東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1451: マンコミュファンさん]

分譲マンションの管理の意思決定は総会決議が全てだと思いますけど違うのですか？

[1452: 匿名さん]

総会決議に従わず何度も妨害した区分所有者が裁判で訴えられ競売退去命令が出ました

その時の判決
>「共用部分の変更および管理に関して集会決議で決めた以上、反対者も決議に従うのが区分所有建物の当然の理である」

[1453: 匿名さん]

悪事の露呈が怖くて話の本筋を変えようと意識している。１４５２．
悪い案も良い案も総会の決議要件を満たせば従わなければならない。
そうでなければ、法令か規約に反しているからむ無効である。１４５１

各期の総会案と議事録を精査するとよいでしょう。１４５１、１４５２、

[1454: 脅しに屈しない]

>1451　>1452
一般論的に語られるべきではない事柄。
個別具体的に事例を考察していない両投稿には、管理組合員たちを委縮させる効果がある。
総会の決定でも間違っている可能性が常にあり、それに従いつつも反対を続ける良心まで屈服させる必要はない。

この板の皆さんには”釈迦に説法”でしょうが、>1453匿名さん　と同じく、あえて記述しました。

[1455: 匿名さん]

１４５１と１４５２は当事者でしょう。言い回しが不自然で
自信がなさそうに感じます。
打つ手がなくて困っているように見える。
問題は大きくなるでしょう。
そのマンションは売却物件が続々でている。
１年以上も値下げしても売れ残っている。
トラブルも多くなっている。
永住できるマンションではないので今売る方が無難でしょう。
大幅な値下げをしないと売れない物件になってしまった。

[1456: カモシン]

12月11日続編　1422に関する参考事例
東急の管理会社変更の際の、役員会向けのプレゼンは、近隣の2管理組合での役員の方の見　解は、ずば抜けて上手で、ほとんどの役員は東急に傾くそうで、口コミのページ内容を説　明することで、やはり地元の管理会社に決まるようです。プレゼン終了後のフォローの　　電話　件数は半端なかったそうです。
管理会社を地元の会社へ変更することで、対応が早く工事費用面でも以前と同じ業者が係る　ケースもあり2割以上安くなり早く取り掛かっておけば良かった安堵されている。

東急を含めて全国区の管理会社の県支店の決定権は無くマンション3法に関する知識も無く　委託契約継続の為の組合員人選が最優先課題で、私の様な管理会社に面倒くさい意見・問　い合わせなどする者には、クレーマー扱いする為にバカな会長の時に東急が作成し、組合　会長印を押させて、黙らせようとします。

東急のこの様な動きは福管連の方から聞いていたので、対応策を準備していました。
　①役員会議事録　　②他の役員の役員会での議事内容の書面
　③この件に関しての規約条項内容。④会長への質問書
　　すべての書類に必ず作成日が記載されている事。
民事調停の時効があり3年似内に裁判所へ出向き、上記資料を添付し裁判所からの申請に
　　必要な2種の書類を作成し、名誉棄損としての賠償金請求としての依頼となり
　　賠償請求額に応じて費用が決まり最低額が10万円からあり費用も3千円内で済みます。

[1457: 匿名さん]

見掛けを非常に重視する会社ですから素人の組合員は騙されます。
まず、管理員や技術系の制服は他の管理会社も学んだほうが良いでしょう。

説明会等にプロを隠して同席させてみてください。嘘を堂々とついている
のが見え見えです。
一例、総会に出席した坦当の課長が、１０％に満たない出席者の前で、
総会の案を変更しようとしたら、出席者のマンション管理士が、規約上総
会の案は変更してならないのではないかと質問すると、
内ではこのような総会の案を総会中に変更する事は有りますので規約違反
ではありませんとの回答をしていた。
まあ別に大した案ではないのでほっておいたが、確かにホテルマンににた
立ち居振る舞いはこの会社の生い立ちがそうさせるのでしょう。
他の管理会社は真似るべきでしょう。まず、制服を変えなさい。

後日議事録を確認したらこの質疑応答は記録されていなかった。
質問した組合員がマンション管理士の資格保有者であることは伏せている。

[1458: 通りがかりさん]

制服が何の関係があるんだ？

[1459: 匿名さん]

制服は関係ないでしょう。アホ、

[1460: 匿名さん]

カモシンさん
給排水管の更新工事の件ですが、地元の業者が居るのに
わざわざ福岡の業者に頼むのでしょう。
水回りの工事は外壁塗装工事同等の重要な工事です。
地元の設備屋の方が緊急時等に融通がきいていいと思います。
福岡の業者より地元の方が真面目だと思われますが。
給水システムは高置水槽方式（屋上に水槽設置）でしょうか。
それと、オール電化でしょうか。？

[1461: 匿名さん]

