匿名さん]

組合員の弱みを調べているうちに登記情報を調べて仮差押えを発見。
この弱みに付け込んで恐喝に対する損害賠償が、たったの、十万円
と聞いて、こんなことで告訴をしても弁護層費用を賄えない。

勝訴してもこの組合員は金銭的事故犠牲を支払うはめになる。
であれば、
逆に被告人になる覚悟で情報を公開して戦った方が良い結果が出る
のでは有りませんか。？　
勇気ある行動を期待します。

私の感想ではこれほどの悪徳管理会社は見当たりません。
人権の問題です。８９３でもこのような犯罪は犯しません。しかし、
自腹を切っての組合員の勇気ある行動は大いに尊敬に当たります。
弁護士費用の捻出もままならない泣き寝入りの組合員も多い事でしょう。

[1477: 匿名さん]

１７４６さん
仮差押えをされるくらいですから、
この組合員は弁護士費用の捻出ができないと東急は読んだのでしょう。

分譲マンションの組合員は高額な借入金を銀行に
担保を提供していての毎日ですから、
管理会社には要求したくてもできない事情の集団です。

ここら辺の個人情報も一手管理している、従って、
いざ解約動議でも言いだす組合員がいれば、
この組合員の弱みに付け込んで恐喝してくる。危険です。

[1478: 匿名さん]

>1476 >1477
お二人の鋭敏な感覚はさすが！と感心しますね。偉い音楽家や映画監督の「それでも声を上げよう」との主張に通じる、貴重な投稿だと思います。

マンション管理の実態は、購入者・居住者の想像できる範囲をはるかに超えているんじゃないですか。
別に大手でなくても、小規模業者の一部でも「大学教授、設計コンサルタント、弁護士、管理会社出身のマンション管理士」で小さな団体を作って「○○学会」を名乗り、メンバーの１人が入り込めた物件との契約のひどさがバレかかっても手放さずに済むように、他のメンバーが裏でも表でも助太刀したりしています。
「表」の例：問題解決のために契約した弁護士が実はコンサルの仲間だった等。

客本人が感知しないところでの、レンタルビデオ屋の捜査協力が共同通信の報道で明らかになったようですが、管理会社、場合によっては管理組合と警察との協力関係も常態化しているのかも。マンコミュ掲示板への投稿者たちの個人情報は大丈夫かな。
https://news.yahoo.co.jp/byline/maedatsunehiko/20190121-00111818/

私も皆さんを見習って、できる限りですが、沈黙しません。

[1479: 匿名サン]

この管理会社は性質の悪さでは群を抜いている。
都合の悪い組合員をどんな手を使ってでも排除する。
国はこんな管理会社を登録を受けたのか。
取り消してほしいです。

[1480: 匿名さん]

多分どこの管理会社も同レベルと思う。
大きな会社になっていく過程で大きな利益を上げている筈だ。

[1481: 匿名サン]

１４８０、の東急コミュ二ティーの関係者のかたへ、
何処の管理会社も同じにしたい気持ちは理解でしますが。
この管理会社のしている人権にかかわる問題で組合員の
弱みに付けんこんだ脅迫めいた一連の行動は、いくら自
社に有利な方向に寄与するとはいえ、
正常な管理会社の姿ではありません。最も悪質な管理会
社だと思います。

[1482: 匿名サン]

１４８０の素姓は推察できるために記録しておく。
今後自らの悪事を正当化するような発言はしないでもらいたい。
わたしは全ての証拠を持っての投稿です。
これ以上被害者が出ない事を願っております。
組合員はしっかりして下さい。

他の管理会社は金銭にまつわる（この管理会社
も過去に行政処分を受けている）事件のみで、

人権に関しの、みっともない陰険な事件は他に
は見当たりません。
ゆえに危険な管理会社との位置付けです。

[1483: 他社物件の住民]

投稿 >1480 を東急コミュ関係者による書き込みとして読むことはできません。
人権に関する悪事も、他社でも起きうることだと推察されます。

話は逸（そ）れますが、「管理会社 VS. 管理組合」の構図は、例えば終了した大規模修繕の欠陥が後日明らかになった時とかなら分かりますが、これからの契約に関することでその対立の構図が成り立つような場合はさっさと理事会中心に組合として契約を結ばず、委託先の変更に進めばよいと思います。
組合員としてお困りのケースの大半は、「管理会社＆理事会（及び総会）過半数 VS. １人～少数組合員」という構図のはずです。組合の内部がアンバランスな割れ方をしているため、少数派にとっての正義・正しいことが全然通らないことで苦しみぬいているのでは。この場合、会社は自ら手を打たずとも組合を動かすことであくまで組合の責任において不都合な住民を狙い撃ちできます。

他の掲示板で管理士らしき人にこの見解を示したらなぜか（というよりむしろ「当然」）認めてくれず、前者の構図に固執して離れませんでした。私のマンションでは後者の構図で実際にいろいろな悪事が遂行されているのに。

[1484: 匿名サン]

起こりうることをは書いていない。
起こったことだけを投稿している。

ところでここは東急に対するスレです。
他社の書は他社に投稿して下さい。



１４８３の投稿はなんの証拠らしき案件
は感じない。

[1485: 他社物件の住民]

