東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1421: 匿名さん]

管理物件を独裁的に操作する為に反社会的住民と共謀してマンションの
管理規約を区分所有法３１条に反して設定、変更、廃止をした。

それに従わない組合員の職場の上司宛てに解職するような圧力をかけて、
解職させ、生活に窮した組合員は区分所有権を売却させて排除した。

これは、法令違反よりも、憲法における国民の衣・食・住を保障おも剥奪
する行為であり。

憲法に反する分譲マンションの管理業者であり、危険であり、登録を取り
消すべきである。

[1422: カモシン]

11月08日の1371の続編
実は今回、有る弁護士さんへ相談し民事調停手続していて本日裁判所へ出向きました。
調停員2名が事前に私が裁判所へ提出していた、調停申請理由等を記載した書面に基ずき
双方の意見を別々のタイミングで交互に質問しお互いの歩み寄れる部分を見つけての調停をしますのでとのことで、ある程度良い方向にと期待しましたが、相手方は東急の弁護士との事前打ち合わせが有ったようで、東急は自分で作成し私を陥れるための明確な内容の為に、当日の役員会での決議事項の主張をすることのみを教唆していて、決議事項の取消・謝罪内容の文書によるものを請求しましたが、拒否したために、調停は成立せず、残念でした。他にも色々と有る為に、友人の紹介で鹿県でも１番の弁護士さんと早急に相談し、民事訴訟を検討します。この結果は次回で、それと今回築４０年になり排水管改修工事を６棟を３年かけて、最終として私の棟が対象、元受けが管理会社の東急です。今日たまたま福岡の工事業者に、近隣の2管理組合の修繕委員から聞いていた内容からするとあまりにも簡略された内容であるかビックリしました。次回はこの件での本来の工事内容を投稿します。

[1423: 匿名さん]

築４０年での排水管改修工事といいますと、共用部分のみの改修工事でしょうか。
漏水事故等のトラブル等の履歴は組合員に公表されていますでしょうか。。

[1424: 購入経験者さん]

収益性に波があるビジネスが多い住宅・不動産業界において、景気に左右されづらく、ずば抜けた収益の安定性を誇るマンション管理業界。大規模な設備投資を必要とせず、人件費も管理戸数に応じて計画的に増やせるなど、経営リスクが少ないという強みを持つ。一般社団法人マンション管理業協会

[1425: 匿名さん]

ポスト投函禁止マンションが多いです。理由はチラシ類が散らかるからだそうです。
私のマンションは郵便物以外はポストに投函か禁止です。
投函している姿は管理員室でカメラでチェックされています。管理員が来て注意
してくれます。

[1426: 購入経験者さん]

理事５人が管理会社員の指示通りに組合を乗っ取り、躯体を破壊した住人への対応ができない点を指摘されても、他の立候補を拒否するマンションです。とにかくマンション管理、維持費名目で国税同様に収奪される共有持分資産です。

[1427: 匿名さん]

１４２６さん、の写真のマンションの共用部分を組合員により
破壊されたのですか。

であれば、この住民に組合より損害賠償請求するべきでしょう。
写真の様子では地震等で破壊されたように見えますけど。

[1428: 匿名さん]

１４２２さん、１３７１は読みました。
これが事実であればこの証拠を後日の為に確保しておいて下さい。

この管理会社は人権に関する事をあちらこちらで行っておるはずです。
過去のした悪事が、現在反省して改善しても証拠として残ります。

この会社の体質がこういう悪事を行わせるのでしょう。危険です。

※カモシンさんへ、今後は箇条書きにするなり、出来るだけ単刀
　直入に短文で解り易く投稿文をまとめて投稿をお願いします。

※どなたかこの事件に類似した判決文を投稿して下さいませんでしょうか。？

[1429: カモシン]

