東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1105: 横っちょ]

例えば>>1030（自転車置き場雨樋破損）程度の修繕なら管球のまとめ買い程度の修繕
費用だから、理事会議事録にあがる事はほとんどない。
総会議案書の決算報告見て保険金収入や、支出にそれらしき記載がなければ管理会社
や理事会に説明を求めるべきだ。
その前に決算報告の中に十把一絡げで埋もれていないかよく確認すべきだろうね。
騒ぐのはそれからだよ。

[1106: 横っちょ]

修繕時期がわかっているなら（保険金適用はその前１～２か月前）保険会社に
支払いがあったか直接聞いてみるのが一番。
事実を粛々と集める、騒ぐのはそれからだ。

[1107: 口コミ知りたいさん]

月別収支報告書を見れば、ある程度の推測はつく。

[1108: 匿名さん]

１１０７だが、それに加えて、会計支出項目明細の、
収入の部と支出の部を精査して下さい、そこらへんに、
不正を見つけるヒントの一つがあります。

[1109: 匿名さん]

ここの管理物件だが、専有部分への給水メーターの内側の給水管が、
切断されている。一応規約には共用部分になっている。管理担当は、
専有部分だから管理対象部分ではないと反論。規約では共用部分に
含まれている。共用部分のリフォ―ム等、管理組合法人の許可制に、
なっている。届け出書はあるが、許可書がない、これが一流の管理か？

[1110: 匿名さん]

水道メーターの内側（専有部分）の給水管は規約で共用部分には
できないので、規約に組合が勝手に制定しても無効であるから、
他の住民に迷惑にならなければ、専有部分の所有者が勝手に切断
して、給水管の変更等は自由なので、管理会社や組合等に責任は
ないとおもいます。しかし、区分所有者には保存責任は生ずる。

[1111: どういう住人なの]

マンションン標準管理規約にある通り、建物定着してる専有部分の修繕等（改築含む）は
理事長承認、理事会決議が必要。決議前に改築するな。
組合が勝手に規約制定って、デフォがそうなっているんだよ。

[1112: 匿名さん]

専有部分にある、給排水管は区分所有者であれば、
事由に修繕等（改築含む）はしても良いはずですが、

理事長承認、理事会決議は不要です。区分所有法で
は、専有部分の範囲ですから、規約は無効です。

[1113: どういう住人なの]

>>1112
残念だね

マンション標準管理規約(単棟型)
第17条 （専有部分の修繕等）
・　・　・　・　・　・　・
コメント
① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は
建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。
② 専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」
の工事の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に
直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、
間取りの変更等がある。

[1114: 匿名さん]

>>1113

どういうことなの？

[1115: 匿名さん]

専有部分の範囲にある給水管の変更は、区分所有法第六条一項に
違反しますか。管理会社は違反しないので理事長名で承諾したと
言っている。つまり、専有部分内にある給水管を規約で共用部分
には出来ないので、許可したとの説明である。天下の東急コミュ
二ティーの回答ですから、間違いはないと思います。

[1116: どういう住人なの]

>>1115
怠慢な人ですね。・　・　・　・　・で自ら参照する余地を残しておいたのに。
脳内で勝手な解釈しかできませんか。

マンション標準管理規約(単棟型)第１７条
１．.区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する
物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行おうとするときは、
あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請
し、書面による承認を受けなければならない。
２．前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請
書を理事長に提出しなければならない。
３．理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認
としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議
を経なければならない。
４．第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の
修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５．理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、
正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

[1117: どういう住人なの]

端的に言うと以下。
区分所有法が根拠なら第６条第１項の規定によりできない。しかしマンション標準管
理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば出来る。

だか～ら、お宅が>>1110で言っている「専有部分の所有者が勝手に切断して、給水管
の変更等は自由なので、　．　．」　ってのは理事長承認、理事会決議無しに住民が
勝手自由にはできない、と言っているんですよ。

[1118: 匿名さん]