>1483 の続き

「管理会社＆理事会（及び総会）過半数 VS. １人～少数組合員」は、運営がうまくやれているマンションの状態でもあります。この図式の物件が本当に良質なのか悪質なのかを見分けるには、「１人～少数組合員」が不満を持っているかどうかで判定されるでしょう。>1481 >1482 に書かれている「人権」はその不満の存在を示しており、まさにこのカテゴリーに入る組合員が自己の基本的権利や人格上の尊厳を傷つけられていると主張するものでしょう。

良質なマンションの示す平和な状態（企業との共存共栄）もこの構図であるために、悪質な会社と結託した組合員たちの連合体は「運営がうまくやれているのに、１人～少数組合員が不平を言って妨害している」という説明で話の善悪を逆転させてしまうのです。詐術です。私のマンション（２００～３００戸）では、管理規約上の「組合員による帳簿閲覧」の権利をあの手この手（例：言論を封じる旨の誓約書に署名押印を課す）で行使できないような巧妙な運営が続けられています。

この「１人～少数組合員」は、理事会や監事職から排除された立場（非役員の一般組合員）とは限りません。私のマンションで起きた現象は、不満を抱えたこの組合員のカテゴリーに入る住民が理事長になっても効果なしでした。教科書的には「理事長の権限は強大」とか「監事の権限は独立」と言われますが、実際は他の組合員多数で総スカンの態度でもとれば「権力の空振り」が起こりえます。孤立した理事長とか監事の辞任が他の構成員の集団的な無支援の結果なら理想的な展開で、辞めた本人の自己責任にできます。これは、いわゆる”法の支配”の有効・無効を考えさせる事態です。有効化すべく、他の物件の当事者によっては裁判に打って出たりしています。それもなされないマンションだと事件は報道もされず闇の中へ。こんな事例は多いはずで、だからこそマンコミュのような掲示板へ苦境を書いて投稿する人がいます。

勘違いしていただきたくないのですが、教科書的知識は重要です。それで物件が治癒するのなら、それに越したことはないからです。

[1486: カモシン]

昨年11月08日にて　1371で詳細は記載しました。3年前の自分の失策を棚に上げて謝罪の意思も全くなく　12月11日の　1422にて民事調停に持ち込みましたが、この時の結果は文面作成者の東急の弁護士からの申し出で、3年の時効の為調停は出来ないとのことで終了しました。ところが現　管理組合役員会　会長へ、昨年私がたびたび訪問に来て迷惑したと苦情申し立てをし、役員会を巻き込む行動に出ており、先日張本人と鉢合わせし、態度が一変して全く悪微れることない態度でした。それで名誉棄損に依る調停は時効ではあるが、私への名誉棄損には時効は無く謝罪文等の提出が有るまでは私は追及しますと発言しました。現会長は、規約書の取得もしてなく、規約違反行為をしている事の認識も全く無く東急の提案は間違いはなく、組合への提案も無いタイプでした。

それで、役員会での決議は全くなかったことを再度当時の役員3名の計5名の方へ確認しまして、役員会会長印を勝手に使用したことを確信しました。

この様な組合員への対拠方法が有りましたら教えてください。

[1487: 匿名]

1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
３年前に、私が特定の者を誹謗・中傷と規約違反行為をしており・・行為が継続する場合は、不本意ながらしかるべき処置を取る・・と記載された警告文が、当時の組合会長印が押印されて郵送されてきました。全く心当たりも無く、翌日に会長へ押印の経緯を訊いたら、鹿児島支店の担当者の鶴さんからこの書面に押印してくれとのことで押印したとの、会長としての認識の甘さが露呈。それで他の出席役員さんへこの文書を視てもらい、この内容の話題は無かったとの回答有り
念のために、警告書に基図いての確認書を作成し回収、会長からの回収取れず。
東京本社社長へ、この件に関しての証拠書面を揃えて郵送しましたが回答無しでした。それで先月東急の本人へメールにて１月前に要件と訪問予告をして鹿児島支店訪問、４時間近く応接室で待っていたが、相変わらずで、警察を呼びますとの発言で、どうぞ呼んでくださいと返事し、３０分程度で３名のお巡りさんが
来られて、これから捜査しますと双方の見解を聞いて、東急さんから１週間程度後に説明しますと仲介案が出されたので帰宅しました。しかし１ヶ月以上経った
現在でも、なんらの連絡もありません。これが東急の企業理念のようです。
会長の見解が変化して来てまして。この件での良い解決策が有りました。
長文になりますので、次回でしょうかいします

[1488: 匿名]

マンションの区分所有権を有する組合員が管理組合の
名誉を傷つけたとして、理事会で審議もせずに、
警告文等を発する事は犯罪です。

国土交通省九州地方整備局に報告する必要が出てきま
した。

同席は出来ますのでその節はご連絡ください。
国土交通省もこの件等は今までマンション管理センタ
ーへ振っていましたが、最近はこれ等の問題も耳を傾
ける方向です。
ただし、九州地方整備局へアポを取ってからにしてく
ださい。
最近は分譲マンションの管理会社の善管注意義務も取
り扱い出しております。

郵便局の配達である警告文であれば重要な証拠です。
そのような、悪徳管理会社は証拠に基づいて組合員
に啓蒙する事は重要でしょう。

[1489: 匿名]

