東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1301: 匿名さん]

管理会社は最低です。一階二階の扉をコントロールし、エレベーターまでです。マンションの管理人がボスのようです。弱めいじめです。

[1302: 匿名さん]

　「扉をコントロールし、エレベーターまでです。」　どんなコントロールでしょうか？
　差支えない範囲で、お教えください。

[1303: 匿名さん]

　以下のレスが反社会的勢力関係のスレに投稿されました。　事実でしょうか？

「うちのマンションの管理会社１０９は、８９３、詐欺集団、８９３による不法占有。
等々が入居していて管理人が一人で戦っていたら首にしようとしたので組合員がこ
の管理人の必要性を訴え組合雇用で採用した。

10年くらいの年月をかけて改善してマンションも相当良くなった。処が管理会社
１０９と悪い組合員が共謀して法令違反を実行して偽理事長を誕生させて、この
まともな理事長と管理員を追放した。

その協力した組合員の職場の上司に管理会社１０９と悪い偽理事長が共謀して
圧力をかけて退職させた。

この管理会社１０９はコンプライアンスに平気で反する事をします。危険。」

[1304: 匿名さん]

　そうブラックな管理会社とは思いませんが、疑わざるを得ません。
　マンション管理業協会理事長会社ですから、業界団体にも疑いの目を向けざるを得ません。
　自浄作用を期待します。

[1305: マンコミュファンさん]

都内支店別でのシステムや社員の平均レベルの違いなありますか？

[1306: 匿名さん]

悪い組合員と共謀して偽理事長を担ぎ出し法令、違反を平気で繰り返す管理会社が、
マンション管理業協会の理事長である。

管理業協会に加盟している分譲マンションの管理会社の面々はこれを放置するので
しょうか

国は８９３にも劣るこの管理会社を放置するのでしょうか。？自浄作用を期待しま
す。

[1307: 匿名さん]

１３０５さん、この管理会社は分譲マンションの管理をさせたら時がたつにつれ
マンションが荒れてきます。

ビル管理、商業施設、駐車場、ホテル、賃貸マンション、リゾートマンション等
には向いているでしょう。

[1308: 不正を許さない人さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1309: 匿名さん]

１３０８は管理会社関係でしょう。

釣書。！

[1310: 組合員から]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[1311: 匿名さん]

１３０３さん、これは事実です。信用して下さい。

[1312: 匿名さん]

１３１０さんへの確認です
総戸数４９０とは、区分所有者＝４９０人。議決権数＝４９０．と解釈していいでしょうか。

であれば規約の改正、設定、廃止は

区分所有法３１条では。区分所有者総数及び議決権総数の４分の３以上で決しなければいけ
ませんので不法行為になりませんか。

１、区分所有者の賛成票は４９０×３÷４＝３６８票必要
２、議決権総数の賛成票は４９０×３÷４＝３６８票必要

１と２の両方の票３６８票以上が必要です。規約にあります議決権だけの４分の３以上では
法律違反で無効です。

[1313: 組合員から]

1310　組合員から　投稿を削除依頼だして　書き換えました



埼玉県にある　東急コミュニテイーが管理会社
今年（平成30年）の総会

5/26総会　総戸数　490戸　出席者141　委任状214　議決権行使83　合計355
　　　　　過半数　245
　　　　　2/3　 　327　

以上のことから　委任状+議決権行使＝297
・規約改正は出席者が30以上の賛成で可決される。出席者1/4の賛成で可決できる
・他議事は、出席者全員が反対でも過半数に及ばず否決されない。

議決権行使の賛成・反対・棄権の戸数は採決前に発表されない。
委任状は議長委任とあり、委任状の賛成・反対の扱いにおいては議長説明が必要である

議案についての採決は、議決行使書と会場出席者を合計し多い方に
委任状全票を加算いたします。となっている
委任されている議長に説明の必要性が示されていない。


しかし、拍手にて賛成多数と認められ可決しました　というのが
ある。意外と拍手を聞いても判断がつかないことがある。半数の
出席者が拍手したのかわからない。過去に実際行われた。結局は
挙手にかえたこともある。