東京や大阪等や福岡や名古屋等に本社のある管理会社と
委託契約や工事の請負契約等を平気でしていますが、
色々なトラブル等時にはめんどくさいでしょう。
工事の主なものは地元の大手の方がいいと思いますが。

[1462: カモシン]

１４６０さんへ
排水管の共用直管交換工事の件ですが
東急の業者選定手法は、
1、日頃の地元の給排水管に関しての専属医的な業者から色々な情報を取得。
2、鹿県の建設新聞社に資本金１千万以上の業者の問い合わせをし(1）の業者の排除
　　元々鹿県内で資本金１千万の業者は存在しない事は明らかであり、役員会での
　　業者選定方法を説明、資本金１千万に拘る理由はコンプライアンスの問題との説明。
3、業者選定の見積書は６棟の内初年度の２棟の見積書のみで（ラインナー工法）東急　　　　が元受け内容で福岡の業者２社施工１件、と２件の専門業者から直接提出されて４００　　万円・５００万円と高額設定、東急が役員会に説明、それで東急が他の２社と比して低　　額の為東急に決定。後に東急のみが（工事予備費）として２００万を上乗せし施行。
　　毎年２棟ずつの６棟の見積書閲覧を請求したが役員会で承認されているとの回答で提示　　無し。ゆえに最初の棟以外の見積書の閲覧を申し出たが、未だ実現せず。

4、年明けから私の棟の工事が始まり、東急リホームセンター員が不在時に業者の方に色々　　と問い合わせして判明、管内の映像の公開はしていない、立管の内部を見させてもらい
　　直径12㎝程度の鋼管の内側は厚さ1㎜程度の黒色の物が付着、接続部も同様で、立管の
　　交換は40年でこの程度で有り、無駄な工事と思いましたし、近くの組合同様のウオー　　タージェット方式で充分で費用面も大幅な削減になったのではと思いました。さらに業　　者が1社になっていて東急に問い合わせたら東急が受注しており、やり方は東急の自由
　　であるとの返事であった。ビックリ！！

5、給水システムは御指摘のとうりです。
　　　貯水槽・高架水槽清掃・これらの補修作業も東急が元受けに昨年度から
　　　　もちろん東急内でのこれらの処理能力はありません。

6、オール電化での基本構造販売でしたが、経年の関係で水圧が弱くなり
　　　温水器故障の際にガスに変えられる世帯がちらほら見受けます。

[1463: 通りがかりさん]

経年の関係で水圧が弱くなり？
なんで？

[1464: 匿名さん]

１４６３さんの質問は１４６２の６の件でしょう。
私も経年の関係で水圧が低くなる原因を知りたいのですが、？

カモシンさんの投稿を読んでみて感じる事は
給排水（給湯排湯管、温水器）管の更新（交換）ではなく補修工事ですね
築４０年ですから更新（交換）工事と思っていました。

築４０年のマンションで給排水管の補修工事だけでは不十分なような気が
致しますが、？

[1465: 匿名さん]

１４６２、カモシンさん、
１、配管＝給水縦管、排水縦管、電気温水器排水管、雨水管、汚水管、
２、専有部分の配管＝給排水管、給湯管、汚水管、温水器への給水管

１，２　の工事内容を同時進行での工事の方が補修費は高いが将来に
　　　　向かっては安心で割安になりますが。？

これ等の提案は管理会社としては理事会に提案するのが通常の管理会社
の常識でしょう。
おそらく、組合の節約の意見が多数でこのような工事内容になったもの
とおもいます。

今回は工事等も進行途中でしょうから致し方ないでしょうが、工事後に
漏水等のトラブル等が発生するようであれば給排水システムを含めた変
更・更新（交換）・更生（補修）を考えた方が良いでしょう。

[1466: 匿名さん]

１４６２カモシンさん、
１４６２の６の温水器のの水圧により給湯の出が悪いのは、

１、温水器に給水・給湯する場合にストレーナー（ゴミや錆び等
　　を除く網）を定期的に洗浄する必要がありそれを怠っていた
　　場合）給湯が鈍くなります
２、共用廊下にある水道メーターの格納庫に減圧弁とストレーナー
　　が水道メーターと共用縦管の間に有りますが、
　　ここは共用部分ですので管理組合の管理対象部分です。委託契
　　約書や重要事項説明書で確認して管理を委託していればストレ
　　ーナーの洗浄を管理会社にさせてください。改善する事が有り
　　ます。１、の温水器の圧力調整やストレーナーの洗浄は温水器
　　メーカーに依頼して下さい。改善する事が有ります。
３、給水管の共用縦管の最頂部（１０階建は１０階の水道メーター
　　等の格納庫に普通は設置されています。）に圧力調整器が設置
　　していればその調整器の不具合か、
　　設置されいなければ、手動で定期的に水抜きをしてみてくださ
　　い。
　　その縦管に属する各部屋内への給水がスムーズに改善される事
　　が有ります。
　　ここも、２、と同様に管理組合の管理対象部分ですので委託契
　　約書と重要事項説明書で確認して下さい。