1478 匿名さん
マンションの管理のために宜しくお願い致します。

[1490: カモシン]

1488　匿名様

早速の回答相も変わらず有難うございます。

東急とのこれまでの今回の件も含めまして関りを説明しますと
2016年1月19日に東京本社の当時は個人情報統括責任者総務部担当　岡元　潮宛に
書留・特定記録郵便として郵送しました。ところが1月29日付で《通知書》として
鹿児島市の坂井弁護士から　突然ながら、当職らは、福岡市博多区住吉1－2－25
東急コミュニテイーより依頼を受け、その代理人として本書面を差し出すものです。
の郵便が送付されてきた。
これまで弁護士とのやり取りは初めてで、不安になり現物を持参し3名の弁護士さんへ
相談、まずは坂井さんのマンション管理知識等私の送付した指摘改善事項などの代理人
としての見解を確認する目的で、電話にてコンタクトを取り2月4日に面談が始まり
マンションに関しての知識は所有法・適正化法については法律書を開いての答弁でした。

委託契約・規約違反事項の行為の弁明は、原因者の東急の鶴さんとの打ち合わせの為と
議事録内容不備で全く納得できる返答は無く、1年半の期間で弁護士との7回の面談したが
解決は相変はらずで2年目の年末に弁護士宛に代理人としての立場は認められない為
貴殿からの回答書は返却し、直接東急の鶴さんと面談し納得出来るようにしますと
最後通行を2回郵送しまして、現在に至ります。東急の鶴さんとは以前サイトに記載した
様に、逃げて会話も出来ません。

唯1つ気掛かりな規約がありまして、(規約違反の提訴）27条2項に
この規約の履行に関し争いを生じた時は、鹿児島地方裁判所を管轄裁判所とする。
内容が有ります。

明日から国土交通省九州地方整備局とコンタクトを取り、管理組合の為に取り組み
たいと思います。進展状況はご報告いたしますので、宜しくお願いします。

　

[1491: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1492: カモシン]

本日　1488さんの案内に基ずき、九州整備局建政部建設産業課　不動産業第二係
　　　092－471－6331(代表）へ電話しこれまでの東急の実態についての説明を
　　　しました。電話で対応していただいた方から、東急からの見解も聞かない事には
　　　と至極当然の返答あり、部内での検討をしなければならなく後日連絡入れますとの
　　　回答で私との連絡方法を問われ回答しました。それとこの東急のサイトの検索
　　　方法を説明し、これまでの（かもしん）での投稿内容を検索してもらい、
　　　確認頂きました。
　　　部内検討する際の資料になるし、もし記載内容に於いての実際の文書についての
　　　証拠資料はいつでも提出できますし。福岡に出向き説明も致しますのでと
　　　申し出ました。　これで連絡待ちの状況で楽しみにしています。
　　　
　　　

[1493: 匿名]

国土交通省に報告する事が大切です。後は本省がどう
取り扱うかを見ましょう。
その旨を地元の政治家にも説明した方が良いでしょう。
その他朝日新聞社等の社会部と共同通信社等の記者に
もアポを取っておいてください。
分譲マンションの一組合員としてほっておけない問題が
数多く内在していますので、
あらゆる方面に証拠に基づき説明しておかれた方が良い
でしょう。

ただし、証拠を公表する時期は慎重にしてください。
相手の出方を確認してからにした方が良いでしょう。

[1494: カモシン]

1493　さん　いつも有難うございます。
　
スポーツジムに週5日を目安に参加していまして、友人の中に鹿県の経済界の重鎮の
　方とゴルフ仲間になっている方やら、鹿県の大手トップの地元管理会社のオーナー、
　県内で最大の南日本新聞社の記者さん等の伝手を利用し地元を固めていきます。

それに、これから共同通信社、毎日新聞社会部の方、政治家の方々等とコンタクトを取り
　　東急の実態を説明し、つながりを構築していこうと思います。

現状のままで20年後は東急を追い出さなければ、鹿児島県庁前のマンションの　9管理組合
で5管理組合が東急管理で有り、1管理組合以外はスラム化します。どなたか政治家を
ご存知の方がいらしたら、教えてください。宜しくお願いします。




　　

[1495: 匿名]

平成１３年８月１日（マンション管理適正化法施行日）以前
に公団管理から東急コミュニティーに管理会社が変更された
と認識しておりますが、？
管理に必要な設計図（会計に関する報告、預金保管等）の重
要書類の引き続ぎがなされていないとの説明でしたが、？
是等は永久保存のはずですので公団に問い合わせるといいと
思います。
総会の議案書、議事録でも取りそろえられると思いますが、
いかがでしょうか。？

議案書の剰余金と前期繰越を確認と、月別の収支明細書と、
月別収支報告書を照合して、収支決算書の合計額を確認して
下さい。

収支報告書の雑収入の保険金収入金と、支出の部の小修繕費、
雑費の明細を確認して、保険適用の疑いのある工事費を抽出
して保険会社に確認して保険金の支払いがなされているかの
確認をしてください。