ようは出来レース。どんな手段を使っても可決させる。


昨年、東急コミュニテイーの家族力プラスなるものが変な採決で可決されて実施された
　今年の総会で質問がされた

質問　　家族力プラスに昨年度127万円かかっているが１年間で何件が利用しているのか
　　　　今年度は190万円で組合費を雑用に200万円も必要か。
回答（東急）
　　　　昨年度は20件が利用。組合員に浸透していないのではないか。次年度、本当に
　　　　必要ないのであれば解約もできる。次年度に申しいれる。

　　　　内容てきには年1回30分以内であればタンスの移動とか買い物などは無料。
　　　　超えれば有料。駆けつけ一次対応無料等々　項目により個人で有料負担　
　　　　たしかそんな内容。
　　　　　これから言うと、30分以内は無料で時間超えた時は個人負担だから、
　　　　20件については管理組合負担は0円。パンフレット作製配布と月額会費
　　　　で127万円の請求を受けていることになる。そして、127万円をかけたが
　　　　”組合員に浸透していないのではないか。”と東急担当が発言している。
　　　　結局は組合員からは相手にされていない。元々昨年の総会で必要性があるか
　　　　を問われたのにインチキ採決やって可決させた。総会では賛成は過半数に
　　　　満たなかったのに、総会後に委任状票を足して過半数とした。
　　　　　　　
　　　　月額会費　税別300円で無料や割引特典のついたサービスをご利用いただけます
　　　　となっている。
　　　　毎月490戸に300円＝147000*1.08となる。パンフレットが投函され毎月かかる

　　　　そして、今年は年間で190万円となる。無駄金使う予定。
　　　　
　　　　その費用は昨年の総会で駐車場利用料を駐車場以外のことで使って
　　　　はならないという規約を無視してのことで、規約違反だから認められないと総会で
　　　　発言されたにも関わらず、次回の参考意見とさせていただきますと理事会からは
　　　　かわされた。
　　　　　
　　　　質問　管理報酬の内訳を教えてほしい。
　　　　回答（東急）業務を行っている会社として内訳は教えられない

　　　　質問　LEDの工事が東急の提案に残念。LEDは共有物で変更は総会にかけなくては
　　　　　　　いけない。昨年も駐車場会計から一般会計に引っ張ったのも東急。規約違反
　　　　　　　になる。
　　　　回答（東急）真摯に受け止め改善してまいります。
　　　　　　
　　　　　　　規約違反やりほうだいの東急、管理組合の理事もいやいやながらやっているのは
　　　　　　　わかるが。このように良くしていこうとかであれば大変かもしないが。やめさせ
　　　　　　　るのは簡単だと思う。”必要なしやめた！”と言えばすむ。
　　　　　　　
　　　　　　　　説明会で”週５日毎日掃除できるのですか？天変地異もある。大雨台風・大雪・
　　　　　　　大地震・噴火等々あっても週５日するのですか？”と聞いたが”します”とあった。
　　　　　　　東急コミュニテイーって嘘つき　今年の大雪の時掃き掃除してなかった。結局は
　　　　　　　なめられている。今後予測される大地震で東急コミュニテイーは掃き掃除してな
　　　　　　　かったら。嘘つき・規約違反の東急コミュニテイーとつるんでいる証拠をみつけ
　　　　　　　ないと。
　　　　　　　そもそも、管理委託契約で掃除について週５日とあっても定義があいまい掃除の
　　　　　　　レベルが一人が一棟に行き拾い掃きやっても１日1回やったことになる。20棟近く
　　　　　　　ある敷地を3人で毎日掃除できるであろうか？管理員って愛想悪いし、昼休みに
　　　　　　　かかったばかりに自転車シールを買いにいくと午後1時すぎてから来るように言
　　　　　　　われた。
　　　　　　　　管理員室のある棟のドアノブを毎日磨いているって信じられる？毎日磨く
　　　　　　　必要ある？トイレ掃除って管理員棟って自分等が利用しているのに清掃箇所
　　　　　　　とし請求対象。玄関のガラス磨きも請求対象。自分等も利用しているのだか
　　　　　　　ら。ならば、玄関使うな！トイレは近くの公園の公衆トイレを使え！
　　　　　　　会議室を近くの習い事教室に貸しているから毎日掃除するって。そんなの借りて
　　　　　　　いる教室の業者にさせればいいじゃないか？
　　　　　　　J-COMの通信設備の点検をJ-COMが無料で管理しているのに、わざわざ東急コミュ
　　　　　　　ニテイーがJ-COMの許可とってやっている。点検料をオプションで請求している。