1423さんへ遅くなりました
立管の雑排水管取り換え工事とこれのライナー更生工事、風呂場・洗面台・台所からの脱衣所の床下集中排水枝管の取り換え工事が主体工事です。故に立管交換する為に台所の壁面1枚を取り除きキッチンパネルと交換、排水管枝管工事では床下点検口設置が工事内容で、S字トラップ洗浄・高圧洗浄作業は実施予定なし。元受けは東急九州リホームセンタで業者は資本金1千万以上と東急で決めて福岡の業者2社での工事です、当初の2棟での1昨年度の見積書は提示されましてあとの3業者からの見積書金額に於いてなぜか業者からの金額とは大きな乖離があり1番の低額になっていました。棟別修繕積立金方式規約で有り、今回で2棟ずつの最後で5・6棟目につき、見積書参照の請求をしましたが、役員会の承認を得ているためにと閲覧さしてもらえませんでした。それに工事予算額31698千円に工事予備費として3百万円で計34698千円と、1月度の役員会で発表あり3月度棟の総会でなく5月の全体総会で発表及び承認作業が有りまた。組合員の無関心・無知度を利用しての東急の管理会社としての無知な取り組みがされています。あと1つの質問で有ります漏水事故等のトラブルの件は、東急からの説明ではありませんでしたが、各棟毎に設定されている予備費の設定が疑問
であり役員会議事録に意味不明の内容が記載されていますので、確認の上で次回発表しす。

[1430: 匿名さん]

１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

[1431: カモシン]

1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　[e-mail]

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。
　　　　

　
　　

[1432: 匿名さん]

１４３１さん、１，２の件は法的には問題は無いように思います。
③の件は総会の案内書と一緒に議案書が送付されます。その中に
一般会計と修繕積立金会計、各々、貸借対照表、収支報告書、月別収支明細書、
予算書、財産目録、が同封されて配付されております。
その中の貸借対照表、収支報告書には管理会社の割印が押印されています。
ご確認ください。連絡は携帯電話の方が安全だと思いますが、メールは？

お近くにお住まいの実務経験のあるマンション管理士を同行しての弁護士
相談をお勧めします。

[1433: カモシン]

1432さんへ早速のご指導有難うございます。
初めて気付ました。　確かに管理会社の物と思われる押印らしきものが
以前からありました。特殊な字体の為に記載内容が判別できない為
明日、知り合いの専門の印鑑作成者に問い合わせし判明します。

それでこれらの印鑑の目的　又は管理会社の責任義務等についての
内容を教えていただければ有りがたいのですが、宜しくお願いします。

連絡方法についての事情は　PCメールが最善ではと思いますが如何でしょうか　？

[1434: 匿名さん]

１、一般会計及び修繕積立金の貸借対照表及び収支報告書の割り印ではなく
　　東急コミュニティーのファミリーライフ事業部印になっております。
２、監査報告書は　監事名を署名認印になっております。
３、重要事項説明書（案）の発行者は支店長名、管理業務主任者氏名、押印
　　登録番号、業務に従事する事務所名
４、管理委託契約書。
　　甲　管理組合名、住所、代表者　理事長名　認印
　　乙、商号　管理会社名　登録番号、代表者　取締役社長名　印無し
５、契約の締結に関する権限を有する使用人を置く事務所
　　住所　名称　使用人　支店長名　印なし
６、管理業務主任者名　　登録番号

※お宅の配付書類でご確認ください。

[1435: 匿名さん]

私のマンションでは昨年の出来事ではありますが、業者の者が無理やりチラシを住民ポストに突っ込んだおかげでそのポストの鍵が壊れました。当然突っ込んだ業者の責任でしょうが、東急の管理会社は修理を管理組合負担でさせた顛末です。オカシイですね。

[1436: 匿名さん]

>1435

私もあなた様と同じ感覚です。その理不尽を改善すべき事柄として認識し、多少の困難があっても基本的姿勢を変えずにいられる組合員が他にどれだけいるかで管理組合の質がわかってしまうでしょうね。

「管理組合が許す以上、組合の資金を使って案件を処理させてもらう」ということが管理会社サイドの考え方で業界の常識なのかもしれません。別に許した覚えはなくとも、理事会とか期末の総会など、どこかの時点で会社の判断と行為が合法化されているはずです。特に、定期総会で決算が承認されてしまったら「もうおしまい」だとアドバイスする管理士ら専門家の投稿を他の掲示板で何度も見てきましたが、真偽は怪しいです。だましに気付かず承認してしまうこともあります。脅されて承認を与えることもありえます。数年後に会計の問題点が発見されて事件化することだってあるでしょう。

歌手の故・三波春夫さんは「お客様は神様です」と言いました。たいていのマンション管理会社は「お客様はバカです」と考えているのかもしれません。私個人は「従わない客は客ではなく敵だ」という扱いを、東急ではありませんが、されてきたと思っています。