万が一雑収入の保険金の収入分に記載は無く、、小修繕費及
び雑費を組合費用で支出しているところで保険金をチャッカ
リ隠匿している証拠が出る事があります。

同様に議案書と議事録を期別に比較しておくと感嘆の問題点
を確認する事ができます。

私は過去の３０年近くの議案書、議事録、重説、委託契約書
各工事の見積（総会提出分）等々を記録して保管しています。

これ等の作業をしている組合員は他にはいないと思います。
弁護士との相談時には問題の原本とがすぐ取り出せるように
しております。

今日は保険金詐欺の疑いを投稿しましたが、規約の設定、変更、
廃止等もとんでもない法律違反を発見する事があります。

違反のままに組合運営をしていると都合が悪い事が起きて同じ
事を繰り返して最後は犯罪行為に認定されることになりかねま
せん。

役員の選任方法に違反行為を垣間見る事があります。

[1496: 匿名]

カモシンさん
４０年前に公団から購入していた時の売買契約書には
買い戻し特約付きになっていませんか？
この買い戻し特約とは一例として購入者が入居後に反
社会的人物で有った事が判明した時は公団が強権でそ
の物件を買い戻すシステムと認識しております。真面
目な購入者にとっては安心です。

なぜこのような事を問題視するかと言いますと民間の
分譲マンションで反社会的人物が入居している事が判
明した時は退去や競売等で排除する事は不可能に近い
です。
例え成功しても後々色々な問題が生じてきます。私の
マンションの東急管理の甘さから相当数の反社会的人
物の入居がなされておりました。
ご存じのように買い戻し特約を付けておくと相当作業
が省略でします。

処でカモシンさんのマンションも４０年ですから分譲
当時の組合員や店舗所有者が変更していると思います。

この際購入者の売買契約書からは買い戻し特約が削除
されていると思いますので、この効力は薄れています、

東急は悪い連中の情報報告を個人情報を盾に理事長に
も公開しない事があります。
私の経過からしてその規模のマンションで管理が東急
は甘いので調べた方がいいと思います。

[1497: カモシン]

1495・1496　匿名様

色々な情報有難うございます。
1496についての内容での懸念されるような所有者は今のところ見当たりませんが。
これまでも再三に亘り、規約違反行為での東急の言いなり或いは既得権益擁護の為に
東急とのギブ＆テイク関係になっている、2名の所有者が存在するのみです。

1495　に於いては良く調査することで違反行為が判明することが考慮されますので
実態の調査に取り掛かろうと思います。

いつも・いつもありがとうございます。

[1498: 匿名]

特に組合が加入しているマンション総合保険の内容、
収支報告書の収入の部の雑収入、
支出の部の、雑費と小修繕費用の工事内容等々を調
べてください。
支出の部の修繕工事等は保険の適用を受けているに
も関わらず組合費用で支払われている疑いの項目を
調査してみてください。

[1499: 匿名]

保険金の詐欺が立証されれば社員個人の横領ではなく、
組織的犯罪になるのは必至でしょう。

[1500: 匿名さん]

145 匿名さん 3時間前
10713 匿名 4日前
わたしは当時知識はあり。弁護士8名にも確認した勝訴の確率９０％
の案件を気力と体力であきらめた。
そのご悪徳理事長と悪徳管理尾会社１０９の共謀で職場に圧力をかけ
られ退職し、区分所有権を売却して今は無職です。

あの時勇気を持って借金してでも告訴して勝訴してもマンションでの
生活は同じことだったでしょう。

結論は、静かにしていたらマンションに住めたでしょう。勤務先の社
長と理事長と管理会社は仕事の関係で繋がりがあったと推測します。

この経験から勝訴したお二人のご苦労を尊敬致します。ご自愛ください。

この問題は一括受電システムの件で５４４分の２の組合員が被告人と
して勝訴している。件に類似しているので取り上げたらこの管理会社の
関係者と思われる人間から可笑しな投稿が続いている。

※ご参考にしてください。

[1501: 匿名さん]

東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ１1までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

[1502: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

１５０１は、ここと繋がるのでしょう。これは、重要です。
皆さんご確認ください。その内私は投稿拒否されるかも知れませんので、
心ある方の継続を御願い致します。現在は、この部屋の承継人は住んで
いるかは不明です。

監事としての役職でしたが、管理会社東急コミュ二ティーに利用された
可能性があります。

その他副理事長１名は退去、もう一人の副理事長は専有部分の売却に出
しています。

書記も退去したかもしれません。区分所有法３１条違反での告発が原因
です。

原因は反社会的住民や、法令違反の組合員との共謀で、告発した組合員
が規約に則って理事への立候補を申請したが、これ等を無視して区分所
有法３１条に違反して立候補制等を廃止したり、職場に圧力をかけたり
してこの組合員を排除した事件です。

当時、坦当支店長Ｎ野、担当課長Ｈ口、担当課長Ｍ藤、担当課長ＳＺ木、
坦当係長Ｓ村、坦当Ｋ嶋、等々。理事長Ｋ口。副理事長Ｙ下、副理事長
ＩＴ長、書記Ｎ野、監事は責任追及中に退去か行方不明、他理事Ｙ下、
（この役員は法令違反で就任した役員なので偽役員になります、既得権
にて有効。）

[1503: 匿名さん]

1501 匿名さん 22時間前
東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ９までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