　　　　　　　昨年の6号議案の結果写真　
　　　　　　　　採決で反対の方挙手で107人が手を挙げた。壇上の集計者が賛成のところに107と
　　　　　　　記入したので会場内から反対の挙手だっただろと指摘されて、反対数に書きこまず
　　　　　　　採決をとりなおした。すると、賛成39　反対45になり出席者152のうち半数が10分
　　　　　　　たらずでいなくなってしまった。1回目の採決で帰ったひとがいた。

　　　　　　　単純な判断すれば写真の計（賛成）は121であり過半数の245には届かない。会場出
　　　　　　　席者では反対数が多い。この点で委任されている議長は委任状をどのように扱うか
　　　　　　　説明しなければならないがなかった。口頭で委任状はいれませんでしたと言っていた
　　　　　　　音声記録が残っているはず。
　　　　　　　　結果、広報誌で総会結果は委任状を賛成に入れた結果可決となっていた。

　　　　　　　
　　　　　　　
　　　　　　　　

[1314: 匿名さん]

コミュニティーもリバブルも、どうしようもないでしょう。
世のヒトビトに支持されているのは、東急不動産が運営する東急ハンズくらい。
その東急不動産自体の支持率は、そう高くないのは皆さんもご存知のとおりです。

[1315: 匿名さん]

１３１３さん。
出席者が４９０分の１５２＝出席率は３１％。総会は不成立です。
法令にも規約にも違反しています。
しかし、この管理会社は組合に責任を転嫁します。危険です。

[1316: 組合員から]

>1312: 匿名さん　

総戸数490戸です。その中で空き家がどのくらいか、賃貸しがどのくらいあるのかわかりません。過去の総会では490戸とありそれ以上の数はわかりません。

出席者141　委任状214　議決権行使83　合計355　としかわかりません。


資格審査報告　出席者141名委任状214名　議決権行使83名　合計355名。全組合員490名に達し本総会の議決は有効となりました。 と書かれています、
議事の運営方法については・・・管理組合規約第30条に基づき議案第1号から第7号まで、組合員数の過半数で議決されます。議案第８号は組合員数の４分3以上で議決されます。議案についての採決は、議決行使書と会場出席者を合計し多いほうに委任状全票を加算いたします。

資格審査で355名で全組合員490名に達したという意味が解らない。土地柄なの
でしょうか？

すくなくても出席者141ですから出席者全員が反対しても過半数にはならないから議事は全て可決される。できレースですね。最近、こういうのが増えてきて
いると聞く。議案に載せたことで可決となる。載せるかどうかで決まるって。
管理会社のやりたい放題。そうして愚痴るのがせいいっぱいの組合員。
管理会社はのらりくらりの対応です。管理組合を生かさず殺さず。






　
第2号議案　
　質問　家族力プラス（昨年に導入された）に昨年度127万円かかっているが1年間で何件が利用しているのか。今年度は190万円で組合費を雑用に200万円も必要か。
（使用料３０分までは無料で、超えるものは自己負担となっているので、支出は
パンフレットの発行と投函　月会費が300円とあり127万円が使われたことになる
指摘のとおりパンフレットを見ずに捨てられている）

関連で第４号議案
　質問　一般会計になる家族力プラスの利用が昨年度20件で昨年の総会にて議論
があり、一般会計でも増加する中、赤字を組んでまで必要か。解約も検討するか。
回答　解約も含めて検討します