成程、天下の管理会社東急の見解は間違いという事になります。
規約を確認しましたら、１１１６さん、１１１７さんの記述の
通りに制定されております。天下の管理会社もこのような間違
いを犯すのですね。明日理事に合いまして報告してみます。

１１１６、１１１７さん、誠にためになる投稿学習になります。
有難う御座います。私の投稿文は間違いでした。襟を正します。

[1119: 匿名さん]

書き残した件がありました。標準管理規約とは別に但し書きがありました。
追記します。

※３、理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとすると
きは、理事会（第００条に定める理事会という。以下同じ。）の決議を経
なければならない。

但し、共用部分及び附属施設又は他の区分所有者若しくは占有者に影響を
及ぼす恐れがないと認める場合には、この決議を経ることなく承認するこ
とが出来る。

この但し書きは理事長の判断力が必要となります。これは危険だと思いますが？

[1120: 1114]

>>1117
>区分所有法が根拠なら第６条第１項の規定によりできない。しかしマンション標準管
>理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば出来る。

区分所有法第６条第１項の「共同利益違背行為」が、規約によって特別に許されることなどあり得ないが、どういうことなの？

[1121: どういう住人なの]

>理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば
区分所有法第６条第１項の「共同利益違背行為」の摘要にならないからでしょ

[1122: どういう住人なの]

>>1119
過去、理事会発議でそういう但し書き入れる規約変更の総会決議したんじゃないの？
住民の総意なんだから自業自得でしょ。

[1123: 匿名さん]

>>1109
一応規約には共用部分になっている。管理担当は、専有部分だから管理対象部分ではないと反論。規約では共用部分に含まれている。共用部分のリフォ―ム等、管理組合法人の許可制になっている。届け出書はあるが、許可書がない、これが一流の管理か？

>>1115
>つまり、専有部分内にある給水管を規約で共用部分には出来ないので、許可したとの説明である。天下の東急コミュ二ティーの回答ですから、間違いはないと思います。

矛盾する内容ですが、どういうことなの？

[1124: 匿名さん]

だから、規約は無効であるので、専有部分内にある給水管の切断は
理事長が許可したとのこの管理会社の回答、確かに矛盾します。

※１１１９に記載の通り、３を除けば標準管理規約どうりである、
※管理規約には、量水器の専有部分側は共用部分に制定されている。

この規約の制定を指揮した理事長曰く。役員会で精査した規約
であるとの回答。
つまり、自ら制定した規約を無効であるとしたわけで、さらに追及
すると、知らなかったと回答。規約は４分の３をクリアーしている
ので法律の強行規定に反しなければ有効である。３の規定に従って
ＯＫとするしかない。

この件は私の実務経験からして事故が起こります。その時の責任の
所在が分かるように組合の証拠書類として保管するよう提案。

[1125: どういう住人なの]

切断されている水道の枝管ってメーターボックス内？それとも住戸内？

[1126: 匿名さん]

メーターボックス内です。

[1127: どういう住人なの]

話それますが
メーターボックス内の給水管（メーターより住戸側）が切断というのは給水が
断絶してるってことですよね。
その住戸は水道料未払い等で給水管が切断された訳アリ物件という理解でいい
でしょうか。

[1128: どういう住人なの]

住戸内だったら食洗器等の撤去で切断ってありえるけど、メーターボックス内
じゃあ壁の外側だし、普通はしないことだから”そういうこと”ですよね。

[1129: 匿名さん]

メーターボックス内室内への給水器を切断して浄水器まがいを
取り付けている。簡易専用水道につき水道料検診時に管理会社
がきずかないはずはない、規約により共用部分であるので、
理事会又は工事許可を出しているはずだが、申請書も許可書も
みあたらない。

[1130: どういう住人なの]

大山鳴動して鼠１匹。当該住民が届け出してないだけじゃないの。

[1131: 匿名さん]

電力購入契約は結ばない方がいいです。
電気代が下がっても、管理契約切り替え出来なくなるから。
管理費で貪られます。
東急コミュニティーは、管理組合にそんなに優しい企業ではないです。

[1132: 匿名さん]