ＮＯ１～ＮＯ１1までをＮＯ１～ＮＯ９までに訂正いたしました。

[1504: 匿名さん]

前は1000レスで閉鎖していたんですよ｡
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596138/

レスがないのは問題のあるレスをサイト管理者が削除したからでしょう｡

[1505: 匿名さん]

いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

[1506: 匿名さん]

「次スレ」終了のお知らせ
その他いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

[1507: 匿名さん]

>>1504さん
削除はサイト管理者でないと出来ないのではないでしょうか。？
これは、プログラム修正でしょう。

[1508: チラシ一考]

>1262 は、法学部教授級。>1425 は、そこらの住民。
管理組合としては後者が数で勝つ。

[1509: 匿名]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45956/
このスレもあまりのも早い閉鎖でしょう。
何らかの動きが感じられる。

[1510: 感じられない。]

悪の手先、東急コミュニティーの陰謀ってか　真相知ってどうするの
あまりのも　は　あまりにも　と打つべきだよん

[1511: 匿名]

この管理会社の管理費等の負担割合が不公正な徴収をしていませんで
しょうか。例えば特定の組合員は安いとか、勿論時の役員の責任もあ
ります事は百も承知致しております。
それを公開した組合員の役員承認を排除しようとして大変な事になり
まそうである。規模が大きいから金額も大きいです。
特定の組合員がよからぬ住民でない事を祈りますが、ここは危険？

[1512: 匿名さん]

以前は1,000スレになると簡単に新規スレに移行させ
古いのは閉鎖できたけど、現在は閉鎖はさせないからね。

[1513: 匿名]

この管理会社の管理物件の組合員にお伺いいたします。
①　タイプ別管理費等月額・年額・一覧表
②　議決権割合　一覧表　
①　②　を公表拒否していませんか。一覧表がなければ組合員は
　　通常総会時の会計報告をチェックできない。

※　会計報告のチェックが組合員がやりにくくしている可能性がある。
　　管理の全ては会計報告に集約されているので、最も重要である。

大型物件では、特に駐車場の収支は別に報告されるべきである。これ等
と併せて組合加入の保険を適用した工事等の収支に反映されるべきであ
るが、それ等は報告されていますか。？

過去にさかのぼってプロの方に依頼して精査して下さい。
私のマンションでは私がやかましいので最近改善をし始めましたが、
過去の件は証拠を取られたので身動きができない。

[1514: 匿名]

>>1513
管理費等月額一覧表は各組合員に配付していないのであれば問題です。
配付していない組合は過去の収支報告書を調べた方が良いでしょう。

区分所有法では共用部分の持分割合となっているが、規約に別途設定
できますが、後々の問題発生を避ける為に区分所有法どうりの持分割
合のマンションがほとんどでしょう。

それを公表を拒んでいるのは特定の組合員には安くしているので悪事
を隠しているのではないでしょうか。？

規約にも共用部分の持分割合になっているのに、そうでない管理費等
の徴収方法をしている可能性が有りますので、国土交通省００へ相談
しましょう。

これ等の証拠を掴まれると大変でしょ。
組合員の無知にかこつけた最も悪質な管理会社のモデルになるでしょ
う。

[1515: 匿名]

一覧表を公表しない物件は悪事を隠すためにかたくなになっている証拠です。
管理に詳しい組合員を排除したりする動きもそれ等を防ぐ為の一原因でしょう。非常に危険です。管理費等を公平に徴収していない可能性もある。

[1516: 匿名]

収支報告が偽装になるから一覧表は公表できないのでしょう。
ほとんどのマンションは管理費等は専有部分の床面積の割合
としている。
複合用途、団地型マンションで有っても同じでしょう。
大型マンションになればなるほど管理費等の収入は莫大な金額
になる。
不正の温床になっている可能性は大いに推察できる。

放置したら危険です。

[1517: 匿名]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
最も悪質な管理会社である。危険でさえある。

[1518: どしどし投稿 どんどん読破]

社員なら逆に「安全」と言うでしょうね。正反対の見方・論じ方をします。
社員教育による刷り込みはもちろん、どこかの管理会社の社員でなくても、
ほぼ同じに考え、論じる人は管理士や区分所有者にもけっこう多いですね。

４５００を超える管理組合が東急と契約し、戸数なら３０万ですよ。
大手管理会社についての掲示板が静かになるのは、良くありません。

[1519: 匿名]

静かにしないと怖いからでしょう。

[1520: 当マンションの２００人も静か]

社員、業界人などは、
住人の「怖い」を、おかしいくらいにまったく認めませんね。

管理組合内部の問題だろ、組合に権利があるのだから拒めばいい、とか
よく書かれます。そんなに嫌なら契約を切ればいい、そのために組合を
まとめようとしないアンタに責任がある、この言い返し方は各社共通か。

なら当組合の理事会や総会に同席しないで下さい、などと言えば今度は
理事長が許可するから入るんだ、組合活動を助けてあげているのに、と
返す始末。

確かに組合が受け入れている面（会社支持派）があってこうなるのだが。

[1521: 匿名]

内のマンションは良からぬ人物が相当入り込んでいました。
この管理会社に任せるとこの良からぬ連中と共謀してマンションを支配する。
危険と言う意味は、ここら辺に端を発している。
各専有部分の入退去の履歴を役員会で調査される事を提案します。
勿論調査は管理会社抜きでしないと意味がありません。