１，２，３の件はカモシンさんの投稿の内容で私が推測した事ですの
で１００％信頼はしないで下さい。現場と異なる場合は、こういう事
もある位の認識にしてください。

[1467: 匿名さん]

資本金が１０００万円以上の水道設備業者が鹿児島にいないのを
承知で資本金が１０００万円以上での業者選定との条件を付すの
は地元の建設業者にとっては痛手でしょう。
そんなくだらない条件を受け入れる役員もどうかと思います。
今後は築フルになるにつれて水回りの工事の依頼は多くなります
ので地元業者と組合が直接コンタクトをとれるようにする事が重要です。

[1468: カモシン]

1463から1467さんへ
私の説明不足があり誤解させた内容になったようで改めて紹介したいと思います。

6、減圧の理由は温水器の構造上温水器のタンク内に水をためて、温水にします
　　ですから、水道の圧は減圧されます。温水器からの吐出管径は１３㎜です。
　　鋼管に温水ですし、不純物の溶解物も常に流水されてなく管内で沈下し付着
　　1466さんの知識と技術力が有れば確かに改善されると思いますが、３０年を経過
　　したころから、ストレーナーの掃除の為の作業前に業者の方から破損するかも
　　と言われそれ以来していません。加圧タイプを検討し業者の方へ問い合わせし
　　ましたら配管のつまりが充分考慮されますがとの回答でした。ので温水器に感謝し
　　つつ２０年が寿命と説明あり故障も無く、４０年お世話になっています。

今回の工事内容は排水管の改修工事のみで、たて主管と脱衣所の床下の接続部
　　（台所・風呂・洗濯盤・洗面台）からの枝管交換で枝管茎は４０㎜で管下部に厚さ
　　５㎜位のヘドロ？が付着していました。に関らず今回の工事内容は無駄と判断し
　　1460で申し上げましたようなウオータージェットのみで充分と判断しました。
　　
以前から掲載していますように、管理組合の運営レベルに応じて、管理会社は営利企業
　　で、金銭関係では相反する関係につき、再三、外部専門家及び修繕委員会の設置を
　　提案していますが、実現しません。組合の関心度はこれ迄１4回以上投稿しています
　　組合は役員会しだいです。必ずマンション管理士・一級建築士を必要に応じて役員会
　　メンバーに入れることで、金銭面での採算はお釣りが来ます。

今回も４０年近くの管理組合運営で初めて、役員選任会の異例の内容で役員会報告としての
　　連絡文書（役員会便り）が配布されました。
　　これまでは、全体総会の２か月前に棟の縦列輪番での就任予告をして対象列の中で
　　棟役員の選任をしていたが、今回は就任者が居ないのではと思い、棟総会の席で
　　役員選任会をしますの連絡あり。これは明らかに東急の悪知恵で、私の就任を拒む
　　讃嘆と思いました。これほど東急コミュニテーは組合の為でなく、自己保身の管理会社　　であるかの証しです。この結果は３月の棟総会で報告します。

別な棟で有りまして、１３部屋のクロスの張替えが発生している件が、役員会議事録に
　　記載有、議事録の発行は毎月開催されて、ほぼ２ヶ月後に完成、閲覧希望は私だけで
　　管理人室入口には閲覧希望者は事前に会長の承認をと記載された掲示あり。
　　しかし私は、規約・委託契約書での全世帯配付内容を申し出入手。
　　全世帯には、（役員会便り）を差障りの無い内容を記載し、年4・5回程度配付。
　この壁面工事は工事ミスでなく、役員会への説明をして承認、例の《予備費》からの対応
　　でやりましたと、工事ミスの事は最後まで認めませんでした。

博多の匿名さんへ2・3日中に今回の工事見積書を送付しますので、今回もご指導ください。



　　
　　

[1469: カモシン]

１４６１さんへ
貴殿の見解が現状のマンション管理適正化法の罰則が有るにもかかわらず
管理会社の組合の資金使い込み以外は適応されない実態からして管理会社組合の
トップが東急などの大手につき、違反行為を挙げるとキリがないし、東急本社が
私相手にマンション３法については解説書を観て回答するレベルの弁護士を
代理人として連絡し、東急社員（窓口担当員は、ほとんどが嘱託員で知識も、権限
も無し)との連絡方法は無く、お客様相談コーナーの鹿児島支店との接続は拒否
近隣の2管理組合で、管理会社の変更する決議がなされ、東急もプレゼンの対象に
してプレゼンを訊いた反応は断トツに良くて、口コミサイトの紹介をすると断念
この２管理組合も地元の管理会社を選定し回答が速く、問題解決がスムーズにいくし
工事費用が同じ業者の時は２割以上の割安額になったとのことでした。
東急をはじめとして、組合内の管理会社の信望者探しがまず最初の業務になると
聞きました。我が管理組合は４年に１回は役員就任することになる、２名の商店
組合員を、区分所有法違反行為で格別な費用負担額で利用しており、まず会長に
になり２・３年はかかると思います。誠に残念です。