回答（東急）
　昨年度は20件が利用。組合員に浸透していないのではないか。次年度に本当に必要ないのであれば解約もできる。次年度に申し送る。

（490戸もある中で年間で20件しか需要がなかった、それに127万円も費やした
必要ないと判断できるのに本当に必要ないかと言う。即解約のとこを来年以降
に解約を判断するって東急って管理能力ないのかえげつない集金マシンか？）

第７号議案
　質問　LEDの工事が東急の提案に残念。LEDは共有物であり変更は総会にかけなくてはいけない。昨年も駐車場会計から一般会計に引っ張ったのも東急。規約違反になる。

回答（東急）　
　真摯に受け止め改善してまいります。

（規約違反を起こしておきながら反省なし）

第７号議案について管理会社東急コミュニティーより法律に基づく「重要事項
説明会」を議案審議前に総会を一時中断して行われた。
　（これって、説明会は総会２週間前までに行われなければならないのでは
なかったっけ？でないと総会にはかけられないのでは？説明会で反対者がいた
場合はそお反対者い了承をとらないといけないのではなかった？）

質問　
　東急との更新は上がっているが家族力プラスはなぜ議案に上がらないのか。１年契約ではないのか。

回答　自動更新になっている。理事会で検討します

（自動更新？そうなっていること初めて聞いた）

今、どこのマンションでも大規模修繕についての予算が悩みの種になっている。
と聞く。それによる積立金の増額で管理会社と居住者との間で問題になっていると聞く。修繕積立金でお困りの理事長様へとパンフレット投函されていることが
ある。

疑問に思うのが、東急コミュニティーに委託説明会で質問したこと。
掃除が週５回となっているが、天変地異で大雨・台風・大地震・噴火・大雪と
あるがそれでも週5回掃除するのですか？東急コミュニティー回答　”します”
今年　大雪が降ったけど掃除してなかったと思うけど。50センチも積もったところで掃き掃除？それも20棟近くあるのに。
　掃除には関しては委託契約項目には決まり文句があり実際に行われているかわからないとこがある。20棟ある中で1棟に行きゴミを1個拾った。それで日誌に〇
をつければすむ。そのあとにまた落ち葉が1枚落ちても掃除後であるから問題にはならない。
　管理員棟のドアノブを毎日磨く、そんな必要あるのか？トイレ掃除？それも管理員が使う。店舗に行くとここのトイレは従業員も使いますと表示がされています。そのようにわけられています。トイレ掃除を請求するのであれば東急の管理員は近くの公園のトイレに行け！
会議室を近くの学習塾とかに貸しているので掃除を行うという、そんなの使って
いる業者に掃除させろ！
　とにかく　東急コミュニティーは取れる管理組合からえげつなく取る。それに協力するやるきなし理事。その中に声の大きな理事がいる。

[1317: 匿名さん]

量が多すぎて返答に困りますが。
ほとんどのマンションの管理規約には総会の成立要件は議決権の過半数が出席
（出席者、委任状及び議決権行使書提出者含む）すれば成立するとなっていま
す。

４９０と言った数字は部屋数でしょうから議決権は４９０のマンションと思え
ば良いでしょう。
この数は全部屋数を数えれば誰でも理解できます。賃貸に出しているか、空き
家は関係ありません。

しかし、区分所有者は１区分所有者が１０部屋を所有している組合員がいると
すればその組合員数は１と数えて議決権は１０とカウントします。

区分所有者の数は組合員（区分所有者）名簿で調べる必要があります。確認要。

議決権は部屋数を数えれば４９０あるはずです。そうでなければ疑稀有件に瑕疵
があると判断して問題にすれば良いでしょう

ここら辺は知識として押さえてください。知っている方であれば大変失礼ですが
お許しください。

それから、普通決議と特別決議のカウントの方法はかなり違いますので確認して
下さい。

８号議案が４分の３以上の賛成が必要との事ですが、特別決議事項ですので判明し
ている議決権数だけでもカウントすると４９０の４分の３を計算しても４分の３に
は届きません。

その為に、委任状を加算する等の小細工をしたりしての可決は無効です。

[1318: 匿名さん]