[1522: 匿名さん]

ここは書類を精査するとすぐわかる。　電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

[1523: 匿名]

>電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

ホントにいい視点だと思いました。

マスコミは決して書きも伝えもしませんが、現状、分譲マンションを購入するということは大金の半分をドブに捨てるに等しいほど、食い物にされる行為だと思います。民間マンションの大半は「管理会社のお庭」みたいなもので、他の各種業者も会社を敵に回しては管理組合相手のビジネスもできません。

ゆえに１つのマンションをめぐっては、建築士も管理士も同業、仲間意識を持つのではないでしょうか。契約を通じてとはいえ、同じ管理組合の資金から報酬を得る点は共通してますからね。こうした慣行を疑い、経済的な仕組みを書く者が敵視される理由もここらにありそうです。

もし貴方のような意識をもつ組合員が過半数いるマンションであれば、そこへ外から仕事にやって来る専門家の質は基本的に高まるでしょう。それでもなお管理会社を恐がって、指定された低質な業者との契約に不本意ながら甘んじるマンションもあるくらいです。

[1524: 理事会役員]

デベロッパー(東急とは異なる)のアフターフォローについて、住民の方から不満の声が上がったため住民説明会を行うことになりました。

役員で日程を１か月以上前に決定したにも関わらず、準備ができていないから・そのままだとデベロッパーの吊し上げの場になるかも・・・という理由で勝手に延期されそうです。

勝手に理事会の判断を覆すことが出来ないようにする方法はありませんか？
知恵を授けて頂けると助かります。

[1525: 匿名]

　↓　こちらの掲示板で質問なさるとよいかもしれませんよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/

[1526: 匿名]

総会で委任状の提出期限があって議案書に「必着」と明記されていたのですが、理事会のもくろみ通りにゆかず、管理組合員たちの提出動向は低調という年がありました。

毎回理事会に同席する監事が「締切をずらしても何も問題なし」として、結局ずらして定足数に到達（その後、総会成立）。

２００名を超える組合員がいますが、上記の締切再設定を疑問視する発言は（私１名からの全戸への配布文書を除き）ありませんでした。総会成立は問題なしとされ、既成事実として現在に至っております。

マンション管理組合の運営はたいていこの力学というか、原理で進められるようです。他のメンバーたちのモラル、価値判断。ゆえに説得に失敗すると干される恐れが出てきます。

[1527: 匿名さん]

委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

[1528: 匿名]

私のマンションの話になりますが、「説明会」は理事会や総会と異なり、規約や細則等での言及もなく、そもそも言葉自体が出てきません。何度か参加して、「理事会が業者を第一に、住民（管理組合員）を第二」に位置付けて開催する（たまった不平不満の）ガス抜き的イベントに過ぎないと思うようになりました。規約等での規定もないため、住民への義務というよりは「してあげる」が理事会の基本的姿勢なんですよね。

そのため、私のところでは、業者＆理事会に不都合な発言だと記録もされず、その後の対応もない場合が多いです。事業が完了してしばらく経つと、あらゆる説明会が「主権者たちに説明はしたぞ」という、業者＆理事会に好都合なアリバイにされていることが分かります。

「業者＆理事会」になってしまうのは仕方ない面もあります。シロウト集団の理事会が、経験も知識も豊富な業者の後ろ盾なしに組合を率いていくのは不可能だろうと思われがちだからです。

>1527 さんの書き込み内容は、いかにもマンション管理士的です。正しいのでしょうが、結果的にはいつも、理事会を通じてマンションを操縦する管理会社ファーストの法的「販促員」みたいは働きばかりします。管理士といっても、このタイプの方のみというわけではありません。シロウトの皆さんはよくよく注意しませう。

[1529: 匿名]

>>1527
これ以上に悪質なのが、総会終了後などに、欠席者宅に委任状や議決権行使書を戸別訪問して回収していました。

[1530: 匿名さん]

基本的なことも理解できずに、全戸に文書配布をするような「厄介な老人」を誰も応援はしないでしょうし、マンション内で孤立するのは当然の成り行きだと思います。

[1531: 匿名]

>>1530さん
一般の組合員が何も知らない処で悪徳組合員や業者等と共謀している証拠を掴んだので組合員の財産を守る為にその悪事の一部を投稿したのです。
組合員の応援を得る為ではありません。貴方もその悪事の一端を担って分譲マンションの管理に携わっているのでしょう。
ほとんどの組合員（私も含めて）一生に一度しかマンションを買うゆとりがありませんので相当の覚悟で投稿しているのです。
悪徳管理会社や一部の悪徳組合員から大事な自分の財産を守る為です。今までのように悪い事はやりにくくなったでしょう。
あれから悪事を隠すために必死でしょう。表向きは相当改善はされてきましたが体質をそう簡単には替えられないでしょう。

[1532: 坪単価比較中さん]

>>1530
貴方の仰る基本的な事項とは具体的にご説明ください。おそらく、貴方の方が説明できないでしょう。
規約に反して８９３や悪徳組合員に管理費等の不払い等を見逃したり、組合員の知らない処を誤魔化したりしているでしょう。１５３０さんはその共犯でしょうから具体的には説明はできないと思いますが。