[1470: 匿名さん]

カモシンさんと私の意見は異なります。
簡単に申し上げますと、築４０年も経過したマンションの
給排水縦管のみの更生工事で終わるのかが解せません。

私はこの際専有部分も含めて給排水管、雨水管、電気温水
器排水縦管、汚水管、等の更新工事を実施するべきだと思
います。

理事会の様子が解らないのですが、なぜ管理会社がこの件
を提案しないで、給排水縦管更生工事のみで終わるのかが
解せません。

私はカモシンさんが理事に立候補されて理事の面々に排水
管の重要性を説明して、配管の全面改修を推し進めて頂き
たいです。

その為には修繕積立金の不足が生じるなら借入をしてでも
全面改修をされる方向に進んでいただきたい。

貴方はかなりの知識をお持ちですから管理会社と相談しな
がら配管類の全面改修を実施する事によってマンションの
資産の維持ができると思われます。

その方向で努力していただきたい。自分の資産ですから。

[1471: 匿名さん]

１４６９さんの文言はとても理解することはできません。
もう少し解り安く端的に相手に伝わるように工夫して
投稿してもらわないと正しい返答ができません。

宜しくお願い致します。

良く弁護士等のプロに３０分の無料相談に同席
する事が有りますが、
相談者が相談内容が適格に伝えられないで、
プロの判断が誤った回答になり後日トラブルに
なるケースが有ります。
匿名でも真面目な投稿かそうでないか、は解り
ます。

カモシンさんの相談は真面目で真剣さがにじみ
出ておりますので私も真剣に取り組んでおりま
す。

とにかく読んでいる方に解り易く投稿して下さい。

回答してやりたいがどうすればいいかを真剣に考
えている読者もいらっしゃると思います。？

マンションの管理を見ていて本来は被害者（善人）
でありながら、いつの間にか気がついたときは加害者
（悪人）にさせられているケースが有ります。

お互い気をつけましょう。意思表示は大切です。
マンションの為にといった大義は忘れてはなりません。

[1472: 匿名さん]

１４６８カモシンさん、
過去から各棟別管理組合の役員選任は棟の縦列輪番で決めて
いたのを今回は就任者が居ないとの理由で各棟総会で決めると
言った事に変更してカモシン様の就任を排除する場合は法令や
規約に触れる可能性があります。
役員選任方法を今まで棟の縦列輪番で決めていた事は既成事実
として規約に設定されていたものとみなされる可能性があり、

この既成事実を理事会のみで勝手に総会案とする事は手続き上
の瑕疵が生ずる恐れがあります。

従ってこの既成事実を排除するのであれば新たな役員方法の規約
を設定しなければなりません。

それ等の規約がないままに各棟の輪番制の役員選任方法を変更し
て総会で可決した時は法令や規約に反する可能性があります。

区分所有法３１条二項をご参照ください。

この管理会社の管理する物件の総会案と議事録をを過去の遡っ
て精査したところ、
この管理会社は悪徳組合員と共謀し、知識のない理事長等を騙
して法令や規約に反する方法で総会案を本来は否決されるべき
事案を可決として、
これを既成事実化して自社や悪徳組合員の都合のいいように組
合運営をしている。

これはお宅の各期の総会案、議事録、重説、委託契約書、規約
等で比較検討すれば理解できます。

取りあえず今の現状を地元のマンション管理士と同伴で信頼で
きる弁護士に報告しておいた方が良いでしょう。

[1473: 匿名さん]

東急コミュニティーは最悪な管理会社です。某大規模マンション住人ですが常駐している管理人が区分所有法を平気で違反し、マンション地下にある空洞スペース（居住者の鍵では入室不可）で数か月にわたり隠れて喫煙をしてた事実が発覚しました。いまでも喫煙が他場所で行われている可能性はあります。この事実を管理会社の上司連中も認めているのにもかかわらず、管理組合には口頭でまるめこみ何とか逃れたものの。常識からこんな管理人は退治されるのが普通だと思います。いまだに罪悪管理人が居る事態、人件費はどこからでているのか考えてもらいたい私達はお客様です。総会の場で他住人さんの反応も伺いたいと思っています。皆様が言う通り東急コミュニティーの管理運営は最低レベルです。お勧めできません。

[1474: 匿名さん]

現在でもこのような場所で隠れて煙草を飲食する
重用無刑文化人が存在している事にビックリです。

一昔前は路上喫煙が当たり前の時代の人間が生き残っている。

[1475: 匿名さん]

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/8901374.html
こんなことが行われている。

[1476: 匿名さん]