分譲当初から貴方の預金通帳から管理費、修繕積立金、駐車場使用料、
自転車・バイク置場使用料、専用水道料、施設使用料等を自動振替に
しているはずですが東急コミュニティーの口座に振り替えられてはい
ませんか。？

徴収方法を最近住むーずに変更した管理物件は三菱信託ＵＦＪになっ
ていますが、それ以前は東急コミュニティーの口座へ自動振替になっ
ているはずです。調査をしてみて下さい。

これは過去の議案書、議事録、管理委託契約書、重要事項説明書、と
貴方の振替用預金口座で調べて下さい。

[1319: 匿名さん]

１号議案から７号議案までは総会への欠席者（棄権）｢出席票、委任状、議決権行
使書未提出者｣カウントしないで議決権数だけで可決できますので、賛成数では問
題は有りません。

８号議案は欠席者（出席票、委任状、議決権行使書未提出者）も票としてカウント
しなければいけませんので４９０×３÷４＝３７０票の賛成票が必要になりますので
否決です。区分所有法３１条でご確認ください。

家族力プラスの緊急対応等は漏水事故等が圧倒的に多いと思われますが、このトラ
ブルは通常管理委託契約費の中に緊急対応業務が含まれていますので二重取りの可
能性が大きいでしょう。

管理委託契約の中に含めないで自動更新にしているのが曲者です。他の管理会社は
管理委託契約書に明記して委託費として回収しております。
会計も明朗会計ではなく、余程のプロでないと見破れません。実に巧妙です。

[1320: 組合員から]

>1319: 匿名さん

>８号議案は欠席者（出席票、委任状、議決権行使書未提出者）も票としてカウント
>しなければいけませんので４９０×３÷４＝３７０票の賛成票が必要になりますの>で 否決です。区分所有法３１条でご確認ください。

のことですが、採決結果を書き漏れていました。

出席者票、委任状、議決権行使　各　125、214、78　で賛成合計で417名で４分の3以上となり可決としましたと書かれていました。

あと、
.
>出席者141　委任状214　議決権行使83　合計355　
この箇所ですが、合計は355でなく438の間違いでした。

申訳ありませんでした。

返信書き込みありがとうございました。1316の投稿文を書いて投稿内容を確認するボタンを押して、間違いを見つけて書き直そうとして戻るボタンををしたら
文章が消えてしまい、再入力してなんだか同じことをくる返したり等あり長文
となりました。申し訳ありません。

[1321: 匿名さん]

長文解釈は東大法学部卒業生に任せたいですね。解釈間違いすみません。
この会社の地方の課長クラスの総会議案書に対する議事録が文法が間違
いだらけで質問した事がある。

[1322: 組合員から]

1318: 匿名さん
＞東急コミュニティーの口座に振り替えられてはい
ませんか。？

昨日、銀行の支店窓口で聞きました。
三菱UFJニコス（ニコスって？）とありました。その前はURになっていると
ありました。その先はわからないそうです。三菱UFJニコス営業部までは
わかるがその先はわからないと言われました。
東急コミュニティーは出てこない。

[1323: 匿名さん]

過去の口座振替をさかのぼってみてください。最近はすむーずなる方法に変更
していますので三菱ＵＦＪニコス（ＮＳ）になつています。

うちは平成２７年ころまでは東急コミュニティーの口座に振り替えられております。
それ以降はＮＳカンリヒトウ名で振りかえております。

うちの場合は管理組合の管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場使用料、専用水道料、
等を平成２７年ころまでは東急コミュニティーの口座に振り替えられているわけで
すので、組合加入の保険金もこの東急の口座に振り替えられているわけですから証
拠はつかみやすいでしょう。

お宅の通帳の過去の振替の記録をさかのぼってみてください、トウキュウ名に変わ
ります。

つまりトウキュウの印鑑で自由に組合への管理費等の集金したお金を操れるという
事です。

裁判になればこれは国家権力で放置はできないでしょう。お互い調査して事態を見
守りましょう。

[1324: 匿名さん]