[1437: 匿名さん]

>>1435さん、それはおかしくはありません

[1438: 匿名さん]

そうなんだ

[1439: 恐ろしいこと]

カモシンさんやその知的アドバイザーさんは、マンションという住まいの空間で「購入者にとっての当たり前」がそのまま尊重される社会になるように尽力していらっしゃいます。購入者以外の主体は、このように、購入者をサポートしてこそ感謝されます（業者さんは肝に銘じて下さい）。

真っ当に思える >1435 さんの感覚も、「分譲マンション管理ビジネス」を経由するとなぜか（やはりと言うべきか）否定されます。郵便受けのみならず、他の様々なことでも「購入者にとっての当たり前」がなかなか通りません。私の場合、極めて分かりやすい騒音被害や管理組合の会計でさえ同様でした。

「管理ビジネス」を通すと、被害を訴えた方がクレーマー（加害者）扱いされたり、警察は泥棒を捕まえてくれる機関だという常識も逆転して、警察は泥棒を守ってあげる機関ということになってしまう場合まであります。多分、先にある法的仕組みを業者は知り尽くして悪用する一方で、購入者の大半は法的な理論武装ができていないためにそうなるのでしょう。対抗できる知識が住民にないとしても、それは仕方ありません。

いわゆる人権派弁護士でも分譲マンションのこうした現状を面倒に感じ、大して問題視しない社会的傾向があり、行政機関の無理解と合わさって、困っている購入者個人にとっては厳しく冷たい分野となっています。悪徳業者も悪質組合員も、弱く無力なために苦境にあえぐ私たちを見て胡坐（あぐら）をかき、舐（な）めきっているのでしょう。

[1440: 匿名さん]

家主の代表機関が家主の為に働いてくれない。
悪徳組合員と共謀して悪さをする。
危険極まりない。管理物件は避けるのが賢明。。

[1441: マンション検討中さん]

独立系の管理会社に比べると管理委託費は高いです。仕事内容は担当のフロント次第です。したがって、管理組合の自主性があるなら、お勧めはできません。

[1442: 評判気になるさん]

>>1435
では誰が負担すべきと思いますか？
もちろんポスティング業者の責任でしょうが、
証拠を挙げて弁償に同意させて支払いを受けて修理する迄の時間を考えればとりあえず管理組合が直すのは仕方ないと思いますが。
壊された集合ポストの使用者の事を考えれば間違っていないと思います。

[1443: 匿名さん]

１４４２さんの仰るとおりです。
ポストの鍵の問題は専有部分の鍵と同じに扱わないといけないが。
子供の多いマンションなどは好奇心の旺盛な子供が競って悪戯する。

よく壊されるので費用負担（上限は規定）は組合、保管は占有者とした。

[1444: 匿名さん]

デべ系だけど、ここは管理費は安いでしょう。
しかし、入居者の身元を調べた方が良いでしょう。
反社会的住民が住んでいるケースが多いと思います。

過去の入居者（わけあり）が入居した事が内部告発され
たので危機感を感じて隠すためにこの組合員の勤務先の
社長に圧力をかけて辞めさせた。
後に、この組合員は生活に困窮して区分所有権を売却した

それと同時期に悪徳理事長と共謀して入居者・組合員名簿
を古くなったとの理由で名簿を作成し直した。

過去の名簿があると、相当な反社会的人物（関連企業が購入し
て転貸し）等が入居している証拠になるので売却してしまい解
らなくした。

現在はこのマンションは過去の負の部分を隠すために相当安
い良質なサービスでクレームを払しょくするのに余念がない。

従って高くで売れている。隠した事がいつ再燃するかが危険
なので自信がないのでしょう。

[1445: 匿名さん]

>1444
私は東急なんて嫌いだから庇う気は全くないけど

それは管理組合の問題でしょう。
そもそも居住者名簿の更新は管理組合として
当然の責務です。
反社会的人物が入居しているなら規約に則り
粛々と対応するだけです。

[1446: 匿名さん]

粛々と対応して下さい。この管理会社の管理物件はこの件に関
しては甘いので入居し易いのでしょう。組合員は粛々と対応しましょう。

[1447: 匿名さん]