組合員の弱みを調べているうちに登記情報を調べて仮差押えを発見。
この弱みに付け込んで恐喝に対する損害賠償が、たったの、十万円
と聞いて、こんなことで告訴をしても弁護層費用を賄えない。

勝訴してもこの組合員は金銭的事故犠牲を支払うはめになる。
であれば、
逆に被告人になる覚悟で情報を公開して戦った方が良い結果が出る
のでは有りませんか。？　
勇気ある行動を期待します。

私の感想ではこれほどの悪徳管理会社は見当たりません。
人権の問題です。８９３でもこのような犯罪は犯しません。しかし、
自腹を切っての組合員の勇気ある行動は大いに尊敬に当たります。
弁護士費用の捻出もままならない泣き寝入りの組合員も多い事でしょう。

[1477: 匿名さん]

１７４６さん
仮差押えをされるくらいですから、
この組合員は弁護士費用の捻出ができないと東急は読んだのでしょう。

分譲マンションの組合員は高額な借入金を銀行に
担保を提供していての毎日ですから、
管理会社には要求したくてもできない事情の集団です。

ここら辺の個人情報も一手管理している、従って、
いざ解約動議でも言いだす組合員がいれば、
この組合員の弱みに付け込んで恐喝してくる。危険です。

[1478: 匿名さん]

>1476 >1477
お二人の鋭敏な感覚はさすが！と感心しますね。偉い音楽家や映画監督の「それでも声を上げよう」との主張に通じる、貴重な投稿だと思います。

マンション管理の実態は、購入者・居住者の想像できる範囲をはるかに超えているんじゃないですか。
別に大手でなくても、小規模業者の一部でも「大学教授、設計コンサルタント、弁護士、管理会社出身のマンション管理士」で小さな団体を作って「○○学会」を名乗り、メンバーの１人が入り込めた物件との契約のひどさがバレかかっても手放さずに済むように、他のメンバーが裏でも表でも助太刀したりしています。
「表」の例：問題解決のために契約した弁護士が実はコンサルの仲間だった等。

客本人が感知しないところでの、レンタルビデオ屋の捜査協力が共同通信の報道で明らかになったようですが、管理会社、場合によっては管理組合と警察との協力関係も常態化しているのかも。マンコミュ掲示板への投稿者たちの個人情報は大丈夫かな。
https://news.yahoo.co.jp/byline/maedatsunehiko/20190121-00111818/

私も皆さんを見習って、できる限りですが、沈黙しません。

[1479: 匿名サン]

この管理会社は性質の悪さでは群を抜いている。
都合の悪い組合員をどんな手を使ってでも排除する。
国はこんな管理会社を登録を受けたのか。
取り消してほしいです。

[1480: 匿名さん]

多分どこの管理会社も同レベルと思う。
大きな会社になっていく過程で大きな利益を上げている筈だ。

[1481: 匿名サン]

１４８０、の東急コミュ二ティーの関係者のかたへ、
何処の管理会社も同じにしたい気持ちは理解でしますが。
この管理会社のしている人権にかかわる問題で組合員の
弱みに付けんこんだ脅迫めいた一連の行動は、いくら自
社に有利な方向に寄与するとはいえ、
正常な管理会社の姿ではありません。最も悪質な管理会
社だと思います。

[1482: 匿名サン]

１４８０の素姓は推察できるために記録しておく。
今後自らの悪事を正当化するような発言はしないでもらいたい。
わたしは全ての証拠を持っての投稿です。
これ以上被害者が出ない事を願っております。
組合員はしっかりして下さい。

他の管理会社は金銭にまつわる（この管理会社
も過去に行政処分を受けている）事件のみで、

人権に関しの、みっともない陰険な事件は他に
は見当たりません。
ゆえに危険な管理会社との位置付けです。

[1483: 他社物件の住民]

投稿 >1480 を東急コミュ関係者による書き込みとして読むことはできません。
人権に関する悪事も、他社でも起きうることだと推察されます。

話は逸（そ）れますが、「管理会社 VS. 管理組合」の構図は、例えば終了した大規模修繕の欠陥が後日明らかになった時とかなら分かりますが、これからの契約に関することでその対立の構図が成り立つような場合はさっさと理事会中心に組合として契約を結ばず、委託先の変更に進めばよいと思います。
組合員としてお困りのケースの大半は、「管理会社＆理事会（及び総会）過半数 VS. １人～少数組合員」という構図のはずです。組合の内部がアンバランスな割れ方をしているため、少数派にとっての正義・正しいことが全然通らないことで苦しみぬいているのでは。この場合、会社は自ら手を打たずとも組合を動かすことであくまで組合の責任において不都合な住民を狙い撃ちできます。

他の掲示板で管理士らしき人にこの見解を示したらなぜか（というよりむしろ「当然」）認めてくれず、前者の構図に固執して離れませんでした。私のマンションでは後者の構図で実際にいろいろな悪事が遂行されているのに。