[1533: 匿名さん]

基本的な事項・・・委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

[1534: 坪単価比較中さん]

＞＞1533さん。
>>1526への>>1530の解答とは異なりますが。やはり悪事の共犯者で決まりです。記録します。

[1535: 匿名]

>>1531
すごい。。。見事。。数万人に１人の頭脳と良心。

[1536: 名無しさん]

マンション管理は本来自主管理が望ましい。管理会社に文句があるなら自主管理してください。多分、管理会社はよい関係を継続してくれるよいお客様しか必要ありません。

[1537: 周辺住民さん]

この管理会社管理物件の組合員にお尋ねします。
規約等に駐車場使用料の区画別使用料一覧表の記載がありますか。若しくは配付されていますでしょうか。？
一覧表が規約に記載されているか、各組合員に配付されている場合、収支報告書の収入の合計が、月別、年間合計が一致しますでしょうか。？

まず。区画と一覧表が一致するかをお調べください。

[1538: 周辺住民さん]

>>1536
管理会社は良い関係を継続してくれるお客様しか必要ないのは当然でしょう。

[1539: 匿名]

>>1538>>1536
解りにくいので解り易く説明をお願いできないかな、？

[1540: 匿名さん]

管理会社にとって良い関係なマンションって、カモなマンションなんでしょうね。
自分で相見積もりを取ろうとするようなマンションはいいマンションではないと判断するんでしょうね。
たぶん全管理物件で、この物件からはいついついくら位むしりとれるって、エクセルかなんかで集計してるでしょ。それを積み上げて来期の業績予算が出来上がるってもんでしょう。
管理員がその値を超えてむしり取ればプラス評価、下回ればマイナス評価なんでしょうね。だからみんな必死です。どんな手でも使って来ます。相見積もりも徹底的に潰そうとします。組合員に仲間も作っています。ひどいもんです。

[1541: 匿名]

各期の収支報告書を精査した方が良いでしょう。

※１、とりあえず駐車場の各区画一覧表での使用料の合計と収支報告書の合計を検査して下　　　さい。

※２、管理費と修繕積立金等の部屋タイプ別月別負担割合表が規約にもなく組合員にも配付　　　されていない組合は危険ですので分譲時に遡って会計監査して下さい。

※３、保険金の収支も調べましょう。（保険金を受けているのに組合費で支払うている疑い　　　があります。雑費や小修繕費に忍ばせてて誤魔化している疑いがあります。）

[1542: 匿名さん]

下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。

1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04
１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

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1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57
1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　[e-mail]

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。
　　　　

[1543: 匿名さん]

>>1542
勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。

[1544: 名無しさん]

組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。

[1545: 坪単価比較中さん]

理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。

[1546: 販売関係者さん]

>>1544
この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。

[1547: 匿名さん]

季節的に廊下側の照明や壁や階段の隅にクモの巣が張ってきました。東急コミュニテイーの掃除はクモの巣とりはしません。廊下天井のクモの巣それにかかった虫とすさまじいところもあります。廊下の床掃除は年1回の高圧洗浄だけ。階段の隅はクモの巣だらけ。でも、1階の踊り場だけは掃き掃除しているみたいです。最初の説明会では週5日大雨・大風・大雪・大地震・富士山が噴火しても週5日必ず庭掃除しますと言っていました。でも、現実、今日も雨降っていたのか掃き掃除やっていませんでした。清掃員がいませんでした。不思議なのが隣りの管理組合の敷地も同じメンバーが掃除しています。3人で。

[1548: 匿名さん]

この管理会社の大型の管理物件の管理人だけど８９３風の人間が幅を利かせて住んでいるので会社の上司フロントに報告しても何の変化がないので可笑しいと思いながら働いていたが。
管理費等の未収金が発生しても放置する状態でいたので怪しいと思っていたらどうも上層部は裏社会との人脈の為に管理物件を利用しているのではないかと思われる。
管理組合員の皆さまは、入居者名簿を分譲当時からのものが管理会社によって介在されていないかを調査されることを提案します。

例えば、名簿が古くなったので新しい名簿を作成致したいので入居届け等の申請書をご提出下さいの連絡等は気を付けた方が良いでしょう。駐車場の管理もしかりです。

[1549: 匿名さん]

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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[1551: 消費者の声]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1552: 匿名]

いまだに >1544 のような投稿をする人がいるのですねえ
専門家だろうと思いますが

管理会社の悪事の正当化には理事会制度ほど便利な物はちょっと他に見当たらん

[1553: 匿名さん]

>>1546

マンションの「理事会」にまつわる民主主義「神話」、民主主義「伝説」は、対内部的にも対外的にも根強いものがあると感じます。「理事会で決まったのならマトモだろう」と。だから集団の決定や方針に従わなかったり賛同していない奴だと思われたら危機的で、ワガママで変人のモンスター扱いされ、一度そうなると何をどう主張してもなかなか信用してもらえません（同調圧力、無間地獄）。村八分はされる奴が悪い、される奴にも責任ありと見なされるのが大衆社会の現状か、マンションの管理組合もその例外ではないようです。