居住者名簿の更新は１４４５さんの優等生回答としては当然です。
しかし、旧名簿を破棄してはいけません。保管していればOKです。

[1448: 匿名さん]

>>1447
何でも保管すればいいってものではない。
新しい名簿の提出を受けたら
①旧名簿を返却
②同意又は依頼を得て廃棄
のいずれかですね。
廃棄の場合はシュレッダーにかける事が当然。

[1449: 匿名さん]

反社会的勢力がいたって管理会社には何にも関係がない。
デベロッパにはあるかもしれませんけど、中古なら何の関係もない。

[1450: 匿名さん]

１４４９の東急コミュニティーの関係者さん。
貴方の仰らんとすることは百も承知している。

そうして最後には理事会や理事や総会で決めたからと
言い逃れをするのが常套手段。

それが規約や、法令に反する事でも理事長や理事会や
総会で可決した事だと言い逃れる。

それ等はすべて組合員の責任としてのしかかる。危険。

分譲マンションの管理の体をなしていない。

（H口、M藤、S村、N野支店長、がK口、I長、Y下、N野、
　F村、H,O塚、S須。N松、N野等反社会的人物等との交
　流者）等と共謀して行った行為は許されるものではない。
（半数近くは退去等で行方知れず。）

その他、管理費等の未収金の問題等証拠はある。これ等も
偽理事長を追及したら辞任した（法令違反により）

[1451: マンコミュファンさん]

分譲マンションの管理の意思決定は総会決議が全てだと思いますけど違うのですか？

[1452: 匿名さん]

総会決議に従わず何度も妨害した区分所有者が裁判で訴えられ競売退去命令が出ました

その時の判決
>「共用部分の変更および管理に関して集会決議で決めた以上、反対者も決議に従うのが区分所有建物の当然の理である」

[1453: 匿名さん]

悪事の露呈が怖くて話の本筋を変えようと意識している。１４５２．
悪い案も良い案も総会の決議要件を満たせば従わなければならない。
そうでなければ、法令か規約に反しているからむ無効である。１４５１

各期の総会案と議事録を精査するとよいでしょう。１４５１、１４５２、

[1454: 脅しに屈しない]

>1451　>1452
一般論的に語られるべきではない事柄。
個別具体的に事例を考察していない両投稿には、管理組合員たちを委縮させる効果がある。
総会の決定でも間違っている可能性が常にあり、それに従いつつも反対を続ける良心まで屈服させる必要はない。

この板の皆さんには”釈迦に説法”でしょうが、>1453匿名さん　と同じく、あえて記述しました。

[1455: 匿名さん]

１４５１と１４５２は当事者でしょう。言い回しが不自然で
自信がなさそうに感じます。
打つ手がなくて困っているように見える。
問題は大きくなるでしょう。
そのマンションは売却物件が続々でている。
１年以上も値下げしても売れ残っている。
トラブルも多くなっている。
永住できるマンションではないので今売る方が無難でしょう。
大幅な値下げをしないと売れない物件になってしまった。

[1456: カモシン]

12月11日続編　1422に関する参考事例
東急の管理会社変更の際の、役員会向けのプレゼンは、近隣の2管理組合での役員の方の見　解は、ずば抜けて上手で、ほとんどの役員は東急に傾くそうで、口コミのページ内容を説　明することで、やはり地元の管理会社に決まるようです。プレゼン終了後のフォローの　　電話　件数は半端なかったそうです。
管理会社を地元の会社へ変更することで、対応が早く工事費用面でも以前と同じ業者が係る　ケースもあり2割以上安くなり早く取り掛かっておけば良かった安堵されている。

東急を含めて全国区の管理会社の県支店の決定権は無くマンション3法に関する知識も無く　委託契約継続の為の組合員人選が最優先課題で、私の様な管理会社に面倒くさい意見・問　い合わせなどする者には、クレーマー扱いする為にバカな会長の時に東急が作成し、組合　会長印を押させて、黙らせようとします。

東急のこの様な動きは福管連の方から聞いていたので、対応策を準備していました。
　①役員会議事録　　②他の役員の役員会での議事内容の書面
　③この件に関しての規約条項内容。④会長への質問書
　　すべての書類に必ず作成日が記載されている事。
民事調停の時効があり3年似内に裁判所へ出向き、上記資料を添付し裁判所からの申請に
　　必要な2種の書類を作成し、名誉棄損としての賠償金請求としての依頼となり
　　賠償請求額に応じて費用が決まり最低額が10万円からあり費用も3千円内で済みます。