お宅のマンションはＵＲ都市公団の分譲マンションですね、

ＵＲ管理から東急に管理が変更された物件でしょうから
、ＵＲ時代はＵＲの口座に振り替えられていたのでしょ
う。

うちとは体制が異なります。調査はやりにくいでしょう、
よく考えるとＵＲの方がまともでしたでしょうからあま
り問題はないとお思いました。失礼いたしました。

[1325: 匿名さん]

この管理会社の管理物件の組合員は、管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場
使用料、専用水道料、等々の合計額、。）の振り替え先を組合員各自の口座を確認して
下さい。

以前は東急コミュニティーの口座に振り替えられておりましたが、最近は（ＮＳ）カンリ
ヒトウ、と記載されております。

本来であれば組合員の管理費等は組合員の口座から管理組合の口座へ直接振り替えなけれ
ばいけません（適正化法）

この方法ですとトウキュウコミュニティーの口座に振り替えられた管理費等は東急コミュ
ニティーの銀行届出印で自由に東急が預金の出し入れができる事になります。

又、（ＮＳ）カンリヒトウでの振り替えの場合は理事長のパスワードで理事長しか口座の
出し入れは出来ないようですが、組合名義の預金通帳はないそうです。

よって、管理組合宛ての入出金（組合加入を適用した保険金等）も自由に東急が取り扱っ
ている事になります。

保険金の詐欺が出来ない事は有りません、分譲当時からの報告書から、月別収支」明細書
から、これ等の疑念が見えてきます。

各組合員は保管している議案書、議事録、お宅の過去の管理費等振替届出預金通帳を調べ
てみてください。

私は、過去の議案書、重説、規約、議事録、管理費等振替用預金通帳は大切に保管してお
ります。

[1326: 匿名さん]

>>1325
>本来であれば組合員の管理費等は組合員の口座から管理組合の口座へ直接振り替えなけれ
>ばいけません（適正化法）

適正化法にこのような規定はない。

[1327: 匿名さん]

１３２５みたいな調査能力のある組合員が役員になる事を阻止する為に悪徳組合員
と共謀して偽理事長を擁立してこの理事長の無能を利用して組合員を排除した。

組織的犯罪の匂いがする。Ｎ野支店長、Ｈ口人事課長、Ｍ藤運営課長、Ｓ村主任、
後任何も知らないＨ口課長、Ｋ島担当、

私が役員になれたなら保険会社の調査をするつもりでした。保険会社、三井住友
海上火災→損保ジャパン。加入保険＝火災保険、施設賠償特約、個人賠償特約、
地震保険、ガラス保険、その他。

[1328: 匿名さん]

１３２６さんの仰るように適正化に規定がないとして、組合員の管理費等は
管理会社の収納口座で収納してもよろしいのでしょうか。

一時管理費等が管理会社の口座に自動振替されて管理会社の銀行届出印で預金
から自由に管理会社が入出金を出来るシステムで良い事になりますが。

[1329: 匿名さん]

適正化法にはそのような記載はないが、組合員の管理費等を一時的にでも
保管する事になり保管口座と印鑑を管理会社が預かる事になりますから分別
して管理しなければなりませんので少々可笑しな保管（収納）方法でしょう。

[1330: 組合員から]

>1324: 匿名さん

入居した時がURでした。
管理主任が長年にわたって勤務していたため、態度が横柄でした。
例えば、建物の階段で異臭がしているから調べてくださいと電話し
たら”そんなのは自分で見に行け”と言われました。自分が住む
部屋の階段で異臭がしているのに自分で見に行けと。結果、掃除
のおばさんに見に行かせて自分で確認していない。
　共有設備であるテレビ共聴部、テレビが映らなくなったので
見てくれと言ったら”室内のことは自分でやってください”と
言われた。共有設備のテレビアンテナの壁面端子を自分で勝手に
いじったら法律違反じゃなかったっけ？結果、J-COMに連絡いれて
J-COMが対応してくれ無料でした。くそ爺管理員。

[1331: 匿名さん]