しかし、たいていのマンションの理事会は、国政選挙を基準に見たら常に成り手不足の定員割れ無選挙当選状態で、未経験者に順番に就任してもらって形だけ民主制にしてそのハンドルは管理会社に握ってもらっているも同然のはずです。意外なことに、この輪番制のほうが内部の組合員や外部の諸機関をだますにあたって便利で好都合なようで、大々的に批判されても私のマンションは役員選出の方法を変えずに何年も続けています。契約業者の息のかかった人物が大規模修繕の発注期や施工期に理事長や監事に就く「偶然」は、堂々と発生しています。

こうしたメカニズム、仕組みを知っていて、管理組合の理事会や総会といった機関、公式記録文書としての議事録がよく悪用されますね。理事会の決議に反してマトモな指摘（批判）をしてみせる組合員を悪人、トラブルメーカー、場合によっては犯罪者に仕立てることも決して不可能ではありません。必要なら悪徳弁護士とか管理士に台本を作ってもらって、会議本番でその通り演じれば思惑通りの議事録が出来上がります。それを裁判所が証拠採用したらどうなるでしょう。

このやり方で「理事会を中心にマンションの資産価値を維持向上させようと管理組合を挙げて懸命に活動しているのに、従わないで不平不満ばかり言う迷惑住民が１人いてみんな困っているんです」とのでっち上げストーリーをホントの話にしてみせたマンションは、東急物件ではありませんが存在していると思います（マンション管理の恐怖：実話の集団的なひっくり返し）。

[1554: 匿名さん]

宮﨑爺の投稿は参考になります。　そうならないようにしましょう。　なってしまったけど。

[1555: 匿名さん]

残念でした。
このスレに宮崎爺の投稿なんてありませんよ。

[1556: 匿名さん]

さんざん東急をけなしておけば、管理を変えられなくなることを宮崎爺は知っている。
だれが東急などに管理を頼むものか。　おもしろいものもあるが。
宮崎爺が知らないこともあるよ。

[1557: ご近所さん]

東急コミュニティ－本社のセンタ-長によると、横領や着服の原因は「チェック不足」だそうです。
昔も、今も「チェック不足」って、どういうこと？
進歩しないマンション会社だね。

[1558: 現実]

管理組合に集まったお金の出入りをきちんとチェックしている（点検できている）マンションがいっぱいあるとは、とても思えません。形だけ、監事がいて、会計担当の理事もいます。中身は、「管理会社さん、やっといて。」のお任せ、丸投げが多いでしょう。面倒だから、楽するためにも組合として委託料、個人として管理費を払っている感覚。もし本気かつ真面目に業務に打ち込んだとして、横領や着服の一端でも見つけて指摘し始めたら、たぶんまったく割に合わない展開になると思います。もちろん、うまくいけば結構だが、脅され騙され仲間はずれで孤立して泣く泣く売却し転居に追い込まれる恐れも生じえます。以上、組合内部。

管理会社の社内について。会計等の業務チェックを社員相互で誠実に、というのがウソ（偽善）でなければよいですが、えてして「社内調査しました」、「相互チェックはちゃんとやってます」との説明で管理組合に疑いを持たれた案件を封印し、永久に”迷宮入り”にして逃げ切るパターンが多いのではないでしょうか。他社ですが、組合員（しかも理事長）の立場で当事者になりました。社内での手続きがきちんと行われたことを示す書類を何枚もコピーで見せられましたが、銀行（いわゆる第三者）への依頼書はいくら請求してもついに見せてもらえませんでした。マンションの理事会も管理組合全体も私の味方になってくれることは全然なかったです。

１つのマンションで合法的に横領や着服を可能にするという意味での悪質な設計は、できると思います。管理組合を会社に協力させる、組合が会社に協力するマンションを作ればよいのです。管理規約から始まって、細則、内規までいじれば８割は完成といったところでしょう。その準備、前段階としてやり手の社員を何らかの形で当該物件に送り込む。当然、組合内部にその「受け皿」役を買って出る住人がいることでしょう。マンションはこの住人に支配されてしまいます。こんなことなど露知らず、ある年のある日、真面目に役員として働く誰かが何らかの形で、何かを契機に、不自然さに気付きます。その時、気付いた奴が何の力も発揮できないように何年も前から外部とも関係を築き、あらかじめ組合内の新組織も作っておく。そのためにも組合のお金は重要です。が、不正会計は更なる不正会計によって守ることが可能です。

せっかく買ったマンションにこの道をたどらせたくなければ、できるだけ早期に組合会計を透明に、ガラス張りにしましょう。それがまだ可能ならば。

[1559: 名無しさん]

数年前に居た管理人さんをたまに見かけます。どうやら辞めた後もマンション(管理室)に遊びに来ているようです。これはクレームを入れた方がよいですか？

[1560: 匿名さん]

貴重な経験をしてますネ。
私は他社物件ですが、理事長だった私に引退させられたに等しい老管理員さんは他の組合員多数からはとても強く支持されていて、完全に「いい人」の扱いでした。よって私は組合史上最大の敵とされました。

退職退任は最大のカモフラージュ（偽装）にもなると思いました。管理組合内の仲間たちと連絡し合い、報告を受けながら関係を継続していたとしても、全然わかりません。縁は切れたと思われています。どちらにしろ、指摘されてやめるどころかよけいにやる感じの大手マンションです。