[1457: 匿名さん]

見掛けを非常に重視する会社ですから素人の組合員は騙されます。
まず、管理員や技術系の制服は他の管理会社も学んだほうが良いでしょう。

説明会等にプロを隠して同席させてみてください。嘘を堂々とついている
のが見え見えです。
一例、総会に出席した坦当の課長が、１０％に満たない出席者の前で、
総会の案を変更しようとしたら、出席者のマンション管理士が、規約上総
会の案は変更してならないのではないかと質問すると、
内ではこのような総会の案を総会中に変更する事は有りますので規約違反
ではありませんとの回答をしていた。
まあ別に大した案ではないのでほっておいたが、確かにホテルマンににた
立ち居振る舞いはこの会社の生い立ちがそうさせるのでしょう。
他の管理会社は真似るべきでしょう。まず、制服を変えなさい。

後日議事録を確認したらこの質疑応答は記録されていなかった。
質問した組合員がマンション管理士の資格保有者であることは伏せている。

[1458: 通りがかりさん]

制服が何の関係があるんだ？

[1459: 匿名さん]

制服は関係ないでしょう。アホ、

[1460: 匿名さん]

カモシンさん
給排水管の更新工事の件ですが、地元の業者が居るのに
わざわざ福岡の業者に頼むのでしょう。
水回りの工事は外壁塗装工事同等の重要な工事です。
地元の設備屋の方が緊急時等に融通がきいていいと思います。
福岡の業者より地元の方が真面目だと思われますが。
給水システムは高置水槽方式（屋上に水槽設置）でしょうか。
それと、オール電化でしょうか。？

[1461: 匿名さん]

東京や大阪等や福岡や名古屋等に本社のある管理会社と
委託契約や工事の請負契約等を平気でしていますが、
色々なトラブル等時にはめんどくさいでしょう。
工事の主なものは地元の大手の方がいいと思いますが。

[1462: カモシン]

１４６０さんへ
排水管の共用直管交換工事の件ですが
東急の業者選定手法は、
1、日頃の地元の給排水管に関しての専属医的な業者から色々な情報を取得。
2、鹿県の建設新聞社に資本金１千万以上の業者の問い合わせをし(1）の業者の排除
　　元々鹿県内で資本金１千万の業者は存在しない事は明らかであり、役員会での
　　業者選定方法を説明、資本金１千万に拘る理由はコンプライアンスの問題との説明。
3、業者選定の見積書は６棟の内初年度の２棟の見積書のみで（ラインナー工法）東急　　　　が元受け内容で福岡の業者２社施工１件、と２件の専門業者から直接提出されて４００　　万円・５００万円と高額設定、東急が役員会に説明、それで東急が他の２社と比して低　　額の為東急に決定。後に東急のみが（工事予備費）として２００万を上乗せし施行。
　　毎年２棟ずつの６棟の見積書閲覧を請求したが役員会で承認されているとの回答で提示　　無し。ゆえに最初の棟以外の見積書の閲覧を申し出たが、未だ実現せず。

4、年明けから私の棟の工事が始まり、東急リホームセンター員が不在時に業者の方に色々　　と問い合わせして判明、管内の映像の公開はしていない、立管の内部を見させてもらい
　　直径12㎝程度の鋼管の内側は厚さ1㎜程度の黒色の物が付着、接続部も同様で、立管の
　　交換は40年でこの程度で有り、無駄な工事と思いましたし、近くの組合同様のウオー　　タージェット方式で充分で費用面も大幅な削減になったのではと思いました。さらに業　　者が1社になっていて東急に問い合わせたら東急が受注しており、やり方は東急の自由
　　であるとの返事であった。ビックリ！！

5、給水システムは御指摘のとうりです。
　　　貯水槽・高架水槽清掃・これらの補修作業も東急が元受けに昨年度から
　　　　もちろん東急内でのこれらの処理能力はありません。

6、オール電化での基本構造販売でしたが、経年の関係で水圧が弱くなり
　　　温水器故障の際にガスに変えられる世帯がちらほら見受けます。

[1463: 通りがかりさん]