１３３０さん、ＵＲ管理時代は管理費等の振替口座はＵＲの口座だったのですか。
東急に管理変更からはすでにニコスの口座に振り替えられているのですね。

ＵＲから東急コミュニティーへの管理変更はここ５～６年ごろだったのでしょうか。

[1332: 匿名]

総会で規約改正・変更の適用について
法の不遡及の原則により「規約の改正により、施行前からその状態にある人には施行後も適用されない」と説明を受けた人いますか？
うちは東急コミュニティーの子会社の管理会社ですが、社員研修は東急コミュニティーで受けてるみたいなので、この理屈は社員研修で教えられたかもと思い、お伺いします。

[1333: 匿名さん]

難しい質問が出ました慎重に勉強したいと思います。
これは組合員にとって重要な問題です。

１３３２さん問題提起有難うございます。

[1334: 匿名さん]

（規約の改正により、施行前からその状態ある人には施行後も適用されない。）

なんか難しい文章ですよね。解りやすく簡単に解説お願い致します。

[1335: 匿名さん]

1334さん

例えば、
ペット飼育可のマンションで、規約をペット飼育禁止に改正した場合
規約改正施行後も元々飼われていた人には適用されない

これは、法の不遡及という誰でも知っている一般常識（管理会社の正式見解）


法の不遡及とは
法律改正しても、その法律が施行される前に遡って適用しないことです

これは、言われてみれば誰でも「常識だろ」と思うはず、
それを管理会社は施行後も適用されないと、解釈している。

だとすると、いろいろと問題が起きます
特に組合が規約を改正する場合、管理会社がこんな解釈だと
適切なアドバイスが出来ません。
最悪、規約変更決議無効になるかもです。

[1336: 匿名さん]

↓ こんな情報を信用しちゃダメですよ。

みんなの管理組合.com
【規約変更の適用について】
https://みんなの管理組合.com/user/questions/813

[1337: 匿名さん]

1336さん

そうそう、それは私です
残念ながら満足な回答はありませんでした

こちらに期待します

[1338: 匿名さん]

規約の内容によったら、それは大変な事になるでしょう。
素人組合員や役員はこの解釈は難しい人間もいます。

仰るペット禁止等の規約改正は法の不遡及の説明としては理解しやすいですが、
一部の組合員の利害に関係する案件で一部の組合員の承諾を得ないで規約をい
じると後々まで問題が尾を引きコミュニティーが崩れる。

裁判に持ち込まれて敗訴する可能性の高い法令や規約違反の改正は無効になる
と想像しただけでも寒気がする

マンションの管理を知らない順番制の役員はこの法の不遡及を間違って解釈し
て住めないくらい責められる事になる。

この際第三者管理者方式を採用して、管理者をマンション管理士等に委託した
方が良いのではないかと思うようになってきた、

うちのマンションではこのような件で間違い気付き恐ろしくなって区分所有権を
売却して過去の役員が退去している。

[1339: 通りがかりさん]

住友不動産の子会社管理会社のマンション住み込み管理員夫婦がもっと酷いうるさい最悪

[1340: 匿名さん]

１３３９さんは、東急コミュニティー関係者ですね。なぜ東急コミュニティーの評判は？２
に住友不動産の子会社の住み込み管理員夫婦の悪口を投稿したりするのでしょうか。

事が起こった時の為に記録しておきます。返答がない時にはあちこちににた
投稿で荒らしていますよね。東急の関係者はこのような妨害スレをしている
証でしょう。

[1341: 匿名さん]

１３３２さんの意図が知りたい。法の不遡及を悪用している管理会社を知っていますね。

[1342: 匿名さん]

規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない（区分所有法３１条１項後段）ので、その承諾を得られなければ規約の変更は効力を生じないということであり、「法の不遡及」はまったく関係がない。

[1343: 匿名さん]

この管理会社の管理物件の組合員は管理費等の自動振替先が管理会社口座
になっていないかを預金口座から調査してみてください。

適正化法施行後も振替先がトウキュウコミュニティー口座名になっているはずです。
最近は（NSニコス）名になった組合もあります。

１、私達組合員の管理費、修繕積立金、駐車場・自転車置場使用料等、専用水道料、
　　等々を合計した金額をトウキュウコミュニティーの口座で徴収している（いた）
　　。