[1484: 匿名サン]

起こりうることをは書いていない。
起こったことだけを投稿している。

ところでここは東急に対するスレです。
他社の書は他社に投稿して下さい。



１４８３の投稿はなんの証拠らしき案件
は感じない。

[1485: 他社物件の住民]

>1483 の続き

「管理会社＆理事会（及び総会）過半数 VS. １人～少数組合員」は、運営がうまくやれているマンションの状態でもあります。この図式の物件が本当に良質なのか悪質なのかを見分けるには、「１人～少数組合員」が不満を持っているかどうかで判定されるでしょう。>1481 >1482 に書かれている「人権」はその不満の存在を示しており、まさにこのカテゴリーに入る組合員が自己の基本的権利や人格上の尊厳を傷つけられていると主張するものでしょう。

良質なマンションの示す平和な状態（企業との共存共栄）もこの構図であるために、悪質な会社と結託した組合員たちの連合体は「運営がうまくやれているのに、１人～少数組合員が不平を言って妨害している」という説明で話の善悪を逆転させてしまうのです。詐術です。私のマンション（２００～３００戸）では、管理規約上の「組合員による帳簿閲覧」の権利をあの手この手（例：言論を封じる旨の誓約書に署名押印を課す）で行使できないような巧妙な運営が続けられています。

この「１人～少数組合員」は、理事会や監事職から排除された立場（非役員の一般組合員）とは限りません。私のマンションで起きた現象は、不満を抱えたこの組合員のカテゴリーに入る住民が理事長になっても効果なしでした。教科書的には「理事長の権限は強大」とか「監事の権限は独立」と言われますが、実際は他の組合員多数で総スカンの態度でもとれば「権力の空振り」が起こりえます。孤立した理事長とか監事の辞任が他の構成員の集団的な無支援の結果なら理想的な展開で、辞めた本人の自己責任にできます。これは、いわゆる”法の支配”の有効・無効を考えさせる事態です。有効化すべく、他の物件の当事者によっては裁判に打って出たりしています。それもなされないマンションだと事件は報道もされず闇の中へ。こんな事例は多いはずで、だからこそマンコミュのような掲示板へ苦境を書いて投稿する人がいます。

勘違いしていただきたくないのですが、教科書的知識は重要です。それで物件が治癒するのなら、それに越したことはないからです。

[1486: カモシン]

昨年11月08日にて　1371で詳細は記載しました。3年前の自分の失策を棚に上げて謝罪の意思も全くなく　12月11日の　1422にて民事調停に持ち込みましたが、この時の結果は文面作成者の東急の弁護士からの申し出で、3年の時効の為調停は出来ないとのことで終了しました。ところが現　管理組合役員会　会長へ、昨年私がたびたび訪問に来て迷惑したと苦情申し立てをし、役員会を巻き込む行動に出ており、先日張本人と鉢合わせし、態度が一変して全く悪微れることない態度でした。それで名誉棄損に依る調停は時効ではあるが、私への名誉棄損には時効は無く謝罪文等の提出が有るまでは私は追及しますと発言しました。現会長は、規約書の取得もしてなく、規約違反行為をしている事の認識も全く無く東急の提案は間違いはなく、組合への提案も無いタイプでした。

それで、役員会での決議は全くなかったことを再度当時の役員3名の計5名の方へ確認しまして、役員会会長印を勝手に使用したことを確信しました。

この様な組合員への対拠方法が有りましたら教えてください。

[1487: 匿名]

1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
３年前に、私が特定の者を誹謗・中傷と規約違反行為をしており・・行為が継続する場合は、不本意ながらしかるべき処置を取る・・と記載された警告文が、当時の組合会長印が押印されて郵送されてきました。全く心当たりも無く、翌日に会長へ押印の経緯を訊いたら、鹿児島支店の担当者の鶴さんからこの書面に押印してくれとのことで押印したとの、会長としての認識の甘さが露呈。それで他の出席役員さんへこの文書を視てもらい、この内容の話題は無かったとの回答有り
念のために、警告書に基図いての確認書を作成し回収、会長からの回収取れず。
東京本社社長へ、この件に関しての証拠書面を揃えて郵送しましたが回答無しでした。それで先月東急の本人へメールにて１月前に要件と訪問予告をして鹿児島支店訪問、４時間近く応接室で待っていたが、相変わらずで、警察を呼びますとの発言で、どうぞ呼んでくださいと返事し、３０分程度で３名のお巡りさんが
来られて、これから捜査しますと双方の見解を聞いて、東急さんから１週間程度後に説明しますと仲介案が出されたので帰宅しました。しかし１ヶ月以上経った
現在でも、なんらの連絡もありません。これが東急の企業理念のようです。
会長の見解が変化して来てまして。この件での良い解決策が有りました。
長文になりますので、次回でしょうかいします

[1488: 匿名]