経年の関係で水圧が弱くなり？
なんで？

[1464: 匿名さん]

１４６３さんの質問は１４６２の６の件でしょう。
私も経年の関係で水圧が低くなる原因を知りたいのですが、？

カモシンさんの投稿を読んでみて感じる事は
給排水（給湯排湯管、温水器）管の更新（交換）ではなく補修工事ですね
築４０年ですから更新（交換）工事と思っていました。

築４０年のマンションで給排水管の補修工事だけでは不十分なような気が
致しますが、？

[1465: 匿名さん]

１４６２、カモシンさん、
１、配管＝給水縦管、排水縦管、電気温水器排水管、雨水管、汚水管、
２、専有部分の配管＝給排水管、給湯管、汚水管、温水器への給水管

１，２　の工事内容を同時進行での工事の方が補修費は高いが将来に
　　　　向かっては安心で割安になりますが。？

これ等の提案は管理会社としては理事会に提案するのが通常の管理会社
の常識でしょう。
おそらく、組合の節約の意見が多数でこのような工事内容になったもの
とおもいます。

今回は工事等も進行途中でしょうから致し方ないでしょうが、工事後に
漏水等のトラブル等が発生するようであれば給排水システムを含めた変
更・更新（交換）・更生（補修）を考えた方が良いでしょう。

[1466: 匿名さん]

１４６２カモシンさん、
１４６２の６の温水器のの水圧により給湯の出が悪いのは、

１、温水器に給水・給湯する場合にストレーナー（ゴミや錆び等
　　を除く網）を定期的に洗浄する必要がありそれを怠っていた
　　場合）給湯が鈍くなります
２、共用廊下にある水道メーターの格納庫に減圧弁とストレーナー
　　が水道メーターと共用縦管の間に有りますが、
　　ここは共用部分ですので管理組合の管理対象部分です。委託契
　　約書や重要事項説明書で確認して管理を委託していればストレ
　　ーナーの洗浄を管理会社にさせてください。改善する事が有り
　　ます。１、の温水器の圧力調整やストレーナーの洗浄は温水器
　　メーカーに依頼して下さい。改善する事が有ります。
３、給水管の共用縦管の最頂部（１０階建は１０階の水道メーター
　　等の格納庫に普通は設置されています。）に圧力調整器が設置
　　していればその調整器の不具合か、
　　設置されいなければ、手動で定期的に水抜きをしてみてくださ
　　い。
　　その縦管に属する各部屋内への給水がスムーズに改善される事
　　が有ります。
　　ここも、２、と同様に管理組合の管理対象部分ですので委託契
　　約書と重要事項説明書で確認して下さい。

１，２，３の件はカモシンさんの投稿の内容で私が推測した事ですの
で１００％信頼はしないで下さい。現場と異なる場合は、こういう事
もある位の認識にしてください。

[1467: 匿名さん]

資本金が１０００万円以上の水道設備業者が鹿児島にいないのを
承知で資本金が１０００万円以上での業者選定との条件を付すの
は地元の建設業者にとっては痛手でしょう。
そんなくだらない条件を受け入れる役員もどうかと思います。
今後は築フルになるにつれて水回りの工事の依頼は多くなります
ので地元業者と組合が直接コンタクトをとれるようにする事が重要です。

[1468: カモシン]

1463から1467さんへ
私の説明不足があり誤解させた内容になったようで改めて紹介したいと思います。

6、減圧の理由は温水器の構造上温水器のタンク内に水をためて、温水にします
　　ですから、水道の圧は減圧されます。温水器からの吐出管径は１３㎜です。
　　鋼管に温水ですし、不純物の溶解物も常に流水されてなく管内で沈下し付着
　　1466さんの知識と技術力が有れば確かに改善されると思いますが、３０年を経過
　　したころから、ストレーナーの掃除の為の作業前に業者の方から破損するかも
　　と言われそれ以来していません。加圧タイプを検討し業者の方へ問い合わせし
　　ましたら配管のつまりが充分考慮されますがとの回答でした。ので温水器に感謝し
　　つつ２０年が寿命と説明あり故障も無く、４０年お世話になっています。