この管理会社の管理物件で、すむーずを導入しているマンションの
会計報告を調査してみてください。以前より、受取利息が減少して、
口座振替手数料が新たに支出され、規模の大きなマンションの負担
金が増えています。これは、問題ではありませんか。

[1133: 匿名さん]

管理費高い。
他が安いのか。

[1134: 匿名さん]

最近委託費が安くなった。工事を取るために解約防止策

委託費を安くして、解約防止と、新規物件開拓。

[1135: マンコミュファンさん]

>>1134 匿名さん
管理人が施工業者から工事バックマージンを貰い住民や共用部の工事発注しています。
千葉南房総エリアのマンションや外房マンションの様ですね。
業者の口車にのってしまったようですね。

[1136: 匿名さん]

管理人とは理事長の事かい。？

[1137: 匿名さん]

ある期の総会の管理会社と組合員の質疑応答

組合員：新理事会に一任するのではなく、臨時総会等を開催して決定した方
　　　　が良いと思います。

理事　：年１回の定期総会の出欠表を回収するのも大変なのに、積立マンシ
　　　　ョン保険だけで臨時総会を開催しても総会が成立しないとおもいま
　　　　す。また、管理会社に臨時総会の費用を別途請求されても払わない
　　　　といけないと思いますので、臨時総会で決定するのは困難だと思い
　　　　ます。

保険料は５年分一括払いで６０００万の案件です。この理事との質疑応答は
いかがなものでしょうか。
　　　　

[1138: 匿名]

>1137
標準管理規約だと、保険、区分所有者は管理組合が契約を締結することを承認する、となってますよね。
これって「組合が」出来るのであって「理事会が」出来るんじゃないですよね。
規約に保険の条項、ありませんか？

[1139: 匿名さん]

「損害保険契約の締結（標準管理規約に準拠していれば、総会決議は不要）」および「修繕積立金の運用（標準管理規約に準拠していれば、総会決議事項）」について、定期総会で「理事会に一任」することを決議することは問題ない。

[1140: 名無しさん]

本日、札幌のナンバー4000の営業マン？コンビニの駐車場で15:12〜16:09まで携帯のテレビ見て笑って休憩？会社的に大丈夫ですか？ひまなの？

[1141: 口コミ知りたいさん]

営業さんが数年で代わり，むやみに危機感をあおって，工事をやらせたがる．儲け第一主義？

[1142: 購入経験者さん]

危機感煽るって具体的に何？
タイルが剥がれて、落ちれば第三者を傷つけるから早く工事やれ、とか？

[1143: マンション放浪士]

100以上のマンションの内部管理の実態見てきたけど
積立金が足りないとか増額困難だとかの理由で長期修繕
工事を一部手抜きするマンションって結構ある
ひどいのは屋上防水工事を見送るなんてのもある
当然建物の劣化はすすむ
雨漏りが始まる
そういうマンションを見てみるとなんでフロントマンは
適切なアドバイスをしないんだ、と思ってしまう

[1144: 匿名さん]

僕は東急コミュニティーの社員です。
先輩からは、理事会に舛添要一みたいな金に汚い奴が絶対いる。
そいつを育てることが、お前の仕事だと言われてます。
都議会の内田さんみたいに育てられば、ボーナスたくさん貰えるそうです。
頑張ります。

[1145: 春海銀次郎]

晴海地区のあるマンションで理事をしていた
女性の話
マンションの管理はやはり東急コミュニティー
一番だ、という。
しかし、その下で働いている管理事務所長が
女性の理事長に現金を要求した、というのだ
4万円
それほどの大金ではないが、
部下に御馳走したりで金がかかるらしい
所長といっても正社員じゃないので
給料が少ないのか、

それで、その女性は本社に問い合わせた
ところが、回答は、
◆
「現金要求が行われた事実の確認はできませんでした。」
〒105-0001
　東京都港区虎ノ門3-11-15　SVAX TTビル8階
　株式会社東急コミュニティー
　虎ノ門支店　営業チームＣ
　　　　氏名電話は省略　◎◎◎◎
◆
「事実の確認はできませんでした。」
ではどうしようもない。
それ以上は追及しなかったそうだ
管理が一番の東急コミュニティー
そんなことでいいのでしょうか。
ちょっと問題はあると思うね
（春海銀次郎）
http://blogs.yahoo.co.jp/asashiounnga