マンションの区分所有権を有する組合員が管理組合の
名誉を傷つけたとして、理事会で審議もせずに、
警告文等を発する事は犯罪です。

国土交通省九州地方整備局に報告する必要が出てきま
した。

同席は出来ますのでその節はご連絡ください。
国土交通省もこの件等は今までマンション管理センタ
ーへ振っていましたが、最近はこれ等の問題も耳を傾
ける方向です。
ただし、九州地方整備局へアポを取ってからにしてく
ださい。
最近は分譲マンションの管理会社の善管注意義務も取
り扱い出しております。

郵便局の配達である警告文であれば重要な証拠です。
そのような、悪徳管理会社は証拠に基づいて組合員
に啓蒙する事は重要でしょう。

[1489: 匿名]

1478 匿名さん
マンションの管理のために宜しくお願い致します。

[1490: カモシン]

1488　匿名様

早速の回答相も変わらず有難うございます。

東急とのこれまでの今回の件も含めまして関りを説明しますと
2016年1月19日に東京本社の当時は個人情報統括責任者総務部担当　岡元　潮宛に
書留・特定記録郵便として郵送しました。ところが1月29日付で《通知書》として
鹿児島市の坂井弁護士から　突然ながら、当職らは、福岡市博多区住吉1－2－25
東急コミュニテイーより依頼を受け、その代理人として本書面を差し出すものです。
の郵便が送付されてきた。
これまで弁護士とのやり取りは初めてで、不安になり現物を持参し3名の弁護士さんへ
相談、まずは坂井さんのマンション管理知識等私の送付した指摘改善事項などの代理人
としての見解を確認する目的で、電話にてコンタクトを取り2月4日に面談が始まり
マンションに関しての知識は所有法・適正化法については法律書を開いての答弁でした。

委託契約・規約違反事項の行為の弁明は、原因者の東急の鶴さんとの打ち合わせの為と
議事録内容不備で全く納得できる返答は無く、1年半の期間で弁護士との7回の面談したが
解決は相変はらずで2年目の年末に弁護士宛に代理人としての立場は認められない為
貴殿からの回答書は返却し、直接東急の鶴さんと面談し納得出来るようにしますと
最後通行を2回郵送しまして、現在に至ります。東急の鶴さんとは以前サイトに記載した
様に、逃げて会話も出来ません。

唯1つ気掛かりな規約がありまして、(規約違反の提訴）27条2項に
この規約の履行に関し争いを生じた時は、鹿児島地方裁判所を管轄裁判所とする。
内容が有ります。

明日から国土交通省九州地方整備局とコンタクトを取り、管理組合の為に取り組み
たいと思います。進展状況はご報告いたしますので、宜しくお願いします。

　

[1491: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1492: カモシン]

本日　1488さんの案内に基ずき、九州整備局建政部建設産業課　不動産業第二係
　　　092－471－6331(代表）へ電話しこれまでの東急の実態についての説明を
　　　しました。電話で対応していただいた方から、東急からの見解も聞かない事には
　　　と至極当然の返答あり、部内での検討をしなければならなく後日連絡入れますとの
　　　回答で私との連絡方法を問われ回答しました。それとこの東急のサイトの検索
　　　方法を説明し、これまでの（かもしん）での投稿内容を検索してもらい、
　　　確認頂きました。
　　　部内検討する際の資料になるし、もし記載内容に於いての実際の文書についての
　　　証拠資料はいつでも提出できますし。福岡に出向き説明も致しますのでと
　　　申し出ました。　これで連絡待ちの状況で楽しみにしています。
　　　
　　　

[1493: 匿名]

国土交通省に報告する事が大切です。後は本省がどう
取り扱うかを見ましょう。
その旨を地元の政治家にも説明した方が良いでしょう。
その他朝日新聞社等の社会部と共同通信社等の記者に
もアポを取っておいてください。
分譲マンションの一組合員としてほっておけない問題が
数多く内在していますので、
あらゆる方面に証拠に基づき説明しておかれた方が良い
でしょう。

ただし、証拠を公表する時期は慎重にしてください。
相手の出方を確認してからにした方が良いでしょう。

[1494: カモシン]

1493　さん　いつも有難うございます。
　
スポーツジムに週5日を目安に参加していまして、友人の中に鹿県の経済界の重鎮の
　方とゴルフ仲間になっている方やら、鹿県の大手トップの地元管理会社のオーナー、
　県内で最大の南日本新聞社の記者さん等の伝手を利用し地元を固めていきます。

それに、これから共同通信社、毎日新聞社会部の方、政治家の方々等とコンタクトを取り
　　東急の実態を説明し、つながりを構築していこうと思います。

現状のままで20年後は東急を追い出さなければ、鹿児島県庁前のマンションの　9管理組合
で5管理組合が東急管理で有り、1管理組合以外はスラム化します。どなたか政治家を
ご存知の方がいらしたら、教えてください。宜しくお願いします。