２、その後は最近住むーずなる名称に徴収方法が変更され’（NSニコス）名で徴収
　　されている物件もある。

３、１の方法で徴収した管理費等から定額管理委託費を差し引いた管理費等を組合
　　理事長名義の口座へ、一般会計用口座、と修繕積立金口座にトウキュウコミュ
　　ニティー口座から振替えて保管する。

４、管理物件の管理委託契約書を分譲当時からの、収納代行業務と支払い代行業務
　　を精査される事をお勧めいたします。

５、私達組合員の管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場置場使用料等、専用水道料、
　　等々をトウキュウコミュニティーの口座で徴収する事はトウキュウコミュニテ
　　ィーの銀行取引印で自由に出入れしようと思えば出来る事になります。

６、例えば、組合の保険金を適用して工事等をした代金を保険会社が管理組合口座
　　ではなくトウキュウコミュニティーの口座へ収納代行業務として振り込んでい
　　たならこの保険金の出入れもトウキュウコミュニティーの銀行取引印で自由に
　　できる事になります。

　　これを組織的にしている疑いがありますので各組合員は振替口座で調査してみ
　　てください

７、分譲当時からの総会議案書、議事録を調査した結果、会計報告の月別収支明細
　　書（一般会計・修積立金会計）の中には明らかに保険請求して保険金で適用で
　　きる工事等が組合費で支払われておりますので調査して下さい。

８、一般には組合加入（個人賠償特約付責任保険含む。）の保険を適用した工事等
　　は保険金は収入の部（雑収入等？）に計上され工事費（小修繕費・雑費）等と
　　して支出の部に計上されます。

[1344: 匿名さん]

１３４３です。追記。
管理規約
（管理費等及び使用料の徴収）
第００条
管理組合は、第＋＋条に定める管理費等及び第＊＊条に定める使用料について、
組合員が各自開設する管理組合指定の取扱銀行口座から、自動振替方法により
徴収するものとし、翌月分を当月２７日までに一括して徴収する。ただし、臨
時に要する費用として特別に徴収する場合においては別に定めるところによる。

[1345: 匿名さん]

マンション管理業者による管理費等の分別管理方法が「イ」または「ロ」の方法である場合、収納口座の名義人が管理組合等であることは必須ではない。

[1346: 匿名さん]

1341さん

悪用はしていません、無知なだけですが、結果的に被害を受けるのは管理組合です。

管理規約の改正で、特に規制を厳しくする場合に管理会社が間違った解釈だと
理事会へ適切な助言が出来ないまま必要な手続きを飛ばして、いきなり総会に上程して決議してしまいます。

なぜなら管理会社の解釈だと特別の影響を受ける人は発生しないからです。

例えば総会決議に至る手続きとして実態調査・アンケート・説明会等

ケースごとに必要な手続きは違いますが、規制強化の規約改正をされた組合は、
適正に総会へ掛けられたかチェックしてみて下さい、不審な点がありましたら、
マンション管理業協会の相談窓口に相談してみるといいです。

私はいろいろ相談して自分の考えが間違いでない事を確認しました。

問題は、1336さんがあげてくれた、みんなをどう説得するかで悩んでいます
1338さんの言われる通り間違いを認めたくない人たちと険悪になってしまいそうです。

[1347: 匿名さん]

１３４６さんの仰るとおりです。こまったものです。
管理会社は何処でも同じようなものでしょう。

永住志向の組合員がしっかりしないといけませんで
しょう。

フロントの能力は確かに劣ります。特に中間管理職。

[1348: 匿名さん]

被害を受けているのは109が管理しているマンションだけではありません他社特にS社はもっと酷い
仕事しない住み込み管理員夫婦がいます

[1349: マンション検討中さん]

ブランズ物件では問題は少ないのですか？

物件検討中でして、非常に気になります。

[1350: 匿名さん]

法令に違反する事を知りながら悪徳組合員と共謀するような管理会社ですから危険です。