今回の工事内容は排水管の改修工事のみで、たて主管と脱衣所の床下の接続部
　　（台所・風呂・洗濯盤・洗面台）からの枝管交換で枝管茎は４０㎜で管下部に厚さ
　　５㎜位のヘドロ？が付着していました。に関らず今回の工事内容は無駄と判断し
　　1460で申し上げましたようなウオータージェットのみで充分と判断しました。
　　
以前から掲載していますように、管理組合の運営レベルに応じて、管理会社は営利企業
　　で、金銭関係では相反する関係につき、再三、外部専門家及び修繕委員会の設置を
　　提案していますが、実現しません。組合の関心度はこれ迄１4回以上投稿しています
　　組合は役員会しだいです。必ずマンション管理士・一級建築士を必要に応じて役員会
　　メンバーに入れることで、金銭面での採算はお釣りが来ます。

今回も４０年近くの管理組合運営で初めて、役員選任会の異例の内容で役員会報告としての
　　連絡文書（役員会便り）が配布されました。
　　これまでは、全体総会の２か月前に棟の縦列輪番での就任予告をして対象列の中で
　　棟役員の選任をしていたが、今回は就任者が居ないのではと思い、棟総会の席で
　　役員選任会をしますの連絡あり。これは明らかに東急の悪知恵で、私の就任を拒む
　　讃嘆と思いました。これほど東急コミュニテーは組合の為でなく、自己保身の管理会社　　であるかの証しです。この結果は３月の棟総会で報告します。

別な棟で有りまして、１３部屋のクロスの張替えが発生している件が、役員会議事録に
　　記載有、議事録の発行は毎月開催されて、ほぼ２ヶ月後に完成、閲覧希望は私だけで
　　管理人室入口には閲覧希望者は事前に会長の承認をと記載された掲示あり。
　　しかし私は、規約・委託契約書での全世帯配付内容を申し出入手。
　　全世帯には、（役員会便り）を差障りの無い内容を記載し、年4・5回程度配付。
　この壁面工事は工事ミスでなく、役員会への説明をして承認、例の《予備費》からの対応
　　でやりましたと、工事ミスの事は最後まで認めませんでした。

博多の匿名さんへ2・3日中に今回の工事見積書を送付しますので、今回もご指導ください。



　　
　　

[1469: カモシン]

１４６１さんへ
貴殿の見解が現状のマンション管理適正化法の罰則が有るにもかかわらず
管理会社の組合の資金使い込み以外は適応されない実態からして管理会社組合の
トップが東急などの大手につき、違反行為を挙げるとキリがないし、東急本社が
私相手にマンション３法については解説書を観て回答するレベルの弁護士を
代理人として連絡し、東急社員（窓口担当員は、ほとんどが嘱託員で知識も、権限
も無し)との連絡方法は無く、お客様相談コーナーの鹿児島支店との接続は拒否
近隣の2管理組合で、管理会社の変更する決議がなされ、東急もプレゼンの対象に
してプレゼンを訊いた反応は断トツに良くて、口コミサイトの紹介をすると断念
この２管理組合も地元の管理会社を選定し回答が速く、問題解決がスムーズにいくし
工事費用が同じ業者の時は２割以上の割安額になったとのことでした。
東急をはじめとして、組合内の管理会社の信望者探しがまず最初の業務になると
聞きました。我が管理組合は４年に１回は役員就任することになる、２名の商店
組合員を、区分所有法違反行為で格別な費用負担額で利用しており、まず会長に
になり２・３年はかかると思います。誠に残念です。

[1470: 匿名さん]

カモシンさんと私の意見は異なります。
簡単に申し上げますと、築４０年も経過したマンションの
給排水縦管のみの更生工事で終わるのかが解せません。

私はこの際専有部分も含めて給排水管、雨水管、電気温水
器排水縦管、汚水管、等の更新工事を実施するべきだと思
います。

理事会の様子が解らないのですが、なぜ管理会社がこの件
を提案しないで、給排水縦管更生工事のみで終わるのかが
解せません。

私はカモシンさんが理事に立候補されて理事の面々に排水
管の重要性を説明して、配管の全面改修を推し進めて頂き
たいです。

その為には修繕積立金の不足が生じるなら借入をしてでも
全面改修をされる方向に進んでいただきたい。

貴方はかなりの知識をお持ちですから管理会社と相談しな
がら配管類の全面改修を実施する事によってマンションの
資産の維持ができると思われます。

その方向で努力していただきたい。自分の資産ですから。