　　

[1495: 匿名]

平成１３年８月１日（マンション管理適正化法施行日）以前
に公団管理から東急コミュニティーに管理会社が変更された
と認識しておりますが、？
管理に必要な設計図（会計に関する報告、預金保管等）の重
要書類の引き続ぎがなされていないとの説明でしたが、？
是等は永久保存のはずですので公団に問い合わせるといいと
思います。
総会の議案書、議事録でも取りそろえられると思いますが、
いかがでしょうか。？

議案書の剰余金と前期繰越を確認と、月別の収支明細書と、
月別収支報告書を照合して、収支決算書の合計額を確認して
下さい。

収支報告書の雑収入の保険金収入金と、支出の部の小修繕費、
雑費の明細を確認して、保険適用の疑いのある工事費を抽出
して保険会社に確認して保険金の支払いがなされているかの
確認をしてください。

万が一雑収入の保険金の収入分に記載は無く、、小修繕費及
び雑費を組合費用で支出しているところで保険金をチャッカ
リ隠匿している証拠が出る事があります。

同様に議案書と議事録を期別に比較しておくと感嘆の問題点
を確認する事ができます。

私は過去の３０年近くの議案書、議事録、重説、委託契約書
各工事の見積（総会提出分）等々を記録して保管しています。

これ等の作業をしている組合員は他にはいないと思います。
弁護士との相談時には問題の原本とがすぐ取り出せるように
しております。

今日は保険金詐欺の疑いを投稿しましたが、規約の設定、変更、
廃止等もとんでもない法律違反を発見する事があります。

違反のままに組合運営をしていると都合が悪い事が起きて同じ
事を繰り返して最後は犯罪行為に認定されることになりかねま
せん。

役員の選任方法に違反行為を垣間見る事があります。

[1496: 匿名]

カモシンさん
４０年前に公団から購入していた時の売買契約書には
買い戻し特約付きになっていませんか？
この買い戻し特約とは一例として購入者が入居後に反
社会的人物で有った事が判明した時は公団が強権でそ
の物件を買い戻すシステムと認識しております。真面
目な購入者にとっては安心です。

なぜこのような事を問題視するかと言いますと民間の
分譲マンションで反社会的人物が入居している事が判
明した時は退去や競売等で排除する事は不可能に近い
です。
例え成功しても後々色々な問題が生じてきます。私の
マンションの東急管理の甘さから相当数の反社会的人
物の入居がなされておりました。
ご存じのように買い戻し特約を付けておくと相当作業
が省略でします。

処でカモシンさんのマンションも４０年ですから分譲
当時の組合員や店舗所有者が変更していると思います。

この際購入者の売買契約書からは買い戻し特約が削除
されていると思いますので、この効力は薄れています、

東急は悪い連中の情報報告を個人情報を盾に理事長に
も公開しない事があります。
私の経過からしてその規模のマンションで管理が東急
は甘いので調べた方がいいと思います。

[1497: カモシン]

1495・1496　匿名様

色々な情報有難うございます。
1496についての内容での懸念されるような所有者は今のところ見当たりませんが。
これまでも再三に亘り、規約違反行為での東急の言いなり或いは既得権益擁護の為に
東急とのギブ＆テイク関係になっている、2名の所有者が存在するのみです。

1495　に於いては良く調査することで違反行為が判明することが考慮されますので
実態の調査に取り掛かろうと思います。

いつも・いつもありがとうございます。

[1498: 匿名]

特に組合が加入しているマンション総合保険の内容、
収支報告書の収入の部の雑収入、
支出の部の、雑費と小修繕費用の工事内容等々を調
べてください。
支出の部の修繕工事等は保険の適用を受けているに
も関わらず組合費用で支払われている疑いの項目を
調査してみてください。

[1499: 匿名]

保険金の詐欺が立証されれば社員個人の横領ではなく、
組織的犯罪になるのは必至でしょう。

[1500: 匿名さん]

145 匿名さん 3時間前
10713 匿名 4日前
わたしは当時知識はあり。弁護士8名にも確認した勝訴の確率９０％
の案件を気力と体力であきらめた。
そのご悪徳理事長と悪徳管理尾会社１０９の共謀で職場に圧力をかけ
られ退職し、区分所有権を売却して今は無職です。

あの時勇気を持って借金してでも告訴して勝訴してもマンションでの
生活は同じことだったでしょう。

結論は、静かにしていたらマンションに住めたでしょう。勤務先の社
長と理事長と管理会社は仕事の関係で繋がりがあったと推測します。

この経験から勝訴したお二人のご苦労を尊敬致します。ご自愛ください。

この問題は一括受電システムの件で５４４分の２の組合員が被告人と
して勝訴している。件に類似しているので取り上げたらこの管理会社の
関係者と思われる人間から可笑しな投稿が続いている。

※ご参考にしてください。