[1146: 匿名さん]

東急コミュニティーは、マンション業界のシロアリみたいな存在だよな。
マンション管理組合が頑張って貯めた修繕積立金をどんどんむしばんでく。

本来、クロアリのように一生懸命、管理組合に尽くすべきなのに。

中にはましな社員もいるかもしれないけど、ほとんどの社員や管理人は、シロアリだよな。

早く管理会社変更しないといけない。

[1147: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

組合員の皆さん。良く考えて菅理を委託しましょう。

[1148: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/

全国のマンション管理組合の組合員の皆様、こちらも、良く読まれて、

良く考えて、管理を委託して下さい。住みよいンションにしましょう。

[1149: ご近所さん]

東急コミュニティーの管理
大手だけにやはり一番です

晴海地区のマンションで理事長をしていた
ある女性の話によると、
やはり、マンションの管理は
東急コミュニティーが一番です、という。

ただ、問題が一つある、
その下で働いている管理事務所長は
正社員じゃないそうだ

それで、あるとき
その女性の理事長に現金を要求した、という
5万円ほしい、といわれた

しかし、現金を渡すわけにはいかないので
断ると
一度、理事会を開いたことにして、
理事に支払う交通費を
回してくれないか、というのだ
そうなると、理事にウソの領収書を作らせることになる
そんなことできないと断ると

以来、その所長は女性理事長に
逆らって、嫌がらせををし、
ついに理事長を辞めてしまった。

女性は本社に問い合わせたら
その回答は、
◆
「現金要求が行われた事実の確認はできませんでした。」
〒105-0001
　東京都港区虎ノ門3-11-15　SVAX TTビル8階
　株式会社東急コミュニティー
　虎ノ門支店　営業チームＣ
　　　　氏名電話は省略　◎◎◎◎
◆
「事実の確認はできませんでした。」
ではどうしようもない。
その後は、追及をやめたが
管理は一番の東急コミュニティーでも
いろいろと問題はあると思うね
やはり、改善をしたほうがいいようだね
（春海銀次郎）
http://blogs.yahoo.co.jp/asashiounnga

[1150: 匿名さん]

よく投稿してた人、東急コミュニティーに追い込まれて、精神病んで亡くなったらしいです。
私も東急コミを相手にするのは、もう止めて引っ越しします。来年は。

[1151: 匿名さん]

東横線沿いのマンションでしょう。

[1152: 匿名さん]

この管理会社は、いざとなると、８９３以下の手で区分所有者を

追い込みますから、お互い気を付けましょう。管理物件は買わない

こと。又管理させない事です。一部の反社会的区分所有者と共謀

の疑いもあるかと思われる事例もあります。組合員の無知識をいい

ことに、専有部分に反社会的勢力に売買や賃貸（入居届等）を見

逃したりして、共用部の使用料（駐車場、水道料等使用料）の

滞納金を請求はするが、最終的に（退去時等を利用）して滞納に

なり、最後は集会で回収不能で処分したりしている。

本当は一部の役員との共謀を疑いたくなる事もあります。精神病で

死んだ事件も、この管理会社と一部の役員や区分所有者の規約違反や

法令違反を追及したりすると、あの手、この手で、中間外れにして

追い込みます。管理物件の区分所有者は、ローンを抱えた家主だから、

この管理会社にたてつくと、嫌な思いをするので黙秘している。

誰が、家主か、解らない状態になっている。最後は責任は組合員にある。

[1153: 通りがかりさん]

管理人が終業時間より15分位前に帰っているようなのですが普通ですか？

[1154: 匿名さん]

普通じゃないよ、委託契約の管理員の勤務形態を見て下さい。

就業時間１５分前に帰ってもいいように書いてはないでしょう。

しかし１５分後くらいにはなりますが。